ЖК «Мануфактура»: кирпичный лофт у Невки — разбор

ЖК «Мануфактура» — это кирпично-монолитный жилой комплекс комфорт-плюс класса на Петроградской набережной, в Петроградском районе Петербурга. Корпус 1 уже сдан в 2024 году, дом стоит у Большой Невки в двух шагах от Ботанического сада.

Особенность проекта — архитектура бюро Студия 44: переменная этажность от 6 до 9 этажей, кирпичные фасады в стиле лофт вместо панели и редкие для рынка кухни от 17,9 до 37 м². Разбираю, что реально видно на чертежах, какие у проекта минусы и кому эти планировки подойдут.

Мануфактура — Фасад со стороны улицы — то, за что вы платите: авторская ки — Фасад со стороны улицы — то, за что вы платите: авторская кирпичная кладка бюро Студия 44 и переменная этажность вместо типовой панели.

Что это за дом

ЖК «Мануфактура» — это кирпично-монолитный дом комфорт-плюс класса от застройщика «Балтийская коммерция» на Петроградской набережной. Архитектурный облик спроектировало бюро Студия 44: переменная этажность от 6 до 9 этажей, разная фактура и цвет кирпичных фасадов в стиле лофт. Корпус 1 сдан в 2024 году, дом возведён на месте бывшей промышленной территории у Большой Невки. В комплексе, по описанию застройщика, больше 50 уникальных планировок — от двухкомнатных до квартир с террасами и мансардных с высокими потолками, хотя в моей выгрузке видна только часть из них.

Застройщик: Балтийская коммерция
Расположение: Петроградский р-н, Петроградская набережная
Метро: Горьковская — 15 мин пешком; Выборгская — 15 мин пешком
Отделка: Без отделки
Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 4,9 балла
Сроки: корп. 1 — сдан
Особенность проекта: кирпичный лофт-квартал у Невки, класс комфорт-плюс

Мануфактура — Вид на комплекс с угла — краснокирпичный фасад с мансардной — Вид на комплекс с угла — краснокирпичный фасад с мансардной кровлей и башней-трубой, вокруг сохранена историческая застройка завода.

Мануфактура — Закрытый двор с детской площадкой — территория огорожена, по — Закрытый двор с детской площадкой — территория огорожена, по описанию застройщика доступна только жильцам и просматривается видеонаблюдением.

Кому этот дом подойдёт

Семьям с ребёнком, которым важна кухня-гостиная от 17,9 м² и отдельная спальня
Покупателям, которые ищут архитектуру не как у всех — кирпичный фасад в стиле лофт, а не типовая панель
Тем, кто работает у Ботанического сада или в центре и готов идти 15–20 минут до метро пешком
Инвесторам под аренду — исторический район у Невы со сложившейся инфраструктурой
Семьям с детьми постарше — в доме есть двухуровневая трёхкомнатная 174,86 м² с террасой

Что стоит взвесить

Отделки нет — квартиры сдаются без чистовой отделки, ремонт закладывайте отдельно
До метро 15–20 минут пешком, три станции примерно на одном плече — не самый быстрый доступ
Часть чертежей в выгрузке мелкие, медиана около 700 пикселей — детальные планы запрашиваем отдельно у застройщика
В подборке почти все лоты двухкомнатные, при сдаче в аренду возможна конкуренция среди похожих квартир
Собственные кладовые при квартирах застройщик не заявляет, только келлеры в подземном паркинге
Потолки в описании застройщика не указаны — уточняем отдельно по корпусу

Планировки в ЖК «Мануфактура»

В выгрузке «Мануфактуры» девять планировок, я беру шесть — все, что попали в подборку. Медианная кухня по ЖК 25,1 м², и это 38 место из 353 по рынку — один из сильных показателей в подборке. Чертежи застройщик выложил мелко, медиана всего 703 пикселя, детальные планы по интересующим лотам запрашиваем отдельно.

Планировка двухкомнатная 81.49 м² в ЖК «Мануфактура», корпус 1 — Двухкомнатная, 81,49 м², кухня 17,9 м², этажи 5–5, корпус 1. Кухня-гостиная 17,9 м² выходит к скошенному мансардному окну, вторая комната 18,57 м² — отдельная спальня с санузлом 5,09 м² по соседству, есть ещё небольшое помещение 3,69 м² у входа. Кому подходит: паре или семье с одним ребёнком, которая хочет мансардное окно и отдельную спальню.

Планировка двухкомнатная 81.64 м² в ЖК «Мануфактура», корпус 1 — Двухкомнатная, 81,64 м², кухня 17,9 м², этажи 4–4, корпус 1. Планировка почти повторяет соседний этаж: кухня-гостиная у скошенной стены, спальня 18,57 м² и санузел 5,14 м² рядом, входная зона с нишей 3,79 м². Кому подходит: тем, кто хочет тот же формат, но этажом ниже.

Планировка двухкомнатная 81.74 м² в ЖК «Мануфактура», корпус 1 — Двухкомнатная, 81,74 м², кухня 17,9 м², этажи 3–3, корпус 1. Тот же типовой корпусной модуль — кухня-гостиная у скоса, спальня 18,57 м², прихожая-холл 11,86 м² чуть больше, чем у планировок выше. Кому подходит: покупателю, который выбирает этаж ниже, но не готов менять состав комнат.

Планировка двухкомнатная 85.88 м² в ЖК «Мануфактура», корпус 1 — Двухкомнатная, 85,88 м², кухня 17,9 м², этажи 2–2, корпус 1. Площадь больше за счёт увеличенной входной зоны 4,07 м² — под гардеробную или кладовую, остальные комнаты те же 24,49 и 18,57 м². Кому подходит: семье, которой нужно место для хранения у входа без переплаты за лишнюю комнату.

Планировка двухкомнатная 114.27 м² в ЖК «Мануфактура», корпус 1 — Двухкомнатная, 114,27 м², кухня 36,78 м², этажи 1–1, корпус 1. Кухня-гостиная 36,78 м² объединена с ещё одной зоной 18,68 м², плюс отдельная спальня 23,23 м², гардеробная 15,32 м², два санузла 5,35 и 4,91 м². Кому подходит: семье с детьми, которая хочет большую кухню-гостиную для сбора всей семьи.

Планировка трёхкомнатная 174.86 м² в ЖК «Мануфактура», корпус 1 — Трёхкомнатная, 174,86 м², кухня 37,39 м², этажи 8–8, корпус 1. Двухуровневая квартира: на первом уровне кухня-гостиная 37,39 м² и спальня 19,11 м², на втором — гостиная 28,12 м² и большая зона 105,55 м² с террасой 31,67 м². Кому подходит: семье с детьми, которой нужна отдельная терраса и разделение по этажам квартиры.

Разброс площадей широкий — от 81 до 175 м², и почти вся выгрузка это двухкомнатные квартиры одного модуля, трёхкомнатная в подборке всего одна и с террасой.

Что проверить до сделки

Проектная декларация и разрешение на ввод по корпусу
Статус сделки — корпус 1 продаётся по договору купли-продажи, а не по ДДУ, эскроу не участвует, это стоит перепроверить у застройщика
Какая отделка фактически предлагается в конкретном лоте — в описании указано «без отделки»
Наличие и условия машиноместа в подземном паркинге и келлера для хранения
Актуальные сроки по корпусам, которые ещё не сданы, помимо уже сданного корпуса 1

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Мануфактура».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Neva Haus» — ЛСР. Северо-Запад
Разбор ЖК «ЛДМ» — Аурикс
Разбор ЖК «Северная Корона» — ГК ПСК

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Мануфактура»?

Квартиры сдаются без отделки — застройщик передаёт их в состоянии без чистовых работ, ремонт покупатель делает сам после получения ключей.

По какому договору покупают квартиры и участвует ли эскроу?

Корпус 1 уже сдан, поэтому квартиры продаются по договору купли-продажи, а не по ДДУ, и эскроу-счёт в этой сделке не участвует. Застройщик также предлагает рассрочку.

Можно ли купить квартиру в ипотеку?

Да, в ЖК «Мануфактура» работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под вашу ситуацию и выбранный лот.

Это больше вариант для себя или под аренду?

Подходит для обоих сценариев: кухни здесь заметно больше медианы по рынку, что ценится и при аренде, но в подборке много похожих двухкомнатных, поэтому конкуренция среди арендодателей возможна.

Как добраться до метро от ЖК «Мануфактура»?

Ближайшие станции — Горьковская и Выборгская, до обеих около 15 минут пешком, до Петроградской — около 20 минут.

Чем работа с брокером отличается от обращения в отдел продаж застройщика?

Я работаю со всем рынком одновременно, а не с одним застройщиком, поэтому сравниваю «Мануфактуру» с соседними проектами вроде White.House без предвзятости. Цена для вас та же, что в офисе продаж, разбор независимый, и комиссию с покупателя я не беру.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.