Жильца проверяют до подписи договора и до передачи ключей. Когда человек уже живёт в квартире, расторгнуть договор до конца срока против его воли можно только через суд и только по основаниям из ст. 687 ГК РФ. Поэтому вечер, потраченный на проверку, обходится дешевле любого спора.
Почти всё нужное лежит в открытых государственных базах и ничего не стоит. Ниже порядок, который мы советуем собственникам: от первого звонка до подписи договора. Для поиска по базам понадобятся ФИО и дата рождения жильца, их вы получите на показе.
Короткий ответ: Сверьте паспорт жильца с оригиналом и проверьте его на Госуслугах, затем найдите человека в банке данных ФССП, в ГАС «Правосудие» и в реестре банкротств, позвоните прошлому хозяину. В договор впишите всех, кто будет жить, а если жилец иностранец, проверьте его в реестре контролируемых лиц МВД и подайте уведомление о прибытии в течение семи рабочих дней.
Что спросить при первом звонке?
Первый разговор отсеивает больше людей, чем любая база. Спросите, кто будет жить: имена, возраст, есть ли дети и животные. Узнайте, где человек работает или учится. И отдельно: почему переезжает и надолго ли. Попросите телефон прошлого хозяина.
Нормальный жилец отвечает спокойно и сам задаёт вопросы про счётчики, отопление, остановку. Насторожиться стоит, если на всё звучит «да какая разница», а интересует только одно: можно ли заехать сегодня вечером.
Прошлому хозяину задайте два вопроса: платил ли жилец вовремя и сдал бы он ему квартиру ещё раз. Если собеседник говорит заученными фразами и путается в адресе собственной квартиры, скорее всего, это знакомый жильца.
Кто вообще откликается на объявление, во многом решает сама квартира: район, площадь, отделка. Об этом мы писали в статье о том, какую квартиру выбрать под сдачу в Екатеринбурге.
Какие документы попросить у арендатора
Главный документ один: паспорт в оригинале. Фото в мессенджере не годится, его легко взять у другого человека. На показе сверьте лицо с фотографией и посмотрите страницу с регистрацией.
Паспорт можно проверить по серии и номеру на Госуслугах, ссылку на этот сервис даёт сайт МВД в разделе сервисов по вопросам миграции. Сервис сверяет паспорт со списком недействительных.
Паспортные данные вносите прямо в договор. Закон о персональных данных разрешает обрабатывать их без отдельного согласия, если это нужно для договора, который человек заключает по своей инициативе (п. 5 ч. 1 ст. 6 закона № 152-ФЗ). Хранить копию паспорта не обязательно. Если хотите её оставить, надёжнее взять у жильца письменное согласие. И не держите файл в семейном чате.
Справку о доходах жилец давать не обязан, но спросить можно: выписка с зарплатного счёта или справка с работы снимает многие вопросы. С кредитной историей так же. Без согласия человека вы её не получите, зато он сам может бесплатно скачать свой кредитный отчёт два раза в год в каждом бюро, где хранится история (ч. 2 ст. 8 закона № 218-ФЗ). Узнать, в каких бюро она лежит, можно через сервис Банка России на Госуслугах. Чистый отчёт без просрочек говорит в пользу жильца. Отказ его показать сам по себе ничего не доказывает.
Прежде чем назначать плату и искать жильца, узнайте, сколько сейчас стоит ваша квартира: так проще решить, сдавать её или продавать. Узнать цену своей квартиры →
Где посмотреть долги и суды жильца
Для поиска понадобятся ФИО и дата рождения жильца:
- Банк данных исполнительных производств ФССП (fssp.gov.ru/iss/ip). Выберите «Все регионы», введите фамилию, имя, отчество и дату рождения. Там же на сайте есть отдельный реестр должников по алиментным обязательствам.
- ГАС «Правосудие» (sudrf.ru). Впишите ФИО в поле «Участники дела» и найдите иски, где жилец был ответчиком: о взыскании платы за наём, об ущербе от залива, о выселении. Дела районных судов Екатеринбурга там есть, дела мировых судей ищут на сайтах судебных участков.
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (fedresurs.ru). Сведения о деле о банкротстве гражданина публикуются именно там, а человека в реестре опознают по ФИО, дате и месту рождения, ИНН и СНИЛС (ст. 213.7 закона № 127-ФЗ).
Как читать результат. Пара штрафов ГИБДД или налог на 800 рублей почти ничего не говорят о человеке. Хуже, когда производств десяток: кредиты, микрозаймы, долг за коммуналку перед прошлой управляющей компанией. Долг по алиментам тоже сигнал, из доходов такого человека уже удерживают часть. У такого должника приставы могут арестовать счёт и списывать с него деньги, и ваша плата за месяц рискует просто не дойти.
Однофамильцев много, особенно с распространёнными фамилиями, поэтому в ФССП и реестре банкротств сверяйте дату рождения. В карточках судебных дел её обычно нет, там смотрите на полное имя и город. И учтите задержку: в базы попадают долги, которые уже дошли до суда или приставов. Свежая просрочка по кредиту появится там нескоро. Погашенный долг из открытой базы ФССП исчезает, а производство, закрытое из-за того, что взыскать с должника нечего, остаётся на виду до трёх лет.
Как проверить жильца-иностранца
Попросите национальный паспорт и документ, на основании которого человек находится в России, например патент, разрешение на временное проживание или вид на жительство. Сверьте ФИО в них между собой.
Затем найдите человека в реестре контролируемых лиц на сайте МВД (мвд.рф/rkl). Для поиска нужны ФИО, дата рождения, серия, номер и дата выдачи документа. В реестр вносят иностранцев, к которым применяют режим высылки. Такой человек не может сменить место пребывания без разрешения МВД, а открыть банковский счёт ему откажут (ст. 31.1 закона № 115-ФЗ).
Если жилец заехал, о его прибытии нужно уведомить орган миграционного учёта в течение семи рабочих дней (ч. 3 ст. 20 закона № 109-ФЗ). Обычно это делает принимающая сторона, то есть собственник квартиры. С 3 ноября 2026 года штраф для гражданина за неисполнение этой обязанности составляет от 4 000 до 6 000 рублей, а за сдачу жилья иностранцу, который находится в России с нарушением порядка, от 4 000 до 7 000 рублей (ч. 4 и ч. 3 ст. 18.9 КоАП в редакции закона от 04.08.2026 № 294-ФЗ). До этой даты действовали суммы от 2 000 до 4 000 и от 2 000 до 5 000 рублей. Штраф считают за каждого иностранца отдельно.
Если квартиру снимает компания для сотрудника
Компания не может быть нанимателем по договору найма, им бывает только гражданин (ст. 677 ГК РФ). С юридическим лицом заключают договор аренды, и квартиру можно использовать только для проживания людей, офис там устраивать нельзя (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Перед подписью закажите бесплатную выписку о компании на egrul.nalog.ru. Посмотрите дату регистрации и директора. Если в выписке есть отметка о ликвидации, на этом можно остановиться. Если компании два месяца, а её директор и есть тот самый сотрудник, которому нужна квартира, проверяйте его как обычного жильца. В договоре перечислите по именам всех, кто будет жить.
Тревожные звоночки на показе и в переписке
Каждый признак по отдельности ещё не приговор. Два-три вместе дают повод отказать.
- Торопится. Хочет заехать сегодня, предлагает наличными сразу за полгода, но просит обойтись без договора.
- Договор хочет оформить на маму или друга, а жить будет сам.
- «Нас двое», но на показ приходит один и не может толком назвать второго.
- Спрашивает, можно ли иногда пускать «друзей пожить» или сдавать посуточно. Сдать квартиру дальше наниматель может только с вашего согласия (ст. 685 ГК РФ), так что ответ «нет» закрепите в договоре.
- Торгуется за каждую тысячу обеспечительного платежа, но легко соглашается на высокую плату. Платить он может и не собираться.
- Предлагает внести предоплату через «сервис безопасной сделки» и присылает ссылку, где нужно ввести данные карты или код из SMS. Так работают мошенники: настоящему жильцу ваш код из SMS не нужен. Если деньги уже ушли, действуйте по нашей инструкции о том, что делать, если перевели деньги мошенникам.
Что закрепить в договоре после проверки
Договор найма заключают письменно (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Впишите в него паспортные данные нанимателя и всех, кто будет жить вместе с ним: эти люди получают равные с нанимателем права пользования квартирой, а за их поступки перед вами отвечает наниматель (ст. 677 ГК РФ).
Новые постоянные жильцы заселяются только с вашего согласия, кроме несовершеннолетних детей нанимателя (ст. 679 ГК РФ). Гостей наниматель вправе пустить бесплатно пожить не дольше шести месяцев и с предварительным уведомлением собственника (ст. 680 ГК РФ). Срок и порядок уведомления лучше прописать.
Залог в договоре называют обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Закон его сумму не ограничивает. Пропишите, какие долги он покрывает: последний месяц, ущерб, неоплаченная коммуналка, и в какой срок вы возвращаете остаток. Обязательная часть пакета: акт приёма-передачи с фотографиями мебели и техники и показаниями счётчиков на день заезда.
Плату удобнее получать переводом со счёта самого нанимателя. Если однажды дойдёт до спора, история переводов покажет, кто и когда платил.
Если договор заключён на год и дольше, обременение квартиры наймом подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Короткий договор, например на 11 месяцев, регистрировать не нужно.
Проверка жильца закрывает только половину рисков. Вторая половина в самой квартире: насколько быстро она сдаётся и сколько приносит. Какие квартиры в Екатеринбурге подходят для сдачи, мы разобрали в статье о том, как выбрать квартиру для сдачи в аренду в Екатеринбурге.
Частые вопросы
Законно ли просить у арендатора паспорт и вписывать его данные в договор?
Да. Закон № 152-ФЗ разрешает обрабатывать персональные данные без отдельного согласия, если это нужно для договора, который человек заключает по своей инициативе (п. 5 ч. 1 ст. 6). Копию паспорта лучше хранить только с письменного согласия жильца.
Можно ли узнать кредитную историю жильца без его участия?
Нет. Кредитный отчёт человек получает сам: бесплатно два раза в год в каждом бюро, где хранится его история (ч. 2 ст. 8 закона № 218-ФЗ). Вы можете попросить его показать, но заставить нельзя.
Что делать, если в базе ФССП у жильца нашлись долги?
Смотрите на сумму и характер. Пара штрафов ГИБДД не страшна. Много производств по кредитам и микрозаймам означает риск ареста счёта и задержек с платой. В этом случае можно отказать или попросить обеспечительный платёж побольше.
Кто подаёт уведомление о прибытии иностранного жильца?
Обычно принимающая сторона, то есть собственник квартиры, у которого живёт иностранец. Срок: семь рабочих дней со дня прибытия (ч. 3 ст. 20 закона № 109-ФЗ). Штраф за нарушение считают за каждого иностранца отдельно.
Нужно ли регистрировать договор найма в Росреестре?
Только если договор заключён на срок не меньше года: тогда регистрируют обременение квартиры (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Договор на меньший срок регистрировать не нужно.
Источники
- fssp.gov.ru/iss/ip
- sudrf.ru/index.php?id=300
- xn--b1aew.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B-%D0%B3%D1%83%D0%B2%D0%BC
- xn--b1aew.xn--p1ai/rkl
- cbr.ru/ckki/
- egrul.nalog.ru/index.html
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61801/315f051396c88f1e4f827ba3f2ae313d999a1873/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51043/602f589cb0d8d7b7127f3446189d6e399778eabb/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/ef16e3c0338e7ee0bcd2f1d922d1d03eb6668594/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61569/259e33be7736b57036467f128672f0ce6ca81f9d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/b553913f6c77132d02e4214842ae82be45e60857/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_540994/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37868/9fd31330c216a11f7173795046a63b06e8fb5fcc/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ef1299ea90e67debabd7652899400ed0b36080fe/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8d0fbbb4be16240fc09d284d860231b97adca02c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/aed4b8e3ed0f1af733b11820d8f2ced2b2f1840d/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/b32f236b4a59bd890653c91c35ab6eadbef0fadf/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/105447e2168d3ed6d9a851fa821a791030bdb4ee/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/2c6e0d3eb8d54d564548ceac1d30d236bd8dd612/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/86072fde18c3cb11bd54a4c116530062a3daeb6c/
Оценим квартиру и подскажем, как сдать её спокойно
Расскажите, какую квартиру сдаёте и кто на неё откликнулся. Мы бесплатно разберём ситуацию, оценим квартиру и подскажем порядок действий: от проверки жильца до подписи договора. Наша команда 18 лет на рынке Екатеринбурга и провела больше 1300 сделок.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
