ЖК «Обыденский №1»: клубный дом у ХХС — разбор

Клубный дом «Обыденский №1» — это премиум-проект застройщика Sminex во 2-м Обыденском переулке, в районе Хамовники, всего в 150 метрах от храма Христа Спасителя. Класс по нашей методике — премиум, оценка 8,3 из 10. Корпус 1 сдаётся в 3 квартале 2026 года.

Дом сочетает шестиэтажный клубный корпус и три виллы в стиле модерн и классицизм, встроенные в историческую застройку переулка, с фасадами из камня, зелёного мрамора, меди и латуни. В этом разборе я прохожу по всем восьми планировкам дома, честно называю, чего в описании застройщика нет, и показываю, за что реально платит покупатель такого формата — без единой суммы в рублях.

Клубный дом Обыденский №1 — Тот же фасад вечером, с подсветкой окон и входной группы. По — Тот же фасад вечером, с подсветкой окон и входной группы. По вечернему виду понятно, как дом будет смотреться при заселении, а не только на дневном рендере.

Что это за дом

Клубный дом «Обыденский №1» — это премиум-проект застройщика Sminex на 2-м Обыденском переулке в Хамовниках, в 150 метрах от храма Христа Спасителя. Архитектурный ансамбль объединяет шестиэтажный клубный дом и три виллы в стиле модерн и классицизм, вписанные в историческую застройку, фасады отделаны декоративным камнем с элементами зелёного мрамора, меди и латуни. В доме всего 26 лотов без отделки: квартиры и пентхаусы с каминами и террасами, двухуровневые ситихаусы с бассейном, виллы с личным бассейном и приватным входом. Корпус 1 сдаётся в 3 квартале 2026 года.

Застройщик: Sminex
Расположение: Хамовники, 2-й Обыденский пер
Метро: Кропоткинская — 5 мин пешком; Парк Культуры (1л) — 10 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: премиум, 8,3 балла
Сроки: корп. 1 — 3 кв. 2026
Особенность проекта: клубный дом с виллами у ХХС в Хамовниках

Клубный дом Обыденский №1 — Угловой вид дома с террасами и таунхаусами на первых этажах, — Угловой вид дома с террасами и таунхаусами на первых этажах, рядом — купола храма в Обыденском переулке. Вы платите за историческое окружение и приватные террасы у нижних квартир, а не за высоту здания.

Клубный дом Обыденский №1 — Фронтальный фасад с зелёной кровлей мансарды и лепным декоро — Фронтальный фасад с зелёной кровлей мансарды и лепным декором вокруг арочного портала. Здесь видно, за что вы платите в отделке фасада — камень, лепнина, медные и латунные детали, а не штукатурка.

Кому этот дом подойдёт

Большим семьям, которым нужен простор от четырёх комнат и отдельная гардеробная у каждой спальни
Покупателям, для которых важен вид на храм Христа Спасителя, Кремль или тихие улочки Остоженки
Тем, кто хочет виллу с собственным бассейном, сауной и террасой внутри дома, а не абонемент в клуб по соседству
Инвесторам премиум-сегмента, которым интересна редкая локация в историческом центре, а не массовая застройка
Покупателям, готовым делать чистовую отделку самостоятельно — все лоты сдаются без неё

Что стоит взвесить

Все лоты сдаются без отделки — на неё нужен отдельный бюджет и подрядчик после покупки
Договор по проекту — КП, а не типовой ДДУ с эскроу-счётом; условия каждой сделки нужно разбирать отдельно
В доме всего 26 лотов — выбор ограничен, и часть форматов может закончиться быстро
Высота потолков в описании застройщика не указана — уточняем отдельно по каждому лоту
Паркинг рассчитан на 41 машино-место при 26 лотах — если в семье несколько машин, доступность места лучше уточнить заранее
Планировки только крупноформатные, от четырёх комнат — бюджетных вариантов в доме нет

Планировки в ЖК «Клубный дом Обыденский №1»

Дом рассчитан на большие форматы: медианная кухня-гостиная по проекту — 79,3 м², это 3 место из 451 в нашей базе новостроек. Часть квартир — евро-планировки (4Е, 5Е): площадь «кухни» здесь — это площадь всей кухни-гостиной целиком, а не отдельной кухни. Чертежи в основном крупные, кроме одной планировки 171 м², которая выложена почти пустым бланком без обстановки — детали по ней уточняем у застройщика отдельно.

Планировка евро-4 (4Е) 171.36 м² в ЖК «Клубный дом Обыденский №1», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 171,36 м², кухня-гостиная 56,1 м², этажи 5–5, корпус 1. Чертёж выложен почти пустым бланком без мебели и подписей комнат — виден только периметр стен и одна ниша у входа, расстановку помещений застройщик не показал. Кому подходит: тем, кто готов уточнять планировку напрямую и не ищет готовую визуализацию.

Планировка евро-4 (4Е) 207.21 м² в ЖК «Клубный дом Обыденский №1», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 207,21 м², кухня-гостиная 38,4 м², этажи 3–3, корпус 1. Мастер-спальня 24,1 м² с отдельным гардеробом и своим санузлом, вторая спальня 24,1 м² и третья 16,2 м² тоже с гардеробными и личными санузлами, плюс постирочная и кладовая при входе, три балкона у комнат. Кому подходит: семье с детьми-подростками, которым нужны отдельные ванные у каждой спальни.

Планировка 5Е-к.кв 240.5 м² в ЖК «Клубный дом Обыденский №1», корпус 1 — 5Е-к.кв, 240,5 м², кухня-гостиная 64,7 м², этажи 4–4, корпус 1. Гостиная и кухня разделены на 45,4 и 19,3 м², у каждой из четырёх спален своя гардеробная, у мастер-спальни 23,8 м² ещё и отдельный балкон с санузлом. Кому подходит: семье с детьми школьного возраста, которым важны отдельные комнаты и гардеробные у каждого.

Планировка пятикомнатная 445.69 м² в ЖК «Клубный дом Обыденский №1», корпус 1 — Пятикомнатная, 445,69 м², кухня-гостиная 94 м², этажи 6–6, корпус 1. Терраса 35,1 м² при кухне-гостиной на первом уровне и отдельная терраса 266,9 м² с зоной отдыха и хот-табом наверху, у мастер-спальни 29,9 м² гардеробная на 21 м² и свой санузел, у остальных трёх спален — тоже личные санузлы и гардеробные. Кому подходит: большой семье, для которой терраса с хот-табом важнее лишнего метра внутри.

Планировка 5Е-к.кв 490.13 м² в ЖК «Клубный дом Обыденский №1», корпус 1 — 5Е-к.кв, 490,13 м², кухня-гостиная 103,9 м², этажи 1–1, корпус 1. Трёхуровневый формат: на минус первом этаже бассейн 85 м² с сауной и техпомещением, на первом — кухня-гостиная с патио 41,2 м², на втором — мастер-спальня 24,6 м² и вторая спальня со своим балконом, наверху терраса 128,1 м². Кому подходит: покупателям виллы с бассейном внутри дома, а не в отдельном СПА-центре по соседству.

Планировка пятикомнатная 512.33 м² в ЖК «Клубный дом Обыденский №1», корпус 1 — Пятикомнатная, 512,33 м², кухня-гостиная 59,8 м², этажи 1–1, корпус 1. Ещё одна вилла с бассейном и тренажёрным залом 59,8 м² на минус первом этаже, патио 24,1 м² у гостиной на первом, три спальни с гардеробными и отдельными санузлами на втором. Кому подходит: тем, кто хочет фитнес-зону и бассейн дома, а не абонемент в клуб.

Планировка пятикомнатная 546.04 м² в ЖК «Клубный дом Обыденский №1», корпус 1 — Пятикомнатная, 546,04 м², гостиная и кухня вместе 146,7 м², этажи 6–6, корпус 1. Терраса 68,7 м² с камином у гостиной на первом этаже, наверху отдельная терраса 287,9 м² с хот-табом, у мастер-спальни 35,7 м² собственный кабинет 20,3 м² по соседству. Кому подходит: покупателям, которым важна личная терраса для приёма гостей, а не общий двор.

Планировка 7-к.кв 826.33 м² в ЖК «Клубный дом Обыденский №1», корпус 1 — Семикомнатная, 826,33 м², общая кухня-гостиная-столовая 264,9 м², этажи 6–6, корпус 1. Отдельный вход для персонала, комната персонала 13 м², винный бар и чёрная кухня рядом с парадной кухней-гостиной, шесть спален с личными санузлами и гардеробными вокруг холла, наверху терраса 557,6 м². Кому подходит: редкому покупателю резиденции на целый этаж с обслуживающим персоналом, а не рядовой квартиры.

Это все восемь планировок дома, которые есть в источнике — в клубном доме всего 26 лотов, и часть форматов повторяется по этажам с небольшими отличиями в площади.

Что проверить до сделки

Тип договора по конкретному лоту — здесь используется формат КП, а не типовой ДДУ с эскроу-счётом, условия уточнять до подписания
Состав и отсутствие отделки — все лоты сдаются без неё, опции чистовой отделки от застройщика проверять отдельно
Доступность машино-места — паркинг на 41 место при 26 лотах, при нескольких автомобилях в семье уточнять заранее
Сроки сдачи именно вашего корпуса и этажа — для корпуса 1 это 3 квартал 2026 года
Реальную высоту потолков и материалы отделки мест общего пользования — в описании застройщика не указаны, уточняем напрямую
Условия оплаты по конкретному лоту — рассрочка и ипотека доступны не на все форматы, проверять индивидуально

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Клубный дом Обыденский №1».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Коллекция Лужники» — Абсолют
Разбор ЖК «Саввинская 27» — Level Group
Разбор ЖК «Клубный квартал Фрунзенский» — Sminex

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Обыденский №1»?

Все лоты сдаются без отделки — так указано в описании застройщика Sminex. Чистовую отделку, сантехнику и мебель покупатель заказывает сам или у подрядчика, если такая опция есть у конкретного лота.

На каких условиях заключается договор и когда сдача?

Договор по этому проекту — КП, а не стандартный ДДУ с эскроу-счётом, это указано в данных объекта; условия и порядок оплаты по такому договору отличаются от 214-ФЗ, поэтому мы разбираем их отдельно по каждому лоту до подписания. Корпус 1 сдаётся в 3 квартале 2026 года.

Можно ли купить квартиру здесь в ипотеку?

Да, застройщик указывает ипотеку и рассрочку как способы оплаты. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под конкретный лот и доход покупателя.

Стоит ли покупать здесь для сдачи в аренду?

Формат скорее подходит для собственного проживания или инвестиции на перепродажу, чем для типовой сдачи в аренду — лотов всего 26, они крупноформатные, и арендатора на виллу с бассейном искать дольше, чем на студию. Направление рабочее при верной стратегии, которую считаем на встрече.

Как добраться до метро от дома?

Ближайшая станция — «Кропоткинская», около 5 минут пешком. Чуть дальше — «Парк Культуры» на кольцевой и радиальной линиях, около 10 минут пешком от дома.

Чем вы отличаетесь от отдела продаж застройщика?

Менеджер застройщика показывает только этот дом, а я работаю со всем рынком премиум-новостроек Москвы и разбираю лот по единому чек-листу параметров, как и любой другой проект в базе. Цена для покупателя та же, что в офисе продаж, а комиссию платит застройщик, поэтому я не заинтересован уговаривать именно на этот адрес.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.