Квартира с мягкой мебелью от застройщика: что в договоре

Квартира с мебелью от застройщика: обложка статьи

Всё чаще в карточках ЖК попадаются слова «под ключ с мебелью» и «с мягкой мебелью». На рекламных картинках диван, кровать и шкаф уже стоят, остаётся привезти чемодан. Заманчиво, но здесь больше всего подводных камней, потому что мебель юридически живёт по другим правилам, чем стены и пол.

Разберём, как мебель обычно оформляют, что проверить в бумагах и почему налоговый вычет на отделку мебель, судя по закону, не покрывает. Главные формулировки договора лучше показать юристу.

Что такое «мягкая мебель» в предложении застройщика

Единого определения нет, это рыночный термин. Обычно под ним понимают диван, кровать или спальное место, кресла, иногда пуфы и матрасы, а к ним нередко добавляют кухонный гарнитур и бытовую технику. Состав зависит от проекта и застройщика, поэтому пункт «мягкая мебель» без списка ничего не значит.

Сначала выясните, что это за предложение. Бывает меблированная квартира в готовой отделке, где мебель идёт как «пакет». Бывает отдельная опция к чистовой отделке. А бывает, что мебель продаёт партнёр застройщика по отдельному договору. От этого зависит, кто отвечает за недочёты и как вернуть деньги, если вы передумаете.

О том, что включают разные варианты отделки, мы писали в статьях про подчистовую и чистовую отделку. Мебель идёт поверх них.

Как мебель попадает в документы

Закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ, статья 4) говорит, что договор определяет конкретный объект долевого строительства: помещение, его план, расположение, характеристики. Мебель в обязательный перечень условий договора не входит. Поэтому на практике мебель чаще всего оформляют отдельно: отдельным договором или приложением со своей ценой.

Если мебель обещана только в рекламной брошюре, а в договоре её нет, вы ничем не защищены. Требуйте, чтобы в бумагах были:

перечень предметов с названиями моделей, размерами и материалами обивки;
цена мебели отдельной строкой, чтобы было видно, сколько вы платите за квартиру, а сколько за обстановку;
срок и порядок передачи мебели (при приёмке квартиры или позже);
гарантийный срок на мебель, указанный прямо;
порядок замены, если товар привезли с дефектом или не тот.

Если мебель оформлена отдельным договором поставки или купли-продажи, у неё свои правила. Для покупателя-гражданина обычно действуют общие нормы о правах потребителя, но отдельную гарантию и условия возврата проверяйте по тексту договора. Подробнее о том, как читать сам договор долевого участия, в статье про ДДУ.

Гарантия: на квартиру и на мебель сроки разные

Это место, где путаются чаще всего. Для квартиры по ДДУ закон задаёт минимальные сроки: на объект долевого строительства гарантия не менее трёх лет, на технологическое и инженерное оборудование не менее трёх лет, на результат отделочных работ и элементы отделки не менее одного года (статья 7 214-ФЗ). Эти нормы относятся к объекту долевого строительства и его отделке.

Мягкая мебель в эти формулировки прямо не названа. Поэтому гарантия на мебель определяется отдельным договором и общими правилами о товарах. Не предполагайте, что трёхлетняя гарантия на квартиру распространяется на диван. Спросите: кто выдаёт гарантию, какой срок, что считается гарантийным случаем, куда писать, кто привозит замену.

Гарантия на мебель, как правило, не покрывает нормальный износ и повреждения от неправильной эксплуатации. Выпишите её условия для себя.

Подробнее про то, на что распространяется гарантия застройщика, мы писали в материале про гарантию застройщика.

Налоги: вычет на мебель не получить

Этот вопрос нам задают постоянно. Налоговый кодекс (статья 220, имущественный вычет) называет, какие расходы можно включить в расходы на приобретение квартиры. Туда входят расходы на покупку квартиры, на отделочные материалы, на работы, связанные с отделкой, и на разработку проектной и сметной документации для отделки. Условие для отделки: договор должен предусматривать приобретение квартиры без отделки.

Мебели в этом перечне нет. Значит, рассчитывать, что стоимость дивана и кровати вернётся через вычет, нельзя. Если мебель куплена вместе с квартирой, её цена, скорее всего, не войдёт в сумму вычета. Если же в договоре квартира описана «с отделкой», то и расходы на отделку своими силами к вычету уже не пойдут.

Практический совет: до подписания разделите в договоре цену квартиры и цену мебели. Как это отразится на вашем вычете, уточните в налоговой или у специалиста по налогам. Общую схему вычета мы разбирали в статье про налоговый вычет за квартиру.

Ипотека и мебель

Здесь мы не будем называть правил, потому что у каждого банка свои условия, а универсальной нормы в законе нет. Что учесть: кредит на покупку квартиры обеспечивается квартирой, и банк оценивает именно её. Включит ли банк стоимость мебели в сумму кредита, зависит от программы и банка.

Поэтому до внесения денег задайте банку прямой вопрос: можно ли в сумму кредита включить мебель и в каком виде это должно быть оформлено в договоре. Если мебель идёт отдельным договором, её, скорее всего, придётся оплачивать из своих средств. Как банк считает стоимость квартиры, мы описывали в материале про оценку квартиры для ипотеки.

Что это значит для жильца

Мебель не влияет на тепло, шум и долговечность дома, это решают конструкции и отделка. Влияет она на удобство. Например, готовый диван может не поместиться в вашу гостиную из-за нестандартных размеров, а матрас в кровати может оказаться не того класса, что вам нужен. Поэтому размеры и характеристики хорошо иметь на бумаге.

Ещё стоит подумать, как мебель встанет, если вы захотите поменять расстановку или сделать ремонт позже. Встроенные элементы сложнее убрать без следов, чем отдельно стоящие. Спросите, какие предметы встроены, а какие свободно стоят, и прикиньте, что вы будете делать, если стиль надоест.

Плюсы и минусы мебели от застройщика

Плюсы

Быстрый въезд: нет поиска мебели и доставки.
Единый стиль и согласованные размеры, мебель подбирают под планировку.
Удобно тем, кто покупает под сдачу и хочет быстро найти арендатора.

Минусы

Нельзя выбрать то, что вам нравится: модели, цвета, обивку.
Цена отдельной мебели в магазине или у мастерской может оказаться другой, и сравнить её сложно, если в договоре нет названий и размеров.
Вычет на мебель недоступен.
Если мебель не подошла, возврат и обмен зависят от условий договора.
Вы платите за то, что дешевеет в процессе использования, а квартира так не обесценивается.

Как проверить перед покупкой

Попросите перечень мебели с названиями, размерами и материалами. Фотографий из рекламы недостаточно.
Найдите цену мебели в документах. Если её нет отдельной строкой, просите добавить.
Выясните, кто продавец: застройщик или партнёр. Это влияет на то, кому писать претензии.
Прочтите условия гарантии на мебель и порядок возврата.
Проверьте, как мебель будет передана: до приёмки квартиры или после. Желательно принимать её вместе с квартирой и фиксировать в акте.
Если есть шоу-рум или образец, оцените качество обивки, швов и механизмов.
Если берёте ипотеку, заранее спросите банк, можно ли включить мебель в кредит.

Красные флаги: мебель в договоре не упомянута совсем; список без моделей; цена «в общей сумме»; обещания, что всё включено, только в устной форме. Если ЖК вам нравится, но предложение с мебелью не устраивает, часто можно купить квартиру без неё: это обсуждается с продавцом. Чем отличается покупка в новостройке с отделкой и без, показывает сравнение вариантов.

Стандарт застройщика и вопрос «а это отделка или нет»

В 214-ФЗ появилась возможность прописать в договоре, что результат отделочных работ соответствует стандарту организации, зарегистрированному в федеральном информационном фонде стандартов (статья 4, часть 4.7, и статья 7, часть 1.2). Требования такого стандарта не могут быть ниже установленных минимальных. Если в вашем договоре есть отсылка к стандарту застройщика, прочтите его: именно по нему будут оценивать качество отделки.

Для мебели вопрос тоньше. Диван и кровать не стены и не полы. Считать ли мебель «частью отделки» или «товаром», подскажет формулировка вашего договора. Поэтому на встрече с менеджером спросите прямо: мебель по этому договору считается элементом отделки или отдельным товаром? Ответ запишите в протоколе встречи или попросите внести в договор.

Типичные ошибки покупателей

Поверили картинкам: в договоре мебель описана общим словом «комплект».
Не разделили цену квартиры и мебели и потом не смогли доказать, сколько платили за каждое.
Решили, что трёхлетняя гарантия на квартиру покрывает и диван.
Не проверили мебель на приёмке и поставили подпись «претензий нет».
Не уточнили у банка, как относятся к мебели в составе сделки.
Не спросили, что будет с мебелью, если сроки сдачи дома сдвинутся. Про перенос сроков есть отдельная статья: что делать при переносе сроков сдачи.

Чтобы не оказаться в таком списке, проходите проверку из предыдущего раздела по пунктам и не стесняйтесь просить документы.

Приёмка квартиры с мебелью

На приёмке к обычной проверке стен, окон и инженерии добавляется осмотр мебели. Проверьте целостность обивки, работу механизмов, комплектность, соответствие списку. Сфотографируйте всё и внесите замечания в акт. Если мебель привезут позже, прямо пропишите срок и ответственность за задержку. Чек-лист приёмки собран в статье про приёмку квартиры.

Если в договоре есть пункт о том, что претензии по мебели предъявляются отдельно, не откладывайте: сроки и порядок предъявления претензий в таких договорах обычно ограничены.

Примеры ЖК в Екатеринбурге с таким параметром

Вот несколько жилых комплексов из нашего каталога, где в характеристиках указан этот вариант. Откройте карточку, чтобы увидеть планировки, цены и разбор.

ЖК «Бодровский», Подчистовая; чистовая, с мебелью, с техникой

ЖК «Комсомольский», Подчистовая; опции: чистовая/техника/мебель

Баден Баден Тургояк Резорт, Под ключ с мебелью

Баден-Баден Фабрика, Под ключ, с мебелью

Баден-Баден Таватуй Зелёный мыс, Под ключ, с мебелью

ЖК «Сибирский сад», Подчистовая; опции до «с мебелью»

Частые вопросы

Входит ли мебель в цену квартиры по ДДУ?

Закон о долевом строительстве требует описать в договоре объект долевого строительства, то есть помещение. Мебель в обязательный перечень не входит, поэтому её обычно оформляют отдельно или приложением. Смотрите на конкретный договор.

Какая гарантия на мебель от застройщика?

Гарантия на мебель задаётся отдельным договором и общими правилами о товарах. Минимальные сроки статьи 7 закона 214-ФЗ относятся к объекту долевого строительства и отделке. Срок и условия гарантии на мебель уточняйте письменно.

Можно ли получить налоговый вычет на мебель?

В перечне расходов статьи 220 Налогового кодекса мебель не названа: там отделочные материалы, работы по отделке и документация. Поэтому рассчитывать на вычет за мебель нельзя. Детали уточните в налоговой.

Можно ли включить мебель в ипотеку?

Это зависит от банка и программы. Общей нормы в законе нет. Банк оценивает квартиру, а не мебель. Спросите банк до подписания договора.

Что делать, если мебель привезли с дефектом?

Зафиксируйте дефект в акте и фотографиях, затем обратитесь к продавцу мебели согласно договору. Условия замены и сроки смотрите в договоре. Если не получается решить, обратитесь к юристу.

Можно ли отказаться от мебели и купить квартиру без неё?

Часто можно, но решает продавец. Если мебель включена в общий пакет, цена и условия могут измениться. Обсуждайте это до подписания.

Источники

Покажите договор, пока не подписали

Пришлите предложение с мебелью, и мы бесплатно подскажем, какие пункты стоит уточнить у продавца. Общий разбор не заменяет юриста по вашему конкретному договору.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Сайт: https://fusion1.ru