Как собрать портфель из 3 квартир за 5 лет — стратегия Михаила

Михаил обратился к нам в 2022 году с 2 500 000 ₽ и одним вопросом: «Как не дать деньгам лежать мёртвым грузом?». Сегодня у него 3 квартиры, общая стоимость портфеля — около 28 млн, чистый доход от аренды — 38 000 ₽/мес. Разбираем, как это работает.

Отправная точка: 2,5 млн и честный разговор

Михаил (35 лет, директор среднего бизнеса, доход 200 000 ₽/мес) пришёл не за «горячими инвест-квартирами» — он понимал, что это маркетинг. Его задача: сохранить капитал от инфляции и создать пассивный доход через 5 лет.

Стартовый капитал 2,5 млн — это первый взнос. Ипотечный рычаг — ключевой инструмент стратегии.

Шаг 1: Первая квартира — студия на котловане

Март 2022. ЖК «Академический», студия 31 м². Стоимость на старте продаж: 4 200 000 ₽. Первый взнос: 840 000 ₽. Ипотека: 3 360 000 ₽ по ставке 8% (льготная на тот момент). Платёж: 26 000 ₽/мес.

Дом сдали в апреле 2024. Рыночная стоимость к сдаче: 6 100 000 ₽. Прирост: +1 900 000 ₽ за 2 года.

Квартира сдаётся в аренду: 28 000 ₽/мес. Расходы (ипотека + УК): 27 800 ₽/мес. Чистый денежный поток почти нулевой — но это и не цель. Цель — рост стоимости актива.

Шаг 2: Переуступка и реинвест

Параллельно, в октябре 2022, Михаил взял вторую квартиру — однушку 42 м² в ЖК «Тринити» по переуступке от другого дольщика. Стоимость: 5 600 000 ₽. ПВ: 1 120 000 ₽. Ипотека: 4 480 000 ₽, 7,5%, платёж: 32 000 ₽/мес.

Сдача: декабрь 2024. Стоимость: 7 800 000 ₽. Прирост: +2 200 000 ₽.

Шаг 3: Рефинансирование и третий объект

К 2025 году стоимость обоих объектов выросла. Михаил рефинансировал первую ипотеку: вывел часть залоговой стоимости наличными (кэшаут-рефинансирование) — получил 800 000 ₽. Вместе с накопленными средствами — первый взнос на третий объект.

Третья квартира: ЖК «Городские легенды» (Брусника), двушка 55 м², 8 900 000 ₽. Семейная ипотека (у Михаила трое детей): 6%, платёж 41 000 ₽/мес. Сдача: конец 2026 года.

Ошибки которых удалось избежать

• Не купил «инвест-студии» от малоизвестного застройщика — предлагали доходность 25% за год. Дом до сих пор не сдан.
• Не пошёл в апарт-отели — там нет защиты по 214-ФЗ и налоговые нюансы сложнее.
• Не взял коммерцию — хотел, но ликвидность ниже, управление сложнее.
• Не продал в панику в марте 2022 — дождался роста и вышел на пике.

Как повторить: принципы стратегии

Эта стратегия не уникальна для Михаила. Она работает при соблюдении нескольких условий:

• Покупать на старте продаж — разница в цене котлована и сдачи в Екатеринбурге составляет 15–35% на проверенных ЖК.
• Использовать ипотечный рычаг — не покупать за кэш то, что можно купить в ипотеку. Собственные деньги работают через первый взнос, а рост получаете со всей стоимости объекта.
• Выбирать ликвидные объекты — не те, которые нравятся лично, а те, которые будут востребованы у арендаторов и будущих покупателей.
• Реинвестировать рост — не тратить прибыль, а направлять на первые взносы следующих объектов.

Стартовая сумма 2,5 млн — не обязательная. Стратегия масштабируется. Главное — правильно выбрать объекты и точку входа.