ЖК «Южные сады»: своя школа и метро пешком — разбор

ЖК «Южные сады» — это квартал из нескольких домов высотой 11–30 этажей от застройщика А101. Москва. Локация — Южное Бутово, улица Бартеневская. Класс по нашей методике — комфорт, оценка 3,1. Сроки по корпусам: корп. 4.1.2, 4.1.1 — 2 кв. 2027; корп. 3.1.1, 3.1.2 — 4 кв. 2028.

Главная особенность — это не дом, а инфраструктура вокруг него: детский сад на 250 мест и школа на 825 учеников прямо в составе комплекса, закрытый двор и три станции метро в 15–20 минутах пешком. Ниже разбираю, за что вы платите, где застройщик недоговаривает про отделку и какие планировки стоит брать, а какие обходить.

Южные сады — За что платите на входе: три башни разной кладки — красный к — За что платите на входе: три башни разной кладки — красный кирпич, тёмный и светлый камень, стеклянные витрины коммерции на первом этаже и остановка у дома. Первые этажи — не квартиры, а магазины и сервисы, это плюс для жильцов и для аренды.

Что это за дом

ЖК «Южные сады» — это кирпично-монолитный квартал в Южном Бутове от застройщика А101. Москва, дома 11–30 этажей с вентилируемыми фасадами из штукатурки и плитки. Каждый дом нарисован отдельно, входные группы — по авторскому проекту Studio 211. Внутри квартала: детский сад на 250 мест, школа на 825 учеников, фитнес-зал, коммерция на первых этажах. Двор закрыт от машин, под домами подземный паркинг, в каждой секции кладовые и колясочные. Метр здесь дешевле медианы Москвы на 29%, при этом на уровне медианы Южного Бутова. Класс по нашей методике — комфорт. Консьержа в данных нет, высота потолков в описании застройщика не указана — уточняем.

Застройщик: А101. Москва
Расположение: Южное Бутово, ул Бартеневская
Метро: Бунинская аллея — 15 мин пешком; Улица Горчакова — 15 мин пешком
Отделка: Чистовая, Без стен
Класс по нашей методике: комфорт, 3,1 балла
Сроки: корп. 4.1.2, 4.1.1 — 2 кв. 2027; корп. 3.1.1, 3.1.2 — 4 кв. 2028
Особенность проекта: Школа и сад в составе, метро пешком

Южные сады — Честная плотность квартала: башни до 30 этажей вокруг вытяну — Честная плотность квартала: башни до 30 этажей вокруг вытянутого двора с детскими площадками. Двор закрыт от машин, но окна нижних этажей смотрят друг на друга — при выборе этажа и стороны это главное.

Южные сады — Двор-патио с амфитеатром и живыми изгородями, коммерция в ки — Двор-патио с амфитеатром и живыми изгородями, коммерция в кирпичном стилобате с большими окнами, велопарковка у входа. Это уровень благоустройства, за который берут доплату к обычной панели.

Кому этот дом подойдёт

Семья с одним-двумя школьниками: школа и сад внутри квартала, ребёнок ходит на уроки без дороги через трассу.
Покупатель первой квартиры в Москве с ограниченным бюджетом: метр дешевле медианы города на 29%, однушки от 33 м² с отдельной спальней.
Семья, которой нужны 3–4 спальни без переплаты за центр: 112 планировок формата 4Е, кухни-гостиные 18–24 м², два санузла.
Те, кто ездит на метро, а не на машине: три станции пешком, паркинг подземный — для гостей и второй машины.
Инвестор под долгую аренду семьям: рядом школа, парки, метро; конкуренции со студиями почти нет, их всего 2 в проекте.
Кто хочет большой формат в комфорт-классе: есть 5Е на 117 м² с тремя санузлами и четырёхкомнатная на 100 м² с гардеробной.

Что стоит взвесить

Отделка разнится по источникам: TrendAgent пишет «чистовая, без стен», застройщик — «без отделки и подчистовая, чистовую дозаказать». Проверяем по конкретному корпусу до брони.
Поздние сроки для корпусов 3.1.1 и 3.1.2 — 4 кв. 2028: ждать больше двух лет, а в них большая часть планировок.
Метро только пешком 15–20 минут, ближайшие станции — Бунинская аллея и Улица Горчакова на Бутовской линии, до центра ехать с пересадкой.
Кухни средние: медиана 17,4 м² — 273 место из 451 ЖК Москвы. В классических однушках и двушках кухня 11–12 м².
На 60–75 м² один санузел: в двухкомнатной 60,7 м² и в трёшке 74,9 м² на все спальни один совмещённый санузел.
Консьерж в данных не заявлен, потолки не указаны — на уровне комфорт-класса это ожидаемо, но рассчитывать на сервис не стоит.
Метр на уровне медианы Южного Бутова: скидки к району нет, вы платите столько же, сколько соседи по локации.

Планировки в ЖК «Южные сады»

Планировок 369 на 373 квартиры, почти каждая квартира — свой чертёж. Ядро проекта — форматы 4Е (112 штук) и 3Е (96): кухня-гостиная плюс две-три спальни. Медиана кухни 17,4 м² — 273 место из 451 ЖК Москвы, то есть середина рейтинга, тянут её вверх именно евроформаты. Честно: чертежи застройщик выложил мелко, медиана 482 пикселя, читаемых планов всего 24 из 130 уникальных — детальные планы запрашиваем у отдела продаж.

Планировка Студии 31 м² в ЖК «Южные сады», корпус 3.1.1 — Студия, 31 м², кухня не выделена (ниша 5,3 м² в комнате), этажи 22–22, корпус 3.1.1. Комната 17,4 м² с кухонной нишей у входа, кровать встаёт у окна, санузел 4,5 м² с ванной, прихожая 3,8 м². Балкона на чертеже нет. Кому подходит: один жилец или под сдачу студентам, таких в проекте всего 2.

Планировка однокомнатная 34.1 м² в ЖК «Южные сады», корпус 3.1.2 — Однокомнатная, 34,1 м², кухня 12,1 м², этажи 14–14, корпус 3.1.2. Изолированная спальня 12,4 м², кухня 12,1 м² с выходом на лоджию 2,2 м², санузел 4,5 м² с ванной и местом под стиральную машину. Прихожая 4 м². Кому подходит: первая квартира для одного или пары, кухня заменяет гостиную.

Планировка однокомнатная 39.7 м² в ЖК «Южные сады», корпус 3.1.2 — Однокомнатная, 39,7 м², кухня 12,3 м², этажи 17–17, корпус 3.1.2. Спальня 13,3 м², кухня 12,3 м² и полукруглая лоджия 10,2 м² (в счёт идёт 3,1) — фактически третье помещение под кабинет. Санузел 4,2 м² с ванной и стиральной машиной, коридор ломаный 3,0 + 3,8 м². Кому подходит: один жилец на удалёнке, кому нужно рабочее место.

Планировка евродвушка (2Е) 42.1 м² в ЖК «Южные сады», корпус 4.1.2 — Евродвушка (2Е), 42,1 м², кухня 19,6 м², этажи 20–22, корпус 4.1.2. Кухня-гостиная 19,6 м² зонирована пунктиром на кухню 8,8 и гостиную 10,8 м², спальня 12 м² изолированная, санузел 4,8 м² с ванной и стиральной машиной. Лоджия 2,8 м² при кухне. Кому подходит: пара, которой тесно в однушке, и корпус сдаётся раньше — 2 кв. 2027.

Планировка двухкомнатная 60.7 м² в ЖК «Южные сады», корпус 3.1.2 — Двухкомнатная, 60,7 м², кухня 11,1 м², этажи 19–19, корпус 3.1.2. Две изолированные спальни 12,8 и 12 м², кухня 11,1 м² отдельная, три выхода на воздух: лоджии 6,3 и 4,8 м² плюс балкон 2,2 м². Санузел один, 4,2 м² с ванной и стиральной машиной, прихожая 6,8 + холл 5,2 м². Кому подходит: семья с ребёнком, кому важны две закрытые комнаты, а не кухня-гостиная.

Планировка евро-4 (4Е) 74.3 м² в ЖК «Южные сады», корпус 3.1.2 — Евро-4 (4Е), 74,3 м², кухня 18,2 м², этажи 14–14, корпус 3.1.2. Кухня-гостиная 18,2 м² в центре, три спальни 10,3, 11,5 и 12,7 м² вокруг неё, два санузла: гостевой 3,3 м² и полный 4,4 м² с ванной и стиральной машиной. Лоджия 2,3 м² при кухне, прихожая 6,4 + холл 6,3 м². Кому подходит: семья с двумя детьми, каждому своя комната, гостей принимаем на кухне.

Планировка трёхкомнатная 74.9 м² в ЖК «Южные сады», корпус 3.1.2 — Трёхкомнатная, 74,9 м², кухня 11,1 м², этажи 18–18, корпус 3.1.2. Классика: отдельная кухня 11,1 м², гостиная 17 м² с лоджией 7,8 м², спальни 10,1 и 18,1 м², балкон 2,2 м². Санузел один, 4,2 м², на всю квартиру — при трёх комнатах это очередь по утрам. Кому подходит: семья, которая не любит запахи кухни в гостиной и готова мириться с одним санузлом.

Планировка евро-4 (4Е) 83.6 м² в ЖК «Южные сады», корпус 3.1.2 — Евро-4 (4Е), 83,6 м², кухня 24,1 м², этажи 9–9, корпус 3.1.2. Угловая кухня-гостиная 24,1 м² с двумя окнами, вход через прихожую 9 м² прямо в неё, спальни 9,9, 10,9 и 15,2 м² на одной стороне. Два санузла: 3,2 м² гостевой и 4,4 м² с ванной и стиральной машиной, лоджия 2,8 м². Кому подходит: семья, где кухня — центр жизни, а большая спальня 15,2 м² пойдёт родителям.

Планировка четырёхкомнатная 100.6 м² в ЖК «Южные сады», корпус 4.1.1 — Четырёхкомнатная, 100,6 м², кухня 15,9 м², этажи 18–18, корпус 4.1.1. Кухня 15,9 м² отдельная, четыре комнаты 13,6, 12,7, 10,1 и 12,6 м², гардеробная 5,7 м² у входа, ванная 6,1 м² со стиральной машиной, душевая 4,1 м² и отдельный туалет 2,6 м². Балкон узкий, 1,3 м². Кому подходит: большая семья с тремя детьми или с бабушкой, три санузла снимают утренние очереди, корпус сдаётся 2 кв. 2027.

Планировка 5Е-к.кв 117.2 м² в ЖК «Южные сады», корпус 3.1.2 — 5Е, 117,2 м², кухня 23,2 м², этажи 18–18, корпус 3.1.2. Кухня-гостиная 23,2 м² и вторая большая комната 23,5 м² при собственном санузле 4,8 м² — по сути мастер-блок. Ещё три спальни 11, 18,5 и 9,9 м², два санузла 3,2 (со стиральной машиной) и 4,3 м², два балкона, коридор 11,1 м² съедает площадь. Кому подходит: семья на два поколения или родители с тремя детьми, кто хочет мастер-спальню в комфорт-классе.

Брать в первую очередь евроформаты 4Е на 74–84 м² в корпусе 3.1.2: два санузла, кухня-гостиная 18–24 м², спальни не проходные. Классические двушки и трёшки здесь проигрывают — кухни 11 м² и один санузел на 60–75 м². Однушки 34–40 м² честные, с изолированной спальней, но кухня без гостиной зоны. За ранним сроком идём в корпуса 4.1.1 и 4.1.2 — там 2 кв. 2027, но выбор планировок меньше.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по конкретному корпусу: этажность, срок передачи ключей и штраф за просрочку, а не общие «2027–2028» из рекламы.
Договор — ДДУ с эскроу-счётом: деньги лежат в банке до ввода дома, проверяем название банка и номер счёта в договоре.
Отделку по корпусу и по этой квартире: без отделки, подчистовая или чистовая, что входит в дизайнерский стиль и сколько времени добавляет дозаказ.
Паркинг и кладовую: продаются отдельно или входят, сколько мест на квартиру, можно ли оформить одним ДДУ.
Сроки школы и сада: они в составе проекта, но в какой очереди сдаются и кто их передаёт городу — спрашиваем письменно.
Ориентацию окон и вид: часть корпусов смотрит на соседние башни через двор, часть — на улицу Бартеневская, проверяем по генплану.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Южные сады».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Южные сады»?

Застройщик пишет, что квартиры сдаются без отделки и с подчистовой, а чистовую в двух дизайнерских стилях можно дозаказать. При этом в базе TrendAgent стоит «чистовая, без стен» — источники расходятся. Перед бронью запрашиваю у отдела продаж состав отделки именно по вашему корпусу и прикладываю его к договору.

Когда сдают дома и как оформляется сделка?

Корпуса 4.1.2 и 4.1.1 — 2 кв. 2027, корпуса 3.1.1 и 3.1.2 — 4 кв. 2028. Договор — ДДУ, деньги идут на эскроу-счёт и лежат в банке до ввода дома. Если застройщик сорвёт срок, вы получаете деньги обратно, а не квартиру на бумаге.

Какая ипотека работает на этот ЖК?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Из способов оплаты застройщик заявляет ипотеку, военную ипотеку, рассрочку и субсидию. Какая программа подходит вам — смотрю по составу семьи и первому взносу, без цифр наугад.

Подходит ли ЖК под аренду или инвестицию?

Под долгую аренду семьям — да: школа и сад в квартале, парки рядом, метро пешком, а студий всего 2, конкуренции с посуточниками нет. Под быструю перепродажу — осторожно: метр уже на уровне медианы Южного Бутова, а рядом строятся Хольм, Скандинавия и Новые Смыслы, предложение в локации большое. Для инвестора выгоднее ранние корпуса 4.1.1 и 4.1.2 со сдачей в 2027.

Как добираться до метро и центра?

Бунинская аллея и Улица Горчакова — 15 минут пешком, Потапово — 20 минут. Это Бутовская линия, до центра с пересадкой, закладывайте час в одну сторону. Для машины — подземный паркинг под домом, двор закрыт от машин.

Что значит 2Е, 3Е, 4Е в планировках?

Евроформат считает кухню-гостиную за комнату: 2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, по метрам ближе к однокомнатной. 3Е — кухня-гостиная и две спальни, 4Е — три спальни. В «Южных садах» 4Е — самый массовый формат, 112 планировок, и именно там кухни 18–24 м² и два санузла. Я работаю со всем рынком, цена у меня та же, что в офисе продаж, разбор независимый и без комиссии для покупателя.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.