ЖК «Маршал»: сданный дом у Панфиловской — разбор

ЖК «Маршал» — это сданный кирпично-монолитный комплекс застройщика УНР 494 в Щукино, Москва, на улице Маршала Рыбалко. Класс по нашей методике — комфорт, оценка 4,0. Корпуса 3 и 4 сданы, дом построен ещё в 2012 году, до метро Панфиловская 5 минут пешком.

Главная особенность: вы покупаете не котлован, а готовый дом с обжитым двором, при этом у застройщика остались нераспроданные лоты — в основном свободные планировки без стен. Разбираю, кому это подходит, что с отделкой и кухнями, где подводные камни договора купли-продажи и какие чертежи стоит запросить до сделки.

Маршал — За что платите: замкнутый квартал с внутренним двором, кирпи — За что платите: замкнутый квартал с внутренним двором, кирпичные фасады и высотный акцент со шпилем — дом узнаваем с любой точки Щукино, это плюс к ликвидности.

Что это за дом

ЖК «Маршал» — это готовый многофункциональный комплекс от УНР 494 в Щукино, Москва, кирпично-монолитный, с фасадами из облицовочного кирпича. По описанию застройщика: пассажирский и грузовой лифты, потолки до 3 метров, увеличенные окна, подземный паркинг, двор-парк с ландшафтом, фонтаном и детскими площадками. Отделка по источникам — чистовая и без стен, в наличии свободные и двухуровневые лоты. Класс по нашей методике — комфорт, 4,0 балла: метр дороже медианы зоны на 3%, паркинг под землёй, чистовая отделка. Консьерж и кладовые в описании застройщика не указаны — уточняем. Всего от застройщика 36 лотов, из них 21 — свободная планировка.

Застройщик: УНР 494
Расположение: Щукино, ул Маршала Рыбалко
Метро: Панфиловская — 5 мин пешком
Отделка: Чистовая, Без стен
Класс по нашей методике: комфорт, 4,0 балла
Сроки: корп. 4, 3 — сдан
Особенность проекта: Сданный дом 2012 года, остатки от застройщика

Маршал — Реальность, не буклет: подъезд к дому, наземная парковка гос — Реальность, не буклет: подъезд к дому, наземная парковка гостей вдоль проезда, детская площадка и спортивная зона у первых этажей — двор обжитой, стройки нет.

Маршал — Верхние этажи башни с колоннадой и мансардные окна — здесь с — Верхние этажи башни с колоннадой и мансардные окна — здесь сидят двухуровневые и мансардные лоты, вид на закат по цене комфорт-класса.

Кому этот дом подойдёт

Семье, которая хочет заехать сразу: дом сдан, стройки за окном не будет, двор уже живой.
Тем, кому важно метро рядом: Панфиловская в 5 минутах пешком, без пересадок на автобус.
Покупателю под свой проект: 21 лот со свободной планировкой без стен — режете квартиру под себя.
Большой семье: есть трёшки 94–99 м², четырёхкомнатная 97,6 м² и пятикомнатная 114,9 м² с двумя ванными.
Тем, кто устал от панели: кирпич на фасаде и монолит внутри, потолки до 3 метров по описанию.
Автовладельцу: подземный паркинг заявлен застройщиком, но места выкупаются отдельно — проверяем наличие.

Что стоит взвесить

Дом 2012 года: инженерия и лифты уже отработали больше десяти лет, смотрим состояние подъездов и протоколы УК.
Договор — купля-продажа, а не ДДУ: эскроу нет, защита другая — проверяем право собственности и обременения по каждому лоту.
Кухни мелкие: медиана 15,8 м² — 320 место из 451 в Москве; в четырёхкомнатной кухня 6,7 м².
21 из 36 лотов — свободная планировка без стен: перегородки, разводку и согласование делаете сами, это время и деньги сверх цены.
Метр дороже медианы зоны на 3% при классе комфорт — платите за локацию и кирпич, не за новизну.
Чертежи от застройщика мелкие: медиана 618 px, читаемых планов 13 из 35, детали запрашиваем отдельно.
Консьерж и кладовые в описании не указаны, срок ввода корпусов 3 и 4 — «сдан», без уточнения по годам.

Планировки в ЖК «Маршал»

Планировок в остатке 36, и они странные для новостройки: одна однушка, одна двушка, четыре трёшки, шесть евротрёшек, четырёх- и пятикомнатная, а остальное — свободные планировки. Кухни по медиане 15,8 м² — 320 место из 451 по Москве, но в евротрёшках корпуса 4 кухня-гостиная 35,9 м². Чертежи застройщик выложил мелко, читаемых планов 13 из 35, детальные планы запрашиваем. Ниже — то, что реально видно на схемах.

Планировка однокомнатная 45.6 м² в ЖК «Маршал», корпус 3 — Однокомнатная, 45,6 м², кухня 14,1 м², этажи 11–11, корпус 3. Классическая схема: спальня 17,3 м² отдельно, кухня 14,1 м² со столом, лоджия 8 м² с выходом из кухни, ванная 3,4 м², два холла. Проходных комнат нет. Кому подходит: первая квартира для одного или пары, сдача в аренду у метро.

Планировка евротрёшка (3Е) 80.6 м² в ЖК «Маршал», корпус 4 — Евротрёшка (3Е), 80,6 м², кухня 35,9 м², этажи 16–16, корпус 4. Угловая квартира: гостиная-столовая с кухонной зоной, две спальни в разных крыльях, при первой спальне гардеробная и ванная, второй санузел у входа, подсобное помещение под стиральную машину. Кому подходит: паре с ребёнком, кто ценит большую гостиную и отдельную зону родителей.

Планировка евротрёшка (3Е) 95.1 м² в ЖК «Маршал», корпус 3 — Евротрёшка (3Е), 95,1 м², кухня 23,39 м², этажи 10–10, корпус 3. Кухня-гостиная 23,4 м², спальня 22,7 м², мастер-спальня 15,5 м² со своей ванной 6,7 м² и гардеробной 8,5 м², гостевой санузел 3,2 м², прихожая 14,5 м². Балкона на чертеже нет. Кому подходит: семье с одним ребёнком, кому нужен полноценный мастер-блок.

Планировка трёхкомнатная 72.8 м² в ЖК «Маршал», корпус 4 — Трёхкомнатная, 72,8 м², кухня 13,8 м², этажи 8–8, корпус 4. Отдельная кухня со столом, гостиная, спальня и вторая спальня с эркерными окнами, ванная с окном, гостевой санузел. Спальня №2 проходная через гостиную — минус. Кому подходит: семье с ребёнком, кто хочет закрытую кухню, а не студию.

Планировка трёхкомнатная 94 м² в ЖК «Маршал», корпус 4 — Трёхкомнатная, 94 м², кухня 10,6 м², этажи 13–13, корпус 4. Г-образная квартира: кухня 10,6 м² отдельно, столовая и гостиная анфиладой, спальня и детская в дальнем крыле, две ванные, гардеробная у холла, санузел с окном при кухне. Кому подходит: семье с двумя детьми, кому важны две ванные и разнесённые зоны.

Планировка четырёхкомнатная 97.6 м² в ЖК «Маршал», корпус 4 — Четырёхкомнатная, 97,6 м², кухня 6,7 м², этажи 17–17, корпус 4. Гостиная-столовая, спальня, детская и кабинет в отдельном крыле, ванная с окном плюс гостевой санузел, ниша под стиральную машину при кухне. Кухня 6,7 м² — узкий пенал, готовить придётся боком. Кому подходит: семье с детьми и удалёнкой, кому нужен кабинет за дверью.

Планировка пятикомнатная 114.9 м² в ЖК «Маршал», корпус 4 — Пятикомнатная, 114,9 м², кухня 17,5 м², этажи 16–16, корпус 4. Три спальни и кабинет вдоль одного фасада, гостиная и столовая с кухней в другом крыле, две ванные, длинный холл с гардеробом, стиральная машина в кухонном блоке. Кому подходит: большой семье с тремя детьми или с родителями.

Планировка Студии 79.7 м² в ЖК «Маршал», корпус 3 — Студия, 79,7 м², кухня 6,5 м², этажи 11–11, корпус 3. Мансардный лот: гостиная 38,3 м² с кухней-нишей 6,5 м², холл 22,1 м², ванная 9,3 м² с окном, санузел 3,5 м². По краям чердачные зоны с высотой ниже 2 метров — там стоять нельзя. Кому подходит: одному или паре под лофт-проект, не для семьи с детьми.

Вывод по планировкам: сильные лоты здесь — евротрёшки корпуса 4 с кухней-гостиной 35,9 м² и трёшки 94–99 м² с двумя ванными. Слабые — четырёхкомнатная с кухней 6,7 м² и мансардная студия с чердачными зонами. Свободные планировки без стен считаем только с проектом перегородок на руках.

Что проверить до сделки

Право собственности застройщика на конкретный лот, выписку ЕГРН и отсутствие обременений — договор купли-продажи, не ДДУ.
Отделку по конкретной квартире: по источникам «чистовая» и «без стен» — какая именно в вашем лоте, фиксируем в договоре.
Паркинг: наличие свободных машиномест, их статус и оформление отдельным договором.
Год ввода и состояние дома 2012 года: лифты, кровля, инженерия, долги по капремонту, протоколы УК.
Свободную планировку: возможность и порядок согласования перегородок и мокрых зон, где заложены стояки.
Читаемый чертёж с размерами и высотой потолков по этажу — у застройщика планы выложены мелко.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Маршал».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Моментс» — FORMA

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Маршал»?

По данным TrendAgent отделка двух типов: чистовая и без стен. Застройщик пишет, что есть лоты с чистовой отделкой и без отделки, причём 21 из 36 лотов — свободная планировка, то есть коробка без перегородок. Какой вариант в вашей квартире — уточняем по каждому лоту и закрепляем в договоре.

Какие сроки сдачи и по какому договору сделка?

Корпуса 3 и 4 сданы, дом построен в 2012 году. Договор — купля-продажа с застройщиком, не ДДУ, поэтому эскроу-счёта здесь нет. Защита покупателя — проверка права собственности продавца, выписка ЕГРН и чистота лота по обременениям; это я делаю до внесения аванса.

Что такое евротрёшка 3Е и чем она отличается от трёшки?

3Е — это кухня-гостиная плюс две спальни, цифра считает кухню-гостиную как комнату. Классическая трёшка — три изолированные комнаты и отдельная кухня. В «Маршале» есть и то и другое: евротрёшки корпуса 4 с кухней-гостиной 35,9 м² и трёшки с закрытой кухней 10,6–13,8 м². Если любите готовить при закрытой двери — берите классику.

Работает ли ипотека на ЖК «Маршал»?

Да, ипотека в списке способов оплаты. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Поскольку дом сдан и сделка по купле-продаже, часть банков рассматривает лот как готовое жильё — это влияет на набор программ, проверяем под вашу ситуацию.

Подходит ли ЖК «Маршал» под аренду или инвестицию?

Под аренду подходит однушка 45,6 м² и лоты у метро: Панфиловская в 5 минутах пешком, дом готов, простоя на стройке нет. Под инвестицию в рост — слабее: дом 2012 года, метр уже дороже медианы зоны на 3%, а стадии котлована, на которой зарабатывают, здесь не было. Свободные планировки под аренду не берём — сначала ремонт.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж?

Цена та же, что в офисе продаж, комиссии с покупателя нет. Разница в том, что я работаю со всем рынком, а не с одним проектом: рядом Дом на Зорге, РАКУРС, Интонация, Театральный квартал — сравниваю честно и показываю минусы, которые отдел продаж не озвучит. Плюс проверка документов по купле-продаже и переговоры по лоту.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.