ЖК «Огурцы»: три сданные башни — разбор

ЖК «Огурцы» — это три 24-этажные башни от застройщика «Черноморская Финансовая Компания» в Краснодаре, пос. Березовый, ул. Целиноградская. Класс по нашей методике — эконом, оценка 2,1. По срокам всё уже случилось: корп. 1 — сдан; корп. 2 — сдан, последний ввод 2024 года.

Главная особенность — дом готов, квартиры продаются по договору купли-продажи, а метр стоит на 13% дешевле медианы зоны «Краснодар». Разбираю, за что вы платите, что реально нарисовано на чертежах, где застройщик округляет, и кому этот дом подходит, а кому — нет.

Огурцы — Вечерняя подсветка контуров башен — единственное, что здесь — Вечерняя подсветка контуров башен — единственное, что здесь выделяет дом из эконома. Платите за кирпично-монолитный каркас и облицовочный кирпич, а не за штукатурку по утеплителю.

Что это за дом

ЖК «Огурцы» — это три башни по 24 этажа в пос. Березовый, Краснодар, построенные по кирпично-монолитной технологии с фасадом из облицовочного кирпича белого и серого цвета и изумрудным остеклением лоджий. По описанию застройщика во всех корпусах дизайнерская отделка входных групп и современные лифты, на первых этажах коммерция, во дворе детские и спортивные площадки и озеленение. Квартиры сдаются без отделки, потолки 2,72 м, отделку можно заказать. Паркинг — крытый наземный и открытая стоянка, подземного нет. Консьержа и кладовых в описании нет. Всего 338 квартир, из них 181 однокомнатная и 15 студий. Класс по нашей методике — эконом, оценка 2,1.

Застройщик: Черноморская Финансовая Компания
Расположение: Краснодар, пос. Березовый, ул. Целиноградская
Отделка: Без отделки
Класс по нашей методике: эконом, 2,1 балла
Сроки: корп. 1 — сдан; корп. 2 — сдан
Особенность проекта: Готовые башни, кирпич-монолит, метр дешевле зоны на 13%

Огурцы — Первые этажи под коммерцию с отдельными входами, тротуар вдо — Первые этажи под коммерцию с отдельными входами, тротуар вдоль фасада. Магазин под окнами удобно, но шум разгрузки утром — реальность нижних этажей.

Огурцы — Двор: детская площадка с деревянными комплексами и горкой на — Двор: детская площадка с деревянными комплексами и горкой на резиновом покрытии, спортивная зона за сеткой. Открытый двор без ограждения от улицы — это тоже часть цены.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто хочет въехать сразу: корпуса сданы, ждать стройку не нужно, договор — купля-продажа готового жилья.
Первая квартира с ограниченным бюджетом: 181 однокомнатная и 15 студий, метр дешевле медианы зоны на 13% и города на 30%.
Паре, которой нужна кухня-гостиная: евродвушки 45,8–46,2 м² с кухней 17,3–17,5 м² и лоджией 6,9 м² на всю ширину.
Семье с ребёнком, которой важны изолированные комнаты: двушки 61–63 м² с отдельной спальней и гостиной, без проходных.
Семье с двумя детьми: трёшки 77 м² в корпусе 1 с раздельным санузлом и тремя закрытыми комнатами.
Тем, кто планирует сдавать: готовый дом, малый формат, коммерция на первых этажах, рядом растут комфорт-проекты «Иначе в Молодежном» и «Ботаника».

Что стоит взвесить

Кухни мелкие: медиана 11,7 м² — 174 место из 237 в нашем рейтинге. В двушке 52,7 м² кухня всего 9,7 м².
Много малых форматов: 196 квартир из 338 — студии и однушки. При сдаче в аренду конкурировать будете с соседями по подъезду.
Метро в Краснодаре нет, до центра застройщик обещает 25 минут — проверяйте сами в час пик, посёлок Березовый на краю города.
Без отделки: к бюджету покупки добавляйте ремонт с нуля, а первые год-два в доме будут жить под перфораторы соседей.
Паркинг только наземный, подземного нет; сколько мест на 338 квартир — в описании застройщика не указано, уточняем.
Застройщик пишет про три корпуса, в сроках указаны два: корп. 1 и корп. 2 сданы. Статус третьего уточняем перед сделкой.
Чертежи трёшек корпуса 1 выложены мелко, детали планировок по ним читаются плохо — запрашиваем оригиналы.

Планировки в ЖК «Огурцы»

В базе 248 планировок на 338 квартир, площади от 23,8 до 78 м². Ставка на малые форматы: 139 планировок однушек против 41 трёшки. Медиана кухни 11,7 м² — 174 место из 237, ниже среднего по краю. Медианный размер чертежа 688 px: чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем. Особенно это касается трёшек корпуса 1, где ни один чертёж не прошёл порог читаемости. Ниже — что реально видно на девяти планах.

Планировка Студии 26.6 м² в ЖК «Огурцы», корпус 2 — Студия, 26,6 м², кухня не выделена (зона в комнате 16 м²), этажи 20–20, корпус 2. Одна комната 16 м² с кухонной линией вдоль стены, кровать встаёт у окна напротив плиты, отгородить её нечем. Санузел 3,8 м² с ванной, прихожая 3,4 м², лоджия 3,4 м². Кому подходит: одному человеку или под сдачу.

Планировка однокомнатная 42.2 м² в ЖК «Огурцы», корпус 2 — Однокомнатная, 42,2 м², кухня 13,7 м², этажи 20–20, корпус 2. Кухня больше спальни: комната 12,7 м², двуспальная кровать встанет, шкаф — впритык. Две лоджии по 3,4 м², из кухни и из комнаты, совмещённый санузел 4,6 м² с ванной, ниши под стиральную машину на чертеже нет. Кому подходит: одному или паре, которая много готовит.

Планировка однокомнатная 46 м² в ЖК «Огурцы», корпус 2 — Однокомнатная, 46 м², кухня 13,1 м², этажи 22–22, корпус 2. Комната 18,1 м² — можно отделить спальную зону шкафом, кухня 13,1 м² выше медианы дома. Лоджия 6,9 м² на всю ширину, выход и из кухни, и из комнаты; санузел 3,8 м² с ванной, прихожая 4,1 м². Кому подходит: паре без детей, самый ходовой формат — 6 квартир на 22 этаже.

Планировка евродвушка (2Е) 46.2 м² в ЖК «Огурцы», корпус 2 — Евродвушка (2Е), 46,2 м², кухня 17,5 м², этажи 19–19, корпус 2. Тот же контур, что у однушки 46 м², только назначение перевёрнуто: кухня-гостиная 17,5 м² с плитой у стены и спальня 13,6 м² с дверью. Лоджия 6,9 м² общая на обе комнаты, санузел 3,6 м² с ванной, прихожая 4,6 м². Кому подходит: паре, которой нужна закрытая спальня и место для дивана.

Планировка евродвушка (2Е) 45.8 м² в ЖК «Огурцы», корпус 2 — Евродвушка (2Е), 45,8 м², кухня 17,3 м², этажи 19–19, корпус 2. Зеркальный вариант предыдущей: кухня-гостиная 17,3 м², спальня 13,5 м², лоджия 6,9 м² с двумя выходами, санузел 3,6 м², прихожая 4,5 м². Гардеробной нет, шкаф — в прихожую или спальню. Кому подходит: паре или одному с запросом на пространство, 3 квартиры на этаже.

Планировка двухкомнатная 52.7 м² в ЖК «Огурцы», корпус 2 — Двухкомнатная, 52,7 м², кухня 9,7 м², этажи 5–5, корпус 2. Комнаты изолированные: гостиная 14 м² и спальня 11,3 м² с выходом из общего холла. Кухня 9,7 м² — теснее медианы дома, стиральная машина нарисована на кухне. Лоджия 4,6 м² из гостиной плюс балкон из кухни, санузел 3,6 м² совмещённый, прихожая 9,2 м² вытянутая. Кому подходит: семье с одним ребёнком при скромном бюджете.

Планировка двухкомнатная 61.2 м² в ЖК «Огурцы», корпус 2 — Двухкомнатная, 61,2 м², кухня 11,4 м², этажи 22–22, корпус 2. Гостиная 15,8 м² с лоджией 7,8 м², спальня 13,4 м² изолирована, кухня 11,4 м² со своей второй лоджией. Санузел один, 3,6 м² с ванной, стиральная машина у кухни, прихожая 9,2 м². Кому подходит: семье с ребёнком, 4 квартиры этого типа на этаже.

Планировка двухкомнатная 63.4 м² в ЖК «Огурцы», корпус 2 — Двухкомнатная, 63,4 м², кухня 12,5 м², этажи 21–22, корпус 2. Самая просторная двушка: гостиная 15,8 м² с лоджией 7,8 м², спальня 13,5 м², кухня 12,5 м² выше медианы дома. Прихожая 9,7 м², санузел 4,1 м² с ванной — на 63 метра он один, второго нет, стиралка на кухне. Кому подходит: семье с ребёнком, которая хочет угловые окна и запас метров.

Планировка трёхкомнатная 77.2 м² в ЖК «Огурцы», корпус 1 — Трёхкомнатная, 77,2 м², кухня 11,8 м², этажи 17–19, корпус 1. Три изолированные комнаты 15,8, 15,2 и 11,5 м² вокруг холла 10,6 м², санузел раздельный: туалет 1,8 м² и ванная 3,4 м². Две лоджии — 3,2 м² из кухни и 3,9 м² из маленькой комнаты; мастер-спальни и гардеробной нет. Чертёж мелкий, 367 px, детали проверяем по оригиналу. Кому подходит: семье с двумя детьми, 14 квартир этого типа.

Планировки честные, без проходных комнат, но экономные: один санузел даже на 63 м², стиральная машина везде на кухне, гардеробных нет. Лучшие метры — в евродвушках и однушках 46 м² с лоджией 6,9 м². Двушку 52,7 м² с кухней 9,7 м² я бы брал только при жёстком бюджете.

Что проверить до сделки

Статус корпусов: по данным сроков корп. 1 и корп. 2 сданы, застройщик пишет про три — запрашиваем разрешение на ввод по конкретному корпусу.
Договор: указан КП, то есть купля-продажа готового жилья, эскроу здесь не работает. Проверяем выписку ЕГРН на квартиру и право собственности продавца.
Отделка: сдача без отделки, отделку можно заказать — фиксируем в договоре состав работ, сроки и цену за квадрат отдельно.
Парковка: только крытый наземный паркинг и стоянка, подземного нет. Считаем количество мест на 338 квартир и условия покупки или аренды места.
Планировка по факту: чертежи мелкие, сверяем площади и расположение стояков с техпланом БТИ, а не с картинкой в буклете.
Управляющая компания и тарифы: дом сдан в 2024-м, у него уже есть УК и первые квитанции — просим показать.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с региональными лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Огурцы».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Самолет» — DOGMA. Краснодар
Разбор ЖК «Рекорд» — DOGMA. Краснодар
Разбор ЖК «Образцово» — ИНСИТИ девелопмент

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Огурцы»?

Квартиры сдаются без отделки, потолки 2,72 м, по описанию застройщика отделку можно заказать. Что входит в заказную отделку и сколько она стоит — в описании не указано, уточняем по конкретной квартире и корпусу.

Дом сдан? По какому договору покупка?

Корп. 1 — сдан; корп. 2 — сдан, последний ввод 2024 года, форма договора — купля-продажа. Это готовое жильё, а не долёвка: эскроу-счёт не применяется, деньги идут продавцу напрямую, поэтому проверяем ЕГРН и ввод в эксплуатацию до подписания.

Какая ипотека доступна?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Застройщик также заявляет рассрочку, военную ипотеку и субсидию — условия каждой смотрим по конкретной квартире.

Что такое евродвушка 2Е и чем она отличается от однушки?

2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, цифра считает кухню-гостиную как комнату. В «Огурцах» евродвушка 46,2 м² и однушка 46 м² нарисованы в одном контуре, разница — в назначении комнат: 17,5 м² под кухню-гостиную против 13,1 м² под кухню. По сути 2Е ближе к однокомнатной.

Подходит ли ЖК «Огурцы» для сдачи в аренду или инвестиции?

Дом готов, метр дешевле медианы зоны на 13% — вход дешёвый и без ожидания стройки. Минус: 196 квартир из 338 — студии и однушки, конкуренция за арендатора внутри дома высокая. На рост цены ставить осторожно: класс эконом, рядом в 1–1,5 км строятся комфорт-проекты «Иначе в Молодежном» и «Ботаника».

Как добираться, есть ли рядом метро?

Метро в Краснодаре нет, дом стоит в пос. Березовый на ул. Целиноградская, до центра застройщик заявляет 25 минут. Проверяйте маршрут сами в утренний час пик: край города, выезд один. Зачем нужен я, если есть отдел продаж: работаю со всем рынком, цена та же, что в офисе продаж, разбор независимый, комиссии для покупателя нет.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Краснодарского края и Сочи выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.