Баден-Баден Фабрика, Сысерть — цены и планировки

Что такое Баден-Баден Фабрика: коротко

«Баден-Баден Фабрика» — это апарт-отель на улице Быкова в Сысертском городском округе от компании Baden Family: кирпичные корпуса переменной этажности с фасадами из комбинированных материалов, апартаменты с дизайнерской отделкой и мебелью. Корпус сдан в 1 квартале 2025 года, сделки идут по договору купли-продажи.

Апартаменты от 31,8 до 66,6 м² — 5 разных решений, все с открытой планировкой: два компактных 31,8 и 33,3 метра и три просторных 65,6–66,6. Медианный метр — около 259,8 тысячи: 16 место из 224 и на 49 процентов дороже медианы Екатеринбурга. Ближайший сосед — «Велнес Панорама» в 730 метрах с метром 485 тысяч, то есть почти вдвое дороже. Других проектов в радиусе двух километров нет.

Данные проверены и обновлены 13 сентября 2026 года. Цены и наличие апартаментов меняются застройщиком — актуальные пришлём по запросу.

Основные характеристики комплекса
Застройщик	Baden Family
Расположение	Сысертский округ, ул. Быкова
Класс по нашей методике	Комфорт-плюс, 4,5 балла
Статус помещений	Апартаменты — нежилой фонд
Готовность	сдан (1 кв. 2025), КП
Конструктив	Кирпичный
Площади	от 31,8 до 66,6 м²
Цена метра	около 259,8 тыс. ₽ — 16 место из 224
Вход в комплекс	от 9,22 млн ₽
Отделка	Под ключ, с мебелью
Особое	Курортная локация в Сысерти

Кому подойдёт Баден-Баден Фабрика, а кому нет?

Подойдёт

Нужна вторая недвижимость для отдыха под городом.
Хотите заехать сразу: отделка и мебель уже есть.
Рассматриваете сдачу посуточно на курортном направлении.
Нравится Сысерть и природа вокруг.
Готовы к статусу апартаментов и его последствиям.

Стоит взвесить

Это апартаменты — прописаться нельзя.
Коммуналка и налог считаются по нежилым ставкам.
Метр 259,8 тысячи — дороже медианы Екатеринбурга на 49 процентов.
Выбор минимальный: пять планировочных решений.
Сысерть — не город: ежедневные поездки в Екатеринбург утомляют.

Про статус апартаментов — прямо. Апартаменты относятся к нежилому фонду. Практические последствия: постоянную регистрацию оформить нельзя, налог на имущество считается по ставке для нежилых помещений и обычно выше, коммунальные тарифы тоже нежилые, а материнский капитал и льготные ипотечные программы на такие сделки не распространяются. Для второго жилья на выходные под Екатеринбургом это нормальный размен: вы платите за локацию, готовую отделку и возможность приезжать в любой момент. Как единственное жильё апартаменты почти всегда плохая идея.

Как выглядит Баден-Баден Фабрика?

Корпус сдан в начале 2025 года — комплекс и отделку можно посмотреть лично, приехав на выходные.

Комплекс

Кирпичный апарт-отель в Сысерти

Апарт-отель из кирпичных корпусов переменной этажности на улице Быкова в Сысерти. Фасады из комбинированных материалов, кирпичная технология строительства. Корпус сдан в 1 квартале 2025 года.

Отделка. Под ключ, с мягкой мебелью

Апартаменты передаются с дизайнерской отделкой и мебелью. Это формат, при котором вы получаете готовое пространство и не тратите ни денег, ни месяцев на ремонт.

Сысерть. Курортное направление рядом с городом

Сысерть — направление выходного дня для Екатеринбурга: природа, водоёмы, термальный комплекс. Комплекс встроен в эту курортную логику, а не в городскую.

Форматы. От 31,8 до 66,6 метра

Все пять решений — апартаменты с открытой планировкой. Компактные 31,8–33,3 метра и просторные 65,6–66,6: разница вдвое, а логика одна — единое пространство без лишних перегородок.

Какой класс у комплекса Баден-Баден Фабрика?

Официального стандарта классов в России нет — застройщик присваивает класс сам. Мы считаем его по восьми измеримым параметрам, и здесь получается 4,5 балла: комфорт-плюс.

Что даёт балл

Кирпичный конструктив — редкость даже в дорогом сегменте, дизайнерская отделка под ключ с мебелью и курортное расположение в Сысерти.

Оговорка про класс

Балл считается по качеству продукта и не учитывает юридический статус помещений. Апартаменты — нежилой фонд, и это на баллы не влияет, но напрямую влияет на налоги и на то, можно ли здесь прописаться.

Что удерживает балл

Удалённость от Екатеринбурга, отсутствие собственной социальной инфраструктуры и очень узкий ассортимент: пять решений на весь комплекс.

Наша оценка: комфорт-плюс, 4,5 балла. Методика одна для всех 224 объектов. Как мы определяем класс — подробная методика.

Какие планировки есть в Баден-Баден Фабрика?

Все 5 планировочных решений комплекса. Мы не пересказываем таблицу площадей — смотрим, как в апартаментах реально живётся.

Главное про этот комплекс: между форматами разрыв ровно вдвое. Есть компактные апартаменты 31,8–33,3 метра и просторные 65,6–66,6 — промежуточных вариантов нет. Все с открытой планировкой: единое пространство с зонированием вместо перегородок, как принято в курортных резиденциях. Выбор здесь простой и честный: либо вам нужно место для двоих на выходные, либо полноценное пространство для семьи с гостями.

Планировка апартаментов 31,8 м² в Баден-Баден Фабрика в Сысерти

Студия, 31,8 м²корпус 1 · этаж 2

Компактные

Апартаменты 31,8 и 33,3 метра

Два решения нижней группы.

Подобрать похожую квартиру

Компактные. Апартаменты 31,8 и 33,3 метра

Студия, 31,8 м² — корпус 1 · этаж 2
Студия, 33,3 м² — корпус 1 · этаж 2

Просторные. Апартаменты 65,6–66,6 метра

Три решения верхней группы, вдвое крупнее компактных. Планировка открытая: единое пространство с зонированием вместо перегородок — формат, привычный для курортных резиденций, а не для городских квартир.

Студия, 65,6 м² — корпус 1 · этаж 1
Студия, 66,1 м² — корпус 1 · этаж 1
Студия, 66,6 м² — корпус 1 · этаж 1

Это все 5 решений комплекса — повторы одного лота на разных этажах убраны, чертежи взяты в лучшем доступном разрешении. Наличие конкретных апартаментов, этаж и актуальную цену пришлём по запросу: это бесплатно и занимает пару минут.

Подберём квартиру и забронируем — без комиссии

По картинкам нельзя выбрать этаж, вид из окна, соседей по площадке и понять, где проходят шахты. Мы работаем с застройщиком напрямую и видим то, чего нет в рекламе: какие лоты придерживают, где реальный дисконт, чем корпуса отличаются друг от друга.

Для вас это бесплатно. Комиссию платит застройщик, а не покупатель. Цена та же, что в офисе продаж, но с независимым разбором и сопровождением сделки от брони до ключей.

Пришлём актуальные цены, свободные квартиры и подберём стратегию под вашу задачу — для жизни или под сдачу.

Денис Дербышев Брокер в недвижимости с 2008 года О нас и подходе к подбору →

Ответим в течение 2 часов в рабочее время — тем способом, который вы выбрали. Без спама и навязывания.

На какую квартиру хватит именно вам

Подвигайте ползунки и выберите число детей — посчитаем бюджет сразу по четырём вариантам: субсидия от застройщика, семейная ипотека, IT-ипотека и рыночная ставка. Расчёт предварительный, бесплатный и ни к чему не обязывает.

Доход семьи в месяц 120 000 ₽

Первоначальный взнос 1 000 000 ₽

Сколько детей в семье

От числа детей зависит ставка семейной ипотеки. Считают всех детей, включая взрослых. Право на программу даёт ребёнок младше 7 лет на дату договора.

Считаем по стандартной логике банка: на платёж по ипотеке закладываем до 40% дохода, срок 30 лет. Взнос по семейной и IT-ипотеке — от 20% цены.

Подберём квартиры в этом доме и в соседних под ваш бюджет — с планировками, этажами и актуальными ценами.

Посчитать в Telegram-боте

Семейную ипотеку считаем по правилам для договоров с 1 октября 2026 года: ставка зависит от числа детей — от 2 до 10%. Государство снижает её первые 15 лет; после 15 лет банк вправе поднять ставку, но не более чем на 4 пункта к ставке договора — в расчёте показан этот худший случай. Сумма сверх льготного лимита идёт по рыночной ставке — около 18,7% на конец сентября 2026 года. При взносе от 50% цены ставка не выше 6% при любом числе детей — такой вариант посчитаем отдельно. Субсидия от застройщика действует на отдельные дома и квартиры, часто на первые годы кредита, а условия могут отличаться от корпуса к корпусу и меняться вместе с акциями. Точный расчёт под вашу ситуацию, с подбором банка и программы, делаем бесплатно.

Что находится рядом с Баден-Баден Фабрика?

Быкова в Сысерти: курортное направление под Екатеринбургом, единственный сосед — в 730 метрах.

этот комплекс сдача до 2027 Точки — по реальным координатам застройки. Подложка: © участники OpenStreetMap

Где это

Сысертский городской округ — курортное направление южнее Екатеринбурга: природа, водоёмы, термальный комплекс. Административно это отдельный муниципалитет со своей социальной инфраструктурой.

Единственный сосед

В 730 метрах — «Велнес Панорама» с метром 485 тысяч, почти вдвое дороже. Оба проекта апартаментные и курортные, но ценовые уровни принципиально разные.

Цена в контексте

259,8 тысячи за метр — 16 место из 224 по области и на 49 процентов дороже медианы Екатеринбурга. Вы платите за курортную локацию и готовую отделку с мебелью, а не за квадратные метры.

Тот же проект в формате статьи, без цифр и таблиц: разбор ЖК «Баден-Баден Фабрика» — что за дом, планировки и что проверить до сделки.

Сильные стороны и что нужно уточнить

Сильные стороны

Отделка под ключ с мебелью — заезд с чемоданом.
Кирпичный конструктив.
Корпус сдан — всё можно посмотреть лично.
Курортная локация в Сысерти.
Просторные апартаменты до 66,6 метра.
Вдвое дешевле соседней «Велнес Панорамы» по метру.

Уточняем перед покупкой

Статус. Апартаменты: регистрация, налоги, тарифы.
Управляющая компания. Условия и стоимость обслуживания.
Доходная программа. Есть ли сдача через отель.
Что входит в отделку. Полный перечень мебели и техники.
Ипотека. Какие банки кредитуют апартаменты.
Инфраструктура. Что доступно собственникам и на каких условиях.

Всё из правой колонки мы проверяем за вас до сделки: разбираем договор с управляющей компанией, считаем реальную стоимость владения с нежилыми тарифами, выясняем условия доходной программы. На апартаментах эти вопросы важнее планировки. Сопровождение бесплатное.

Частые вопросы

Сколько стоят апартаменты в Баден-Баден Фабрика?

Вход — примерно от 9,22 миллиона рублей за апартаменты 31,8 м². Медианный метр — около 259,8 тысячи. Просторные апартаменты 66,6 метра — порядка 17,3 миллиона. В цену входит дизайнерская отделка с мебелью. Оставить заявку.

Это квартиры или апартаменты?

Апартаменты, то есть нежилые помещения. Постоянную регистрацию оформить нельзя, налог на имущество и коммунальные тарифы считаются по нежилым ставкам, а материнский капитал и льготные ипотечные программы не применяются.

Мы всегда проговариваем это до сделки: для второго жилья на выходные статус обычно не критичен, для единственного — критичен почти всегда.

Где находится комплекс?

На улице Быкова в Сысертском городском округе — курортном направлении южнее Екатеринбурга, известном природой, водоёмами и термальным комплексом.

Это формат для выходных и отпуска. Для ежедневных поездок на работу в Екатеринбург дорога получается длинной, и это стоит честно оценить до покупки.

Что за планировки без комнат?

Все пять решений — апартаменты с открытой планировкой: единое пространство с зонированием вместо капитальных перегородок. Компактные 31,8–33,3 метра и просторные 65,6–66,6.

Для курортного формата это норма: пространство используется гибко, а мебель и зонирование уже продуманы дизайнером и входят в стоимость.

Чем комплекс отличается от соседней «Велнес Панорамы»?

Оба проекта апартаментные и курортные, но ценовые уровни разные: здесь метр 259,8 тысячи, у «Велнес Панорамы» в 730 метрах — 485 тысяч, почти вдвое дороже.

Разница в наполнении и в позиционировании. Мы показываем оба и честно объясняем, за что именно доплата в соседнем проекте.

Какая ипотека доступна?

Список банков, кредитующих апартаменты, заметно у́же, чем для квартир, а ставки обычно выше. Льготные программы для новостроек на нежилые помещения не распространяются.

Мы заранее выясняем, кто и на каких условиях кредитует конкретный лот. Предварительный расчёт — в калькуляторе или в нашем боте.

Подойдёт ли это под инвестицию?

Курортная локация, готовая отделка с мебелью и сданный корпус — набор, при котором апартаменты можно сдавать посуточно почти сразу после сделки.

Риски стандартные для курорта: сезонность дохода, зависимость от управляющей компании и более узкий круг покупателей при перепродаже, чем у квартир. Считаем модель честно.

Чем вы отличаетесь от отдела продаж застройщика?

Мы работаем со всем рынком и обязаны рассказать про статус апартаментов и про реальные расходы на содержание, а отдел продаж — нет. Плюс покажем городские альтернативы в той же цене, если для вас важна регистрация.

Объект отбираем по чек-листу из 72 параметров: конструктив, планировки, инсоляция, шум, транспорт, управляющая компания, ликвидность при перепродаже. Комиссию платит застройщик, для вас цена та же, что в офисе продаж.

Вы берёте комиссию с покупателя?

Нет. Работаем по прямым договорам с застройщиками, вознаграждение выплачивает застройщик. Для вас цена та же, что в офисе продаж, а сопровождение сделки — от подбора до получения ключей — бесплатное.

Когда сдают дома в ЖК «Баден Баден Фабрика»?

Дом сдан — квартиры можно смотреть вживую, а не по рендерам. Перед сделкой проверяем документы по дому и остатки у застройщика.

Остались вопросы? Оставьте заявку

Напишите, что важно именно вам: сколько человек живёт, есть ли дети и какого возраста, работает ли кто-то из дома, какой бюджет и нужна ли ипотека. Подберём конкретные квартиры в этом доме и в соседних, сравним и честно скажем, если рядом за те же деньги дают больше.

В строящихся домах лучшие планировки и этажи разбирают первыми — к сдаче остаются неудачные виды и первые этажи. Разбор ничего не стоит, а решение всегда за вами.

Или задать вопрос в Telegram-боте

Заявку получит команда Fusion One Денис Дербышев · основатель, брокер с 2008 года О нас и подходе к подбору →

Ответим в течение 2 часов в рабочее время — тем способом, который вы выбрали. Разбор бесплатный.

Правовая информация и источники

Статус материала. Страница носит информационно-справочный характер, не является публичной офертой (ст. 437 ГК РФ), рекламой конкретного объекта долевого строительства и не содержит предложения заключить договор. Сведения приведены для предварительного ознакомления и не заменяют официальную проектную документацию застройщика.

Источники сведений. Характеристики жилого комплекса, планировочные решения и визуализации получены из открытых источников: официальных материалов застройщика и профессиональных информационных систем рынка новостроек. Сведения об окружающей инфраструктуре — из открытых картографических данных проекта OpenStreetMap (участники OpenStreetMap, лицензия ODbL) и из официальных описаний застройщиков. Полнота и безошибочность сторонних данных не гарантируются.

Права на изображения и тексты. Планировки, архитектурные визуализации, наименования жилых комплексов, товарные знаки и иные обозначения принадлежат их правообладателям — застройщикам, архитектурным бюро и авторам соответствующих произведений. Материалы используются в информационных целях в объёме, оправданном целью цитирования и информирования (ст. 1274 ГК РФ), без притязаний на авторство и без цели введения в заблуждение относительно источника происхождения. Fusion One не заявляет исключительных прав на указанные материалы.

Порядок обращения правообладателя. Если вы являетесь правообладателем размещённых материалов и считаете их использование нарушающим ваши права, направьте обращение с указанием подтверждающих сведений на t2019881@yandex.ru. Спорные материалы будут удалены или скорректированы в течение трёх рабочих дней с момента получения обращения.

Актуальность. Планировки, сроки строительства, состав отделки, наличие квартир и условия приобретения определяются застройщиком и изменяются им в одностороннем порядке без уведомления. Данные приведены по состоянию на 10 августа 2026 года. Перед принятием решения проверьте проектную декларацию, разрешение на строительство и сведения о застройщике в единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф) и в договоре участия в долевом строительстве.

Ограничение ответственности. Fusion One не является застройщиком, продавцом или его официальным представителем в части публикуемых сведений, не гарантирует их полноту и актуальность на момент прочтения и не несёт ответственности за решения, принятые пользователем на основании материалов страницы. Информация не является индивидуальной инвестиционной, налоговой или юридической консультацией.

Ипотечные программы. Условия государственных программ поддержки и банковских продуктов приведены справочно, определяются кредитными организациями и нормативными актами, действуют при соответствии заёмщика установленным требованиям и могут изменяться. Не является предложением о предоставлении кредита.