Калькулятор ипотеки: платёж, переплата и подбор программы

Ориентир простой: платёж не должен съедать больше половины дохода семьи. Если платёж занимает больше 50 процентов, у банка срабатывает высокая долговая нагрузка — он либо откажет, либо уменьшит сумму кредита. Комфортный уровень — до 40 процентов.

Как правило, от 20 процентов стоимости жилья, а по льготным программам это прямое условие. Программ с нулевым взносом почти не осталось — банкам они невыгодны. Материнский капитал можно использовать как взнос: банк сам запрашивает данные в Социальном фонде.

Срок. Сокращая срок, вы убираете будущие проценты, и на длинной ипотеке экономия получается в разы больше. Сокращение платежа просто делает легче каждый месяц. Калькулятор считает именно сокращение срока.

Рыночная ставка в калькуляторе — ориентир: средняя по предложениям банков на новостройки, около 18,7% на конец сентября 2026 года. Банк добавляет или снимает надбавки: за отказ от страхования жизни, за небольшой взнос, за тип занятости, за объект. Разница в полтора-два процента — обычное дело, поэтому итог всегда считаем по конкретному предложению. По семейной ипотеке в калькуляторе стоят предельные ставки программы: банк может дать ниже.

Да, это рабочая схема, когда стоимость жилья выше лимита льготной программы: часть суммы идёт по льготной ставке, всё сверх лимита — по рыночной на весь срок. Платёж складывается из двух частей: калькулятор считает его именно так, когда сумма кредита превышает лимит программы. По семейной ипотеке общая сумма такого кредита — до 15 млн ₽ в регионах и до 30 млн ₽ в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, по IT-ипотеке — до 18 млн ₽. У части банков максимум ниже.

В регионах: до 10% с одним ребёнком, до 8% с двумя, до 6% с тремя, до 4% с четырьмя, до 2% с пятью и более. В Москве, Московской области, Петербурге и Ленобласти — до 12, 10, 8, 6 и 4% соответственно. Это предельные ставки: банк может дать ниже. Считают всех детей, включая взрослых, а право на программу даёт ребёнок младше 7 лет на дату договора или ребёнок с инвалидностью. Первоначальный взнос — от 20%, а при взносе от 50% ставка не выше 6% при любом числе детей.

Государство субсидирует ставку только первые 15 лет с даты договора. Если кредит взят на больший срок, банк вправе поднять ставку, но не выше меньшего из двух значений: ставка договора плюс 4 пункта или ключевая ставка на тот момент плюс 3 пункта. С 10% — максимум до 14%, с 6% — до 10%. Банк может оставить ставку и ниже. В калькуляторе второй платёж посчитан по этому потолку. Избежать роста можно сроком до 15 лет или досрочным погашением.