Когда в астраханской усадьбе купца Агамжанова разбирали старые перекрытия и полы, строители, по сообщению компании, нашли пушечное ядро, старинный часовой механизм и зубные щётки из слоновой кости XVIII века. Реставрацию вела компания РАЗУМ, та самая, что с 2023 года строит жильё в Екатеринбурге. Рассказываем, как астраханская City Group превратилась в РАЗУМ с 25-м местом в России по объёму текущей стройки, что она построила на Волге и как, по данным нашего каталога, строит на Урале.
У этой истории необычная точка отсчёта: не котлован на окраине, а пенсионный фонд, Волга и купеческий дом, где в 1908 году открылся первый в Астрахани кинотеатр. Компания с говорящим именем РАЗУМ пришла в Екатеринбург в 2023 году, и сейчас в нашем каталоге шесть её жилых комплексов. Два из них стоят на участках, купленных у «Брусники».
Для покупателя это повод присмотреться внимательнее. По данным ЕРЗ.РФ на 1 октября 2026 года, в Астраханской области РАЗУМ первый по объёму текущего строительства, это 31,56% всего строящегося жилья региона. В России бренд на 25-м месте. А в Екатеринбурге первые дома компании ещё строятся, и прийти посмотреть на готовый уральский дом РАЗУМ пока нельзя. Поэтому мы разобрали, откуда компания взялась и как, судя по нашему каталогу, строит здесь.
Откуда взялся РАЗУМ: финансист, City Group и Волга
В 2000-е годы этой компании ещё не было, и домов нулевых у неё нет. Её будущий владелец Равиль Янборисов тогда занимался деньгами, а не бетоном: с 2007 года работал в НПФ «Социум», с 2009-го руководил региональными представительствами НПФ «Норильский никель» в Волгограде и Самаре. Строительство стало для него вторым бизнесом.
Поворот случился в 2013 году, когда Янборисов стал генеральным директором астраханской строительной компании City Group. Этот год компания и считает годом основания, хотя Домклик указывает 2014-й. 21 июля 2014 года City Group начала строить 17-этажную Башню Б на 86 квартир с подземным паркингом. Это была вторая башня первого проекта, ЖК «Волжская Ривьера». Место выбрали с характером: центр Астрахани, набережная Приволжского затона, по соседству Владимирский собор. Всего здесь встали три башни от 13 до 19 этажей; компания называет их своим первым ЖК бизнес-класса, проект сдан и распродан. Ниже собор на снимке 2026 года: сами башни в кадр не попали, но именно это соседство компания выбрала для старта.
Через семь лет, в 2020 году, City Group сменила вывеску на РАЗУМ. К тому моменту, по словам Янборисова, компания ввела 6 домов и продала квартиры более чем 2000 покупателям. Новое имя объясняли переходом «от производственного подхода к интеллектуальному», а свою философию компания называет «интеллигентным девелопментом». Юрлицо ООО «Разум» зарегистрировано в Астрахани 11 марта 2020 года, его единственный учредитель и генеральный директор — Янборисов.
По данным «Коммерсанта» (октябрь 2025 года), Янборисов — бывший депутат городской думы и учредитель 21 юрлица. У биографии есть и уральская нить: он ранее был соучредителем свердловских ООО СЗ «Прогресс Премьер» и «Прогресс Альфа» из ГК PROGRESS Виктора Тарасенко. В июне 2024 года, по сообщению компании, Янборисов вошёл в Общественный совет при Минстрое России, и первой темой работы стали объекты культурного наследия. Для РАЗУМ эта тема оказалась совсем не абстрактной.
Что знакового построил РАЗУМ: набережная и усадьба с кинотеатром
Если разложить карту Астрахани, видно, что первые три крупных проекта компании держатся одной воды. «Волжская Ривьера» стоит на набережной Приволжского затона. Там же, в районе Эллинга, вырос ЖК «Сердце Каспия»: шесть корпусов в 17–23 этажа, по мониторингу Сбербанка на Домклик все сданы вовремя. Третий реализованный проект, квартал «Наследие», стоит на улице Приволжского Затона, 41, и вдоль него компания благоустроила участок набережной с прогулочными зонами и освещением.
Но самый необычный объект РАЗУМ вовсе не жилой. На улице Чернышевского, 14, стоит усадьба купца Кирилла Агамжанова, объект культурного наследия конца XIX века. В 1908 году здесь открылся первый в городе кинотеатр «Электро-биограф братьев Боммер» на 200 мест, позже «Юнион». Часть помещений занимало Управление рыбных и тюленьих промыслов, затем «Каспрыба», а потом здание долго ветшало. Вот каким оно было в 2018 году, до реставрации.
Работы вёл РАЗУМ, они заняли около трёх лет и завершились в июле 2026 года. Восстановили больше 100 тысяч кирпичей, чердак превратили в мансардный этаж с 15 зенитными окнами, и площадь выросла с 2500 до 3700 кв. м. Самые неожиданные находки, по сообщению компании, ждали строителей при демонтаже старых перекрытий и полов: зубные щётки из слоновой кости XVIII века, часовой механизм в стене и пушечное ядро под полом. Теперь здесь Астраханский музыкальный колледж имени М. П. Мусоргского. Был кинотеатр, стала музыка.
Стадионов и больниц у РАЗУМ в проверенных нами источниках нет. Зато есть награды: по данным ЕРЗ.РФ, пять побед в конкурсе «ТОП ЖК», а в июне 2026 года ЖК «Бакинская 65» победил в 18-й федеральной премии URBAN в номинации комфорт-класса для ЮФО и СкФО. Это две 30-этажные башни на общем стилобате, «Коммерсант» называет их первыми в регионе 30-этажными домами. Ещё в Астрахани компания строит жилой район «Зелёные кварталы», ЖК «Гагарин», «РАЗУМ на Боевой», «РАЗУМ на Звёздной» и «РАЗУМ на Энергетической». Во всех реализованных проектах, по данным компании, работает её собственная управляющая компания «Территория РАЗУМа».
Что РАЗУМ строит в Екатеринбурге
На Урал компания вышла в 2023 году: застройщик первого проекта, ООО СЗ «Разум-Академический», зарегистрирован 27 февраля 2023 года. Для старта выбрали 20-й квартал Академического района. ЖК «РАЗУМ в Академическом» задуман как 7 домов от 12–13 до 25 этажей вокруг закрытого двора-парка без машин, с индивидуальными кладовыми и небольшими грядками для жителей. В нашем каталоге срок по комплексу IV квартал 2028 года, планировки мы разбирали в обзоре.
Рядом, тоже в Академическом районе, строится ЖК «РАЗУМ на Матвеева» на улице Профессора Матвеева, 188 квартир по данным «Коммерсанта» и срок IV квартал 2028 года по каталогу. В Чкаловском районе, на улице Монтерской, идёт ЖК «РАЗУМ на Титова»: 317 квартир по тем же данным, срок III квартал 2028 года.
Самый высокий замысел — ЖК «РАЗУМ на Малышева» в Кировском районе. Адрес у него, вопреки названию, улица Вишнёвая, 2, окраина Втузгородка примерно в 500 метрах от улицы Малышева. По данным METRTV (2024), здесь задуманы четыре башни от 21 до 35 этажей, объединённые галереей, и собственный детский сад на 150 мест. Срок по каталогу — IV квартал 2029 года.
В 2026 году в сюжете появился новый герой — «Брусника». РАЗУМ дважды купил у неё землю. В феврале — 2,8 га у улицы Академика Курчатова под шесть домов в 17–21 этаж; строить будут по утверждённому мастер-плану «Брусники», а продавец объяснил сделку экономическими обстоятельствами и давлением кредитного портфеля. Так появился ЖК «РАЗУМ на Курчатова» в Академическом районе, срок II квартал 2029 года. В апреле — больше 1,4 га на Уктусе, на Шишимской горке: три башни в 20–22 этажа с двором на стилобате и торговой галереей. Это ЖК «РАЗУМ на Уктусе», тоже со сроком II квартал 2029 года.
Есть и заявка на большее. 1 октября 2025 года РАЗУМ вместе с пятью другими застройщиками подписал соглашения с «УГМК-Застройщиком» и Сбербанком о редевелопменте бывшей промтерритории Уралмашзавода, где запланированы три микрорайона до 44 тыс. жителей. На снимке 2022 года — промплощадка Уралмаша: объектов РАЗУМ там пока нет.
На конец апреля 2026 года компания вела в Екатеринбурге пять проектов на 273 тыс. кв. м и планировала довести число строящихся объектов с четырёх до семи. По шести ЖК из нашего каталога у нас есть подробный разбор с цифрами по всем домам.
Как строит РАЗУМ: наше мнение по данным каталога
Класс дома мы определяем по своей методике: как метр соотносится с медианой города, тип дома, медианная кухня, потолки, кладовые, паркинг, лобби. Через эту призму линейка РАЗУМ выглядит на удивление ровной.
Кухни как фирменный почерк. Медианная кухня во всех шести ЖК лежит в узком коридоре от 16,5 до 17,4 м², и методика засчитывает её как плюс в каждом комплексе. В каком бы районе вы ни выбирали квартиру, кухня будет примерно одного размера.
Комфорт дешевле медианы. Четыре комплекса мы относим к комфорт-классу: «в Академическом», «на Матвеева», «на Титова» и «на Уктусе». Метр в них дешевле медианы города на 9–14%. Два комплекса дотягивают до комфорт-плюс и стоят около медианы. У «Курчатова» самый высокий балл в линейке, 5,0: монолит, потолки до 3,9 м, кладовые и подземный паркинг. «Малышева» получает 4,6 за консьержа или лобби, кладовые и подземный паркинг.
Каркас — монолит, отделка — подчистовая. В «Курчатова», «Титова» и «Уктусе» дома монолитные, в «Малышева» и «Матвеева» монолитные и кирпично-монолитные, в «Академическом» кирпично-монолитные и газобетон-монолит. Фасады делятся поровну: штукатурка в трёх комплексах, комбинированный фасад в трёх. Подземный паркинг мы отмечаем в четырёх ЖК из шести, кладовые тоже в четырёх. Самый скромный по набору признаков — «РАЗУМ на Титова» с баллом 2,8.
Сроки — главный вопрос. По каталогу сдача растянута с III квартала 2028 года до IV квартала 2029-го. Надёжность мы оцениваем только по проверенным фактам, и картина неоднозначная. Реестр наш.дом.рф (проверка 5 октября 2026 года): проблемных домов у застройщика нет, он не банкрот. Но за последние три года оба введённых дома компании сданы позже срока, с задержкой 11 месяцев 27 дней и 2 месяца 26 дней. ЕРЗ.РФ ставит бренду рейтинг соблюдения сроков 2,5; в текущей стройке перенос затронул 13,06% площади, в среднем на 1,45 месяца. Базы считают по-разному, поэтому мы приводим каждую отдельно.
Первый уральский проект тоже сдвигался. В октябре 2025 года «Коммерсант» писал, что «РАЗУМ в Академическом» готовят к сдаче в IV квартале 2025 года. На 5 октября 2026 года реестр показывает дома 1–3 строящимися со сроком III квартал 2026-го. Срок дома 4 увеличивался, действующий — III квартал 2027 года, и его реестр отмечает как соблюдённый. Ещё штрих для масштаба: по ЕРЗ.РФ, с 2016 года бренд сдал около 123 тыс. кв. м, а строит сейчас 630 723 кв. м. Компания растёт быстро, поэтому к сроку конкретного дома мы советуем относиться особенно внимательно.
Что мы советуем проверить до покупки:
- срок и статус дома в реестре наш.дом.рф: у домов 1–3 «РАЗУМ в Академическом» срок III квартала 2026 года уже наступил, уточните, получено ли разрешение на ввод;
- юрлицо проекта: например, «РАЗУМ на Малышева» строит ООО СЗ «Разум на Вишнёвой»;
- фасад и материал стен вашего корпуса там, где в каталоге несколько вариантов;
- паркинг и кладовые в вашей секции и что входит в подчистовую отделку.
История компании — хороший знак, но не гарантия для конкретного дома. Прежде чем вносить деньги, прогоните застройщика по чек-листу: 20 проверок из наших 72 параметров — Федресурс, арбитраж, Росреестр, ЕГРЮЛ — и уровень риска на выходе. Проверить застройщика →
Кому подойдут дома РАЗУМ
РАЗУМ подойдёт тем, кто покупает на этапе стройки и готов следить за сроками. Комфорт-проекты в Академическом и Чкаловском районах и на Уктусе интересны семьям, которым нужна кухня около 17 м² при стоимости метра ниже медианы города. «РАЗУМ на Курчатова» — тем, кто хочет высокие потолки и подземный паркинг. «РАЗУМ на Малышева» — тем, кому нужны башня, лобби и детский сад в проекте. А если ключи нужны в ближайшие месяцы, смотрите на сданные дома: первые дома РАЗУМ в Екатеринбурге ещё строятся.
Мы работаем со всеми застройщиками Екатеринбурга и сравниваем дома РАЗУМ с соседями без привязки к бренду. Выбираете между двумя корпусами или двумя компаниями? Напишите нам: посчитаем и подберём.
Частые вопросы
Когда основана компания РАЗУМ?
По данным самой компании, в 2013 году; Домклик указывает 2014-й. Она начинала в Астрахани под названием City Group и в 2020 году сменила имя на РАЗУМ. В 2000-е компании ещё не было. На рынок Екатеринбурга РАЗУМ вышел в 2023 году.
Что знакового построил РАЗУМ?
В Астрахани это ЖК «Волжская Ривьера» на набережной Приволжского затона рядом с Владимирским собором, шесть корпусов «Сердца Каспия» и квартал «Наследие» с благоустроенным участком набережной. Главный нежилой объект — реставрация усадьбы купца Агамжанова, где в 1908 году открылся первый в городе кинотеатр: работы завершились в июле 2026 года, теперь там музыкальный колледж имени Мусоргского. Стадионов и больниц в проверенных нами источниках нет.
Какие ЖК РАЗУМ строит в Екатеринбурге?
В нашем каталоге шесть комплексов: «РАЗУМ в Академическом», «РАЗУМ на Курчатова» и «РАЗУМ на Матвеева» в Академическом районе, «РАЗУМ на Титова» в Чкаловском, «РАЗУМ на Малышева» в Кировском и «РАЗУМ на Уктусе». Сроки по каталогу с III квартала 2028 года по IV квартал 2029-го, классы по нашей методике — комфорт и комфорт-плюс, отделка везде подчистовая.
Надёжен ли застройщик РАЗУМ?
По реестру наш.дом.рф на 5 октября 2026 года проблемных домов у застройщика нет, он не банкрот. По ЕРЗ.РФ бренд на 25-м месте в России по объёму текущего строительства и на первом в Астраханской области. При этом оба дома, введённые за последние три года, по реестру сданы позже срока (на 11 месяцев 27 дней и на 2 месяца 26 дней), а рейтинг ЕРЗ.РФ по соблюдению сроков у бренда 2,5. Срок конкретного дома проверяйте до покупки.
Почему проекты РАЗУМ стоят на бывших участках «Брусники»?
В 2026 году РАЗУМ купил у «Брусники» два участка: в феврале 2,8 га у улицы Академика Курчатова, где строить будут по утверждённому мастер-плану «Брусники», и в апреле больше 1,4 га на Уктусе. Первую сделку продавец объяснил экономическими обстоятельствами и давлением кредитного портфеля.
