Первый этаж в объявлениях отсеивают галочкой «не первый». За 18 лет и больше 1300 сделок в Екатеринбурге мы видели, как эта галочка отрезала людям самые удобные варианты. В новостройках первый этаж устроен иначе, чем в домах советской постройки, и часть привычных минусов там уже решена архитектурой. Ниже разбираем, чем современный первый этаж отличается от старого фонда, что проверять на осмотре, кому он подходит, а кому лучше поискать другой корпус.
Чем первый этаж в новостройке отличается от старого фонда
Главное отличие — высота посадки. В новых домах первый жилой этаж почти всегда приподнят над землёй. Под ним технический этаж, коммерческие помещения или просто высокий цоколь. Окна оказываются на уровне полутора-двух метров от земли, а не вровень с тротуаром. Прохожий не заглянет в комнату, просто повернув голову.
Второе отличие — подвал и коммуникации. В старом фонде канализационные трубы проходят прямо под полом первого этажа, и запах из подвала — это норма жизни. В новостройке между вашим полом и землёй есть технический уровень, и такой проблемы нет.
Третье — благоустройство. Под окнами первого этажа сейчас закладывают палисадник или зелёную полосу, а не парковку. Машины с прогревом двигателя под окном в семь утра остались в прошлом веке. Хотя это стоит проверить по генплану конкретного дома, об этом ниже.
Класс дома влияет на всё перечисленное сильнее, чем этаж. В проектах комфорт-класса и выше первые этажи проектируют отдельно, в экономе — просто повторяют типовую секцию. Поэтому сначала смотрите класс дома, потом этаж.
Какие плюсы первого этажа работают каждый день
- Независимость от лифта. Отключили электричество, сломался лифт, идёт ремонт — вас это не касается. Для семьи с коляской, пожилого человека или владельца собаки это ежедневная экономия времени и сил. Три подъёма в день без лифта меняют качество жизни сильнее, чем вид из окна.
- Нет соседей снизу. Дети бегают, вы двигаете мебель, занимаетесь на тренажёре — никто не стучит по батарее. Для семей с маленькими детьми это снимает постоянный источник конфликтов.
- Своя терраса или палисадник. В части проектов первый этаж идёт с собственным выходом во двор. Это фактически кусок земли в городе, и в хорошем проекте он огорожен и оформлен как приватная зона. Квартира с выходом во двор — принципиально другой сценарий жизни, а не компромисс.
- Эвакуация. При пожаре или задымлении первый этаж — самое безопасное место в доме. Вышли через окно или дверь, и всё.
Если для вас ключевой аргумент — терраса, посмотрите отдельную подборку: квартиры с террасой в Екатеринбурге: где искать. Там мы собрали проекты, где терраса заложена в планировку, а не нарисована маркетологами.
Какие минусы никуда не делись
Мы не продаём первый этаж как беспроблемный формат. Есть четыре вещи, которые остаются даже в самом продуманном доме.
Приватность. Даже при приподнятом цоколе люди проходят мимо окон. Без плотных штор, жалюзи или защитной плёнки вы живёте на виду. Решается, но требует денег и усилий и само по себе не рассосётся.
Шум входной группы. Если окна выходят на подъезд, вы будете слышать домофон, разговоры и хлопки двери. Курящие у входа, доставка, соседи с собаками в семь утра — всё это ваш звуковой фон.
Безопасность. Первый этаж — самый доступный для проникновения. Решётки, роллеты или сигнализация здесь становятся не паранойей, а нормой. Закладывайте это в бюджет ремонта сразу.
Пыль. С уровня земли её в квартиру попадает заметно больше, чем на десятом этаже. Особенно если рядом дорога или стройка следующей очереди.
Собираете первую квартиру и не знаете, с чего начать: этаж, район, ипотека, документы? Мы составили пошаговый план от решения до ключей — с перечнем документов и порядком действий. Получить план подготовки к покупке →
Что проверить перед покупкой квартиры на первом этаже
Первый этаж проверяется иначе, чем пятнадцатый. Вот что мы смотрим на объекте и в документах, прежде чем советовать клиенту конкретную квартиру.
- Высоту окон от земли. Полтора-два метра — нормально. Если подоконник на уровне головы прохожего, приватности не будет никакими шторами.
- Что под квартирой. Технический этаж, паркинг, коммерция или земля. Паркинг снизу — это шум ворот и выхлопы. Коммерция — вентиляция кафе и разгрузка товара по утрам.
- Расположение относительно входа и детской площадки. Окна на подъезд или на площадку — самые шумные позиции в корпусе. Смотрите поэтажный план и генплан двора, а не рендер.
- Что под окнами по проекту. Палисадник, дорожка, парковочные места, контейнерная площадка. Мусорка под окном обнаружится только после заселения, если не посмотреть генплан.
- Сторону света. На первом этаже соседние корпуса и деревья закрывают солнце сильнее, чем наверху. Северная сторона плюс первый этаж — темно круглый год.
- Гидроизоляцию и вентиляцию. Сырость в углах, запах из вентканалов, конденсат на окнах при осмотре — повод отказаться.
Полный список того, что мы проверяем в новостройке, вынесли в отдельный разбор: 72 параметра проверки квартиры в новостройке. Первый этаж добавляет к нему ещё десяток пунктов.
Не уверены в застройщике или конкретном доме? Мы бесплатно проверим новостройку по 72 параметрам: документы, сроки, репутация, качество предыдущих очередей. Проверить новостройку →
Как выглядят планировки первых этажей в новостройках Екатеринбурга
В части проектов первые этажи спроектированы отдельно: с террасами, увеличенной высотой потолка и собственным выходом на улицу. В других — это просто типовая квартира с окнами ниже остальных. Разница видна только на поэтажных планах, поэтому мы всегда открываем их, а не буклет.
Когда разбираем с клиентами варианты в ЖК «На Тенистой», «Брусника в Академическом» или «Нова парк», первые этажи смотрим отдельной строкой. Одна и та же планировка на первом и на двадцатом этаже — это разные квартиры по сценарию жизни, даже если метраж совпадает до сотых. На первом важнее, куда выходят окна и есть ли свой выход во двор, а не вид.
Ещё один момент — вход. В некоторых домах квартиры первого этажа имеют отдельную дверь с улицы. Это плюс для тех, кто держит собаку или работает с клиентами дома, и минус для тех, кому важна закрытость подъезда. Как читать планировку и не пожалеть после переезда, разбирал в статье о выборе удобной планировки.
Кому первый этаж подходит, а кому нет
Подходит, когда в семье есть коляска, пожилой человек или собака. Когда дети маленькие и шумные, и вы устали извиняться перед соседями снизу. Когда в проекте первый этаж приподнят и получил террасу — тогда это не компромисс, а отдельный формат, за которым люди приходят специально.
Не подходит, когда для вас важен вид из окна. Когда квартира покупается под сдачу премиальным арендаторам — они первый этаж не рассматривают. И когда окна выходят прямо на входную группу или площадку. В этом случае лучше поискать другой корпус или другую секцию, а не уговаривать себя.
Отдельная история — семьи с детьми, которые берут квартиру по льготной программе. Здесь первый этаж часто становится способом получить лишнюю комнату за тот же бюджет. Только сначала стоит понять, какие программы вам доступны.
Семья с детьми, IT-специалист, военный, житель области? Возможно, вам положена льготная ипотека или выплата, о которой вы не знаете. Мы разберём вашу ситуацию и скажем, на что вы реально можете рассчитывать. Узнать, какая господдержка вам положена →
Если сомневаетесь именно в этаже, а не в доме, посмотрите общий разбор: какой этаж выбрать в квартире и какие этажи не брать. Там сравниваем первый, последний и средние этажи по одним и тем же критериям.
Как первый этаж влияет на цену и на будущую продажу
Первый этаж традиционно продаётся с дисконтом к средним этажам того же дома. Это работает в обе стороны. При покупке вы получаете больше метров за тот же платёж по ипотеке. При продаже — покупатель будет ждать такой же скидки от вас. Полностью «отбить» дисконт удаётся только в проектах, где первый этаж имеет террасу или выход во двор: такой формат ищут целенаправленно.
Поэтому перед покупкой мы советуем посчитать два сценария. Первый — сколько вы экономите на платеже сейчас. Второй — насколько ликвидна квартира при продаже через пять-семь лет. Платёж удобно прикинуть на калькуляторе ипотеки: сравните один и тот же метраж на первом и на среднем этаже и посмотрите разницу в ежемесячной нагрузке.
Продаёте квартиру на первом этаже или сомневаетесь, не переплачиваете ли за покупку? Мы оценим объект по реальным сделкам в этом доме и соседних, а не по объявлениям. Узнать реальную цену квартиры →
Частые вопросы
Стоит ли покупать квартиру на первом этаже в новостройке?
Да, если дом построен с приподнятым первым этажом, коммуникации не проходят под полом, а под окнами заложена зелёная полоса. Это принципиально лучше первого этажа в старом фонде. Проверьте расположение окон относительно входа и площадки — это главный источник разочарований.
Какие главные плюсы первого этажа?
Независимость от лифта, отсутствие соседей снизу, в части проектов — своя терраса или палисадник с выходом во двор, и самая безопасная позиция при эвакуации.
Какие минусы остаются даже в новостройке?
Приватность — люди ходят мимо окон. Шум входной группы, если окна выходят на подъезд. Повышенная доступность для проникновения и больше пыли с улицы. Всё это решается шторами, роллетами и сигнализацией, но стоит денег и усилий.
Кому первый этаж подходит лучше всего?
Семьям с коляской, пожилым людям, владельцам собак и семьям с маленькими шумными детьми — тем, для кого лифт и соседи снизу это ежедневная проблема.
Правда ли, что первый этаж потом сложно продать?
Сложнее, чем средний, но не безнадёжно. Первый этаж дольше ищет своего покупателя и уходит с дисконтом. Исключение — квартиры с террасой или отдельным выходом: их покупают целенаправленно, и скидка там минимальна.
Что проверить на осмотре квартиры первого этажа?
Высоту подоконников от земли, что находится под квартирой, куда выходят окна, что под ними по генплану, сторону света, следы сырости и работу вентиляции. Смотрите днём и вечером — уровень шума у входной группы меняется.
Полезное по теме
Разборы из этой же серии — районы города и близкие вопросы:
- Последний этаж в новостройке: плюсы и минусы без мифов
- Квартира в центре Екатеринбурга: стоит ли брать
- Двор без машин в новостройке: плюсы и минусы для жильцов
- Первый этаж в новостройке: кому подходит и что проверить
Что делать дальше
Если вы уже смотрите конкретный дом, откройте его страницу в каталоге новостроек Екатеринбурга: там по каждому ЖК есть планировки, класс жилья и карта окружения. Посчитайте платёж на калькуляторе и сравните первый этаж с соседними в той же секции.
Хотите, чтобы под вашу задачу подобрали конкретные квартиры на первом этаже и назвали то, о чём застройщик обычно молчит, — напишите нам или оставьте номер, мы перезвоним. Разберём вашу ситуацию бесплатно: комиссию платит застройщик, для вас условия те же, что в офисе продаж.
