ЖК «ВОЙС»: две башни у Текстильщиков — разбор

ЖК «ВОЙС» — это две башни на 33 и 40 этажей на общем стилобате, которые строит 3SGroup на 1-м Грайвороновском проезде. Локация по TrendAgent — Текстильщики, Москва. Класс по нашей методике — комфорт, оценка 3,4. Сроки: корп. 1, 2 — 4 кв. 2027, договор ДДУ.

Главная особенность — высотный формат с видовыми этажами и кирпично-монолитным каркасом при метре дешевле медианы зоны на 32%. Разбираю, за что тут платят: планировки от студий 22 м² до трёшек с двумя санузлами, реальную дорогу до метро и то, что застройщик в описании обошёл стороной.

ВОЙС — За что платите: две башни разного цвета на одном стилобате — — За что платите: две башни разного цвета на одном стилобате — серая на 40 этажей и коричневая на 33. Скруглённые торцы и решётчатый фасад отличают дом от типовых панелей вокруг.

Что это за дом

ЖК «ВОЙС» — это два жилых небоскрёба на общем стилобате: 33 и 40 этажей, одна башня в светло-серой гамме, вторая в светло-коричневой. Строит 3SGroup, тип дома кирпично-монолитный, фасад комбинированный. По описанию застройщика внутри дизайнерское лобби с консьержем, бесшумные скоростные лифты, закрытый охраняемый двор-парк с детскими и спортивными площадками, фитнес-студия, детский клуб и подземный паркинг. Квартиры сдаются без отделки, потолки от 3 метров, окна увеличенные. Всего 85 лотов в продаже на 58 планировок, площади от 22,2 до 72,3 м² по данным каталога. Класс по нашей методике — комфорт, 3,4 балла.

Застройщик: 3SGroup
Расположение: Текстильщики, 1-й Грайвороновский проезд
Метро: Новохохловская (14л) — 15 мин пешком; Новохохловская (D2) — 15 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: комфорт, 3,4 балла
Сроки: корп. 1, 2 — 4 кв. 2027
Особенность проекта: Две башни 33 и 40 этажей, потолки от 3 м

ВОЙС — Вид с верхних этажей — главный аргумент высотки: город до го — Вид с верхних этажей — главный аргумент высотки: город до горизонта и закатное небо. Ниже в кадре видны эстакада и промзона, это тоже часть вида, взвешиваем честно.

ВОЙС — Двор на стилобате: качели, беседки, детские зоны и витринные — Двор на стилобате: качели, беседки, детские зоны и витринные первые этажи под коммерцию. Закрытый охраняемый двор-парк заявлен застройщиком, наполнение по рендеру уточняем на стройке.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто берёт первую квартиру в Москве и хочет однушку 36–42 м² с кухней-гостиной 15–22 м² вместо студии.
Семье с одним ребёнком: двушки 48–56 м² с отдельной детской и кухней-гостиной до 20,8 м².
Семье с двумя детьми: трёшки 70–72 м² с двумя санузлами и мастер-спальней — таких в проекте всего 6 лотов.
Тем, кому важен вид: с высоких этажей 40-этажной башни открывается панорама города, это видно на рендерах.
Тем, кто хочет сделать отделку под себя: квартиры без отделки, потолки от 3 метров.
Инвестору под аренду с горизонтом после сдачи в 4 кв. 2027 — но с оговоркой по количеству студий, о ней ниже.

Что стоит взвесить

До метро 15–20 минут пешком: Новохохловская (14л, D2) — 15 мин, Текстильщики (7л) — 15 мин, Текстильщики (11л, D2) — 20 мин. Это не «у метро», это прогулка.
Сдача в 4 кв. 2027 по обоим корпусам — ждать больше двух лет, а до этого платить ипотеку и аренду одновременно.
Студий 20 из 85 лотов и ещё 24 однушки: половина дома — малые форматы, при сдаче в аренду конкуренция внутри самого ЖК будет высокой.
Кухни средние по городу: медианная кухня 18,7 м² — 216 место из 451 в Москве. Не провал, но и не аргумент.
Отделка разнится по источникам: описание застройщика говорит «без отделки», в каталоге стоит «Без стен». Уточняем по каждому корпусу.
Площади тоже расходятся: застройщик пишет до 87 м², в каталоге максимум 72,3 м². Больших форматов в продаже сейчас нет.
Кладовых в проекте нет, класс потолков и марка лифтов в описании не указаны — уточняем у застройщика.

Планировки в ЖК «ВОЙС»

Чертежи застройщик выложил читаемо: медиана 1078 px, разобрать можно почти всё. Медианная кухня 18,7 м² — 216 место из 451 по Москве, то есть середина рынка. Сильная сторона — почти в каждой квартире кухня-гостиная, а в трёшках два санузла. Слабая — студии 22–23 м² без ниши под кровать и ориентация окон, которую застройщик честно не показал. Ниже 9 планировок по всем сценариям: от первой студии до семейной трёшки.

Планировка Студии 22.3 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 1 — Студия, 22,3 м², кухня в составе комнаты 15,7 м², этажи 24–32, корпус 1. На чертеже одна комната-пенал: кухонный ряд вдоль стены, диван-кровать у окна, отдельной зоны сна нет. Санузел 2,8 м² с душем, прихожая 3,8 м² с ящиком под стиральную машину. Кому подходит: одному человеку на первое время или под аренду.

Планировка Студии 25.3 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 1 — Студия, 25,3 м², кухня в составе комнаты 18,1 м², этажи 15–20, корпус 1. Здесь уже встаёт полноценная двуспальная кровать сбоку от кухни, плюс диван и стол у окна. Санузел 3,8 м² с ванной, стиральная машина в санузле. Кому подходит: одному или паре без детей, это лучшая из студий проекта.

Планировка однокомнатная 38.7 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 2 — Однокомнатная, 38,7 м², кухня 17,8 м², этажи 8–11, корпус 2. Изолированная спальня 10,7 м² с окном и встроенным шкафом, кухня-гостиная 17,8 м² с диваном и столом. Санузел 5,2 м² с ванной и стиральной машиной, прихожая 5 м² с гардеробным рядом. Кому подходит: паре как первая квартира с нормальной спальней.

Планировка однокомнатная 41.8 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 1 — Однокомнатная, 41,8 м², кухня 21,3 м², этажи 11–16, корпус 1. Кухня узкая, вынесена в отдельную нишу 3,9 м² у входа, а гостиная 17,4 м² с диваном и столом у окна. Спальня 11,7 м² с гардеробным рядом, санузел 4,8 м² с ванной и стиралкой. Кому подходит: паре, которая хочет закрытую кухню и большую гостиную.

Планировка двухкомнатная 48.3 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 1 — Двухкомнатная, 48,3 м², кухня 16,2 м², этажи 10–17, корпус 1. Кухня-гостиная 16,2 м² с линейной кухней вдоль глухой стены, спальня 12,3 м² и детская 10,1 м² — обе изолированные, окна в ряд. Один санузел 4,2 м² с ванной, стиральная машина на кухне, прихожая 5,5 м². Кому подходит: семье с одним ребёнком, самая компактная двушка проекта.

Планировка двухкомнатная 50.9 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 1 — Двухкомнатная, 50,9 м², кухня 19,7 м², этажи 28–34, корпус 1. Угловая: кухня-гостиная 19,7 м² с двумя окнами, спальня 11,5 м² с гардеробным рядом, детская 11,3 м² с рабочим местом. Санузел 3,7 м² с двумя раковинами и ванной, прихожая 4,7 м² со стиралкой. Кому подходит: семье с ребёнком, которая хочет высокий этаж и свет с двух сторон.

Планировка двухкомнатная 55.6 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 1 — Двухкомнатная, 55,6 м², кухня 20,8 м², этажи 11–20, корпус 1. Кухня-гостиная 20,8 м² с кухонным рядом вдоль длинной стены и обеденной зоной, две спальни 11,8 и 10,6 м² с окнами. Один санузел 4,4 м², зато длинная прихожая 8 м² под шкафы и стиральную машину. Кому подходит: семье с ребёнком, которой нужен большой общий зал — 4 лота, больше всего в проекте.

Планировка трёхкомнатная 69.7 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 2 — Трёхкомнатная, 69,7 м², кухня 18,5 м², этажи 12–12, корпус 2. Мастер-спальня 13,8 м² с гардеробным шкафом и санузлом 4,8 м² рядом, две детские 11,9 и 11,1 м² выходят из кухни-гостиной 18,5 м². Второй санузел 5,1 м² со стиралкой у входа, прихожая 4,5 м². Кому подходит: семье с двумя детьми, у каждого своя комната.

Планировка трёхкомнатная 71.5 м² в ЖК «ВОЙС», корпус 2 — Трёхкомнатная, 71,5 м², кухня 19,9 м², этажи 22–25, корпус 2. Мастер-спальня 13,6 м² со своим санузлом 4,3 м², две комнаты 11,2 и 10,4 м² в одном ряду с окнами, кухня-гостиная 19,9 м² с угловым окном. Второй санузел 5,4 м² со стиральной машиной, прихожая 6,7 м². Мебель на чертеже не нарисована. Кому подходит: семье с двумя детьми на высоком этаже — 2 лота.

Вывод по планировкам: брать однушки от 38 м² и двушки от 50 м² — там есть изолированная спальня, кухня-гостиная и место под стиральную машину. Студии 22 м² подходят только под аренду, и таких в доме 20. Трёшек всего 6 лотов, все в корпусе 2, разойдутся первыми.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию 3SGroup по обоим корпусам: этажность, срок 4 кв. 2027 и что именно входит в «без отделки».
Условия ДДУ и эскроу-счёт: банк, в котором лежат деньги, и срок передачи ключей после ввода.
Отделку по конкретному корпусу: в описании «без отделки», в каталоге «Без стен» — это разные вещи для бюджета ремонта.
Подземный паркинг: количество мест, цена за место и продаётся ли он отдельно — в описании застройщика это не раскрыто.
Ориентацию окон выбранной квартиры: застройщик её не показывает, смотрим по генплану и стороне башни.
Площади больше 72,3 м²: застройщик заявляет до 87 м², в продаже их нет — узнаём, будут ли выведены.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «ВОЙС».

Частые вопросы

В какой отделке сдаются квартиры в ЖК «ВОЙС»?

Квартиры сдаются без отделки — так написано в описании застройщика 3SGroup. В каталоге при этом стоит формулировка «Без стен», то есть возможна свободная планировка без внутренних перегородок. Разница для бюджета ремонта большая, поэтому по каждому корпусу уточняем документально до сделки.

Когда сдаётся дом и по какому договору покупаем?

Срок сдачи: корп. 1, 2 — 4 кв. 2027, оба корпуса одновременно. Покупка по ДДУ с эскроу-счётом: деньги лежат в банке до ввода дома, застройщик их получает только после сдачи. Это защищает от недостроя, но не от переноса сроков — проверяем декларацию.

Какая ипотека работает на ЖК «ВОЙС»?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Из способов оплаты застройщик заявляет ипотеку и рассрочку. Под каждого покупателя подбираю банк и программу, а не наоборот.

Подходит ли ЖК «ВОЙС» для инвестиций и аренды?

Под аренду подходит с оговоркой: студий и однушек в доме 44 из 85 лотов, конкуренция внутри ЖК будет высокой. Плюс — метр дешевле медианы зоны на 32%, высотный формат и видовые этажи. Минус — ждать сдачи до 4 кв. 2027 и 15–20 минут пешком до метро, что снижает ставку аренды.

Как добираться до метро от ЖК «ВОЙС»?

Пешком 15 минут до Новохохловской (14л и D2) и до Текстильщиков (7л), 20 минут до Текстильщиков (11л и D2). Застройщик заявляет 20 минут транспортом до центра. Соседи по локации: Нижегородская от Гранель в 1,28 км, Аквилон БИСАЙД 2.0 в 1,32 км, Левел Нижегородская в 1,97 км.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж?

Цена та же, что в офисе продаж, комиссии для покупателя нет — мне платит застройщик. Я работаю со всем рынком, а не с одним проектом: сравню «ВОЙС» с соседями по Текстильщикам и покажу, где кухня, срок и метро лучше. Разбор независимый, минусы я называю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.