ЖК «Тишин»: панель у леса в Новоселье — разбор

ЖК «Тишин» — это панельный квартал на 1434 квартиры от ГК ЕДИНО (ранее ЛенРусСтрой) в Новоселье, Ломоносовский р-н, ЛО, адрес — гп Новоселье, ул Большая Балтийская. Класс по нашей методике — Эконом, балл 1,6. Сроки по корпусам: корп. 3.4-1, 3.4-2, 3.4-Т3.1, 3.4-Т3.2 — 2 кв. 2027; корп. 3.2-2, 3.2-3, 3.2-1 — 4 кв. 2027; корп. 3.6-4, 3.6-3, 3.6-2, 3.6-1 — 1 кв. 2029.

Главная особенность — это лес за окном и полный набор форматов: от студии 28 м² до двухуровневой квартиры 130 м² с террасой. При этом дом панельный, метро только на машине, а метр здесь на 2% дороже медианы по Ленобласти. Ниже разбираю, за что вы платите, какие планировки живые, а какие только на бумаге, и кому сюда точно не надо.

Тишин — Вот за что платят: коммерция на первых этажах, беговые дорож — Вот за что платят: коммерция на первых этажах, беговые дорожки и детские площадки во дворе без машин. Фасады разных цветов маскируют панель, но не отменяют её.

Что это за дом

ЖК «Тишин» — это корпуса на 11 и 12 этажей по панельной технологии в Новоселье, Ломоносовский р-н, ЛО, от ГК ЕДИНО (ранее ЛенРусСтрой). Первые этажи застройщик закрывает антивандальными крупноформатными плитами, выше — штукатурка с рельефом. В парадных обещана дизайнерская отделка и современные лифты. Квартиры двух типов: классические и европланировки, сдача с чистовой отделкой в двух цветовых решениях, потолки от 2,67 до 4,27 м, окна увеличенные. Двухуровневые лоты идут без отделки. Двор без машин, пешеходный бульвар с велодорожками, скейт-парк, своя школа и два детских сада в проекте. Консьержа, кладовых и подземного паркинга в данных TrendAgent нет. Класс по нашей методике — Эконом, 1,6 балла: зона ЛО, панель, метр дороже медианы зоны на 2%.

Застройщик: ГК ЕДИНО (ранее ЛенРусСтрой)
Расположение: Ломоносовский р-н, ЛО, гп Новоселье, ул Большая Балтийская
Метро: Проспект Ветеранов — 10 мин транспортом
Отделка: Без отделки, Чистовая, Подчистовая
Класс по нашей методике: эконом, 1,6 балла
Сроки: корп. 3.4-1, 3.4-2, 3.4-Т3.1, 3.4-Т3.2 — 2 кв. 2027; корп. 3.2-2, 3.2-3, 3.2-1 — 4 кв. 2027; корп. 3.6-4, 3.6-3, 3.6-2, 3.6-1 — 1 кв. 2029
Особенность проекта: панель у леса с террасами и двухуровневыми лотами

Тишин — Входная группа и балконы крупным планом: первые этажи в плит — Входная группа и балконы крупным планом: первые этажи в плитах, выше — штукатурка с рельефом. Дизайнерская отделка парадных — обещание застройщика, проверяем на приёмке.

Кому этот дом подойдёт

Семье с одним ребёнком, которая едет на машине: евротрёшек 3Е здесь 427 лотов, и это самые проработанные чертежи в проекте.
Тем, кто хочет вид на лес и террасу в проекте класса Эконом — таких лотов немного, они на первых и последних этажах.
Покупателю с семейной ипотекой, кому важен ДДУ и понятный срок 2027 года по корпусам 3.4 и 3.2.
Большой семье под двухуровневую квартиру 104–130 м² с постирочной и кабинетом — редкость для панельного дома.
Тем, кто ездит по КАД на машине и не зависит от метро каждый день.

Что стоит взвесить

Панельный дом: это один из трёх пунктов, за которые проект получил Эконом по нашей методике. По моему опыту у панели со звукоизоляцией между квартирами хуже, чем у монолита.
Метро нет: до «Проспекта Ветеранов» 10 минут транспортом по данным TrendAgent, в час пик это оптимистично. На аэропанораме застройщика вдоль квартала идёт многополосная трасса — шум с той стороны проверяем на месте.
Сроки растянуты: корпуса 3.6 сдают в 1 кв. 2029, покупатель ждёт больше трёх лет и живёт на стройке.
Отделка разнится по источникам: застройщик пишет «чистовая», TrendAgent показывает «Без отделки, Чистовая, Подчистовая» — проверяем по конкретному корпусу.
Евродвушек 2Е — 508 лотов, 35% предложения: при перепродаже и аренде вы конкурируете с сотнями таких же квартир.
Кухни-ниши в 2Е и 3Е — 5 м², в аналитике они посчитаны вместе с гостиной, живой кухни там меньше, чем в цифре.
Паркинг: во дворе машин нет, а где они стоят — в описании застройщика не указано, уточняем.

Планировки в ЖК «Тишин»

Медианная кухня в «Тишине» — 16,8 м², 162 место из 353 по городу, середина рейтинга. Честно: чертежи застройщик выложил мелко, читаемых планов 21 из 240, медиана 467 пикселей, детальные планы запрашиваем. Всего 522 планировки на 1434 квартиры. Основа предложения — 2Е и 3Е, где «кухня» это ниша плюс гостиная. Ниже 10 планов, которые я открыл и разобрал глазами, от студии до двухуровневой.

Планировка Студии 28.03 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.2-3 — Студия, 28,03 м², кухня в общей комнате 14,66 м², этажи 3–9, корпус 3.2-3. Вытянутый план: кухонная линия по длинной стене, кровать у выхода на балкон 5,48 м², стиральная машина у конца кухонной линии, санузел 4,06 м² с ванной, у входа ниша 5,00 м² под стол. Кому подходит: одному под первое жильё или под аренду, таких лотов 36.

Планировка однокомнатная 35.71 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.6-3 — Однокомнатная, 35,71 м², кухня 10,3 м², этажи 2–11, корпус 3.6-3. Изолированная комната 12,98 м² с нишей под шкаф, кухня с выходом на балкон 3,14 м², гардеробная 2,59 м² в прихожей, санузел с ванной, место под стиральную машину показано на кухне. Кому подходит: одному или паре без детей, кто хочет закрытую спальню, а не студию.

Планировка однокомнатная 40.65 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.2-2 — Однокомнатная, 40,65 м², кухня 12,83 м², этажи 8–8, корпус 3.2-2. Комната 16,02 м² вмещает кровать и рабочий стол, кухня со столом на четверых и лоджией 7,17 м², стиральная машина в прихожей 4,59 м², санузел с ванной. Кому подходит: тем, кто работает из дома, лот единственный.

Планировка евродвушка (2Е) 42.97 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.6-4 — Евродвушка (2Е), 42,97 м², кухня 16,13 м², этажи 1–1, корпус 3.6-4. На чертеже кухня-ниша всего 5,0 м² плюс комната 11,13 м² — вместе и дают 16,13; спальня 11,85 м² изолирована, гардеробная 4,95 м², прихожая 6,27 м², санузел 3,77 м² с ванной, балкона нет. Кому подходит: паре, которой важна отдельная спальня и большая гардеробная на первом этаже.

Планировка евродвушка (2Е) 45.27 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.6-4 — Евродвушка (2Е), 45,27 м², кухня 16,13 м², этажи 1–1, корпус 3.6-4. Главное здесь — терраса 16,13 м² вдоль двух комнат, спальня 12,89 м² со своей гардеробной 2,85 м², гостиная 11,18 м² с кухней-нишей 4,95 м², санузел 3,78 м² с ванной. Кому подходит: паре, которая хочет свой уличный кусок площади вместо дачи.

Планировка евротрёшка (3Е) 56.25 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.2-3 — Евротрёшка (3Е), 56,25 м², кухня 17,58 м², этажи 3–8, корпус 3.2-3. Кухня-гостиная 17,58 м² с диваном и обеденным столом, спальня 14,16 м² со шкафами, детская 9,55 м² с кроватью и столом, два санузла (4,02 м² с ванной и гостевой 2,09 м²), кладовая 1,94 м², стиральная машина у входа, балкон 5,48 м² из гостиной. Кому подходит: семье с одним ребёнком, лотов 12.

Планировка евротрёшка (3Е) 58.99 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.6-3 — Евротрёшка (3Е), 58,99 м², кухня 19,97 м², этажи 2–12, корпус 3.6-3. Гостиная 14,50 м² с кухней-нишей 5,47 м², две спальни 11,81 и 13,65 м², два санузла 2,16 и 2,81 м² (ванна во втором), лоджия 3,37 м² из спальни, стиральная машина в прихожей 6,90 м², проходных комнат нет. Кому подходит: семье с ребёнком-школьником, лотов 11 по всем этажам.

Планировка двухкомнатная 61.59 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.6-3 — Двухкомнатная, 61,59 м², кухня 12,19 м², этажи 2–11, корпус 3.6-3. Классика без ниш: две изолированные комнаты 14,12 и 14,24 м², закрытая кухня с лоджией 3,41 м², два санузла (3,47 м² с ванной и гостевой 1,86 м²), гардеробная 3,53 м², прихожая 10,47 м² — большая, стиральная машина на кухне. Кому подходит: семье, которой нужна отдельная кухня и закрытые двери, лотов 9.

Планировка евро-4 (4Е) 79.31 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.6-3 — Евро-4 (4Е), 79,31 м², кухня 15,35 м², этажи 2–11, корпус 3.6-3. Кухня-столовая 15,35 м² с лоджией 3,08 м², три комнаты 10,10, 16,75 и 10,53 м², три санузла (5,42 м² с ванной, 3,32 м² с душем, гостевой 2,03 м²), гардеробная 2,92 м² при дальней комнате — почти мастер-блок, стиральная машина на кухне. Кому подходит: семье с двумя детьми, лотов 9.

Планировка 5Е-к.кв 124.05 м² в ЖК «Тишин», корпус 3.4-Т3.1 — Двухуровневая 5Е (на чертеже подписана 3К с кабинетом), 124,05 м², кухня 17,78 м², этажи 1–1, корпус 3.4-Т3.1. Первый уровень: кухня-столовая 17,78 м², комната 17,35 м², две постирочные, гардероб, санузел 3,86 м²; второй: спальни 13,48 и 14,74 м², кабинет 11,11 м², два санузла, гардероб, лоджия 3,22 м². Сдаётся без отделки. Кому подходит: большой семье вместо таунхауса, лотов 2.

Вывод: живые планы у «Тишина» в корпусе 3.6-3 — там и 3Е на 58,99 м² с двумя санузлами, и классическая двушка 61,59 м², и 4Е на 79,31 м². В корпусах 3.4 и 3.2 чертежи мелкие, а 2Е с кухней-нишей 5 м² я бы брал только глазами на месте.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по вашему корпусу: срок 2 кв. 2027 у корпусов 3.4 и 1 кв. 2029 у корпусов 3.6 — разные сроки, разные риски.
Договор ДДУ и эскроу-счёт: деньги лежат в банке до сдачи, проверяем номер счёта и банк в самом договоре.
Отделку по корпусу: чистовая, подчистовая или без отделки — в TrendAgent три варианта, в буклете один, спрашиваем письменно.
Парковку: двор без машин заявлен, подземного паркинга в данных нет, где стоят машины — выясняем до сделки.
Высоту потолка в вашей квартире: разброс от 2,67 до 4,27 м, вилка большая, нужна цифра по лоту.
Вид из окна: лес обещан не у всех лотов, а ЖК «Полис Новоселье» стоит в 530 метрах — вид проверяем по конкретному корпусу и этажу.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Тишин».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Новоселье» — GloraX. Санкт-Петербург

Частые вопросы

С какой отделкой сдают квартиры в ЖК «Тишин»?

Застройщик заявляет чистовую отделку в двух цветовых решениях, а двухуровневые квартиры сдаёт без отделки. При этом TrendAgent показывает по проекту три варианта: без отделки, подчистовая и чистовая. Это значит, что отделка зависит от корпуса и лота, и я запрашиваю её по конкретной квартире перед бронью.

Когда сдают дом и какой договор?

Сроки по корпусам: корп. 3.4-1, 3.4-2, 3.4-Т3.1, 3.4-Т3.2 — 2 кв. 2027; корп. 3.2-2, 3.2-3, 3.2-1 — 4 кв. 2027; корп. 3.6-4, 3.6-3, 3.6-2, 3.6-1 — 1 кв. 2029. Договор — ДДУ, деньги идут на эскроу-счёт и лежат в банке до ввода дома. Если хотите жить раньше, смотрим корпуса 3.4, если готовы ждать — 3.6 с более свежими планами.

Какая ипотека работает на «Тишин»?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Застройщик также принимает военную ипотеку и рассрочку. Я подбираю программу под ваш состав семьи и первый взнос, а не под рекламный баннер.

Что такое 2Е и 3Е и стоит ли брать их под аренду?

2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, цифра считает кухню-гостиную, по жизни это ближе к однокомнатной. 3Е — кухня-гостиная и две спальни. В «Тишине» 2Е — 508 лотов из 1434, при аренде вы конкурируете с сотнями таких же квартир и с соседними ЖК «Полис Новоселье» и «Новатория». Под аренду я бы смотрел студии 28 м² или 1-к, под жизнь — 3Е в корпусе 3.6-3.

Как добираться до метро из Новоселья?

До метро «Проспект Ветеранов» — 10 минут транспортом по данным TrendAgent, пешком до метро не дойти. Рядом выезд на КАД, поэтому машина здесь основной транспорт. Если вы каждый день ездите в центр без автомобиля, это не ваш проект.

Зачем покупать через брокера, если есть отдел продаж?

Цена у меня та же, что в офисе продаж застройщика, а комиссию покупатель не платит. Разница в том, что я работаю со всем рынком и сравниваю «Тишин» с семью соседями в радиусе двух километров, а не продаю один проект. Разбор независимый: минусы про панель, сроки и метро вы прочитали выше, в буклете их нет.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.