Летом почти любой дом выглядит хорошо: зелёный участок, сухой подвал, тёплые комнаты. Правду обычно показывает первая зима или первая весна. Частая ситуация: покупатель проверил документы, поторговался за забор и баню, а через полгода узнал, что кровля течёт, септик переполняется, а мощности не хватает даже на котёл и духовку одновременно.
Ниже наш рабочий чек-лист: что осмотреть своими глазами, какие бумаги запросить на дом и на участок и в какой момент пора звать технического эксперта. Пройдите по нему до задатка.
Короткий ответ: Проверяйте три блока: конструкцию (фундамент, стены, кровлю, подвал), инженерные сети (мощность, газ и договоры по нему, воду, септик) и документы на дом и участок по выпискам из ЕГРН. Смотреть лучше зимой и весной, а при трещинах, сырости или доме без проекта звать технического эксперта.
Чем покупка дома сложнее покупки квартиры?
В квартире за крышу, фундамент, стояки и лифт отвечает управляющая компания. В частном доме управляющая компания вы сами. Всё, что сломается после сделки, ремонтируете за свой счёт.
Вторая особенность: вы покупаете не один объект, а два. Дом и участок стоят в реестре отдельно, у каждого свой кадастровый номер. Если оба принадлежат одному человеку, продавать их по отдельности по общему правилу нельзя: так установлено пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса. Значит, проверять нужно оба объекта, а в договоре указывать и дом, и землю под ним.
Третья: у вторичного дома нет гарантии застройщика. Осмотр и проверка стоят денег и времени, но одна пропущенная проблема с кровлей или фундаментом обходится дороже, чем любые проверки вместе.
Что осмотреть своими глазами: фундамент, стены, кровля
Возьмите с собой фонарик, рулетку, строительный уровень (подойдёт и приложение в телефоне) и снимайте всё, что вызывает вопросы. Смотрите углы, потолки и всё, что под полом и над потолком.
Фундамент и стены
- Трещины. Тонкая сетка в штукатурке бывает почти везде. Насторожить должны косые трещины от углов окон и дверей, трещины через всю высоту стены и те, что расширяются кверху или книзу.
- Перекосы. Двери и окна, которые заедают или не закрываются до конца, часто говорят о том, что дом повело.
- Цоколь и отмостка. Отмостка не должна отходить от стены, а цоколь не должен осыпаться. Зазор между ними пускает воду прямо под фундамент.
- Свежий ремонт местами. Новые обои только на одной стене или свежая шпаклёвка в углу могут скрывать трещину или плесень.
Кровля и чердак
- Поднимитесь на чердак обязательно. Тёмные пятна на стропилах и обрешётке, плесень, запах сырости означают протечку или плохую вентиляцию.
- Посмотрите, лежит ли утеплитель ровным слоем, нет ли мокрых или слежавшихся участков.
- Снаружи проверьте примыкания к трубам и стенам: именно там кровля течёт чаще всего.
- Если продавец не пускает на чердак или в подполье, считайте это красным флагом.
Подвал и подполье
- Следы воды на стенах, белый налёт высолов, ржавые потёки, запах затхлости.
- Насос в приямке: если он стоит, значит, вода приходит регулярно. Спросите прямо, когда и сколько.
- Для деревянного или каркасного дома: потрогайте нижние венцы или обвязку. Мягкая, крошащаяся древесина означает гниль.
Если дом покупаете за счёт продажи квартиры, начните с её реальной рыночной цены: так проще посчитать бюджет и торг. Узнать цену своей квартиры →
Как проверить электричество, газ, воду и септик?
Инженерные сети дома нельзя оценить на глаз, поэтому здесь главное документы и вопросы к продавцу.
Электричество
- Попросите акт о технологическом присоединении: в нём указана выделенная мощность. Сравните её с тем, что вы будете включать: электрокотёл, плита, бойлер, насос, зарядка машины.
- Откройте щиток. Автоматы, подписанные линии, УЗО и медный кабель выглядят иначе, чем скрутки и алюминий времён первой постройки.
Газ
- Газ у забора и газ в доме не одно и то же. Уточните, подключён ли дом и есть ли проект газификации с отметками о вводе.
- Проверьте договор поставки газа и договор на техническое обслуживание газового оборудования дома. По постановлению Правительства № 410 такой договор заключает собственник дома, без него подачу газа могут приостановить. После сделки договоры переоформляют на вас.
- Любые переносы котла или плиты должны быть согласованы с газовой службой.
Вода и канализация
- Скважина: попросите паспорт, в нём глубина и дебит, то есть сколько воды она даёт в час. Сдайте пробу воды в лабораторию до сделки.
- Септик: узнайте тип (накопительная ёмкость или станция очистки), объём, как часто вызывают откачку и сколько это стоит в месяц. Запах на участке и мокрая земля над септиком говорят сами за себя.
- Отопление: возраст котла, когда его обслуживали, нет ли холодных радиаторов и протечек под ними.
Отдельно спросите у продавца квитанции за свет и газ за прошлую зиму. Это самый честный ответ на вопрос, сколько стоит содержать дом.
Когда лучше смотреть дом: зимой или летом?
Лучше всего два раза: зимой и весной. Летний осмотр самый приятный и самый малоинформативный.
Зимой видно, как дом держит тепло. Уральская зима длинная, и под Екатеринбургом она быстро показывает слабые места:
- промерзающие углы, иней или чёрные пятна на откосах и в углах комнат;
- сосульки и наледь на свесах кровли, проталины на снегу над крышей: тепло уходит через чердак;
- конденсат на окнах и запотевшие стеклопакеты изнутри;
- холодный пол на первом этаже.
Если есть возможность, пригласите специалиста с тепловизором: картинка сразу покажет, где дом теряет тепло.
Весной, во время таяния снега, видно, куда уходит вода. Проверьте, сухо ли в подполье, не стоит ли вода на участке и проедет ли машина по улице. Спросите соседей, не подтапливает ли участки в половодье. Особенно если дом стоит в низине у реки или пруда.
Подтопление можно проверить и по документам. Зоны затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий по статье 105 Земельного кодекса. Если такая зона установлена и внесена в реестр, её видно на кадастровой карте и в выписке. Пустая выписка не гарантирует, что воды нет: зоны внесены ещё не везде, поэтому вопрос соседям не отменяется.
Какие документы должны быть на дом и участок?
Начните с выписок из ЕГРН на оба объекта. Их можно заказать через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. Выписка об объекте содержит описание, зарегистрированные права, ограничения и обременения. Что в ней сверить:
- Собственник. На дом и участок он должен совпадать с паспортом продавца. Если собственников несколько, в сделке нужны все. Учтите: имя владельца в выписке видно постороннему только с его согласия, поэтому попросите продавца заказать выписку самому или открыть доступ к своим данным. Если дом куплен в браке, понадобится нотариальное согласие супруга продавца (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса).
- Площадь и этажность дома. Если в реальности есть второй этаж, мансарда или пристрой, а в выписке их нет, вы покупаете дом с незарегистрированной частью.
- Категория земли и вид разрешённого использования. Для жилого дома подходят ИЖС, личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта или садоводство. От этого зависит, законно ли дом стоит на участке и примет ли его банк в залог: требования к участкам у банков разные.
- Обременения. Ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда.
- Границы участка. Если в выписке написано, что граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, координат границ в реестре нет и участок нужно межевать.
Охранные зоны ЛЭП и газопроводов и зоны подтопления ограничивают стройку на участке. Чтобы точно понять, задевают ли они участок и какую его часть, нужны координаты границ. Без межевания можно не узнать, что половину участка нельзя застраивать, поэтому попросите продавца провести его до сделки.
Дальше откройте публичную кадастровую карту: она теперь работает на портале НСПД (nspd.gov.ru). Сравните, совпадают ли границы на карте с забором. Заборы соседей, сдвинутые на метр-два, встречаются часто, и спорить об этом лучше до покупки. Как выбирать землю под Екатеринбургом, мы подробно разобрали в статье как выбрать участок ИЖС и не ошибиться.
Можно ли купить дом в ипотеку, если он не зарегистрирован?
Под залог самого дома нет. По пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке заложить можно только недвижимость, права на которую зарегистрированы, а статья 69 того же закона требует закладывать дом вместе с участком под ним. Если дома нет в реестре, юридически продаётся только земля, и ипотеку на покупку дома под такой объект банк не выдаст.
Выход есть: продавец регистрирует дом до сделки. Для домов на участках под ИЖС, садоводство и личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта до 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок (часть 12 статьи 70 Закона о госрегистрации недвижимости): дом ставят на учёт и регистрируют по техническому плану от кадастрового инженера и документу на участок. Дом при этом должен соответствовать параметрам ИЖС: не больше трёх надземных этажей и не выше 20 метров. Пропишите в предварительном договоре, что основная сделка проходит после регистрации дома, и согласуйте, кто платит за технический план.
Если подходящего готового дома нет, иногда проще построить свой. Условия кредита на стройку отличаются от покупки готового дома, их мы разобрали в статье об ипотеке на строительство дома.
Когда звать технического эксперта?
Свой осмотр отсеивает очевидно плохие варианты. Но инструментальное обследование стоит заказать, если вы видите хотя бы один из признаков:
- трещины в фундаменте или несущих стенах, перекосы проёмов;
- сырость в подвале, следы протечек на чердаке;
- дом построен недавно и сразу на продажу, а проекта нет, есть только эскизы;
- каркасный дом без документов на материалы и утеплитель;
- цена заметно ниже соседних предложений без внятной причины;
- продавец торопит и не даёт осмотреть дом второй раз.
Что вы получите: отчёт с фотографиями, замерами (уровень, влажность, тепловизор), перечнем дефектов со ссылками на строительные нормы и оценкой, сколько стоит их устранить. Цена обследования зависит от площади, материала стен и набора приборов, поэтому запросите смету у двух-трёх компаний заранее.
Отчёт работает и как аргумент в торге. Условный пример: дом продают за 8 млн ₽, эксперт нашёл протекающую кровлю, а подрядчик оценил переделку в 500 тыс. ₽. С отчётом и сметой вы просите снизить цену на эту сумму или устранить дефект до сделки. Даже если продавец уступит половину, 250 тыс. ₽ остаются у вас.
Чтобы понять, разумна ли цена дома, полезно сравнить её со стройкой с нуля. Ориентиры по затратам мы собрали в материале сколько стоит построить дом под Екатеринбургом.
Дом или квартира: что делать, если сомневаетесь?
Сравнивайте не цену покупки, а полную стоимость владения. У дома добавляются расходы, о которых в квартире не думают:
- отопление и электричество за всю зиму;
- обслуживание котла, газового оборудования, откачка или сервис септика;
- вывоз мусора, расчистка снега, ремонт дороги вскладчину с соседями;
- налог и на дом, и на землю;
- вторая машина или такси, если до работы и школы далеко.
Сравнение двух вариантов для Екатеринбурга мы сделали в статье дом или квартира: что выгоднее.
Если дом покупаете за счёт продажи квартиры, проводите встречную сделку: продажа и покупка проходят в один день или с коротким разрывом. Порядок такой:
- Узнайте реальную рыночную цену своей квартиры, а не цену из объявлений соседей.
- Посчитайте, нужна ли ипотека на разницу и какой будет платёж.
- Договоритесь с продавцом дома о сроках и пропишите их в предварительном договоре вместе с условием о задатке.
- Ищите покупателя на квартиру параллельно с проверкой дома.
Если на каком-то шаге дом не проходит проверку, значит, чек-лист сработал и деньги остались при вас.
Частые вопросы
Что проверить в частном доме перед покупкой?
Конструкцию (фундамент, стены, кровлю, чердак, подвал), инженерные сети (выделенную мощность, газ и договоры по нему, скважину, септик, отопление) и документы: выписки из ЕГРН на дом и участок, вид разрешённого использования, границы и ограничения. Квитанции за прошлую зиму покажут реальные расходы на содержание.
Нужен ли технический специалист для осмотра дома?
Если видны трещины, перекосы, сырость, следы протечек или дом построен недавно без проекта, нужен. Специалист с приборами найдёт скрытые дефекты и оценит стоимость их устранения, а отчёт пригодится в торге.
Какие документы должны быть на дом и участок?
Выписки из ЕГРН на оба объекта с одинаковым собственником, документы-основания права (договор, решение суда и т. п.), нотариальное согласие супруга продавца, если дом куплен в браке, сведения о границах участка, акт о технологическом присоединении к электросетям, документы по газу: проект, договор поставки и договор на обслуживание газового оборудования.
Можно ли купить дом в ипотеку, если он не зарегистрирован?
Под залог самого дома нет: в залог принимают недвижимость с зарегистрированными правами, и дом закладывается вместе с участком. Продавцу нужно сначала зарегистрировать дом. Для участков под ИЖС, садоводство и ЛПХ в границах населённого пункта до 1 марта 2031 года это можно сделать по техническому плану и документу на землю.
Когда лучше смотреть дом: зимой или летом?
Лучше дважды: зимой видно промерзание, теплопотери через кровлю и конденсат, весной видно, топит ли подвал и участок. Летом дом выглядит лучше всего, поэтому летний осмотр стоит дополнить квитанциями за отопление и вопросами соседям о половодье.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/d470dcf99871701e9e113961d34f6671e43824c4/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/aec996e2d81cfc470e7bb25a5d57100b8a3cd106/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/e064cc95b1bdffa4d12abb92fdfc56dea94198df/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_146557/971c41b59d1072640519a8d4eab6a483f01c0ace/
- garant.ru/news/1512288/
- kamyshlovsky-region.ru/about/info/informatsiya-rosreestra/%D0%B7%D0%BE%D0%BD%D1%8B%20%D1%8
- zmeinogorskij-r22.gosweb.gosuslugi.ru/dlya-zhiteley/novosti-i-reportazhi/novosti_927.html
- nspd.gov.ru/
Получите расчёт ипотеки и 3–5 проверенных вариантов за 2 часа
Бесплатно посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. За 18 лет на рынке и 1300+ сделок мы видели, на чём покупатели теряют деньги, и покажем, во что обойдётся покупка с учётом продажи вашей квартиры.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
