ЖК «Дом 101»: квартал на 101 га — разбор

ЖК «Дом 101» — это большой жилой квартал от Группы компаний НВМ на улице Дорожной в Краснодаре. Дома переменной этажности, кирпично-монолитные, фасады из облицовочного кирпича. По нашей методике это комфорт-класс с оценкой 3,0. Срок сдачи по данным застройщика: корп. 1.7, 1.6, 1.17, 1.18, 1.5, 1.9, 1.8 — 1 кв. 2030.

Главная особенность — масштаб: 101 гектар территории, 1965 квартир в продаже, свой парк на 20 га, школа и пять детских садов в проекте. Это плюс для семей и минус для инвестора: конкуренция внутри квартала будет огромной. Ниже разбираю, кому дом подходит, что не так с планировками и что проверить до подписания ДДУ.

Дом 101 — За это вы платите: первый этаж под кафе и магазины, кирпичны — За это вы платите: первый этаж под кафе и магазины, кирпичный фасад до земли, окна коммерции в уровень тротуара. Кондиционеры вынесены в корзины на фасаде — не будут висеть как попало.

Что это за дом

ЖК «Дом 101» — это квартал кирпично-монолитных домов переменной этажности от Группы компаний НВМ на улице Дорожной в Краснодаре. Фасады из облицовочного кирпича с архитектурной подсветкой, входные группы по дизайн-проекту, пассажирские и грузовые лифты, колясочные. Потолки 2,7 м, квартиры передают в подчистовой отделке: штукатурка, стяжка, коммуникации до точек. Первые этажи под коммерцию, во дворах детские и спортивные площадки, охрана и видеонаблюдение. Паркинг — наземная стоянка и многоуровневый паркинг, подземного нет. Метр здесь дешевле медианы зоны «Краснодар» на 8%. Класс по нашей методике — комфорт, оценка 3,0. Договор — ДДУ.

Застройщик: Группа компаний НВМ
Расположение: Краснодар, ул Дорожная
Отделка: Подчистовая
Класс по нашей методике: комфорт, 3,0 балла
Сроки: корп. 1.7, 1.6, 1.17, 1.18, 1.5, 1.9, 1.8 — 1 кв. 2030
Особенность проекта: Квартал 101 га с парком и школой

Дом 101 — Многоуровневый паркинг справа — это и есть решение по машина — Многоуровневый паркинг справа — это и есть решение по машинам вместо подземного. Открытая конструкция, значит зимой и летом машина на улице, зато не под окнами.

Дом 101 — Улица внутри квартала: колесо обозрения парка в перспективе, — Улица внутри квартала: колесо обозрения парка в перспективе, витрины по обеим сторонам, парковка вдоль проезжей части. Заметьте: дворов на рендере нет, машины стоят на улице.

Кому этот дом подойдёт

Семьям с ребёнком, которым нужна школа и садик пешком: в проекте школа на 1725 мест и 5 детских садов, но это обещание, а не готовые здания.
Тем, кто покупает первую квартиру и готов ждать до 2030 года: 1252 однокомнатных лота, выбор по этажам и корпусам самый широкий в квартале.
Семьям с двумя детьми: трёшки 76–79 м² с раздельными санузлами и двумя изолированными спальнями.
Тем, кто хочет сделать ремонт под себя: подчистовая отделка без чужих обоев и плитки.
Покупателям с льготной ипотекой: работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально.
Тем, кому важен кирпичный фасад, а не панель: кирпично-монолитная технология и облицовочный кирпич.

Что стоит взвесить

Срок сдачи — 1 кв. 2030 по всем семи корпусам в продаже. Это четыре с лишним года ожидания и аренды параллельно с платежами.
1965 квартир и 1252 из них однокомнатные. Когда всё сдастся, за арендатора в квартале будут бороться сотни одинаковых лотов.
Подземного паркинга нет, консьержа нет, кладовых нет — только наземная стоянка и многоуровневый паркинг. Место за машиной не закреплено.
Кухни средние: медиана 15,7 м² — 83 место из 237 в Краснодаре. Не мелко, но и не козырь.
Школа, сады и поликлиника заявлены в составе квартала, но сроки их ввода в описании застройщика не указаны — уточняем по декларации.
Метро в Краснодаре нет, до центра 20 минут транспортом по данным застройщика. В час пик по Дорожной закладывайте больше.
Из 109 уникальных планировок читаемых всего 46: чертежи застройщик выложил мелко, по многим корпусам детали пока не видны.

Планировки в ЖК «Дом 101»

Планировок 513, уникальных 109, квартиры от 22,56 до 78,8 м². Медианная кухня 15,7 м² — 83 место из 237 по Краснодару: в однушках корпусов 1.8 и 1.9 кухни-гостиные 16–17 м², в трёшках кухня отдельная, 14–16 м². Честно: чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем. Читаемых у меня 46, ниже показываю восемь по всем сценариям — от студии до трёшки с двумя балконами.

Планировка Студии 22.56 м² в ЖК «Дом 101», корпус 1.18 — Студия, 22,56 м², кухня в комнате, этажи 3–7, корпус 1.18. Одна комната 14,61 м²: кухонный ряд вдоль стены, диван у окна, обеденный стол посередине, кровать не влезает — только диван. Санузел 4,43 м² с душем, стиральная машина в нише у ванной, балкон 2,03 м². Кому подходит: одному человеку под аренду или как первое жильё на пару лет.

Планировка однокомнатная 32.61 м² в ЖК «Дом 101», корпус 1.8 — Однокомнатная, 32,61 м², кухня 11,02 м², этажи 7–7, корпус 1.8. Изолированная комната 13,94 м² с диваном, кухня отдельная с обеденным столом, из кухни выход на балкон 2,91 м². Прихожая 3,26 м² со шкафом, санузел 3,52 м² с ванной, стиральная машина у входа в кухню. Кому подходит: первая квартира для одного или пары без детей.

Планировка однокомнатная 38.76 м² в ЖК «Дом 101», корпус 1.9 — Однокомнатная, 38,76 м², кухня 16,85 м², этажи 3–4, корпус 1.9. Кухня-гостиная 16,85 м² с обеденной зоной и выходом на балкон 2,99 м², спальня 13,36 м² изолирована, в ней встроенный шкаф. Санузел 3,94 м² с ванной, у входа шкаф-гардероб, все комнаты непроходные. Кому подходит: паре, которая хочет отдельную спальню и гостиную в однушке; 37 лотов в продаже.

Планировка двухкомнатная 55.28 м² в ЖК «Дом 101», корпус 1.8 — Двухкомнатная, 55,28 м², кухня 15,79 м², этажи 8–8, корпус 1.8. Кухня-гостиная 15,79 м² с балконом 2,51 м², спальня 10,69 м² с двуспальной кроватью, вторая комната 14,33 м² под детскую или кабинет. Два санузла: 3,06 м² с душем и 3,96 м² с ванной, холл 6,2 м², комнаты не проходные. Кому подходит: семье с одним ребёнком, второй санузел снимает утренние очереди; 23 лота.

Планировка двухкомнатная 57.6 м² в ЖК «Дом 101», корпус 1.8 — Двухкомнатная, 57,6 м², кухня 16,54 м², этажи 3–4, корпус 1.8. Вытянутый план: кухня-гостиная 16,54 м² с балконом 2,92 м² на одном торце, гостиная 17,09 м² на другом, спальня 10,66 м² с кроватью посередине. Раздельный санузел: туалет 2,25 м² и ванная 3,55 м², стиральная машина в ванной, холл 6,05 м². Кому подходит: семье с ребёнком, где нужна большая общая комната; минус — длинный коридор.

Планировка трёхкомнатная 76.86 м² в ЖК «Дом 101», корпус 1.8 — Трёхкомнатная, 76,86 м², кухня 14,57 м², этажи 13–18, корпус 1.8. Две спальни 12,77 и 10,03 м² в одном крыле, гостиная 17,03 м² и отдельная кухня 14,57 м² в другом, между ними холл 12,91 м² с гардеробным шкафом. Ванная 5,02 м² и отдельный туалет 2,52 м², балкон 4,02 м² из кухни, мастер-спальни со своим санузлом нет. Кому подходит: семье с двумя детьми, высокие этажи; 39 лотов.

Планировка трёхкомнатная 77.46 м² в ЖК «Дом 101», корпус 1.9 — Трёхкомнатная, 77,46 м², кухня 14,6 м², этажи 3–9, корпус 1.9. Тот же принцип, что в корпусе 1.8: спальни 13,07 и 10,03 м² со встроенными шкафами, гостиная 17,35 м², кухня 14,6 м² отдельная с балконом 4,07 м². Холл 12,83 м², ванная 5,02 м² с машинкой, туалет 2,52 м², проходных комнат нет. Кому подходит: семье с детьми, кто хочет невысокий этаж; 34 лота.

Планировка трёхкомнатная 78.8 м² в ЖК «Дом 101», корпус 1.5 — Трёхкомнатная, 78,8 м², кухня 16,02 м², этажи 3–8, корпус 1.5. Самая большая кухня среди трёшек: 16,02 м² с обеденным столом и балконом 3,12 м². Спальни 20,49 и 11,76 м², гостиная 15,44 м², второй балкон 2,93 м² из малой спальни, ванная 4 м² плюс туалет 1,92 м². Кому подходит: семье, где родителям нужна большая спальня 20 м²; минус — в спальни ведёт узкий коридор.

Вывод: в корпусах 1.8 и 1.9 планировки взрослые — изолированные комнаты, кухни-гостиные в однушках, второй санузел в двушках. Слабое место — ни одной мастер-спальни со своим санузлом даже в трёшках. И считайте холлы: в трёхкомнатных до 13 м² уходит на коридор.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по конкретному корпусу: сроки 1 кв. 2030 — по данным каталога, в декларации могут отличаться по корпусам.
Эскроу-счёт в ДДУ: банк, номер счёта, условия раскрытия — деньги должны лежать в банке до сдачи дома.
Состав подчистовой отделки по вашему корпусу: штукатурка, стяжка, разводка до точек — сверяем с приложением к договору, не с буклетом.
Паркинг: подземного нет, многоуровневый — отдельный объект. Уточняем, продаются ли места и когда его построят.
Сроки школы, садов и поликлиники: в описании застройщика они есть, дат нет. Спрашиваем очередь строительства.
Шумовую карту: улица Дорожная и соседние магистрали, куда выходят окна выбранного корпуса.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с региональными лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Дом 101».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Самолет» — DOGMA. Краснодар
Разбор ЖК «Рекорд» — DOGMA. Краснодар
Разбор ЖК «Образцово» — ИНСИТИ девелопмент

Частые вопросы

В какой отделке сдают квартиры в ЖК «Дом 101»?

Квартиры передают в подчистовой отделке: оштукатуренные стены, черновая стяжка пола и коммуникации до точек подключения. Финишный ремонт делаете сами. Плюс — никаких чужих обоев, минус — закладывайте бюджет и полгода на ремонт после ключей. Состав отделки по конкретному корпусу проверяем в приложении к ДДУ.

Когда сдаётся дом и какой договор?

Срок сдачи по данным застройщика: корп. 1.7, 1.6, 1.17, 1.18, 1.5, 1.9, 1.8 — 1 кв. 2030. Договор — ДДУ, деньги идут на эскроу-счёт и лежат в банке до ввода дома. Ждать долго, поэтому перед сделкой смотрим проектную декларацию именно по вашему корпусу и историю переносов сроков у Группы компаний НВМ.

Какая ипотека работает на «Дом 101»?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Из способов оплаты застройщик указывает ипотеку и субсидию. Ставки и лимиты меняются, поэтому цифры в статье не пишу — считаем на вашем доходе и первоначальном взносе в день обращения.

Подходит ли ЖК «Дом 101» для аренды или инвестиции?

Для аренды рискованно: в квартале 1965 квартир, из них 1252 однокомнатных и 20 студий. После сдачи в 2030 году сотни одинаковых лотов выйдут на рынок аренды одновременно. Для жизни семьёй — да, если верите в школу и парк. Для перепродажи — метр сейчас дешевле медианы зоны «Краснодар» на 8%, это запас, но не гарантия.

Как добираться, есть ли рядом метро?

Метро в Краснодаре нет. По данным застройщика, до центра 20 минут транспортом, до аэропорта 15 км. Дом стоит на улице Дорожной, в радиусе 2 км магазины, аптеки, фитнес и кафе. Реальное время в час пик проверяем сами: садимся в машину в 8 утра и едем до вашей работы.

Зачем покупать через брокера, если есть отдел продаж?

Цена та же, что в офисе продаж застройщика, комиссии для покупателя нет. Разница в том, что я работаю со всем рынком Краснодара, а не с одним проектом: показываю соседей «Дыхание», «Цитрус», «Форма», «Соловей» и сравниваю честно. Разбор независимый — минусы вы прочитали выше, отдел продаж их не расскажет.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Краснодарского края и Сочи выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.