ЖК «Ильинка 3/8»: особняки у Кремля — разбор

ЖК «Ильинка 3/8» — это семь клубных особняков переменной этажности от застройщика Sminex в Тверском районе Москвы, в Богоявленском переулке у Ильинки. Класс по нашей методике — премиум, все четыре корпуса (Лев, Птица Сирин, Грифон, Пардус) уже сданы.

Главная особенность — три корпуса это отреставрированные исторические Тёплые торговые ряды XIX века, а четыре новых здания построены в неорусском стиле старинных московских палат. Разбираю, что реально видно на планировках, какие у проекта минусы и на что смотреть перед сделкой.

Клубные особняки Ильинка 3/8 — Вид с исторической улицы у комплекса, соседство со старой за — Вид с исторической улицы у комплекса, соседство со старой застройкой и куполом рядом — за такое окружение в самом центре и платят в первую очередь.

Что это за дом

ЖК «Ильинка 3/8» — это клубный квартал из семи особняков переменной этажности от 3 до 5 этажей: три здания — бывшие исторические Тёплые торговые ряды XIX века архитектора Александра Никитина, четыре новых корпуса выстроены в неорусском стиле московских палат. В доме 61 резиденция площадью от 40 до 230 м² и два отдельных семейных особняка до 678 м². Дом монолитный, фасад вентилируемый с облицовкой декоративным камнем, отделка «без стен» — черновая база под финишную отделку от собственника или отдельные лоты с готовой дизайнерской отделкой от застройщика.

Застройщик: Sminex
Расположение: Тверской, ул Ильинка
Метро: Площадь Революции — 5 мин пешком; Театральная — 5 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: премиум, 8,3 балла
Сроки: корп. Лев, Птица Сирин, Грифон — сдан; корп. Пардус — сдан
Особенность проекта: исторические особняки в 300 м от Кремля

Клубные особняки Ильинка 3/8 — Внутренний двор между историческим и новым корпусами, приват — Внутренний двор между историческим и новым корпусами, приватный вход с табличкой «Ильинка 3/8» — закрытая территория только для жителей, не проходной двор.

Клубные особняки Ильинка 3/8 — Фасад корпуса с аркадами на первом этаже — туда встанет закр — Фасад корпуса с аркадами на первом этаже — туда встанет закрытая коммерция или лобби дома, а не проходной стрит-ритейл с вывесками.

Кому этот дом подойдёт

Покупателям, кому важен исторический центр и статус адреса у Кремля, а не транспортная логистика окраин
Семьям с запросом на кухню-гостиную от 20 м²: медианная кухня в доме 34,3 м² — 34 место из 451 в базе
Тем, кто ищет готовый дом без ожидания стройки: все четыре корпуса уже сданы
Покупателям под личный фитнес и камин: часть резиденций по описанию застройщика идёт с дровяными каминами и потолками до 6 м
Инвесторам в сдачу в аренду в самом центре — рядом театры, музеи, деловой квартал

Что стоит взвесить

Отделка «без стен»: базовая передача черновая, финиш и мебель считать отдельно — под чистовую отделку идут не все лоты
Кладовых в доме нет (storage: false) — место под велосипед и сезонные вещи придётся искать в квартире
Дом в плотной исторической застройке, двор компактный: вид на Кремль и собор Василия Блаженного есть не из всех окон
В доме много евродвушек (12 из 27 лотов) — при сдаче в аренду это конкуренция между собственными квартирами внутри дома
Метр по аналитике дороже медианы Тверского района на 1% и в разы дороже медианы города — вы платите в первую очередь за адрес и статус
Высота потолков в открытых данных указана не по всем резиденциям, до 6 м — только у части лотов; уточнять по конкретной квартире

Планировки в ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8»

Разбираю 7 планировок из 22 уникальных лотов — по одной-две на каждый сценарий, от студии до пятикомнатной резиденции с двумя этажами. Медианная кухня по дому — 34,3 м², это 34 место из 451 в нашей базе. Чертежи застройщик выложил в разном качестве: у крупных резиденций разрешение доходит до 4000 px и видна каждая зона, у компактных студий и евродвушек — около 900–1200 px, но и там читаются планировка и мебель.

Планировка Студии 40.1 м² в ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8», корпус Птица Сирин — Студия, 40,1 м², кухня встроена в общую комнату, этаж 1, корпус Птица Сирин. Кровать стоит у окна в единой жилой зоне, кухонный блок с плитой и вытяжкой — у прихожей, отдельно вынесены душевая и постирочная ниша. Кому подходит: одному покупателю под жильё в центре или лот под сдачу в аренду.

Планировка евродвушка (2Е) 55.2 м² в ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8», корпус Птица Сирин — Евродвушка (2Е), 55,2 м², кухня-гостиная 20,5 м², этаж 2, корпус Птица Сирин. Кухня и гостиная объединены в одну зону с обеденным столом на шесть человек, спальня 15,4 м² отдельная, с гардеробным блоком у входа. Кому подходит: паре без детей, которой нужна одна полноценная спальня и общая гостиная для гостей.

Планировка евродвушка (2Е) 78.9 м² в ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8», корпус Грифон — Евродвушка (2Е), 78,9 м² — план на два соседних лота, кухня-гостиная 31,6 м² по паспорту, этаж 4, корпус Грифон. На чертеже два зеркальных блока со спальнями 23,6 и 22,6 м², у каждой свой санузел, общая кухня около 9 м² вынесена в центр. Кому подходит: тем, кто хочет объединить два лота под две изолированные спальные зоны — например, для двух поколений семьи.

Планировка евротрёшка (3Е) 88.1 м² в ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8», корпус Птица Сирин — Евротрёшка (3Е), 88,1 м², кухня-гостиная 30,5 м², этаж 2, корпус Птица Сирин. Кухня 8,4 м² переходит в гостиную 22,1 м² с обеденной группой, две спальни 15,9 и 18,3 м² разнесены по разным сторонам квартиры и не проходные. Кому подходит: семье с одним ребёнком, которой важны отдельные детская и родительская спальня.

Планировка евротрёшка (3Е) 157 м² в ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8», корпус Пардус — Евротрёшка (3Е), 157 м², кухня-гостиная 69,3 м², этаж 4, корпус Пардус. На плане мастер-спальня 21,5 м² с личным санузлом 5,8 м² и гардеробной 5,7 м², вторая спальня 15,2 м² со своей гардеробной 7,2 м² и общим санузлом, плюс гостевой санузел с постирочной у входа. Кому подходит: семье с ребёнком, которой нужна полноценная мастер-спальня отдельно от детской.

Планировка евро-4 (4Е) 214 м² в ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8», корпус Пардус — Евро-4 (4Е), 214 м², кухня-гостиная 53,3 м², этажи 3–5 (дуплекс), корпус Пардус. Первый этаж — кухня-гостиная с камином у гостевого санузла и три спальни с гардеробными, второй этаж целиком отдан под мастер-спальню 33,2 м² с гардеробной 11,4 м² и санузлом 12,6 м². Кому подходит: семье с детьми, которая хочет приватный этаж для родителей и общую жилую зону с камином внизу.

Планировка пятикомнатная 274 м² в ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8», корпус Птица Сирин — Пятикомнатная, 274 м², кухня-гостиная 65,2 м², этаж 5 (дуплекс), корпус Птица Сирин. Первый этаж — кухня-гостиная с террасой 11,6 м², постирочная, гостевой санузел и спальня 17,8 м²; второй этаж — мастер-спальня 23,1 м², ещё две спальни по 23,6 и 16 м² и отдельная игровая зона 8 м². Кому подходит: большой семье с несколькими детьми и няней, которой нужны терраса, отдельная игровая и запас площади про запас.

Полный каталог лотов присылаю по запросу отдельно — на сайте цены и статус продаж не публикуем, они меняются быстрее, чем успевает обновляться страница.

Что проверить до сделки

Проектная декларация и статус договора (ДДУ с эскроу или ПДКП) по конкретному корпусу — часть корпусов уже сдана, формат может отличаться от долевого
Эскроу-счёт и банк-эскроу-агент по выбранному лоту, если оформляется ДДУ
Состав отделки на конкретную резиденцию — «без стен» по умолчанию, чистовая отделка и дизайнерские интерьеры доступны не на все лоты сразу
Наличие и условия машиноместа в подземном паркинге — оформляется отдельно от квартиры
Реальные сроки передачи ключей по конкретному корпусу, если покупка идёт в кредит с фиксированной ставкой
Вид из окон конкретного лота — часть резиденций смотрит на Кремль и собор Василия Блаженного, часть выходит во внутренний двор

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Клубные особняки Ильинка 3/8».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Николь» — MR Private
Разбор ЖК «Энигмия» — Upside Девелопмент
Разбор ЖК «Дом Палашевский 11» — Sminex

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Ильинка 3/8»?

Базовая передача по проекту — «без стен», черновая база без чистовой отделки; при этом застройщик указывает, что доступны отдельные лоты с чистовой отделкой, дизайнерскими интерьерами и техникой премиальных брендов — состав уточняем по конкретной резиденции.

На каком договоре покупают квартиры в «Ильинке 3/8»?

Указаны оба формата — ДДУ с эскроу-счётом и ПДКП (предварительный договор купли-продажи); тип договора зависит от корпуса и стадии готовности, а все четыре корпуса на сегодня уже сданы.

Можно ли купить квартиру в ипотеку?

Да, застройщик указывает ипотеку в списке способов оплаты наряду с рассрочкой; работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под доход и первоначальный взнос.

Стоит ли покупать здесь под сдачу в аренду?

Локация в 5 минутах от Кремля и Красной площади работает на аренду в премиум-сегменте, но в доме много евродвушек — при сдаче учитывайте конкуренцию среди похожих лотов в собственном же доме, стратегию аренды считаем на встрече.

Что означают «евродвушка» и «евро-4» в планировках?

Буква «Е» в типе планировки означает европланировку — кухня объединена с гостиной в одну комнату, а цифра перед «Е» считает общее число комнат вместе с этой кухней-гостиной, а не количество спален; евродвушка (2Е) по факту ближе к квартире с одной спальней, чем к классической двушке.

Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика?

Отдел продаж показывает только свой дом, а я работаю со всем рынком премиум-класса в центре Москвы и сравниваю «Ильинку 3/8» с соседними проектами вроде «Николь» и «Резиденции 1864»; цена для покупателя та же, что в офисе продаж, а комиссию мне платит застройщик, а не вы.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.