ЖК «1-й Измайловский»: у Лосиного Острова — разбор

ЖК «1-й Измайловский» — это комплекс из монолитных корпусов разной этажности в районе Гольяново на востоке Москвы, у пересечения Монтажной и Амурской улиц. Класс по нашей методике — комфорт, 3,5 балла: метр дешевле медианы зоны на 22%, есть консьерж, кладовые и подземный паркинг. Корпуса 2 и 1 сдают в 4 квартале 2026 года, корпуса 3, 5 и 4 — в 3 квартале 2028-го.

Главная особенность проекта — большой разброс планировок: от студий 19,8 м² до четырёхкомнатных евроформатов 105,4 м², включая варианты с полноценным делением на кухню и гостиную. Дальше разбираю, что реально видно на чертежах, честно называю минусы и отвечаю на вопросы по ипотеке, отделке и договору.

1-й Измайловский — Общий вид комплекса с улицы: разноэтажные корпуса, коммерция — Общий вид комплекса с улицы: разноэтажные корпуса, коммерция на первых этажах у входных групп, рядом дорога и подъезд к паркингу — это то, что видит покупатель на подъезде к дому.

Что это за дом

ЖК «1-й Измайловский» — это жилой квартал из корпусов разной этажности, от девятиэтажных секций до стометровых акцентных башен, в районе Гольяново на востоке Москвы. Строит комплекс ДСК-1, фасады сочетают кирпичную кладку первых этажей и металлические панели с бионическим орнаментом на верхних. По нашей методике это комфорт-класс: 3,5 балла за подземный паркинг, кладовые и консьерж, при этом цена метра ниже медианы зоны на 22%. Дом стоит рядом сразу с тремя крупными лесопарками — Лосиным Островом, Измайловским парком и Сокольниками.

Застройщик: ДСК-1
Расположение: Гольяново, ул Монтажная
Метро: Щелковская — 20 мин пешком; Черкизовская — 20 мин пешком
Отделка: Без отделки, Чистовая, Подчистовая
Класс по нашей методике: комфорт, 3,5 балла
Сроки: корп. 2, 1 — 4 кв. 2026; корп. 3, 5, 4 — 3 кв. 2028
Особенность проекта: монолитные башни у Лосиного Острова

1-й Измайловский — Двор со стороны зелёной зоны: беговые дорожки, кустарники и — Двор со стороны зелёной зоны: беговые дорожки, кустарники и цветники вместо голого асфальта между корпусами — за это платите в закрытой придомовой территории.

1-й Измайловский — Фасад крупным планом: металлические панели с орнаментом на б — Фасад крупным планом: металлические панели с орнаментом на балконах и кирпичная кладка — уровень отделки внешнего вида дома, а не рендер «для каталога».

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто хочет жить рядом с лесом: Лосиный Остров, Измайловский парк и Сокольники в пешей доступности от дома.
Семьям с детьми: в районе больше десятка детских садов и 2 крупные школы, на территории ЖК — детская площадка и скалодром.
Активным жильцам: беговые и велодорожки, воркаут-зоны, теннис и стрит-бол прямо во дворе.
Покупателям под сдачу в аренду: студии и однокомнатные — больше половины из 165 планировок комплекса.
Тем, кто ищет евроформат: кухни-гостиные от 15 до 26 м² с возможностью зонирования под остров и обеденную зону.

Что стоит взвесить

Метро далеко: до Щёлковской и Черкизовской пешком около 20 минут, прямого выхода из квартала к метро нет.
Сроки растянуты: часть корпусов сдают в 2026-м, часть — только в 2028-м, разница почти два года.
Много студий и однушек: 85 из 165 планировок — при сдаче в аренду высокая конкуренция среди похожих лотов.
Отделка неоднородна по корпусам: в описании заявлены и «без отделки», и «чистовая», и «подчистовая» — уточнять по конкретному дому.
Кухни у массовых форматов компактные: медиана 14,5 м² — 354 место из 451 по анализу зоны.
Плотная застройка квартала: часть окон может смотреть на соседние корпуса — ориентацию и вид уточняем по конкретному лоту.

Планировки в ЖК «1-й Измайловский»

В ЖК заявлено 165 уникальных планировок — от студий 19,8 м² до четырёхкомнатных евроформатов 105,4 м². Медианная кухня по комплексу 14,5 м² — это 354 место из 451 в зоне, у массовых студий и однушек кухни компактнее. Чертежи застройщик выложил в основном мелко, медиана по странице 382 px, детальные версии крупных лотов запрашиваем отдельно.

Планировка однокомнатная 30.3 м² в ЖК «1-й Измайловский», корпус 5 — Однокомнатная, 30,3 м², кухня 11,1 м², этажи 6–6, корпус 5. Кухня отдельная от комнаты, кровать встанет у окна, санузел совмещённый с ванной. Кому подходит: одному человеку или паре на старте, кто не хочет студийную планировку.

Планировка однокомнатная 36.6 м² в ЖК «1-й Измайловский», корпус 4 — Однокомнатная, 36,6 м², кухня 10,0 м², этажи 29–29, корпус 4. Санузел раздельный — отдельный туалет и ванная с раздельным входом, в комнате 13 м² поместится кровать и рабочее место, есть кладовая 2,5 м². Кому подходит: тем, кто хочет раздельный санузел и верхние этажи с видом.

Планировка евродвушка (2Е) 44 м² в ЖК «1-й Измайловский», корпус 2 — Евродвушка (2Е), 44 м², кухня-гостиная 20,2 м², этажи 4–4, корпус 2. Кухня объединена с гостиной, отдельная спальня 11,4 м² и кладовая под гардеробную рядом с прихожей. Кому подходит: паре, которая хочет отдельную спальню и просторную зону для гостей.

Планировка евродвушка (2Е) 48.2 м² в ЖК «1-й Измайловский», корпус 4 — Евродвушка (2Е), 48,2 м², кухня-гостиная 21,4 м², этажи 27–32, корпус 4. Кухня-гостиная просторнее спальни — поместится остров и обеденная зона, санузел раздельный. Кому подходит: тем, кто много готовит и принимает гостей, но хочет одну приватную спальню.

Планировка двухкомнатная 58.9 м² в ЖК «1-й Измайловский», корпус 3 — Двухкомнатная, 58,9 м², кухня 12,4 м², этажи 10–10, корпус 3. Кухня отдельная и небольшая, зато две изолированные непроходные комнаты 11,6 и 13,9 м², у одной есть лоджия. Кому подходит: семье с одним ребёнком, кому важны раздельные комнаты, а не кухня-гостиная.

Планировка евротрёшка (3Е) 89.1 м² в ЖК «1-й Измайловский», корпус 2 — Евротрёшка (3Е), 89,1 м², кухня-гостиная 26,4 м², этажи 3–7, корпус 2. Просторная кухня-гостиная у панорамного окна, комната 17 м² подходит под мастер-спальню с отдельным санузлом рядом, плюс второй санузел у входа для гостей. Кому подходит: семье с детьми, которой нужна гостевая зона и второй санузел.

Планировка евро-4 (4Е) 105.4 м² в ЖК «1-й Измайловский», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 105,4 м², кухня-гостиная 22,1 м², этажи 8–8, корпус 1. Три изолированные спальни (12,4, 12,3 и 14,0 м²) разведены по сторонам квартиры вокруг общей кухни-гостиной, два санузла и отдельная постирочная ниша. Кому подходит: большой семье с двумя-тремя детьми, кто хочет развести спальни подальше друг от друга.

Планировки 2Е/3Е/4Е — евроформат: кухня объединена с гостиной, а цифра в названии типа считает именно эту зону целиком, а не отдельную кухню. По сути 2Е ближе к однокомнатной квартире с одной изолированной спальней, просто кухня-гостиная у неё крупнее обычной кухни.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по конкретному корпусу — у корпусов разные сроки сдачи, 2026 и 2028 год.
Работает ли эскроу-счёт по вашему договору и что именно покрывает ДДУ.
Какая отделка в вашем корпусе — застройщик заявляет пять вариантов, включая «без отделки».
Условия на место в подземном паркинге — свободно ли и как передаётся при сделке.
Точный этаж, корпус и метраж лота — чертёж может отличаться от факта на 0,1–0,3 м².

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «1-й Измайловский».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «1-й Измайловский»?

Застройщик предлагает пять видов отделки: чистовую, подчистовую и варианты без отделки — набор различается по корпусам. Часть деталей отделки в открытом описании не указана — уточняем на этапе подбора конкретного лота.

По какому договору покупают квартиры и когда сдают дом?

Продажи идут по ДДУ с использованием эскроу-счетов — деньги дольщика лежат в банке до ввода дома в эксплуатацию. Корпуса 1 и 2 планируют сдать в 4 квартале 2026 года, корпуса 3, 4 и 5 — в 3 квартале 2028-го.

Можно ли купить квартиру в ипотеку?

Да, работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под лот и программу. Также застройщик предлагает рассрочку.

Квартиру в этом ЖК стоит рассматривать под сдачу в аренду?

Направление рабочее, но студии и однокомнатные занимают почти половину из 165 планировок комплекса, поэтому конкуренция среди похожих лотов при сдаче будет высокой. Стратегию аренды и лот с меньшей конкуренцией считаем на встрече.

Что с метро и транспортом рядом с ЖК?

Ближайшие станции — Щёлковская и Черкизовская, до обеих около 20 минут пешком, прямого выхода из квартала к метро нет. Зато рядом развита наземная инфраструктура: торговые центры, поликлиники и школы в пешей доступности.

Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика?

Менеджер в офисе продаж показывает только квартиры своего дома, а я работаю со всем рынком и сравниваю лот с соседними проектами по своему чек-листу. Цена для покупателя та же, что в офисе продаж, комиссию платит застройщик — разбор независимый и без наценки.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.