Покупка квартиры по переуступке отличается от обычного ДДУ и от вторичного рынка — здесь свои риски и свои правила проверки. Разберу, как устроен договор цессии на практике и что обязательно нужно проверить до того, как вносить деньги.
Что такое переуступка простыми словами
Переуступка (цессия) — это продажа права требования по уже заключённому договору долевого участия до того, как дом сдан и оформлено право собственности. Первый дольщик, купивший квартиру у застройщика на этапе строительства, передаёт своё право требования новому покупателю за отдельную плату, обычно с наценкой к первоначальной цене.
Чем цессия отличается от обычной покупки по ДДУ
При обычном ДДУ деньги идут напрямую застройщику через эскроу-счёт. При переуступке деньги идут первому дольщику (цеденту), а не застройщику — сам договор долевого участия при этом не меняется, меняется только сторона, имеющая право требовать квартиру после сдачи дома. Покупатель по цессии принимает на себя все права и обязанности первоначального дольщика по этому ДДУ, включая обязанность доплатить застройщику, если в договоре предусмотрена доплата.
Перед тем как нести деньги застройщику, прогоните его по чек-листу: 20 проверок из моих 72 параметров — Федресурс, арбитраж, Росреестр, ЕГРЮЛ — и уровень риска на выходе. Проверить застройщика →
Обязательное согласие застройщика
Если ДДУ оплачивался в рассрочку и на момент переуступки не выплачен полностью, для переуступки требуется письменное согласие застройщика. Без этого согласия, когда оно обязательно по условиям договора, сделка может быть признана недействительной. Также нужно уведомить застройщика о переуступке даже в случаях, когда его согласие не требуется — это защищает интересы всех сторон.
Что обязательно проверить перед сделкой
- Полностью ли оплачен ДДУ первым дольщиком. Если есть непогашенный остаток, эта задолженность переходит новому покупателю вместе с правом требования.
- Есть ли обременения по самому ДДУ. Например, если квартира приобреталась в ипотеку, для переуступки понадобится согласие банка на снятие залога права требования.
- Форму договора. Договор переуступки прав по ДДУ, как и сам ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
- Финансовое состояние застройщика. Покупатель по цессии полностью зависит от того, достроит ли застройщик дом — стоит проверить репутацию застройщика так же тщательно, как при обычной покупке новостройки, как описано в статье про проверку застройщика.
Почему цена по переуступке обычно выше первоначальной
Первые дольщики покупают квартиры на старте продаж по минимальной цене, а перепродают их по переуступке ближе к сдаче дома, когда стоимость аналогичных лотов у застройщика уже выросла — разница обычно и составляет заработок цедента. Для покупателя это означает, что переуступка не всегда «выгоднее», чем покупка напрямую у застройщика на позднем этапе строительства — стоит сравнивать конкретные цифры, а не полагаться на общее представление, что переуступка всегда дешевле.
Остались вопросы? Напишите мне
Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Работаю со всеми застройщиками по всей стране без комиссии риэлтора — вы получаете весь рынок в одном месте, честный разбор под свой бюджет и цену от застройщика без переплат.
