ЖК «Фотограф»: сданные евро-4 у Девяткино — разбор

ЖК «Фотограф» — это сданный кирпично-монолитный комплекс застройщика ИСГ МАВИС на Ручьевском проспекте в Мурино, локация — Всеволожский р-н, ЛО. До метро «Девяткино» 10 минут пешком, до «Парнаса» 15 минут транспортом. Класс по нашей методике — комфорт, 3,0 балла. Корпуса 2, 3, 1 — сданы, последний год ввода 2025.

Главная особенность на сегодня: в продаже осталось 26 квартир, и все они — евро-4 площадью от 83,8 до 92,05 м². Ни студий, ни однушек здесь уже нет. Разбираю, что это за формат, что реально видно на восьми чертежах, чем двор отличается от типового муринского и что проверять при сделке по договору купли-продажи, а не ДДУ.

Фотограф — За что платите на фасаде: керамогранит на вентфасаде, чёрный — За что платите на фасаде: керамогранит на вентфасаде, чёрный цоколь с витринами коммерции на первом этаже, дом уже стоит и живёт, а не рисуется. Угловой корпус на пересечении улиц — окна на две стороны, шум с проезда тоже на две стороны.

Что это за дом

ЖК «Фотограф» — это три сданных корпуса ИСГ МАВИС на Ручьевском проспекте в Мурино. Технология кирпично-монолитная, фасад вентилируемый из керамогранита — по нашей методике это плюс к обычной штукатурке. Входные группы с витринным остеклением, вход с уровня земли, без лестниц и подъёмников. В корпусах 1 и 3 на первом этаже есть отдельные колясочные. В квартирах стоят сенсорные видеодомофоны TRUE IP. На первых этажах — встроенная коммерция. На территории предусмотрен муниципальный детский сад на 220 мест. Консьержа, кладовых и подземного паркинга в карточке проекта нет, высота потолков не указана — уточняем у застройщика.

Застройщик: ИСГ МАВИС
Расположение: Всеволожский р-н, ЛО, г Мурино, Ручьевский пр-кт
Метро: Девяткино — 10 мин пешком; Парнас — 15 мин транспортом
Отделка: Без отделки, Чистовая, С мягкой мебелью, С бытовой техникой
Класс по нашей методике: комфорт, 3,0 балла
Сроки: корп. 2, 3, 1 — сдан
Особенность проекта: Сданный дом, в продаже только евро-4

Фотограф — Вид сверху: два корпуса буквой «Г», внутри двор с площадками — Вид сверху: два корпуса буквой «Г», внутри двор с площадками и павильоном, снаружи наземная парковка вдоль проезда. Подземного паркинга в карточке нет — вот где реально будут стоять машины. За домами открытое поле и панельные соседи.

Фотограф — Двор без машин: детский городок с горкой, столы и лавки, дер — Двор без машин: детский городок с горкой, столы и лавки, деревянные качели, свежие посадки. Это тот самый двор из описания с площадками по возрастам — оцениваете вживую, дом сдан. За забором справа соседний ЖК вплотную: плотность Мурино видна сразу.

Кому этот дом подойдёт

Семье с двумя-тремя детьми, которой нужны три изолированные спальни и два санузла в готовом доме: заезжать можно сразу после регистрации сделки.
Тем, кто хочет жить у метро «Девяткино» пешком, но не готов платить за метр внутри КАД: здесь метр на 29% ниже городской медианы.
Покупателям, кому важен готовый дом: корпуса сданы, риска долгостроя нет, подъезд и двор оцениваете вживую, а не по рендеру.
Семье с малышом: коляска остаётся в колясочной корпусов 1 и 3, вход с уровня земли, детсад на 220 мест на территории.
Тем, кто ездит на работу по КАД: два выезда на кольцевую, рядом ж/д платформа и автовокзал «Северный».

Что стоит взвесить

В продаже 26 лотов и только евро-4 от 83,8 до 92,05 м²: студий и однушек нет, под «первую квартиру» или аренду проект не подходит.
Кухни по медиане 15,6 м² — 201 место из 353 ЖК Петербурга. Для четырёхкомнатного формата это середина списка, не рекорд.
Отделка в источниках разнится: без отделки, чистовая, с мягкой мебелью, с бытовой техникой. По каждому лоту проверяем отдельно.
Подземного паркинга, кладовых и консьержа в карточке нет — машину ставите во дворе или на улице.
Договор — купли-продажи, не ДДУ: эскроу-счёта не будет, проверяем продавца, выписку ЕГРН и обременения.
Мурино — самая плотная застройка Ленобласти: в радиусе 1,7 км ещё восемь ЖК класса комфорт, конкуренция при перепродаже высокая.
Прописка областная: Всеволожский район, ЛО, а не Петербург. Школа и поликлиника — по областным нормам.

Планировки в ЖК «Фотограф»

Все 26 лотов в продаже — евро-4 от 83,8 до 92,05 м². На чертежах застройщик маркирует их цифрой «3»: три изолированные спальни плюс кухня 15–16 м², которая по евро-счёту и даёт четвёртую комнату. Медиана кухни 15,6 м² — 201 место из 353 ЖК города. Чертежи застройщик выложил мелко, медиана 599 px по всем 24 уникальным планам, детальные планы запрашиваем. Ниже восемь читаемых чертежей, три серии.

Планировка евро-4 (4Е) 83.8 м² в ЖК «Фотограф», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 83,8 м², кухня 16 м², этажи 13–13, корпус 1. Три изолированные спальни 19,9, 16 и 14,1 м², кухня 16 м² с плитой, мойкой и холодильником, два санузла: с ванной 3,7 м² и с душем и стиральной машиной 3,0 м², балкон 3,2 м² у спальни 14,1. Холл 11,1 м², проходных комнат нет. Кому подходит: семье с двумя детьми, где каждому нужна своя комната.

Планировка евро-4 (4Е) 84 м² в ЖК «Фотограф», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 84 м², кухня 16,1 м², этажи 10–10, корпус 1. Тот же чертёж, что на 13 этаже: спальни 19,9, 16,1 и 14,2 м², кровать в большой спальне встаёт вдоль глухой стены напротив окна, два санузла, балкон у малой спальни. Кому подходит: семье с детьми, кто хочет средний этаж с балконом.

Планировка евро-4 (4Е) 84.2 м² в ЖК «Фотограф», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 84,2 м², кухня 16,2 м², этажи 11–11, корпус 1. Та же серия: спальни 19,8, 16,1 и 14,2 м², ванная 3,7 м² с ванной, санузел 3,0 м² со стиральной машиной, балкон 3,2 м², холл 11,2 м². Кухня 16,2 м² — самая большая из восьми чертежей. Кому подходит: семье, которая ест и живёт на кухне, а спальни держит закрытыми.

Планировка евро-4 (4Е) 84.4 м² в ЖК «Фотограф», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 84,4 м², кухня 16 м², этажи 14–14, корпус 1. Верхний лот серии: спальни 20,1, 16,1 и 14,1 м², ванная 3,8 м², второй санузел 3,0 м² с нишей под стиральную машину, балкон 3,2 м² у спальни 14,1. Кому подходит: тем, кто хочет высокий этаж и большую спальню 20 м² под родительскую.

Планировка евро-4 (4Е) 84.4 м² в ЖК «Фотограф», корпус 2 — Евро-4 (4Е), 84,4 м², кухня 15,2 м², этажи 1–1, корпус 2. Другой чертёж: спальни 15, 13,5 и 16,6 м², кухня 15,2 м², холл 14,4 м², ванная 5,1 м² с ванной и стиральной машиной, гостевой санузел 2,3 м² у кухни, ниша 2,3 м² у входа под гардеробную. Балкона на чертеже нет, этаж первый. Кому подходит: семье с пожилыми родителями, кому первый этаж без лестниц — плюс.

Планировка евро-4 (4Е) 89.36 м² в ЖК «Фотограф», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 89,36 м², кухня 15,7 м², этажи 11–11, корпус 1. Третья серия: спальни 19,7, 17,7 и 13,8 м², ванная 4,9 м² с ванной, второй санузел 3,1 м² с душем и стиральной машиной, холл 13,5 м², балкон 3,2 м² у спальни 17,7. На самом чертеже подписано 88,4 м² — площадь сверяем по документам. Кому подходит: семье с тремя детьми, две большие детские и родительская.

Планировка евро-4 (4Е) 90.06 м² в ЖК «Фотограф», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 90,06 м², кухня 15,8 м², этажи 12–12, корпус 1. Та же серия этажом выше: спальни 19,8, 17,9 и 13,9 м², ванная 4,8 м², санузел 3,1 м² со стиральной машиной, холл 13,8 м², балкон 3,2 м². Кухня 15,8 м² — окно по короткой стене, обеденный стол встаёт у окна. Кому подходит: семье, которой нужны три полноценные спальни без проходных.

Планировка евро-4 (4Е) 90.7 м² в ЖК «Фотограф», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 90,7 м², кухня 16,1 м², этажи 5–5, корпус 1. Самый большой лот из восьми: спальни 20, 18,1 и 14,2 м², кухня 16,1 м², ванная 5,1 м², санузел 3,2 м² с душем и стиральной машиной, холл 14 м², балкон 3,2 м². Кому подходит: большой семье, кому важен низкий этаж и максимум метров.

Все три серии — честные трёшки с кухней 15–16 м², без проходных комнат и с двумя санузлами. Слабое место — холлы 11–14 м²: это коридор, который съедает площадь. Балкон 3,2 м² только один и только в корпусе 1, на первом этаже корпуса 2 его нет. Площадь на чертежах серии 89–90 м² отличается от карточки на 1 м² — до сделки сверяем с планом БТИ.

Что проверить до сделки

Договор — купли-продажи, не ДДУ: эскроу-счёта нет, деньги идут продавцу напрямую. Проверяем, кто продавец, свежую выписку ЕГРН и отсутствие обременений.
Отделка конкретного лота: без отделки, чистовая, с мягкой мебелью или с бытовой техникой. Фиксируем в договоре, что именно входит.
Парковка: подземного паркинга в карточке нет. Приезжаем вечером и смотрим, где реально стоят машины во дворе и на улице.
Дом сдан: запрашиваем акт ввода, узнаём управляющую компанию и размер платежей за содержание, осматриваем подъезд и лифты.
Этаж и корпус: балкон есть не во всех сериях, на первом этаже корпуса 2 его нет по чертежу. Сверяем с планом БТИ.
Ипотека: работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Для готового дома по купле-продаже условия банка отличаются от ДДУ.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Фотограф».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Амурино» — ГК АМП
Разбор ЖК «Имена» — ССК. Санкт-Петербург
Разбор ЖК «Высота» — ГК Стоун

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Фотограф»?

В карточке проекта четыре варианта: без отделки, чистовая, с мягкой мебелью и с бытовой техникой. По нашей методике проект посчитан как «чистовая отделка», но по конкретному лоту источники расходятся. Запрашиваем у застройщика спецификацию отделки именно по вашей квартире и корпусу, а не по буклету.

Какие сроки сдачи и по какому договору продают?

Все корпуса — 2, 3, 1 — сданы, последний год ввода 2025. Продажа идёт по договору купли-продажи, а не по ДДУ, значит эскроу-счёта нет. Деньги уходят продавцу после регистрации перехода права, поэтому проверяем продавца, выписку ЕГРН и обременения до подписания.

Дают ли ипотеку на квартиру в «Фотографе»?

Да, в способах оплаты указаны ипотека и рассрочка. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Дом готовый и продаётся по купле-продаже, поэтому банк оценивает его как вторичку от юрлица — условия отличаются от ДДУ, это учитываем при подборе.

Подходит ли «Фотограф» под аренду или инвестицию?

Под аренду проект слабый: в продаже только евро-4 от 83,8 до 92,05 м², а арендный спрос в Мурино — студии и однушки. Евро-4 здесь — это три спальни плюс кухня-гостиная 15–16 м², цифра «4» считает кухню как комнату. Как инвестиция дом уже сдан, рост на стройке пройден, метр дороже медианы зоны на 4%. Покупать имеет смысл для себя, а не под перепродажу.

Как добираться до метро и в город?

До метро «Девяткино» 10 минут пешком, до «Парнаса» 15 минут транспортом. На машине — два выезда на КАД, рядом ж/д платформа и автовокзал «Северный». Минус — «Девяткино» утром перегружено, это конечная красной ветки, и на посадку уходит время. Проверяйте маршрут в свой час пик, а не в выходной.

Зачем покупать через брокера, если есть отдел продаж?

Цена для вас та же, что в офисе продаж застройщика, комиссию мне платит он, а не покупатель. Разница в том, что я работаю со всем рынком, а не с одним проектом: рядом с «Фотографом» ещё восемь комфорт-ЖК в радиусе 1,7 км, и я их сравниваю честно. Разбор независимый, минусы называю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.