За 18 лет и 1300+ сделок мы видели один и тот же сценарий десятки раз. Человек выбирает квартиру по метрам, этажу и виду из окна. Через год после заселения жалуется на очередь к лифту, шум в коридоре и двор, заставленный машинами. Причина в цифре, которую он не проверил: сколько квартир выходит на его лестничную площадку. Это параметр секции, а не квартиры, и вы будете чувствовать его каждый день. Ниже расскажем, какая плотность считается нормой, где искать цифру до сделки и что спросить у застройщика, чтобы не пожалеть.
Почему число квартир на этаже важнее площади
Арифметика простая. Секция на четыре квартиры при двадцати этажах даёт около восьмидесяти семей. Секция на восемь квартир при той же высоте даёт сто шестьдесят. Все эти семьи пользуются одними лифтами, одним холлом, одним выездом из паркинга и одной детской площадкой.
Отсюда растёт всё, что раздражает в доме после заселения:
- Лифт. Утром в восемь часов ждать его будете вы и ещё полторы сотни соседей.
- Шум. Восемь дверей на площадке означают восемь входов и выходов, курьеров, собак и детей в одном коридоре.
- Двор. Чем больше квартир на этаже, тем больше машин на той же площади земли.
- Паркинг. Мест в нём обычно меньше, чем квартир, и при высокой плотности разрыв растёт.
Площадь вашей квартиры на это никак не влияет. Влияет планировка секции, и её нужно смотреть отдельно. Мы всегда говорим клиентам: вы покупаете не только квадратные метры, вы покупаете долю в подъезде.
Число квартир на этаже — один из 72 пунктов, по которым мы проверяем новостройку перед сделкой. Лифты, паркинг, шум, документы застройщика. Получить бесплатную проверку новостройки →
Сколько квартир на этаже считается нормой?
Четыре–шесть квартир на этаже в секции. Это комфортный ориентир для дома средней и высокой этажности. При такой плотности площадка остаётся «своей», соседей вы знаете в лицо, а холл не превращается в проходной двор.
Восемь и больше квартир на этаже — коридорная система. Длинный коридор, двери по обе стороны, лифтовой узел в центре. Такие секции часто встречаются в домах со студиями и компактными однокомнатными. Застройщику это выгодно: больше квартир на той же площади этажа. Покупателю это оборачивается плотностью, которую на рендерах не видно.
Отдельно смотрите на соотношение лифтов и квартир:
- Два лифта на секцию с шестью квартирами при двадцати этажах — рабочая схема.
- Два лифта на восемь квартир при двадцати пяти этажах — утренние очереди гарантированы.
- Один лифт в доме выше двенадцати этажей — мы бы не рассматривали вообще, даже при малой плотности.
Если сомневаетесь, какой этаж брать при разной плотности секции, у нас есть отдельный разбор: какой этаж выбрать в квартире и какие этажи не брать. Там про верхние, нижние и «лифтовые» этажи подробно.
Где найти число квартир на этаже до сделки?
Три источника, и все три доступны бесплатно.
Поэтажный план секции. Застройщик показывает его по запросу или выкладывает на сайт проекта. Смотрите именно план этажа, а не только планировку своей квартиры. Важно, что у вас за стеной, что напротив двери и где находится лифтовой холл относительно вашего входа.
Проектная декларация. В ней есть общее число квартир, число секций и этажность. Разделите квартиры на секции, потом на этажи, и получите среднее по дому. Если среднее выше шести, задавайте вопросы.
Шахматка продаж. В отделе продаж есть таблица, где видны все квартиры каждого этажа. По ней вы сразу увидите, сколько соседей в вашей секции и какие типы квартир преобладают.
Мы советуем проверять все три и сравнивать. Расхождения бывают: на сайте рисуют красивый план типового этажа, а в вашей секции он другой.
Составил пошаговый план подготовки к покупке: какие документы собрать, что запросить у застройщика, в каком порядке действовать. Скачать план подготовки к покупке →
Как это выглядит в реальных проектах Екатеринбурга
Возьму три дома из своей практики с компактными планировками. Именно небольшие квартиры чаще всего оказываются в секциях с высокой плотностью, поэтому их мы проверяем особенно внимательно.
- ЖК «Чаадаев» — студия 26,93 м², корпус 1, этаж 27–28. Высотный дом, где нагрузка на лифты ощущается сильнее всего.
- ЖК «Университи» — студия 30,44 м², корпус 1, этаж 12. Больше «Чаадаева» на 3,5 м², но сама площадь ничего не говорит о числе соседей на площадке.
- ЖК «Алиса» — студия 22,48 м², этаж 2. Компактнее «Университи» на 8 м². При близкой площади разница будет в том, сколько дверей выходит в ваш коридор.
Чем компактнее квартира, тем выше вероятность, что она стоит в секции на восемь и больше квартир. Это не приговор, но повод открыть поэтажный план до бронирования. Если выбираете между первыми двумя, у нас есть сравнение «Чаадаев» или «Университи» с разбором планировок и локации.
Ещё один момент по планировкам: смотрите, куда выходят окна квартир на площадке. Если восемь квартир на этаже и все окна на одну сторону, это дом-«расчёска». Подробнее о том, как читать план и не ошибиться, в статье планировка квартиры: как выбрать удобную.
Кому подходит высокая плотность, а кому нет?
Мы не будем говорить, что коридорная секция — это всегда плохо. Есть покупатели, для которых она уместна.
Подходит:
- Инвестору под сдачу. Арендатор редко проверяет число соседей, а входной порог в таких секциях ниже.
- Студенту или молодому специалисту на первые два–три года. Квартира как база, а не как дом на всю жизнь.
- Тем, кто уезжает утром позже девяти и возвращается после восьми. Пиковые нагрузки на лифт вас не касаются.
Не подходит:
- Семье с маленьким ребёнком и коляской. Ждать лифт с коляской на двадцатом этаже — отдельное испытание.
- Тем, кто работает из дома. Шум в коридоре при восьми дверях на площадке слышен даже через хорошую входную дверь.
- Покупателю с двумя машинами. Паркинг в плотных секциях разбирают первым.
Если у вас семья с детьми, проверьте, какие программы вам доступны. Часто выбор между плотной и просторной секцией упирается в бюджет, а господдержка этот бюджет расширяет.
Проверим, какие льготные программы и выплаты положены именно вам: семейная ипотека, выплаты на детей, региональные меры. Многие не знают, что подходят под условия. Узнать, что мне положено →
Что спросить у застройщика на встрече?
Пять вопросов, которые мы задаём в каждом отделе продаж. Ответы записывайте, потом сверите с документами.
- Сколько квартир на этаже именно в моей секции, а не «в среднем по дому»?
- Сколько лифтов обслуживает секцию и есть ли среди них грузовой?
- Сколько машиномест в паркинге приходится на одну квартиру?
- Есть ли в секции квартиры под краткосрочную аренду и какова их доля?
- Где на этаже расположены мусоропровод, электрощитовая и лифтовой холл относительно моей двери?
Про грузовой лифт отдельно. В доме без него первые полгода после сдачи лифты заняты ремонтными бригадами соседей. Плитка, гипсокартон, мебель — всё едет в пассажирской кабине. Прибавьте к этому восемь квартир на этаже и получите ремонт, который никогда не заканчивается.
Про паркинг тоже. Если в доме двести квартир и восемьдесят мест, двор будет заставлен независимо от красивых визуализаций. О том, стоит ли сразу брать машиноместо и как оно ведёт себя при перепродаже, мы писали в разборе кладовки и паркинги как инвестиция.
Как плотность секции влияет на перепродажу?
Об этом почти никто не думает при покупке, а зря. Квартира в секции на четыре–шесть квартир продаётся быстрее, чем такая же в коридорной секции. Покупатели на вторичке приходят на просмотр и первое, что видят, — это холл и коридор. Длинный коридор с восемью дверями отпугивает сильнее, чем старая плитка на кухне.
Второй фактор — состав жильцов. В плотных секциях с компактными квартирами выше доля арендаторов. Это нормально, но подъезд с высокой ротацией жильцов изнашивается быстрее. Через пять лет это видно по состоянию холла, и это видно покупателю.
Третий фактор — ликвидность лифтов. Звучит странно, но дом, где «лифт вечно занят», получает такую репутацию в районных чатах. И это влияет на срок продажи.
Если уже владеете квартирой и думаете о продаже или обмене, дам честную оценку с учётом плотности секции, дома и района. Без завышенных ожиданий. Узнать реальную цену моей квартиры →
Как посчитать бюджет с учётом секции?
Просторная секция чаще встречается в домах классом выше, и разница в бюджете есть. Но она не всегда критична. Иногда переход из коридорной секции в секцию на шесть квартир — это тот же дом, только другой корпус. Или соседний ЖК того же застройщика.
Поэтому мы советуем считать не «сколько стоит квартира», а «сколько я буду платить в месяц». Прикиньте платёж на калькуляторе ипотеки для двух–трёх вариантов с разной плотностью секции. Разница в ежемесячном платеже часто оказывается меньше, чем кажется, а разница в качестве жизни — больше.
И не забывайте про минус просторных секций: в них меньше квартир, значит, выбор планировок уже. Иногда приходится ждать следующую очередь или брать этаж не тот, что хотели.
Частые вопросы
Сколько квартир на этаже — это нормально?
Четыре–шесть на этаж в секции. Восемь и больше — коридорная система с высокой плотностью в холле и очередями к лифту. Для дома выше двадцати этажей мы бы держались нижней границы.
Сколько лифтов должно быть в доме?
Для секции с шестью квартирами на этаже при двадцати этажах два лифта — рабочая схема. Чем выше дом и больше квартир на площадке, тем критичнее наличие двух и более лифтов, включая грузовой.
Где узнать число квартир на этаже?
На поэтажном плане секции у застройщика, в проектной декларации (общее число квартир, секций и этажей) и в шахматке продаж. Лучше проверить все три источника и сравнить.
Влияет ли число квартир на этаже на комфорт?
Да, сильнее многих очевидных параметров. От него зависят очереди к лифту, шум в холле, плотность во дворе и загрузка паркинга. Площадь квартиры на это не влияет.
Что такое коридорная система и чем она плоха?
Это секция, где восемь и больше квартир выходят в один длинный коридор с лифтовым узлом посередине. Минусы: шум, высокая ротация жильцов, очереди к лифту. Плюс один: такие квартиры доступнее по бюджету.
Можно ли изменить ситуацию после покупки?
Нет. Число квартир на этаже, лифты и паркинг заложены в проекте и не меняются. Единственный способ — выбрать другую секцию или другой дом до сделки.
Полезное по теме
Разборы из этой же серии — практика выбора и близкие вопросы:
- Апартаменты: налог на имущество, сколько платить
- Первый этаж в новостройке: кому подходит и что проверить
- Портфель из 3 квартир за 5 лет — стратегия и расчёты
- Маршрут ребёнка в школу: как проверить дорогу — Fusion One
Что делать дальше
Откройте поэтажный план того дома, который присмотрели, и посчитайте двери на своей площадке. Если их больше шести, посмотрите соседний корпус или каталог новостроек Екатеринбурга: по каждому дому там разбор с планировками, классом жилья и картой соседей.
Если хотите, чтобы мы подобрали варианты под вашу задачу и назвали то, о чём застройщик обычно молчит, напишите нам или оставьте номер, мы перезвоним. Разберём вашу ситуацию и посчитаем платёж бесплатно. Комиссию платит застройщик, для вас условия те же, что в офисе продаж.
