ЖК «Борский»: малоэтажка у леса в Янино — разбор

ЖК «Борский» — это малоэтажный квартал застройщика «ССК. Санкт-Петербург» на окраине Янино-1, локация по TrendAgent — Всеволожский р-н, ЛО, адрес гп Янино-1, ул Ясная. Класс по нашей методике — Комфорт, оценка 3,2. Срок по единственному корпусу в продаже: корп. 1.1 — 2 кв. 2029.

Главная особенность — формат: дома 5–8 этажей с монолитным каркасом, чистовой отделкой и двором без машин, при этом две трети квартир корпуса — студии и евродвушки. Разбираю, кому такой набор подходит, где у проекта слабые места и какие планировки реально стоит смотреть.

Борский — Угловой корпус с коммерцией на первом этаже и подсветкой фас — Угловой корпус с коммерцией на первом этаже и подсветкой фасада — за это вы платите: витрины вместо глухого цоколя, композитные панели под камень, а не штукатурка.

Что это за дом

ЖК «Борский» — это квартал из 18 домов высотой от 5 до 8 этажей во Всеволожском р-не, ЛО, у границы леса в Янино-1. По описанию застройщика дома кирпично-монолитные, фасады вентилируемые, облицованы композитными панелями под камень и дерево, с треугольными фронтонами и подсветкой. В подъездах лобби с зоной ожидания, колясочные, комната матери и ребёнка, кладовые для сезонных вещей, грузовые лифты. Двор без машин проектировало бюро DEREVO PARK, для машин — отдельный многоуровневый паркинг. В проекте заявлены школа на 1 125 мест и три детских сада. Отделка чистовая, договор ДДУ. Высота потолков в описании застройщика не указана — уточняем.

Застройщик: ССК. Санкт-Петербург
Расположение: Всеволожский р-н, ЛО, гп Янино-1, ул Ясная
Метро: Ладожская — 20 мин транспортом
Отделка: Чистовая
Класс по нашей методике: комфорт, 3,2 балла
Сроки: корп. 1.1 — 2 кв. 2029
Особенность проекта: Малоэтажный квартал у леса с чистовой отделкой

Борский — Двор без машин: игровые домики, горки, навесы и плотное озел — Двор без машин: игровые домики, горки, навесы и плотное озеленение между корпусами. На рендере видно, что двор зажат между 8-этажными секциями — солнце будет не весь день.

Борский — Генплан с высоты: 18 корпусов по краю леса, слева — отдельны — Генплан с высоты: 18 корпусов по краю леса, слева — отдельный многоуровневый паркинг, справа — соседняя застройка Янино. Видно главное: до леса — метры, до метро — километры.

Кому этот дом подойдёт

Первая квартира с чистовой отделкой: заехать сразу, без ремонта — половина лотов корпуса именно такие форматы.
Пара, которой важна кухня-гостиная: евродвушек 64 лота из 185, это самый большой пул в корпусе.
Те, кто выбирает малоэтажку и лес вместо высоток у КАД: 5–8 этажей, вид на лес из части квартир, заповедник Колтушские высоты в 2,5 км.
Владельцы машин, кому не нужен подземный паркинг: отдельный многоуровневый паркинг и двор без машин.
Собачники и семьи с колясками: выгул, разновозрастные площадки, колясочные в каждом подъезде по описанию застройщика.
Покупатели с горизонтом три года: сдача во 2 кв. 2029, спешить некуда, можно взять этаж и сторону света осознанно.

Что стоит взвесить

Сдача корпуса 1.1 — 2 кв. 2029. Это почти три года ожидания, и на этот срок деньги заморожены на эскроу.
Метро далеко: Ладожская — 20 мин транспортом, пешком до метро не дойти. Ежедневные поездки в город — на маршрутке, автобусе или машине через съезд на КАД.
Студий 61 лот из 185, ещё 64 евродвушки. При сдаче на аренду в одном корпусе выйдут десятки одинаковых предложений — конкуренция за арендатора будет высокой.
Семейных форматов почти нет: одна двухкомнатная и две евротрёшки на весь корпус, максимальная площадь 57,98 м².
Кухни средние: медиана 15,3 м² — 212 место из 353 ЖК Петербурга, ниже середины рейтинга.
Метр дороже медианы зоны ЛО на 2%, при этом на 28% дешевле медианы города. Платите за формат и отделку, а не за локацию.
Чертежи застройщик выложил мелко (медиана 386 px): детали вроде ниши под стиральную машину читаются с трудом, детальные планы запрашиваем.

Планировки в ЖК «Борский»

В продаже 89 планировок корпуса 1.1, площади от 26,72 до 57,98 м². Кухни по медиане 15,3 м² — 212 место из 353 ЖК Петербурга, то есть чуть ниже середины. При этом в евродвушках кухня-гостиная доходит до 17,17 м², а в евротрёшке — до 17,87 м². Чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем. Ниже — десять планировок по всем сценариям, что есть в корпусе.

Планировка Студии 28.34 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Студия, 28,34 м², кухня не выделена (кухонная зона 5,24 м² по чертежу), этажи 2–7, корпус 1.1. Комната 13,98 м² с кроватью у окна и столом, кухонная линия в нише у входа, совмещённый санузел 4,63 м² с местом под стиральную машину, шкаф в прихожей, балкон 2,11 м². Самая массовая планировка корпуса — 16 лотов. Кому подходит: первая квартира на одного или под аренду.

Планировка Студии 26.72 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Студия, 26,72 м², кухня не выделена (кухонная зона 6,13 м² по чертежу), этажи 8–8, корпус 1.1. Кухня вынесена в отдельную нишу с обеденным столом, комната 10,62 м² с диваном, а не кроватью, санузел 4,54 м² с ванной и стиральной машиной, балкон 2,22 м². Кому подходит: студенту или под краткосрочную аренду на верхнем этаже.

Планировка однокомнатная 34.47 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Однокомнатная, 34,47 м², кухня 11,66 м², этажи 3–3, корпус 1.1. Вытянутая квартира: кухня с обеденным столом посередине, спальня 11,95 м² с двуспальной кроватью в торце и выходом на балкон 3,00 м², санузел 4,61 м² со стиральной машиной. Шкафы в прихожей и у входа в спальню. Кому подходит: одному или паре, кто хочет закрытую спальню, а не студию.

Планировка однокомнатная 36.36 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Однокомнатная, 36,36 м², кухня 12,82 м², этажи 2–7, корпус 1.1. Компактный квадрат: спальня 10,51 м² с кроватью и шкафом, кухня со столом и выходом на балкон 2,88 м², прихожая 7,12 м² под шкафы во всю стену, санузел 4,47 м² со стиральной машиной. Шесть лотов на разных этажах. Кому подходит: первая квартира с запасом мест хранения.

Планировка евродвушка (2Е) 39.48 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Евродвушка (2Е), 39,48 м², кухня 16,09 м², этажи 2–7, корпус 1.1. Кухня-гостиная с обеденной группой, спальня 14,42 м² с двуспальной кроватью, рабочим столом и выходом на балкон 3,18 м², санузел 4,40 м² со стиральной машиной, шкаф в прихожей. Семь лотов. Кому подходит: паре, которой нужна большая спальня и кухня, где можно принять гостей.

Планировка евродвушка (2Е) 40.67 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Евродвушка (2Е), 40,67 м², кухня 16,76 м², этажи 2–3, корпус 1.1. Прихожая 6,66 м² со шкафами по всей длине, кухня-гостиная с балконом 3,13 м², спальня 11,22 м² с кроватью и гардеробным шкафом, санузел 4,46 м² с ванной и стиральной машиной. Проходных комнат нет. Кому подходит: паре или одному с большим гардеробом.

Планировка евродвушка (2Е) 40.57 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Евродвушка (2Е), 40,57 м², кухня 17,17 м², этажи 2–3, корпус 1.1. Самая большая кухня-гостиная среди евродвушек: диван, обеденный стол и кухонная линия вдоль стены, балкон 3,31 м². Спальня 12,56 м² с кроватью и шкафом, санузел 4,15 м² со стиральной машиной. Кому подходит: паре, у которой жизнь проходит на кухне, а спальня — только спать.

Планировка евротрёшка (3Е) 57.34 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Евротрёшка (3Е), 57,34 м², кухня 17,87 м², этажи 8–8, корпус 1.1. Кухня-гостиная, комната 14,08 м² с диваном и рабочим столом, спальня 10,10 м² с кроватью, гардеробная 6,75 м², два санузла — 4,04 м² с ванной и стиральной машиной и отдельный туалет 1,45 м². Лоджия 6,10 м² с выходом из обеих комнат. Единственный лот, верхний этаж. Кому подходит: семье с ребёнком, кому нужна гардеробная и второй санузел.

Планировка евротрёшка (3Е) 57.48 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Евротрёшка (3Е), 57,48 м², кухня 15,59 м², этажи 1–1, корпус 1.1. Кухня-гостиная с балконом 3,73 м², две изолированные спальни 10,40 и 10,57 м² (во второй кровать и рабочий стол), гардеробная 2,74 м², ванная 3,49 м² и отдельный туалет 2,07 м² со стиральной машиной, прихожая 10,75 м². Кому подходит: семье с ребёнком школьного возраста — у каждого своя комната.

Планировка двухкомнатная 57.98 м² в ЖК «Борский», корпус 1.1 — Двухкомнатная, 57,98 м², кухня 14,40 м², этажи 1–1, корпус 1.1. Классическая схема: отдельная кухня с балконом 2,95 м², гостиная 12,02 м², спальня 9,83 м² в торце, длинный коридор 10,96 м² со шкафами, гардеробная 2,93 м², раздельный санузел — ванная 4,34 м² со стиральной машиной и туалет 2,02 м². Единственный лот. Кому подходит: тем, кто принципиально не хочет кухню-гостиную, — самая большая квартира корпуса.

Вывод по планировкам: корпус 1.1 собран под одиночек и пары — 182 лота из 185 это студии, однушки и евродвушки. Все они без проходных комнат, с балконом и местом под стиральную машину в санузле. Семейные форматы — три квартиры на весь корпус, по одному лоту каждая, и они уйдут первыми.

Что проверить до сделки

Проектная декларация корпуса 1.1 на наш.дом.рф: этажность, срок передачи ключей и совпадает ли он с «2 кв. 2029» в TrendAgent.
Договор: ДДУ с эскроу-счётом в банке, а не переуступка или ЖСК — на трёхлетнем горизонте это главная защита денег.
Отделка по корпусу: что именно входит в «чистовую» — полы, двери, сантехника, плита — и есть ли ведомость отделки в приложении к ДДУ.
Парковка: многоуровневый паркинг заявлен отдельным объектом, проверить его срок сдачи и условия покупки или аренды места.
Высота потолков: в описании застройщика не указана — запросить в отделе продаж по конкретному этажу.
Школа на 1 125 мест и три сада: сроки их строительства в декларации и кто их сдаёт — застройщик или область.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Борский».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Амурино» — ГК АМП
Разбор ЖК «Имена» — ССК. Санкт-Петербург
Разбор ЖК «Высота» — ГК Стоун

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Борский»?

Отделка чистовая по данным TrendAgent и описанию застройщика. Состав чистовой отделки по корпусу 1.1 в открытом описании не расписан — запрашиваем ведомость отделки перед сделкой, чтобы понимать, что входит: полы, двери, сантехника, плита.

Когда сдаётся дом и по какому договору покупают?

Корп. 1.1 — 2 кв. 2029, договор — ДДУ. По 214-ФЗ деньги лежат на эскроу-счёте до сдачи дома, застройщик их не получает, пока не передаст ключи. За три года ожидания это ваша основная страховка.

Что такое 2Е и 3Е в этом ЖК?

2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, цифра считает кухню-гостиную как комнату. По площади 2Е здесь 37–41 м², то есть ближе к однокомнатной, чем к классической двушке. 3Е — кухня-гостиная плюс две спальни, 57 м². Таких в корпусе всего две.

Работает ли ипотека и какие программы?

Ипотека — единственный способ оплаты, указанный в TrendAgent. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Цифры ставок и лимитов меняются, поэтому считаем на дату сделки, а не по статье.

Стоит ли брать студию под аренду?

Студий в корпусе 61 лот из 185, плюс 64 евродвушки — при сдаче конкурировать придётся с соседями по подъезду. Метро Ладожская в 20 мин транспортом, арендатор — скорее работник ближних производств и Мега-Дыбенко, чем офисный житель центра. Для аренды честнее смотреть на однушки: их 57, и они закрытой спальней выигрывают у студий.

Как добираться до метро и чем брокер отличается от отдела продаж?

До метро Ладожская — 20 мин транспортом, съезд на КАД — 10 мин, до центра Петербурга — 35 мин по описанию застройщика. Пешком до метро не дойти, это надо принять до сделки. Я работаю со всем рынком, а не с одним застройщиком: цена та же, что в офисе продаж, комиссии с покупателя нет, а разбор — независимый, с минусами, которые в отделе продаж вам не расскажут.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.