При покупке в ипотеку банк даёт деньги не под цену квартиры в договоре, а под её оценочную стоимость. Эта разница нередко становится сюрпризом: квартира купена за 7 млн, оценка 6,4 млн, и банк предлагает взнос считать от меньшей суммы. Разберёмся, как это работает.
Зачем банку оценка
Квартира — залог по кредиту. Если заёмщик перестанет платить, банк продаст её. Чтобы быть уверенным, что вырученной суммы хватит, он требует независимую оценку и выдаёт кредит в доле от оценки или от цены, смотря что меньше.
Как считается стоимость
Оценщик подбирает аналоги: похожие квартиры в том же районе и доме, проданные или выставленные недавно. Затем вносит поправки на этаж, состояние, площадь и вид из окна. Он смотрит и юридические факторы, например, обременения и перепланировки.
Для новостроек оценку часто проводит сам банк по данным застройщика, это дешевле и быстрее. Подробнее о проверке застройщика в статье как проверить застройщика.
Что влияет на оценку вниз
- Неузаконенная перепланировка.
- Износ дома и коммуникаций, старый фонд.
- Первый и последний этаж.
- Цена продавца выше рынка.
- Состояние квартиры без ремонта.
Как действовать, если оценка ниже цены
Сначала узнайте у банка, какая сумма будет считаться залоговой. Затем есть три пути: договориться с продавцом о снижении цены, увеличить свой взнос или сменить банк. Разные банки по-разному относятся к объектам, и это нормально.
Помогает торг: низкая оценка — аргумент в разговоре с продавцом. Об этом в статье как торговаться при покупке.
Практические советы
Закладывайте деньги на оценку в бюджет сделки, как и на страхование. Заказывайте оценку только после предварительного согласия продавца на цену и после получения одобрения банка. Проверьте перепланировку заранее: узаконить её после покупки сложнее.
Частые вопросы
Кто платит за оценку квартиры для ипотеки?
Заёмщик. Оценку заказывают у компании, аккредитованной банком, стоимость зависит от города и типа объекта.
Почему оценка ниже цены по договору?
Оценщик считает рыночную стоимость по аналогам, а не вашу договорную цену. Если продавец завысил цену, оценка будет ниже, и первоначальный взнос придётся увеличить.
Можно ли выбрать любого оценщика?
Нет, банк принимает отчёты только от аккредитованных компаний. Список есть на сайте банка.
Можно ли оспорить низкую оценку?
Можно попросить банк пересмотреть, предоставив аналоги. Чаще проще пересчитать сделку: снизить цену или повысить взнос.
Подскажу, как пройти оценку без сюрпризов
Перед задатком посмотрю объект и условия банка, прикину оценку и подскажу, какой взнос нужен на самом деле. Консультация бесплатная.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Работаю со всеми застройщиками по всей стране без комиссии риэлтора — вы получаете весь рынок в одном месте, честный разбор под свой бюджет и цену от застройщика без переплат.
