Первый этаж в объявлениях висит дольше остальных, а покупатели листают его не глядя. При этом в новых домах Екатеринбурга он устроен совсем не так, как в хрущёвке. Часть старых минусов застройщики закрыли конструктивно, часть осталась. За 18 лет и 1300+ сделок мы видели и удачные квартиры внизу, и такие, из которых люди уезжали через год. Разберём, что осталось правдой, что стало мифом и как проверить конкретный дом до сделки.
Чем первый этаж в новостройке отличается от старого фонда
В домах советской постройки первый этаж лежал прямо на грунте или на холодном подвале. Окна выходили на уровень тротуара, подъезд начинался со ступенек. Отсюда и репутация: холодный пол, сырость, прохожие заглядывают в комнату.
Сегодня почти во всех новых проектах жилые квартиры начинаются со второго уровня. Первый занят коммерцией, колясочными и входными группами. Там, где жильё всё же остаётся внизу, его почти всегда поднимают. Под квартирой оказывается тёплый цоколь или паркинг, окна располагаются заметно выше уровня земли.
Это снимает сразу два классических минуса:
- Холодный пол. Отапливаемый цоколь или паркинг работает как буфер, температура не отличается от других этажей.
- Взгляды с улицы. При поднятом цоколе окна оказываются выше уровня глаз прохожего.
Но разброс между домами большой. В одном проекте окна первого этажа смотрят на газон с высоты двух метров, в другом их край почти на уровне земли. Поэтому слово «новостройка» само по себе ничего не гарантирует, смотреть нужно конкретный корпус.
Что на первом этаже действительно остаётся минусом
Первое и главное: проходимость у подъезда. Даже при поднятом цоколе первый этаж ближе всего к входной группе, а значит к домофону, курильщикам и разговорам у двери. Если окна выходят прямо на дорожку к подъезду, шум будет фоновым весь день. Летом с открытыми окнами это чувствуется особенно.
Второе: вид. С первого этажа вы смотрите на двор снизу, а не сверху. Панорамы здесь не будет никогда, даже в доме с самыми красивыми окнами.
Третье: освещённость. Если дом стоит плотно к соседнему корпусу, нижним этажам достаётся меньше прямого света. Зимой в Екатеринбурге это заметно: солнце низкое, день короткий, и квартира внизу может не видеть солнца месяцами.
Четвёртое, о котором вспоминают реже: соседство с техническими помещениями. Мусорокамера, выезд из паркинга, вентиляционные выходы коммерции на первом уровне. Всё это тише и чище, чем было раньше, но полностью не исчезло.
Чтобы не пропустить такие детали в конкретном доме, у нас есть бесплатная проверка новостройки по 72 параметрам: от документов застройщика до расположения мусорокамер и выездов. Проверить дом бесплатно →
За что первый этаж любят те, кто в нём живёт
Главный плюс: независимость от лифта. Для семьи с коляской, для пожилых родителей, для тех, кто каждый день таскает велосипед или самокат, это не мелочь. Это ежедневная экономия сил и времени, которую по-настоящему ценишь только после жизни на высоком этаже.
Второй плюс: бытовая безопасность. При отключении электричества, эвакуации или ремонте лифта вы просто выходите за дверь. Никаких лестниц с ребёнком на руках и пакетами.
Третий: быстрый выход во двор. С собакой, на пробежку, за забытой в машине сумкой. Люди с животными часто выбирают низ осознанно.
И отдельный сценарий: квартиры с собственным выходом во двор или небольшой террасой на первом уровне. В некоторых проектах их делают специально, и они уходят быстрее, чем обычные квартиры внизу. Про такие варианты мы подробнее писали в статье о квартирах с террасой в Екатеринбурге.
Кому первый этаж подходит, а кому нет
По нашей практике первый этаж работает для четырёх групп покупателей:
- Семьи с маленькими детьми. Коляска, санки, велосипеды, беготня во двор и обратно по десять раз в день.
- Пожилые родители. Когда квартиру покупают для них, лифт и лестницы становятся главным риском.
- Владельцы собак. Три прогулки в день без ожидания лифта.
- Те, кто берёт жильё на ограниченный бюджет. Первый этаж обычно дешевле средних, и эта разница помогает войти в дом лучшего класса или в район, который иначе не по силам.
Кому первый этаж не подходит: тем, кто работает из дома и чувствителен к шуму, тем, кому важен вид из окна, и тем, кто покупает с прицелом на быструю перепродажу. Спрос на низ есть, но он уже, чем на средние этажи, и продажа занимает больше времени.
Если покупаете для родителей или для семьи с детьми, сначала посмотрите, какие льготные программы и выплаты вам положены. Часто они закрывают разницу между этажами и позволяют выбирать свободнее. Узнать, что положено →
Как понять, что первый этаж в этом доме нормальный
Мы проверяем пять вещей, и все они доступны обычному покупателю до сделки.
- План этажа целиком, а не только своя квартира. Важно, где вход в подъезд, где мусорокамера, где выезд из паркинга и куда выходят двери коммерции. Квартира в торце дома и квартира у входной группы живут по-разному.
- Высота цоколя. Разница между «окна на уровне газона» и «окна на два метра выше» решает всё. Спросите у застройщика цифру и сверьте по разрезу дома или по готовым корпусам.
- Что под квартирой. Отапливаемый паркинг, тёплый цоколь или просто грунт с техподпольем. От этого зависит температура пола и вероятность сырости.
- Куда выходят окна. Во двор, на проезд к подъезду или на улицу с трафиком. Двор без сквозного проезда лучше всего.
- Реальная проходимость. Приезжайте на площадку вечером буднего дня. Днём двор пустой, а настоящую жизнь у подъезда видно с шести до девяти вечера.
Если дом ещё строится и во двор не зайти, смотрите готовые корпуса того же застройщика. Высоту цоколя и логику входных групп девелоперы обычно повторяют от проекта к проекту. Общие правила выбора этажа мы разбирали отдельно в статье какой этаж выбрать в квартире и какие этажи не брать.
Планировки нижних этажей в новостройках Екатеринбурга
Два примера с первых-вторых этажей из нашей практики, на которых видно, как устроен вход и где окна относительно двора.
Брусника в Академическом: студия 27,2 м², корпус 6. Компактный вариант, но с продуманной входной группой и поднятым уровнем окон. Район вокруг спокойный, дворы закрытые, что для нижних этажей критично. Подробнее о самом районе есть в хабе новостроек Академического.
А+: студия 33,8 м², корпус 19.5, этаж 2. По сравнению с Брусникой вариант просторнее сразу на 6,6 м². Больше метров внизу часто означает окна на две стороны, а это компенсирует недостаток света на нижних уровнях.
Общий вывод из обоих примеров: на нижних этажах решает не площадь, а куда выходят окна. Во двор или на проезд к подъезду. Как оценивать саму планировку, чтобы потом не пожалеть, мы подробно описали в статье планировка квартиры: как выбрать удобную.
Перед тем как ехать на просмотры, пройдите пошаговую подготовку к покупке: какие документы собрать, что спросить у застройщика, в каком порядке действовать. Это экономит недели. Получить план подготовки →
Что с ценой и перепродажей первого этажа
Застройщики сами закладывают дисконт на нижние этажи, и это честный сигнал рынка: спрос на них уже. Для покупателя это плюс на входе и минус на выходе. Покупаете дешевле, но и продавать будете с той же поправкой.
Быстрее всего уходят варианты с поднятым цоколем, окнами во двор и удалённые от входной группы. Медленнее: квартиры у подъезда с окнами на проезд. Если планируете жить долго, разница в скорости продажи не важна. Если горизонт три-пять лет, закладывайте её в расчёт.
Платёж по ипотеке на первый этаж заметно ниже, чем на тот же метраж этажом выше. Посчитайте свою ситуацию на калькуляторе ипотеки: иногда экономия на этаже даёт возможность взять лишнюю комнату.
Если у вас уже есть квартира и вы думаете о переезде, узнайте, сколько она реально стоит сегодня. Это первое число, от которого считается весь бюджет. Оценить квартиру →
Что проверить при приёмке квартиры на первом этаже
У нижних этажей есть свои слабые места, которые на приёмке пропускают чаще всего:
- Температура пола. Приёмку лучше назначать на холодный период, если есть выбор. Летом проблему не увидеть.
- Следы влаги в углах и у наружных стен. Пятна, потемнения, запах сырости. На первом этаже это не косметика, а сигнал о проблеме с цоколем.
- Шумоизоляция от коммерции и входной группы. Постойте в тишине несколько минут. Слышен ли домофон, хлопанье двери, вентиляция магазина.
- Окна и решётки. Если застройщик ставит защиту на окна нижнего этажа, проверьте, как она открывается изнутри.
Полный список того, что смотреть на приёмке, мы собрали в отдельном материале: приёмка квартиры в новостройке, чек-лист для Екатеринбурга.
Частые вопросы
Холодно ли на первом этаже в новостройке?
Если под квартирой отапливаемый цоколь или паркинг, нет: температура не отличается от других этажей. Холодные полы характерны для старого фонда, где первый этаж лежал на грунте. Уточняйте у застройщика, что именно под вашей квартирой.
Видно ли прохожим, что происходит в квартире?
В новых проектах жилой первый этаж обычно поднимают на высоту цоколя, и окна оказываются выше уровня глаз. Но разброс между домами большой, проверять нужно по конкретному корпусу, а не по рекламному буклету.
Кому первый этаж выгоднее всего?
Семьям с коляской, пожилым людям, владельцам собак и тем, кто не хочет зависеть от лифта. Плюс тем, кому важнее район и класс дома, чем этаж: дисконт на низ помогает войти в проект, который иначе не по бюджету.
Сложнее ли потом продать квартиру на первом этаже?
Спрос уже, чем на средние этажи, но он стабильно есть за счёт семей с колясками и пожилых покупателей. Быстрее продаются варианты с поднятым цоколем и окнами во двор, медленнее квартиры у входной группы.
Шумнее ли на первом этаже, чем на верхних?
Зависит от расположения окон. Если они во двор без сквозного проезда, шума не больше, чем на третьем. Если на дорожку к подъезду или на улицу, разница ощутимая, особенно летом.
Стоит ли брать первый этаж под сдачу в аренду?
Арендаторы относятся к первому этажу спокойнее покупателей, для них важнее цена и расположение. Но и ставка аренды внизу обычно чуть ниже. Для семейных арендаторов с детьми это, наоборот, аргумент за.
Полезное по теме
Разборы из этой же серии — практика выбора и близкие вопросы:
- Евродвушка: чем отличается от двушки и кому подходит — Fusion One
- Распашонка: что это за квартира и кому она подходит — Fusion One
- Шумоизоляция в новостройке: как проверить до покупки — Fusion One
- Квартира на первом этаже: стоит ли брать в новостройке
Что делать дальше
Если рассматриваете конкретный дом, не решайте по буклету. Съездите вечером, посмотрите цоколь, план этажа и куда смотрят окна. Посчитайте платёж на калькуляторе и сравните с вариантом этажом выше: иногда разница окупает все неудобства, иногда нет.
Хотите, чтобы под вашу задачу подобрали конкретные варианты и назвали то, о чём застройщик обычно молчит, напишите нам или оставьте номер, и мы перезвоним. Разберём вашу ситуацию бесплатно: комиссию платит застройщик, для вас условия те же, что в офисе продаж.
