ЖК «Ясно.Янино»: 41 дом в 8 этажей — разбор

ЖК «Ясно.Янино» — это квартал из 41 кирпично-монолитного дома высотой 8 этажей от ГК КВС во Всеволожском районе Ленобласти, гп Янино-1, улица Голландская. Класс по нашей методике — комфорт, оценка 2,6. Корпуса 14.06, 14.07, 14.08 и 14.09 сданы, корпус 14.10 — 4 квартал 2028 года.

Главная особенность — малоэтажный квартал напротив Ржевского лесопарка со школой и двумя детскими садами внутри, при этом до метро только транспортом. Разбираю, что реально в описании застройщика, какие планировки стоит смотреть и где спрятаны слабые места.

Ясно.Янино — Двор сданной очереди: арка-яблоко, площадки с мягким покрыти — Двор сданной очереди: арка-яблоко, площадки с мягким покрытием, скамейки, малоэтажные дома вокруг. За это платите: двор для детей с реальным благоустройством, а не рендер на будущее.

Что это за дом

ЖК «Ясно.Янино» — это большой малоэтажный квартал ГК КВС в гп Янино-1 на улице Голландской, Всеволожский район Ленобласти. По описанию застройщика здесь 41 кирпично-монолитный дом в 8 этажей, строительство идёт в 7 очередей. Фасады — штукатурка светлых оттенков с цветными акцентами, в подъездах дизайнерская отделка, лифты бесшумные скоростные. На территории свои газовые котельные, многоуровневый паркинг и огороженная парковка, школа и два детских сада. Двор с велодорожками, тренажёрами и стадионом, который зимой становится катком. Квартал стоит напротив Ржевского лесопарка и реки Лапки. Класс по нашей методике — комфорт, оценка 2,6, метр дешевле медианы зоны на 4%.

Застройщик: ГК КВС
Расположение: Всеволожский р-н, ЛО, гп Янино-1, ул Голландская
Метро: Ладожская — 20 мин транспортом
Отделка: Без отделки, Чистовая
Класс по нашей методике: комфорт, 2,6 балла
Сроки: корп. 14.06 — сдан; корп. 14.09, 14.08, 14.07 — сдан; корп. 14.10 — 4 кв. 2028
Особенность проекта: 41 дом в 8 этажей у Ржевского лесопарка

Ясно.Янино — Первые этажи с витринными окнами и отдельными входами — здес — Первые этажи с витринными окнами и отдельными входами — здесь встанет коммерция: магазины и сервисы в шаге от подъезда. Обратная сторона — окна квартир второго этажа над витринами.

Ясно.Янино — Уличные тренажёры и детская площадка между корпусами. Дома 8 — Уличные тренажёры и детская площадка между корпусами. Дома 8 этажей — двор не в тени, солнце доходит до земли. Цветные фасады из штукатурки: смотрим, как они переживут первые зимы.

Кому этот дом подойдёт

Семья с ребёнком, которой важны школа и садик внутри квартала, а не через дорогу.
Тем, кто хочет невысокий дом и лес напротив вместо 25-этажных стен вокруг.
Покупателю с автомобилем: выезд на КАД в 10 минутах транспортом по описанию застройщика.
Кто берёт первую квартиру в сданном корпусе и хочет переехать сразу, без ожидания стройки.
Семье с двумя детьми: есть трёшки 77–78 м² с двумя санузлами и 4Е-формат 83,8 м².
Тем, кто хочет чистовую отделку и не готов делать ремонт своими силами.

Что стоит взвесить

Метро только транспортом: Ладожская — 20 минут, по описанию застройщика Дыбенко и Проспект Большевиков тоже 20 минут. Пешком до метро не дойти.
Студий 113 и 2Е-квартир 137 из 479 лотов в продаже. Больше половины — малые форматы, при сдаче в аренду конкуренция внутри квартала будет высокой.
Корпус 14.10 сдаётся только в 4 квартале 2028 года. Ждать почти три года при уже живущих соседях.
Отделка по источникам расходится: описание застройщика обещает чистовую, в базе стоит «без отделки, чистовая». Проверяем по конкретному корпусу.
Консьержа, кладовых и подземного паркинга в данных нет. Паркинг многоуровневый и открытая огороженная парковка.
Кухни средние: медиана 16,1 м² — 188 место из 353. В классических однушках и двушках кухня 10–13 м².
В радиусе двух километров ещё семь новостроек, включая эконом-класс. Район плотно застраивается, вид из окон на зелень может измениться.

Планировки в ЖК «Ясно.Янино»

В квартале 126 планировок, из них 33 — евродвушки 2Е и 23 — евротрёшки 3Е. Цифра в евроформате считает кухню-гостиную: 2Е — это гостиная плюс одна спальня, ближе к однокомнатной. Медиана кухни 16,1 м² — 188 место из 353 по городу. В евроформатах кухни-гостиные 15–22 м², в классических квартирах 10–14 м². Чертежи застройщик выложил мелко, медиана 401 пиксель, детальные планы запрашиваем. Ниже 9 планировок, которые я прочитал сам.

Планировка Студии 25.54 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Студия, 25,54 м², кухня 0 м², этажи 2–8, корпус 14.10. Комната 11,62 м² с окном, кухонная зона на 5 м² у входа, санузел 3,96 м² с ванной, прихожая 3,7 м² со шкафом, лоджия 4,19 м². Кровать встанет только у окна поперёк комнаты. Кому подходит: студент, один человек или под аренду.

Планировка однокомнатная 34.64 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Однокомнатная, 34,64 м², кухня 13,08 м², этажи 2–8, корпус 14.10. Кухня 13,08 м² больше комнаты 11,7 м², в кухне помещается диван. Санузел 4,22 м² с ванной, коридор 3,93 м² со шкафом, лоджия 3,41 м² выходит из кухни. Кому подходит: первая квартира для одного или пары.

Планировка однокомнатная 36.84 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Однокомнатная, 36,84 м², кухня 12,9 м², этажи 2–8, корпус 14.10. Комната 13,57 м² с лоджией, кухня 12,9 м², санузел 4,22 м² с нишей под стиральную машину, прихожая 4,29 м² со шкафом. Балкон 3,71 м² при кухне. Кому подходит: один или пара, кому нужна отдельная спальня.

Планировка евродвушка (2Е) 41.94 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Евродвушка (2Е), 41,94 м², кухня 17,1 м², этажи 1–1, корпус 14.10. Вытянутая планировка: спальня 12,02 м² в одном торце, кухня-гостиная 17,1 м² с лоджией 4,13 м² в другом. Санузел 4,58 м² с ванной и стиралкой, коридор 7 м² со шкафом. Кому подходит: пара, первый этаж — для тех, кому не важен вид.

Планировка евродвушка (2Е) 42.04 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Евродвушка (2Е), 42,04 м², кухня 18,76 м², этажи 2–8, корпус 14.10. Кухня-гостиная 18,76 м² с лоджией 4,18 м², спальня 12,01 м² изолированная с двуспальной кроватью у окна. Санузел 4,31 м² с ванной, прихожая 4,87 м² со шкафом. Кому подходит: пара или один с запросом на гостиную.

Планировка двухкомнатная 54.54 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Двухкомнатная, 54,54 м², кухня 10,01 м², этажи 1–1, корпус 14.10. Две изолированные комнаты 14,65 и 11,42 м², кухня 10,01 м² с лоджией 3,46 м². Два санузла: ванная 4,48 м² и отдельный туалет 2,64 м², коридор 9,61 м² со шкафом. Кому подходит: семья с ребёнком, которой нужны две закрытые комнаты.

Планировка евротрёшка (3Е) 60.14 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Евротрёшка (3Е), 60,14 м², кухня 19,08 м², этажи 2–8, корпус 14.10. Кухня-гостиная 19,08 м² с лоджией 4,18 м², две спальни 14,09 и 12,08 м², каждая с окном. Ванная 3,05 м² со стиралкой и отдельный туалет 1,91 м², прихожая 7,84 м² с двумя шкафами. Кому подходит: семья с ребёнком, кто хочет гостиную и две спальни.

Планировка трёхкомнатная 77.03 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Трёхкомнатная, 77,03 м², кухня 14 м², этажи 2–8, корпус 14.10. Три изолированные комнаты 16,02, 12,78 и 12,08 м², кухня 14 м² с лоджией 4,26 м². Два санузла: ванная 4 м² и туалет 2,04 м², прихожая 7,82 м² и холл 6,16 м² с двумя шкафами. Кому подходит: семья с двумя детьми, каждому своя комната.

Планировка евро-4 (4Е) 83.8 м² в ЖК «Ясно.Янино», корпус 14.10 — Евро-4 (4Е), 83,8 м², кухня 22,01 м², этажи 2–8, корпус 14.10. Кухня-гостиная 22,01 м², три спальни 14,84, 12,01 и 13,16 м², спальня 14,84 м² с лоджией 4,12 м². Два санузла: ванная 4,28 м² и туалет 2,37 м², холл 13,07 м² под гардероб. Кому подходит: семья с двумя-тремя детьми, самый большой формат в квартале.

Сильная сторона — евроформаты 3Е и 4Е: гостиная от 19 м², спальни от 12 м², два санузла с 54 м². Слабая — студии и классические однушки с комнатой 11–12 м², где кровать встаёт только у окна. Все планы выше — корпус 14.10 со сроком 4 квартал 2028 года.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию корпуса 14.10 на наш.дом.рф: срок передачи ключей и этажность должны совпадать с обещанным 4 кварталом 2028 года.
Форму договора по конкретному корпусу: в базе стоят ДДУ, ПДКП и КП. По сданным корпусам это купля-продажа, по 14.10 — ДДУ с эскроу-счётом.
Состав чистовой отделки по приложению к договору: описание застройщика обещает чистовую, база показывает и «без отделки». Просим перечень материалов.
Парковку: многоуровневый паркинг и огороженная стоянка — где именно, сколько мест и продаются ли они отдельно от квартиры.
Высоту потолков: в данных застройщика не указана — уточняем по корпусу до внесения аванса.
Сроки открытия школы и второго детского сада: заявлены в составе квартала, проверяем, введены ли уже или только в проекте.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Ясно.Янино».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Амурино» — ГК АМП
Разбор ЖК «Имена» — ССК. Санкт-Петербург
Разбор ЖК «Высота» — ГК Стоун

Частые вопросы

С какой отделкой передают квартиры в ЖК «Ясно.Янино»?

По описанию застройщика квартиры передаются с чистовой отделкой. При этом в базе для комплекса указаны два варианта: «без отделки» и «чистовая». Расхождение по источникам — значит, проверяем по конкретному корпусу и приложению к договору, а не по буклету.

Какие сроки сдачи и по какому договору покупать?

Корпуса 14.06, 14.07, 14.08 и 14.09 сданы, корпус 14.10 — 4 квартал 2028 года. Для 14.10 форма — ДДУ, деньги идут на эскроу-счёт и застройщик получает их после ввода дома. В сданных корпусах квартиры продаются по договору купли-продажи или ПДКП, там эскроу уже нет.

Работает ли ипотека и какие программы?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Застройщик заявляет также субсидию, рассрочку и военную ипотеку. Какая программа подойдёт под ваш случай — разбираем на звонке, без цифр по телефону не гадаю.

Подходит ли «Ясно.Янино» под аренду или как вложение?

Под аренду — с оговоркой: студий 113 и евродвушек 137 из 479 лотов, конкурентов среди арендодателей внутри квартала будет много. Помните, что 2Е — это гостиная плюс одна спальня, по факту ближе к однокомнатной. Рядом ещё семь новостроек в радиусе двух километров. Для инвестора интереснее сданные корпуса и метр дешевле медианы зоны на 4%, но ставка на быстрый рост здесь не работает — район массовой застройки.

Как добираться до метро и в город?

До станции Ладожская — 20 минут транспортом, по описанию застройщика до Улицы Дыбенко и Проспекта Большевиков тоже 20 минут. Пешком до метро не дойти. На машине выезд на КАД в 10 минутах, в центр — по Шоссейной улице и проспекту Косыгина.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж?

Цена та же, что в офисе продаж застройщика, комиссии с покупателя нет. Разница в том, что я работаю со всем рынком, а не с одним проектом: сравню «Ясно.Янино» с семью соседями и скажу, где лучше под вашу задачу. Разбор независимый — минусы называю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.