ОДН, или общедомовые нужды, это вода, водоотведение и электричество, которые ушли на общее имущество дома: свет на лестницах, лифт, насосы в подвале, мытьё полов в подъезде. Если домом управляет управляющая компания, ТСЖ или кооператив, эта плата входит в плату за содержание жилого помещения (пункт 29(1) Правил содержания общего имущества, постановление Правительства № 491). Поэтому в квитанции строка часто называется иначе: «ХВС на СОИ», «электроэнергия на СОИ». СОИ значит содержание общего имущества.
Сумма в строке небольшая, её редко проверяют. А именно туда попадают кубы соседа, который полгода не передаёт показания, и вода из протекающей трубы в подвале. Строка ОДН входит в постоянные расходы на содержание квартиры, и за годы набегает заметно.
Короткий ответ: ОДН (в новых квитанциях «на СОИ») считают так: показания общедомового прибора минус всё, что учли по квартирам и нежилым помещениям, остаток делят по площади. Для проверки запросите у управляющей компании помесячные объёмы: на письменный запрос она отвечает за 3 рабочих дня, а если плата за содержание выросла из-за нарушения порядка расчёта, компания платит штраф 50% от превышения.
Как считается ОДН: формула без рублей
Возьмём холодную воду в доме с общедомовым прибором. Управляющая компания берёт показания общедомового прибора учёта (ОДПУ) за месяц и вычитает всё, что учли по помещениям: показания квартирных счётчиков, расход квартир без счётчиков по нормативу и расход нежилых помещений. Остаток и есть объём на общедомовые нужды. Его делят между всеми помещениями пропорционально площади. Так устроена формула 11 приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг (постановление № 354).
Условный пример. Прибор на вводе в дом показал за месяц 2 000 кубометров. Квартиры со счётчиками передали 1 500, квартирам без счётчиков начислили по нормативу 150, магазины на первом этаже потратили 100. На общие нужды остаётся 250 кубов. Площадь всех жилых и нежилых помещений дома 10 000 м², ваша квартира 50 м². Ваша доля: 250 × 50 / 10 000 = 1,25 куба.
Из формулы следуют две вещи. В знаменателе стоит площадь всех помещений, включая нежилые: если магазин или офис выпал из расчёта, доля каждой квартиры растёт. И любой куб, который не учли по помещениям, автоматически становится общим.
Бывает, что прибор показал меньше суммы по помещениям. Тогда плата за месяц равна нулю, а отрицательный объём уменьшает начисления следующих месяцев (подпункт «е» пункта 29(2) Правил № 491).
Почему строка ОДН меняется раз в год?
Если собрание ничего не решало, ОДН каждый месяц начисляют по нормативу, а показания прибора учитывают по итогам года. Варианты перечислены в пункте 29(2) Правил № 491:
- общедомового прибора нет либо больше 3 месяцев назад он сломался, потерялся или у него истёк срок поверки: плата только по нормативу;
- прибор есть, особого решения собрания нет: каждый месяц по нормативу, после окончания года перерасчёт по показаниям прибора;
- собрание выбрало расчёт по среднемесячному объёму: тоже с перерасчётом по итогам года;
- собрание выбрало расчёт по показаниям прибора: каждый месяц по факту, без годового перерасчёта.
Годовой перерасчёт бывает и в плюс, и в минус. Сумму делят на равные части и добавляют в квитанции в течение следующего года (пункт 29(3) Правил № 491). Отсюда частая картина: в начале года строка выросла, хотя дом живёт как жил. Это доплата за прошлый год. Формула перерасчёта дана в приложении к Правилам № 491, и проверяют её по тем же показаниям за двенадцать месяцев.
Норматив потребления на общее имущество утверждает регион (часть 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса). Способ расчёта меняют решением общего собрания собственников. Если прибор в доме исправен, итог года всё равно сведут к его показаниям, меняется срок. При расчёте по факту скачок виден в квитанции за тот же месяц, при нормативе он всплывёт через год перерасчётом.
Раз уж взялись за цифры по дому, проверьте и главную: за сколько можно продать вашу квартиру сегодня. Узнать цену своей квартиры →
Что раздувает ОДН
Соседи не передают показания
Квартире, которая не прислала цифры, до трёх месяцев подряд начисляют по среднему расходу, потом по нормативу (пункты 59 и 60 Правил № 354). Если человек льёт больше среднего, излишек уходит в общую строку. Так же бывает, когда у соседа истёк срок поверки счётчика: расчёт сначала идёт по среднему, затем по нормативу с повышающим коэффициентом.
Управляющая компания (при прямых договорах ресурсоснабжающая организация) обязана сверять показания квартирных счётчиков воды не реже раза в год (пункты 82 и 83 Правил № 354). Нашла расхождение, значит пересчитывает плату самому соседу (пункт 61). В запросе прямо спросите, когда в доме последний раз проводили такую проверку.
Живут больше, чем прописано
В квартире без счётчиков воду считают по нормативу на число жильцов, о которых знает исполнитель. Живут шестеро, учтён один, и разница ложится на дом. Для этого есть пункт 56(1) Правил № 354: исполнитель вправе составить акт о количестве временно проживающих. Откажется собственник подписывать, акт подпишут исполнитель, двое других жильцов и член совета дома, а в течение 3 дней его направят в органы внутренних дел.
Течёт подвал или стояк
Общедомовой прибор стоит на вводе в дом. Всё, что вытекло из труб после него, он считает расходом дома. Стояки и трубы до первого крана в квартире относятся к общему имуществу (пункт 5 Правил № 491), и за их содержание перед собственниками отвечает управляющая компания (часть 2.3 статьи 161 ЖК). Скачок ОДН без видимой причины даёт повод потребовать осмотр подвала и акт.
Кто-то подключился мимо учёта
Врезка в стояк до счётчика в квартире или в нежилом помещении тянет ресурс, который ни на одно помещение не записан. Обнаружив такое подключение, исполнитель обязан составить акт и доначислить плату тому, в чьих интересах оно сделано (пункт 62 Правил № 354). Для воды доначисление считают по пропускной способности трубы при скорости 1,2 метра в секунду и круглосуточной работе.
В расчёте неверная площадь
Если в общую площадь не включили подвальные офисы или пристроенный магазин, знаменатель меньше реального, и каждая квартира платит больше своей доли. Сверьте площадь из расчёта управляющей компании с техническим паспортом дома.
Какие цифры управляющая компания обязана выдать
Начните с квитанции. В примерной форме платёжного документа, которую утвердил Минстрой (приказ от 26.01.2018 № 43/пр), есть раздел «Справочная информация»: норматив на содержание общего имущества, текущие показания квартирных и общедомовых приборов, суммарный объём в помещениях дома и на общее имущество. Если в вашей квитанции этого раздела нет, цифры запрашивают письменно.
Пункт 31 Правил № 354 даёт два инструмента:
- подпункт «е»: по вашему требованию вам за 1 рабочий день дают ознакомиться с показаниями общедомовых приборов, а хранить эти данные обязаны не меньше 3 лет;
- подпункт «р»: за 3 рабочих дня после заявления вам выдают письменную информацию за названные вами месяцы, включая объём по общедомовому прибору, суммарный объём по жилым и нежилым помещениям, объёмы по нормативам и объём на общедомовые нужды.
Что включить в заявление:
- Месяцы, за которые нужны данные. Просите не меньше 12, чтобы увидеть сезонность и годовой перерасчёт.
- Помесячные показания общедомовых приборов и даты их снятия.
- Объём по квартирам со счётчиками, без счётчиков и по нежилым помещениям отдельными цифрами.
- Общую площадь помещений, которую берут в расчёт.
- Дату последней поверки общедомового прибора.
- Расчёт годового перерасчёта, если он был.
Заявление подайте в двух экземплярах и попросите отметку о приёме на своём. Если у дома прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, копию отправьте и им: показания квартир собирают они.
Как проверить расчёт по полученным цифрам
Сложите объёмы по помещениям и вычтите из показаний прибора. Если результат совпал с объёмом на общедомовые нужды из ответа, арифметика верна и причину надо искать в учёте. Не совпал, и у вас уже есть предмет претензии.
Потом смотрите динамику. Допустим, обычно на общие нужды уходит 60–80 кубов в месяц, а в марте 250. У такого скачка есть причина: протечка, массовая неподача показаний, новая врезка. Цифры условные, но сравнивать надо месяц с месяцем.
Проверьте даты. Показания общедомового прибора снимают с 23 по 25 число (подпункт «е» пункта 31 Правил № 354), квартиры передают свои не позднее 25-го (подпункт «к(1)» пункта 33). Если прибор дома и квартиры взяли за разные периоды, ОДН начинает плавать: в один месяц его раздувает, в другой он падает до нуля.
Посмотрите и на поверку прибора. Если межповерочный интервал истёк больше трёх месяцев назад, плату за общее имущество положено считать по нормативу (подпункт «а» пункта 29(2) Правил № 491).
Почему претензия «у меня много ОДН» не работает?
На жалобу «слишком много» управляющая компания ответит, что всё посчитано по формуле, и формально будет права. Работает письмо с цифрами. Например: в марте прибор показал 2 000 кубов, квартиры 1 500, нежилые 100, по нормативу начислено 150, на общие нужды остаётся 250, а начислено 310, прошу пересчитать. Или: с 10 марта в подвале течёт стояк, вот фото и номер заявки, прошу устранить течь и составить акт.
В претензии сошлитесь на часть 11 статьи 156 ЖК. Если управляющая компания нарушила порядок расчёта платы за содержание и плата из-за этого выросла, она платит собственнику штраф 50% от суммы превышения. Расходы на общее имущество входят в плату за содержание, так что ошибка в строке ОДН подпадает под эту норму. Штраф не положен, если ошибка случилась по вине самого собственника или её исправили до вашего обращения или до оплаты.
Порядок такой: вы подаёте письменное заявление о выплате штрафа, у компании 30 дней на проверку правильности начислений. Если нарушение подтвердилось, штраф выплачивают не позднее двух месяцев со дня обращения, уменьшая плату за содержание (части 12 и 13 статьи 156 ЖК).
Куда идти, если управляющая компания молчит
Правила содержания общего имущества и правила изменения размера платы прямо названы в предмете государственного жилищного надзора (пункт 6 части 1 статьи 20 ЖК). В Свердловской области это Департамент государственного жилищного и строительного надзора, обращение можно подать через электронную приёмную на сайте nadzor.midural.ru. Приложите копию заявления в управляющую компанию с отметкой о приёме, её ответ (если он был) и свой расчёт разрыва. По итогам проверки надзор может выдать компании предписание устранить нарушение (часть 8 статьи 20 ЖК).
Если ошибки повторяются из года в год, дело уже не в одной строке. Собственники вправе сменить управляющую компанию решением общего собрания, порядок мы разбирали в статье как сменить управляющую компанию.
Частые вопросы
Можно ли не платить ОДН, если в квартире стоят счётчики?
Нет. Квартирные счётчики считают воду и свет в квартире, а ОДН это расход на общее имущество дома. Он входит в плату за содержание жилого помещения (пункт 29(1) Правил № 491) и начисляется каждому помещению пропорционально площади.
Почему ОДН вырос в начале года?
Чаще всего это годовой перерасчёт. Если в доме есть общедомовой прибор и собрание не выбирало расчёт по факту, весь год начисляют по нормативу, а потом пересчитывают по показаниям прибора. Разницу делят на равные части и добавляют в квитанции в течение следующего года (пункт 29(3) Правил № 491).
Платят ли ОДН за пустую квартиру?
Да. Долю считают по площади помещения, число жильцов и расход в квартире на неё не влияют.
Сколько ждать ответа управляющей компании?
Журнал показаний общедомовых приборов вам обязаны показать за 1 рабочий день, письменную информацию по объёмам выдать за 3 рабочих дня (пункт 31 Правил № 354). Проверка по заявлению о штрафе за неверный расчёт занимает до 30 дней.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/4b915eab001a797267f9e18ef420f11e94aeaf2c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/85931a52d2c466e5104c6d83bb8427c3b90fcb56/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/fd381e4de49a38e19cfb7c94fff054c39cb39e7c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/3d31045ceb2bec48a6d4b16629e2c420d000b08e/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/6d0fdea53fe98578cf037e51fd005f250a9a086f/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/fe4565bc56b765620bfaaf0155a4f389e6d47371/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/2d399e0515a74a228479dd1ed41ad26544ef1583/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/2c89fbd61239ac65f3203353df59d3c653c9a2f8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/bd630eb885f7ac3659a20f7f0eb4d79e8b4bde25/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/3ee241a4ae5ee4ff0b7fb8fbeafb34613bf4577f/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/71c7149b7b2a7693ca3f88b93580da0a5376e041/
- legalacts.ru/doc/prikaz-minstroja-rossii-ot-26012018-n-43pr-ob-utverzhdenii/
- nadzor.midural.ru/
Оценим квартиру и подберём варианты, если задумали переезд
Бесплатно разберём вашу ситуацию, оценим квартиру и подскажем порядок действий, если решите её продать. Если присматриваете новое жильё, бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию: расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
