ЖК «Зум Черная Речка»: апартаменты у воды — разбор

ЖК «Зум Черная Речка» — это сданный кирпично-монолитный комплекс апартаментов от застройщика «ГК ФСК. Санкт-Петербург» на улице Матроса Железняка, локация — Приморский р-н. Класс по нашей методике — комфорт, балл 4,1 из 5. Сроки по базе: корп. 1 — сдан, заезжать можно без ожидания стройки.

Главная особенность — дом стоит на собственной набережной и в 10 минутах пешком от метро Черная речка, при этом 63 из 90 лотов здесь студии, а статус лотов — апартаменты. Разбираю по чертежам девять планировок, разночтения по отделке и этажности, договор без эскроу и то, кому такой формат подходит, а кому точно нет.

Зум Черная Речка — Это уже не рендер, а построенный дом: керамогранит на вентфа — Это уже не рендер, а построенный дом: керамогранит на вентфасаде и оранжевые вставки у окон. За это вы платите дороже штукатурки — керамогранит не требует перекраски и держит вид дольше.

Что это за дом

ЖК «Зум Черная Речка» — это один кирпично-монолитный дом с вентилируемым фасадом из керамогранита, по описанию застройщика — комплекс апартаментов. Внутри дизайнерское лобби с ресепшен, места для колясок и велосипедов, подземный отапливаемый паркинг с лифтом прямо в дом. Двор без машин, видеонаблюдение, детские и спортивные площадки, коворкинг под открытым небом и своя набережная с деревянными настилами. Потолки 2,63 м. В базе 90 лотов от 17,5 до 48,1 м²: 63 студии, 19 евродвушек и 8 однокомнатных. Застройщик пишет о 10 этажах, а планировки в базе идут до 13-го этажа — этажность уточняем. Метр здесь дешевле медианы Приморского р-на на 6% по аналитике TrendAgent.

Застройщик: ГК ФСК. Санкт-Петербург
Расположение: Приморский р-н, ул Матроса Железняка
Метро: Черная речка — 10 мин пешком
Отделка: Чистовая, Подчистовая, С бытовой техникой
Класс по нашей методике: комфорт, 4,1 балла
Сроки: корп. 1 — сдан
Особенность проекта: Сданные апартаменты у метро на своей набережной

Зум Черная Речка — Первый этаж — сплошное остекление под коммерцию, арендаторов — Первый этаж — сплошное остекление под коммерцию, арендаторов застройщик не называет. Магазин или кофейня у подъезда — удобно, но окна нижних этажей будут смотреть на вывески и утреннюю разгрузку.

Зум Черная Речка — Крытая галерея на колоннах вдоль первого этажа с подсветкой — Крытая галерея на колоннах вдоль первого этажа с подсветкой — сухой проход к подъезду в дождь. Отделка керамогранитом и здесь, а не только на парадном фасаде.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто хочет заехать сразу: корпус 1 сдан, ждать стройку и переносы не нужно.
Одному или паре, кому важно метро в 10 минутах пешком и Петроградская сторона в 5 минутах транспортом по описанию застройщика.
Инвестору под аренду студий 29–33 м²: в каждой санузел с местом под стиральную машину, лобби с ресепшен, набережная под окнами.
Автомобилистам: подземный отапливаемый паркинг с лифтом в дом и выезд на ЗСД за 10 минут по описанию застройщика.
Тем, кто ищет вторую городскую базу рядом с Крестовским островом и Парком 300-летия — 15 минут транспортом.
Покупателям, которым не нужна постоянная регистрация — это апартаменты, а не квартира.

Что стоит взвесить

Статус апартаментов: постоянная регистрация невозможна, налог и коммуналка считаются иначе, чем в квартире, набор ипотечных программ у банков уже. Статус лота проверяем по ЕГРН.
63 студии из 90 лотов — 70% дома. Сдавая студию, вы конкурируете с соседями по этажу и по всему подъезду.
Договор — ПДКП и КП, не ДДУ: эскроу-счёта нет, деньги идут застройщику напрямую. Смотрим зарегистрированное право собственности на лот.
Отделка расходится по источникам: в описании застройщика подчистовая, в базе TrendAgent — чистовая, подчистовая и с бытовой техникой. Фиксируем по конкретному лоту.
Площади заканчиваются на 48,1 м², трёшек и полноценных двушек нет — семье с детьми здесь тесно.
Ни на одной из открытых планировок нет балкона или лоджии, второго санузла тоже нет.
База и чертежи расходятся: в описании 10 этажей, а лоты идут на 11, 12 и 13 этажах; у однушки 38,3 м² на плане 37,15, у евродвушки 34,5 — 33,23. Этажность сверяем с декларацией, метраж фиксируем по договору и обмерам.

Планировки в ЖК «Зум Черная Речка»

Медиана кухни-гостиной 20,1 м² — 86 место из 353 ЖК города, но считается она по однушкам и евродвушкам: в студиях кухня — часть комнаты. Чертежи застройщик выложил нормально, медиана 799 px, читаются 34 планировки из 63 уникальных. Общее для всех: санузел с ванной или душем и местом под стиральную машину, ни одного балкона, ни одного второго санузла, ни одной проходной комнаты. Ниже девять планов по трём сценариям.

Планировка однокомнатная 34.96 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Однокомнатная, 34,96 м², кухня 11,69 м², этажи 8–8, корпус 1. Классика: изолированная комната 12,95 м² и кухня через прихожую 4,05 м², санузел 3,82 м² с ванной и стиральной машиной, кладовка 2,45 м² под гардероб. Кровать встаёт у дальней стены комнаты, балкона нет. Кому подходит: одному или паре, кому нужна дверь между кухней и спальней.

Планировка однокомнатная 38.3 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Однокомнатная, 38,3 м², кухня 12,67 м², этажи 4–4, корпус 1. Два лота. Комната 16,49 м² под кровать и шкаф, кухня 12,67 м² со столом на четверых, прихожая 4,60 м², ванна 3,39 м² со стиральной машиной. На чертеже площадь 37,15 м² против 38,3 в базе — уточняем. Кому подходит: паре, которой нужны отдельная спальня и большая кухня.

Планировка евродвушка (2Е) 34.5 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 34,5 м², кухня 13,11 м², этажи 4–4, корпус 1. Самая маленькая 2Е дома: кухня-гостиная 13,11 м² и спальня 10,62 м², обе с дверями из прихожей 5,27 м², санузел 4,23 м² с ванной и стиральной машиной. На чертеже 33,23 м² против 34,5 в базе. Двуспальная кровать в спальне встаёт только вдоль стены. Кому подходит: одному, кому нужна закрытая спальня в метраже студии.

Планировка евродвушка (2Е) 39.8 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 39,8 м², кухня 16,69 м², этажи 10–10, корпус 1. Два лота. Кухня-гостиная 16,69 м² вытянута вдоль окон по правой стене, спальня 13,18 м² — кровать плюс шкаф, прихожая 5,29 м², ванна 3,41 м² тесная, стиральная машина внутри. Кому подходит: паре, которой нужна нормальная гостиная с диваном.

Планировка евродвушка (2Е) 41.6 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 41,6 м², кухня 20,11 м², этажи 9–9, корпус 1. Кухня-гостиная 20,11 м² открыта прямо от входа — прихожая всего 2,97 м², зато с нишей под шкаф. Спальня 13,21 м² изолирована, санузел 4,07 м² с ванной и стиральной машиной. Кому подходит: паре без детей, кто любит открытую гостиную.

Планировка евродвушка (2Е) 42.7 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 42,7 м², кухня 21,18 м², этажи 5–5, корпус 1. Самая большая кухня-гостиная в базе — 21,18 м², угловая, окна на две стороны. Спальня 10,89 м² скромная, прихожая 5,49 м² с нишей, ванна 3,80 м² со стиральной машиной. Кому подходит: тем, кто принимает гостей и готов спать в маленькой комнате.

Планировка Студии 29.63 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Студия, 29,63 м², кухня — зона в комнате, этажи 6–6, корпус 1. Комната 20,86 м² с тремя окнами по длинной стене, санузел 5,27 м² с душем вместо ванны и стиральной машиной, прихожая 3,50 м². Кровать у дальнего окна, кухонная линия у стены санузла. Кому подходит: под аренду или одному.

Планировка Студии 31.23 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Студия, 31,23 м², кухня — зона в комнате, этажи 9–9, корпус 1. Четыре лота. Комната 20,34 м² почти квадратная, окна по левой стене, прихожая 7,10 м² — под шкаф-купе во всю стену, ванна 3,79 м² со стиральной машиной. Кому подходит: первой квартире с запасом под хранение.

Планировка Студии 33.2 м² в ЖК «Зум Черная Речка», корпус 1 — Студия, 33,2 м², кухня — зона в комнате, этажи 11–11, корпус 1. Два лота. Комната 22,63 м² Г-образная: окно только в нижнем колене, верхнее колено без окна — туда кровать за перегородкой. Прихожая 5,85 м² с нишей, ванна 3,69 м² со стиральной машиной. Кому подходит: одному, кто хочет отделить кровать от кухни.

Вывод по планировкам простой: дом собран под одного человека или пару. Все девять чертежей без балконов, с одним санузлом и с местом под стиральную машину. Если нужна детская — ни одна планировка в базе её не даёт, смотрим соседей: Приморский квартал в 1,08 км или Лисичанскую, 22 в 0,84 км.

Что проверить до сделки

Статус лота в ЕГРН: жилое помещение или апартаменты — от этого зависят регистрация, налог, коммуналка и доступные ипотечные программы.
Форма договора: ПДКП или КП, эскроу нет — проверяем, оформлено ли право собственности застройщика на конкретный лот до оплаты.
Отделку по лоту: подчистовая, чистовая или с техникой — фиксируем перечень работ приложением к договору.
Место в подземном паркинге: продаётся ли отдельно, есть ли свободные, входит ли в лот — в описании застройщика не указано, уточняем.
Этажность и этаж лота: в описании 10 этажей, в базе лоты до 13-го — сверяем с проектной декларацией.
На приёмке: высота потолка 2,63 м, вывод под стиральную машину в санузле, панорамное остекление там, где оно заявлено.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Зум Черная Речка».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Зум Черная Речка»?

В описании застройщик пишет о подчистовой отделке, а база TrendAgent даёт три варианта: чистовая, подчистовая и с бытовой техникой. Вариант зависит от конкретного лота и этажа. До подписания запрашиваю перечень работ по вашему лоту письменно, иначе после приёмки спорить не с чем.

Какие сроки сдачи и по какому договору продают?

Корпус 1 сдан, договор — ПДКП или КП, а не ДДУ, поэтому эскроу-счёта здесь нет. Деньги идут застройщику напрямую, защита покупателя — только проверка документов. Смотрю выписку ЕГРН на лот, право собственности продавца и порядок расчётов до внесения аванса.

Дают ли ипотеку на апартаменты в этом доме?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Для апартаментов список банков и программ короче, чем для квартир, поэтому сверяю по конкретному лоту до брони. Есть рассрочка от застройщика — условия тоже по запросу.

Что такое евродвушка 2Е и стоит ли брать студию под аренду?

2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, цифра в названии считает кухню-гостиную, по факту это ближе к однокомнатной. Под аренду в доме 63 студии из 90 лотов, конкуренция внутри подъезда высокая. В плюс — метро в 10 минутах, лобби с ресепшен и набережная. Доходность считаю под конкретную студию, а не по буклету.

Как добираться до метро и центра?

Метро Черная речка — 10 минут пешком, по описанию застройщика Петроградская сторона в 5 минутах транспортом, выезд на ЗСД в 10 минутах, Крестовский остров и Парк 300-летия — в 15. Время в пути застройщик даёт без пробок, вечером на машине закладываем больше; пешком до метро маршрут короткий.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж?

Цена та же, что в офисе продаж застройщика, комиссии для покупателя нет. Отдел продаж продаёт один дом, я работаю со всем рынком и сравню «Зум Черная Речка» с соседями: Лисичанская, 22, Черная речка, 41, Приморский квартал. Разбор независимый: минусы с апартаментами, договором без эскроу и отделкой я называю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.