ЖК «Театральный квартал»: сдан, но кухни тесные — разбор

ЖК «Театральный квартал» — это три монолитных корпуса от КРОСТ на улице Ротмистрова в Щукине, Москва. По нашей методике это комфорт-плюс: 5 баллов, метр дешевле медианы зоны на 2%. Все три корпуса — «Щусев», «Жолтовский» и «Фомин» — уже сданы.

Главная особенность — корпуса названы в честь архитекторов Щусева, Жолтовского и Фомина, а фасады отсылают к их почерку: карнизы, барельефы, ренессансные пропорции. Разбираю, что реально видно на планировках, какие тут кухни и какие минусы, о которых застройщик не пишет крупным шрифтом.

Театральный квартал — За это вы платите — за готовый архитектурный ансамбль из трё — За это вы платите — за готовый архитектурный ансамбль из трёх корпусов с карнизами и барельефами, а не за котлован на рендере.

Что это за дом

ЖК «Театральный квартал» — это комплекс из трёх монолитных корпусов бизнес-архитектуры от застройщика КРОСТ на улице Ротмистрова в Щукине. Корпуса называются «Щусев», «Жолтовский» и «Фомин» — в честь архитекторов, чей стиль вдохновил фасады: клинкерный кирпич, фибробетон, декоративная штукатурка, карнизы и барельефы. Потолки от 3,1 м, в части квартир — до 3,6 м. Квартиры сдаются без отделки. Все три корпуса уже сданы, это готовое жильё, а не стройка на бумаге. Метро Октябрьское поле — 15 минут пешком.

Застройщик: КРОСТ
Расположение: Щукино, ул Ротмистрова
Метро: Октябрьское поле — 15 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 5,0 балла
Сроки: корп. Дом «Щусев», Дом «Жолтовский» — сдан; корп. Дом «Фомин» — сдан
Особенность проекта: Три корпуса в честь архитекторов, сдан

Театральный квартал — Входная группа корпуса — арочные окна, кованые балконы, отде — Входная группа корпуса — арочные окна, кованые балконы, отдельный козырёк подъезда вместо типового пластикового тамбура.

Театральный квартал — Двор с коммерцией на первых этажах и проездной аркой — здесь — Двор с коммерцией на первых этажах и проездной аркой — здесь торговые помещения уже встроены в фасад, а не пристроены отдельно.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто хочет готовую квартиру без ожидания стройки — корпуса уже сданы
Семьям с детьми: планировки на 3–4 комнаты с изолированными спальнями и вторым санузлом
Тем, кто ценит архитектуру: фасады с карнизами и барельефами, а не типовая панель
Покупателям с гибким бюджетом на отделку — сдача без стен, ремонт с нуля под себя
Тем, кому важен паркинг и консьерж в шаговой доступности от квартиры

Что стоит взвесить

Кухни у многих планировок мелкие — 11,6–13,8 м² даже в 3– и 4-комнатных квартирах, при медиане по зоне 16,4 м²
Метро в 15 минутах пешком — не самая близкая пешая доступность для Щукина
Застройщик в описании называет проект бизнес-классом, но по нашей методике это комфорт-плюс — сверяйте ожидания
Квартиры без отделки — потребуется отдельный бюджет и время на ремонт после покупки
Рядом заявлено ещё несколько проектов комфорт-плюс и бизнес-класса — конкуренция при сдаче в аренду
В описании застройщика не указано наличие кладовых как отдельного сервиса — часть планировок решает это встроенными КЛ-нишами

Планировки в ЖК «Театральный квартал»

Чертежи застройщик выложил мелко — медиана около 366 пикселей, детальные планы по интересующему корпусу запрашиваем отдельно. Из того, что видно: кухни у большинства планировок компактные, а медианная кухня по зоне — 16,4 м² (299 место из 451 в базе). Собрал 7 планировок по всем сценариям — от первой квартиры до больших форматов.

Планировка однокомнатная 38.3 м² в ЖК «Театральный квартал», корпус Дом «Щусев» — Однокомнатная, 38,3 м², кухня 13,8 м², этажи 24–24, корпус Дом «Щусев». Кухня отдельная, кровать встаёт у окна в единственной комнате, при входе прихожая и гардеробная 3,3 м². Кому подходит: тем, кто берёт первую квартиру для себя, без семьи.

Планировка двухкомнатная 57.1 м² в ЖК «Театральный квартал», корпус Дом «Жолтовский» — Двухкомнатная, 57,1 м², кухня 17,4 м², этажи 10–10, корпус Дом «Жолтовский». Кухня совмещена со столовой зоной, обе спальни изолированные — 12,1 и 10,7 м², есть кладовая 3,8 м². Кому подходит: паре или семье с одним ребёнком, комнаты не проходные.

Планировка двухкомнатная 62.4 м² в ЖК «Театральный квартал», корпус Дом «Фомин» — Двухкомнатная, 62,4 м², кухня-гостиная 22,1 м², этажи 15–15, корпус Дом «Фомин». Кухня объединена с гостиной, две спальни по 11,2 и 11,7 м² с раздельным входом, две кладовые. Кому подходит: семье с ребёнком, которой важна большая общая зона.

Планировка трёхкомнатная 82.9 м² в ЖК «Театральный квартал», корпус Дом «Фомин» — Трёхкомнатная, 82,9 м², кухня 14,8 м², этажи 4–5, корпус Дом «Фомин». Отдельная кухня и отдельная гостиная 18,3 м², две спальни 14,2 и 11,1 м², санузел и гардеробная у входа. Кому подходит: семье с детьми, которая хочет разделить дневную и спальную зоны.

Планировка трёхкомнатная 95 м² в ЖК «Театральный квартал», корпус Дом «Фомин» — Трёхкомнатная, 95 м², кухня-гостиная 18,6 м², этажи 4–9, корпус Дом «Фомин». Мастер-спальня 17,9 м² со своим санузлом на 4,5 м², вторая спальня 15,2 м² и отдельный гостевой санузел 5,8 м². Кому подходит: семье, где родителям нужна приватная зона со своей ванной.

Планировка четырёхкомнатная 97.3 м² в ЖК «Театральный квартал», корпус Дом «Щусев» — Четырёхкомнатная, 97,3 м², кухня 11,6 м², этажи 11–11, корпус Дом «Щусев». Три спальни по 12,4, 13,8 и 11,9 м² разведены по разным углам квартиры, две гардеробные и отдельный санузел с ванной. Кому подходит: большой семье с детьми разного возраста, которым нужны раздельные комнаты.

Планировка пятикомнатная 126.7 м² в ЖК «Театральный квартал», корпус Дом «Фомин» — Пятикомнатная, 126,7 м², кухня 11,8 м², этажи 14–14, корпус Дом «Фомин». Три спальни по 19,4, 14 и 16,7 м² плюс отдельная гостиная 19,1 м² и ещё одна спальня 15,6 м² у кухни. Кому подходит: большой семье или тем, кто хочет отдельную комнату под кабинет или гостей.

Общая логика планировок — компактные спальни при просторной кухне-гостиной в двухкомнатных и явный перекос в сторону маленьких кухонь в трёх- и четырёхкомнатных: застройщик закладывал кухню как проходную зону, а не место для готовки.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по конкретному корпусу — все три сданы, но условия завершения строительства и ввода могли отличаться по корпусам
Тип договора: здесь ПДКП и КП, а не ДДУ — уточните у брокера, чем это отличается от эскроу-схемы для готового жилья
Состояние отделки — сдаётся без стен, смотрите конкретную квартиру, а не рендер из буклета
Наличие и стоимость машиноместа в подземном паркинге — уточняем отдельно по каждому корпусу
Реальную пешую доступность до метро Октябрьское поле — 15 минут заявлено застройщиком, проверьте маршрут сами

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Театральный квартал».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Частые вопросы

Квартиры сдаются с отделкой?

Нет, квартиры в «Театральном квартале» передаются без отделки — без стен, только конструктив. Это значит, что ремонт вы делаете полностью с нуля, зато без переплаты за чужой выбор материалов и без демонтажа чужой отделки. Планируйте отдельный бюджет и время на этот этап до заселения.

Какой тип договора на покупку и что с дольщиками?

Здесь работает ПДКП и КП — предварительный договор купли-продажи и договор купли-продажи, а не ДДУ с эскроу-счётами. Это логично: все три корпуса комплекса уже сданы, дом не строится, а значит схема долевого строительства здесь не применяется. Условия конкретной сделки разбираем по документам на квартиру.

Можно купить в ипотеку?

Да, в проекте заявлена ипотека как способ оплаты. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под ваш случай и банк. Присылайте параметры квартиры — рассчитаю варианты без обязательств.

Это вариант для сдачи в аренду или для жизни?

Оба варианта рабочие: дом уже сдан, значит заселиться или сдать квартиру можно сразу после покупки и ремонта. Для аренды учитывайте, что рядом ещё несколько проектов комфорт-плюс и бизнес-класса — конкуренция за арендатора в районе заметная. Для жизни плюс в том, что двор, паркинг и консьерж уже работают, а не существуют в проекте.

Как далеко метро и что с транспортом?

Станция Октябрьское поле — около 15 минут пешком, это не самая близкая доступность для активного пользователя метро. Дорога до Москва-Сити занимает порядка 15 минут на транспорте, до Садового кольца — около 20 минут. Если метро в шаговой доступности критично, стоит сравнить с соседними проектами ближе к станции.

Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика?

Я работаю со всем рынком новостроек, а не только с «Театральным кварталом», поэтому показываю честное сравнение с соседними проектами района. Цена для вас будет та же, что в офисе продаж застройщика — комиссию платит не покупатель. Разбор объективный: говорю не только о плюсах, но и о том, что стоит проверить до сделки.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.