ЖК «Экос»: дом сдан, лес и станция рядом — разбор

ЖК «Экос» — это уже сданный корпус от застройщика «ДомАрена» в гп Кузьмоловский, Всеволожский район Ленобласти. По нашей методике дом получает класс «Эконом» с оценкой 2,3 — газобетон-монолит, штукатурный фасад и чистовая отделка в двух цветовых решениях. Корпус 1 сдан, торговаться по срокам не нужно — заехать можно сразу после сделки.

Главная особенность — расположение: от подъезда до ЖД-станции «Кузьмолово» пять минут пешком, а метр здесь дороже медианы по зоне ЛО всего на 6%, хотя рядом лес, Кавголовские озёра и курорт «Охта Парк». В этом разборе прохожу планировки от студии до трёхкомнатной, смотрю, что реально видно на чертежах, и говорю честно про минусы — их в этом ЖК хватает.

Экос — Вечерний вид с подсветкой балконов показывает панорамное ост — Вечерний вид с подсветкой балконов показывает панорамное остекление лоджий по всему дому — это то, за что реально доплачивают: свет в квартире и вид, а не только квадратные метры.

Что это за дом

ЖК «Экос» — это законченный жилой корпус на 218 квартир в посёлке Кузьмоловский, построенный «ДомАрена» из газобетон-монолита со штукатурным фасадом. Вход в парадные — с уровня двора, который частично лежит на эксплуатируемой кровле встроенных коммерческих помещений: там разместили детский сад и спортзал. Планировки — от студий 26,8 м² до трёхкомнатных 80,5 м², везде увеличенные окна и панорамное остекление на лоджиях, у части квартир — террасы с видом на лесной массив. Отделка чистовая, в двух цветовых решениях на выбор. Двор отдельно оборудован детской площадкой.

Застройщик: ДомАрена
Расположение: Всеволожский р-н, ЛО, гп Кузьмоловский, ул Железнодорожная
Метро: Гражданский проспект — 15 мин транспортом; Парнас — 20 мин транспортом
Отделка: Чистовая
Класс по нашей методике: эконом, 2,3 балла
Сроки: корп. 1, 1 — сдан
Особенность проекта: сдан, лес и ЖД-станция в 5 минутах

Экос — Вход и коммерция на уровне стилобата: здесь платите за то, ч — Вход и коммерция на уровне стилобата: здесь платите за то, что двор поднят над первым этажом, а не идёт вровень с проезжей частью — классический приём для тихого закрытого от машин двора.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кому важна железная дорога под рукой: до станции «Кузьмолово» — пять минут пешком, а не «условные 15 минут транспортом»
Семьям с маленькими детьми — детский сад и спортзал встроены прямо в стилобат дома, спортивная школа и поликлиника рядом
Тем, кто ищет квартиру с готовой чистовой отделкой и не хочет тратить сезон на ремонт
Любителям природы: лес, Кавголовские озёра и карьер — в шаговой и короткой автомобильной доступности
Инвесторам под аренду студий и однушек — их в доме больше всего (131 лот из 218), спрос у станции и сада стабильный

Что стоит взвесить

До метро «Гражданский проспект» и «Парнас» ехать 15–20 минут на транспорте — это не пешая доступность, для машины или регулярных автобусов
Кухни по дому мелкие: медиана 10,1 м², а по конкретным планировкам от 9,7 до 11 м² — ранг кухни 318 из 353 по базе, это низко
Нет консьержа и подземного паркинга — оба поля в аналитике застройщика закрыты
Дом фактически монопродукт «ДомАрены» в этой локации — соседний ЖК «Ингрия Лэнд» того же класса всего в 1,09 км, конкуренция за арендатора и покупателя будет ощутимой
Студий и однушек в доме подавляющее большинство (147 из 218 лотов) — при сдаче в аренду будет высокая конкуренция за арендатора среди соседей по этажу
Метр в этой локации уже на 3% дороже медианы зоны — запас для роста именно здесь скромнее, чем по ЛО в среднем

Планировки в ЖК «Экос»

Чертежи застройщик выложил довольно мелко — медианное разрешение по дому 453 пикселя, детальные планы по конкретным лотам лучше запрашивать отдельно. Собрал 8 планировок по всем сценариям: от студии до трёхкомнатной. Кухни здесь один из слабых пунктов дома — медиана 10,1 м², а место в общем рейтинге по базе — 318 из 353, это близко к концу списка.

Планировка Студии 26.8 м² в ЖК «Экос», корпус 1 — Студия, 26,8 м², кухня встроена в общую зону, этажи 6–19, корпус 1. Единая комната 19 м² с кухонным углом у входа (плита, мойка, холодильник), санузел с душевой кабиной, а не ванной, прихожая совсем небольшая — 2,6 м². Кому подходит: для одного человека или как первая квартира под сдачу в аренду.

Планировка однокомнатная 39.1 м² в ЖК «Экос», корпус 1 — Однокомнатная, 39,1 м², кухня 9,7 м², этажи 2–2, корпус 1. Кухня отдельная и небольшая, коридор с нишей 1,5 м² под стиральную машину, санузел совмещённый с ванной 4,4 м², жилая комната просторная — 15,9 м². Кому подходит: паре без детей или одному человеку, кто готов ужаться в кухне ради большой гостиной-спальни.

Планировка однокомнатная 41.5 м² в ЖК «Экос», корпус 1 — Однокомнатная, 41,5 м², кухня 10,6 м², этажи 2–2, корпус 1. Кухня чуть больше предыдущей и вынесена ближе к прихожей, есть та же ниша под стиральную машину 1,5 м², санузел с ванной 4,4 м². Кому подходит: тем, кому важна кухня побольше при той же однокомнатной планировке.

Планировка евродвушка (2Е) 58.57 м² в ЖК «Экос», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 58,57 м², кухня-гостиная 39,1 м², этажи 1–1, корпус 1. Кухня объединена с гостиной в одну большую зону — это и есть смысл евроформата, отдельная спальня 13,1 м² со своим коридором, санузел компактный 2,4 м² с душем. Кому подходит: паре или одному человеку, которому нужна большая общая зона для гостей, а спальня — просто для сна.

Планировка двухкомнатная 63.9 м² в ЖК «Экос», корпус 1 — Двухкомнатная, 63,9 м², кухня 10,7 м², этажи 2–2, корпус 1. Кухня открыта в общую зону 28,4 м², отдельная спальня 14,3 м² с дверью, санузел разделён на гостевой WC и ванную с бытовой техникой. Кому подходит: семье с одним ребёнком, кому важна большая общая кухня-гостиная для завтраков и посиделок.

Планировка двухкомнатная 66.4 м² в ЖК «Экос», корпус 1 — Двухкомнатная, 66,4 м², кухня 10,7 м², этажи 2–2, корпус 1. Здесь кухня полностью изолирована отдельной комнатой у входа, две спальни по 17,3 и 14,5 м² закрыты дверями, санузел один совмещённый с ванной. Кому подходит: семье, где принципиально важна закрытая кухня, а не кухня-гостиная на виду у всех.

Планировка трёхкомнатная 74.7 м² в ЖК «Экос», корпус 1 — Трёхкомнатная, 74,7 м², кухня 10,9 м², этажи 5–13, корпус 1. На плане видно гостиную 15,4 м² и две спальни 10,9 и 14,8 м² с отдельными дверями, санузел один общий площадью 8,2 м² с ванной и WC внутри. Кому подходит: семье с двумя детьми, кому нужны отдельные комнаты для каждого ребёнка.

Планировка трёхкомнатная 80.3 м² в ЖК «Экос», корпус 1 — Трёхкомнатная, 80,3 м², кухня 10,6 м², этажи 4–4, корпус 1. Три полностью изолированные комнаты (15,8, 12,7 и 10,6 м²) вокруг общей кухни-гостиной 31,6 м², санузел разделён на зону с ванной 5,6 м² и отдельный WC. Кому подходит: большой семье или тем, кто держит отдельный кабинет — самая просторная планировка дома с самым большим общим пространством.

По планировкам видно закономерность: чем больше площадь, тем чаще застройщик открывает кухню в гостиную — у студий и однушек кухня всегда отдельная и маленькая, а у трёшек и евроформатов появляется просторная кухня-гостиная.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по корпусу 1 и факт ввода в эксплуатацию — дом заявлен как сданный, но статус конкретного лота стоит перепроверить перед сделкой
Тип договора — здесь используется КП, а не ДДУ с эскроу, поэтому условия и защиту сделки нужно разбирать отдельно с юристом
Цвет и качество чистовой отделки по конкретному корпусу — в описании заявлено два цветовых решения, стоит уточнить, какое досталось выбранному лоту
Наличие и расположение парковочных мест — подземного паркинга в доме нет, машиноместа нужно смотреть отдельно по двору или окрестностям
Реальную этажность и вид из окна конкретной квартиры — часть лотов с террасами и видом на лес, часть — без, разница существенная
Состояние и загрузку встроенных детского сада и спортзала на кровле стилобата — по описанию они есть, но текущий статус работы стоит уточнить

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Экос».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Амурино» — ГК АМП
Разбор ЖК «Имена» — ССК. Санкт-Петербург
Разбор ЖК «Высота» — ГК Стоун

Частые вопросы

Какая отделка в квартирах ЖК «Экос»?

Отделка чистовая, в двух цветовых решениях на выбор — застройщик указывает это прямо в описании проекта. На лоджиях сделано панорамное остекление, а часть квартир получила террасы с видом на лесной массив. Что конкретно входит в чистовую отделку по каждому корпусу — плитка, напольное покрытие, сантехника — лучше уточнять по актуальной комплектации на момент сделки, в открытых данных застройщика этого нет.

По какому договору покупают квартиры в «Экосе» — ДДУ с эскроу?

Нет, по данным аналитики здесь используется КП, а не договор долевого участия с эскроу-счётом. Это значит, что механизм защиты денег покупателя отличается от классической эскроу-схемы, и разбирать конкретные условия договора нужно отдельно с юристом до подписания. Корпус 1 уже сдан, так что для готовой квартиры вопрос застройки не стоит, но форма договора всё равно важна для юридической чистоты сделки.

Можно ли купить квартиру в ЖК «Экос» в ипотеку?

Да, застройщик указывает ипотеку среди доступных способов оплаты наряду с рассрочкой и субсидией. Действуют семейная и другие льготные ипотечные программы с региональными лимитами — конкретный платёж и доступный лимит по программе считаем индивидуально под ваш случай, здесь всё зависит от состава семьи и параметров конкретного банка.

«Экос» больше подходит для жизни или для сдачи в аренду?

Локация работает на оба сценария, но с оговорками: рядом ЖД-станция в пяти минутах пешком — это плюс для арендатора, который ездит в город на работу. При этом студий и однушек в доме подавляющее большинство, а по соседству через 1,09 км строится похожий по классу ЖК «Ингрия Лэнд» — конкуренция за арендатора среди похожих квартир в районе будет заметной, стоит закладывать это в расчёт доходности.

Далеко ли от ЖК «Экос» до метро?

До ближайших станций метро «Гражданский проспект» и «Парнас» — 15–20 минут на транспорте, пешей доступности до метро здесь нет. Зато железнодорожная станция «Кузьмолово» — в пяти минутах пешком, и для части покупателей электричка оказывается удобнее автобуса до метро, особенно в поездках в центр, куда дорога занимает порядка 40 минут.

Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика при покупке в «Экосе»?

Я работаю со всем рынком, а не только с этим застройщиком, поэтому показываю «Экос» в сравнении с соседними проектами вроде «Ингрия Лэнд» и честно говорю про слабые места — маленькие кухни, отсутствие паркинга, договор без эскроу. Цена для вас та же, что в офисе продаж застройщика напрямую, комиссию с покупателя я не беру, а разбор остаётся независимым — я не обязан хвалить именно этот дом.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.