ЖК «Полис Новоселье»: сданные корпуса у КАД — разбор

ЖК «Полис Новоселье» — это кирпично-монолитный комплекс из 12-этажных домов от ГК Полис в Ломоносовском районе Ленобласти, адрес — гп. Новоселье, Центральная улица. Класс по нашей методике — эконом, оценка 2,1. Корпуса 1.1 и 1.2 сданы, корпус 2.1 обещают в 4 квартале 2028 года.

Главная особенность: два корпуса уже стоят, двор с площадками построен, и всё это можно потрогать до сделки. При этом три четверти квартир — студии, однушки и евродвушки. Разбираю, что в этом проекте реально хорошо, где вас ждут компромиссы и какие планировки брать.

Полис Новоселье — Первые этажи под коммерцию: пекарня, кофейня, магазины прямо — Первые этажи под коммерцию: пекарня, кофейня, магазины прямо в стилобате корпуса. За это платите — не ездить в город за хлебом и кофе, но и за шум вывесок под окнами вторых этажей.

Что это за дом

ЖК «Полис Новоселье» — это застройка монолитными домами высотой 12 этажей с вентилируемыми цветными фасадами: керамогранит на двух нижних этажах, фиброцемент с крупной графикой выше. Застройщик ГК Полис. Потолки 2,73 м, отделка чистовая и подчистовая. В каждом корпусе первые этажи отданы под магазины и сервисы. Дворы закрытые, без машин, с контролем доступа и видеонаблюдением, между корпусами пешеходная зона с площадками, перголами и беговой дорожкой. Входные группы с дизайнерской отделкой и колясочными, среда безбарьерная. Консьержа, кладовых и подземного паркинга в данных проекта нет. Договор — ДДУ и купля-продажа по сданным корпусам. Рядом Шунгеровский лесопарк, выезд на КАД и ЗСД.

Застройщик: ГК Полис
Расположение: Ломоносовский р-н, ЛО, гп. Новоселье, Центральная улица
Метро: Проспект Ветеранов — 20 мин транспортом
Отделка: Чистовая, Подчистовая
Класс по нашей методике: эконом, 2,1 балла
Сроки: корп. 1.1, 1.2 — сдан; корп. 2.1 — 4 кв. 2028
Особенность проекта: Два корпуса сданы, дворы без машин построены

Полис Новоселье — Фасад крупным планом: остеклённые балконы, цветные вставки ф — Фасад крупным планом: остеклённые балконы, цветные вставки фиброцемента, керамогранит внизу. Это та часть цены, за которую метр здесь дороже медианы района — дом выглядит дороже эконома.

Полис Новоселье — Двор сданных корпусов, реальное фото, а не рендер: деревянны — Двор сданных корпусов, реальное фото, а не рендер: деревянные площадки, резиновое покрытие, молодые деревья и закрытый периметр без машин. Это уже построено и работает.

Кому этот дом подойдёт

Первая квартира с семейной или другой льготной программой: 129 однушек и 118 евродвушек в продаже, есть из чего выбрать.
Те, кто хочет въехать сразу: корпуса 1.1 и 1.2 сданы, квартиру и двор смотрим вживую, а не по рендеру.
Автомобилисты, которые ездят в город по КАД и ЗСД, а не на метро.
Семьи с маленькими детьми: дворы без машин, площадки по возрастам, лесопарк рядом.
Покупатели готовой отделки: чистовая и подчистовая, ремонт с нуля не нужен.
Кому важна цена метра ниже городской: метр здесь на 26% дешевле медианы Петербурга.

Что стоит взвесить

Метро нет: до «Проспекта Ветеранов» 20 минут транспортом, до центра около 45 минут, и это оценка застройщика без пробок.
Кухни мелкие: медиана 13,2 м² — 277 место из 353 ЖК города, у классических двушек кухни 10–12 м².
Много малых форматов: студии, однушки и евродвушки — 309 из 390 лотов, при аренде конкурировать придётся с соседями по подъезду.
Корпус 2.1 сдаётся только в 4 квартале 2028 года, и все семейные 3Е и 4Е сидят именно там.
Метр дороже медианы Ломоносовского района на 6% при классе эконом — за цветной фасад и готовый двор.
Вокруг стройка: Новатория и Загляденье в 320 м, Тишин, ЛесАрт и Новоселье от Glorax в радиусе 1,3 км — пыль и краны на несколько лет.
Ни консьержа, ни кладовых, ни подземного паркинга в данных нет: где будут стоять машины при закрытых дворах — уточняем у застройщика.

Планировки в ЖК «Полис Новоселье»

Планировок 319 на 390 квартир, но чертежи застройщик выложил мелко: у большинства ширина меньше 700 пикселей, детальные планы запрашиваем. Что видно точно: линейные однушки и евродвушки с кухней-гостиной 14,8 м², раздельный санузел даже в 38 метрах, классические двушки с кухнями 10–12 м². Медиана кухни 13,2 м² — 277 место из 353 ЖК Петербурга. Семейные 3Е и 4Е только в корпусе 2.1.

Планировка однокомнатная 39.1 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 1.2 — Однокомнатная, 39,1 м², кухня 14,6 м², этажи 2–2, корпус 1.2. Линейная квартира: спальня 10,9 м² в одном конце, кухня-гостиная 14,6 м² в другом, между ними прихожая 7,6 м² с нишей под стиральную машину. Санузел раздельный: ванная 2,9 м² и туалет 1,6 м², балкон 3,0 м² выходит из кухни. Кровать встаёт только поперёк комнаты шириной 2,83 м, гардеробной нет. Кому подходит: одному или паре, кто готов жить и принимать гостей на кухне.

Планировка евродвушка (2Е) 38.78 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 1.1 — Евродвушка (2Е), 38,78 м², кухня 14,82 м², этажи 8–10, корпус 1.1. По чертежу это та же линейная однушка: спальня 10,91 м², кухня-гостиная 14,82 м², прихожая 7,1 м² со стиральной машиной, ванная 2,89 м² и туалет 1,62 м² отдельно, балкон 3,36 м² при кухне. Все комнаты изолированные, проходных нет. Кому подходит: паре, которой нужна отдельная спальня и большая общая зона, но не второй санузел.

Планировка евродвушка (2Е) 38.3 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 1.2 — Евродвушка (2Е), 38,3 м², кухня 14,82 м², этажи 9–9, корпус 1.2. Зеркальный вариант той же секции: кухня-гостиная 14,82 м² у входа с балконом 3,4 м², спальня 10,99 м² в глубине, ванная 2,9 м² и туалет 1,66 м² раздельно, ниша под стиральную машину в прихожей 7,19 м². Спальня самая тихая точка квартиры, дальше всего от входа. Кому подходит: одному или паре, кто работает из дома и хочет спальню подальше от гостиной.

Планировка двухкомнатная 52.96 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 1.1 — Двухкомнатная, 52,96 м², кухня 12,38 м², этажи 12–12, корпус 1.1. Угловая классика: две изолированные комнаты 14,78 и 13,42 м², кухня 12,38 м² с балконом 3,12 м², совмещённый санузел 3,91 м² с ванной, коридор 5,31 м² и шкаф-ниша у входа. Единственный санузел на всю семью и мелкая кухня. Кому подходит: семье с ребёнком, которой важнее две отдельные спальни, чем просторная кухня.

Планировка евротрёшка (3Е) 51.73 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 2.1 — Евротрёшка (3Е), 51,73 м², кухня 14,39 м², этажи 3–3, корпус 2.1. Кухня-гостиная 14,39 м² в центре, две спальни 11,64 и 11,33 м² по краям, два санузла: ванная 3,55 м² у входа и душевая 3,20 м² при дальней спальне. Балкон 3,05 м² из спальни, прихожая 6,09 м². Дальняя спальня со своим санузлом работает как мастер, но вход в неё через гостиную. Кому подходит: семье с ребёнком, которой нужен второй санузел на 52 метрах.

Планировка евротрёшка (3Е) 56.02 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 2.1 — Евротрёшка (3Е), 56,02 м², кухня 16,66 м², этажи 2–2, корпус 2.1. Самая большая кухня-гостиная в проекте — 16,66 м², две спальни 10,22 и 13,74 м², два санузла: ванная 4,19 м² и душевая 2,88 м² рядом со спальней 13,74. Лоджия 3,0 м² выходит из меньшей спальни, прихожая 6,83 м². Все комнаты изолированные, гардеробной нет. Кому подходит: семье с ребёнком, которая много времени проводит на кухне и хочет два санузла.

Планировка евро-4 (4Е) 74.17 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 2.1 — Евро-4 (4Е), 74,17 м², кухня 14,72 м², этажи 3–3, корпус 2.1. Три изолированные спальни 13,57, 13,32 и 14,02 м² плюс кухня-гостиная 14,72 м² с балконом 3,05 м². Два санузла: ванная 3,83 м² и душевая 2,94 м² при спальне 13,57 — это мастер-спальня с собственным санузлом. Второй балкон 3,06 м² при спальне 13,32, коридор 5,82 м² со шкафом. Кому подходит: семье с двумя детьми, самый большой формат в комплексе, всего 12 лотов.

Планировка Студии 25.92 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 1.2 — Студия, 25,92 м², кухня 5,0 м², этажи 6–6, корпус 1.2. Жилая зона 11,34 м² с окном, кухонный блок 5,0 м² отделён пунктиром, санузел 3,3 м² с душевой, прихожая 4,52 м² с нишей под шкаф. Лоджия 6,39 м² почти во всю стену — редкость для студии, кровать встаёт у окна вдоль лоджии. Кому подходит: студенту или под сдачу, лоджия тянет на рабочий кабинет.

Планировка Студии 24.68 м² в ЖК «Полис Новоселье», корпус 1.2 — Студия, 24,68 м², кухня 5,0 м², этажи 5–5, корпус 1.2. Комната 11,5 м² шириной 3,42 м, кухонная зона 5,0 м² у входа, санузел 3,3 м² с душевым уголком и стиральной машиной, прихожая 2,9 м². Лоджия 6,6 м² вдоль всей комнаты. Кровать ставится у дальней стены, дивана и кровати одновременно уже не будет. Кому подходит: первая своя квартира на одного или под аренду.

Вывод: если нужна квартира сейчас — берите однушку или евродвушку в сданных корпусах 1.1 и 1.2, между ними разницы почти нет, смотрите на этаж и сторону. Семейные форматы с двумя санузлами есть только в корпусе 2.1 с ожиданием до 2028 года. Классические двушки с кухней 10–12 м² я бы сравнивал с евротрёшками той же площади.

Что проверить до сделки

Проектная декларация корпуса 2.1: срок 4 квартал 2028 года, этажность, состав общего имущества.
Договор: по корпусу 2.1 — ДДУ с эскроу-счётом, по сданным 1.1 и 1.2 — купля-продажа у застройщика, это разные риски и разные документы.
Отделка по конкретной квартире: чистовая или подчистовая, что входит в каждую, есть ли акт осмотра в сданных корпусах.
Парковка: дворы без машин, подземного паркинга в данных нет — где стоят машины и сколько мест на корпус.
Консьерж и кладовые в описании застройщика не указаны — уточняем, что будет в корпусе 2.1.
Стройка соседей: сроки Новатории, Загляденья и Тишина, окна каких корпусов выходят на их площадки.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Полис Новоселье».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Новоселье» — GloraX. Санкт-Петербург
Разбор ЖК «Тишин» — ГК ЕДИНО (ранее ЛенРусСтрой)
Разбор ЖК «Загляденье» — Л1

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Полис Новоселье»?

Квартиры сдаются с чистовой и подчистовой отделкой, потолки 2,73 м. Какой вариант идёт в конкретной квартире и корпусе — зависит от лота, состав отделки в открытом описании застройщик не расписывает. Перед бронью запрашиваем спецификацию по вашему варианту.

Когда сдают корпуса, какой договор и какая ипотека?

Корпуса 1.1 и 1.2 сданы, корпус 2.1 — 4 квартал 2028 года. В сданных корпусах квартиры оформляются договором купли-продажи, в строящемся корпусе 2.1 — ДДУ с эскроу-счётом, деньги лежат в банке до передачи ключей. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Проверяем, чтобы в ДДУ стоял именно этот срок, а не «планируемый».

Что такое 2Е и 3Е в этом ЖК?

2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, 3Е — кухня-гостиная плюс две спальни, цифра считает кухню-гостиную как комнату. По площади евродвушка здесь равна однушке: 38–39 м² с кухней-гостиной 14,8 м². Евротрёшка на 52–56 м² даёт две спальни и два санузла, чего у классической двушки той же площади нет.

Подходит ли ЖК для аренды или инвестиции?

Для аренды формат подходит, но конкуренция высокая: студий, однушек и евродвушек 309 из 390 лотов, плюс пять соседних ЖК эконом-класса строятся в радиусе 1,3 км. Метр дороже медианы Ломоносовского района на 6%, то есть покупаете не самое дешёвое в локации. Плюс — сданные корпуса, сдавать можно сразу без ожидания.

Как добираться и есть ли метро?

Метро рядом нет: до «Проспекта Ветеранов» 20 минут транспортом, до центра около 45 минут по оценке застройщика. Рядом выезды на КАД и ЗСД, удобно до Пулково, Стрельны и Петергофа. Без машины локация тяжёлая, это главный вопрос перед покупкой.

Зачем идти к брокеру, если можно купить в отделе продаж?

Цена та же, что в офисе продаж, а для покупателя моя работа без комиссии. Я работаю со всем рынком: сравню «Полис Новоселье» с Новаторией, Загляденьем и Новосельем от Glorax в 320 м — 1,3 км, а отдел продаж покажет только свой дом. Разбор независимый: минусы про кухни и стройку вокруг вам там не расскажут.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.