ЖК «Знатный»: сити-виллы и потолки 3,9 м — разбор

ЖК «Знатный» — это один кирпично-монолитный дом переменной этажности от 10 до 12 этажей от застройщика ГК Вертикаль. Санкт-Петербург на улице Коли Томчака, 21, лит. В. Локация — Московский район, зона «Санкт-Петербург», метро Московские ворота в 10 минутах пешком. Класс по нашей методике — комфорт-плюс, балл 5,2, хотя сам застройщик называет проект бизнес-классом. Срок сдачи: корп. 1 — 3 кв. 2027, договор ДДУ.

Главная особенность — дом на месте бывшей макаронной фабрики с сити-виллами на первом этаже: свой вход с улицы и потолки 3,9 м. В обычных квартирах потолки 2,9–3,05 м, отделка подчистовая. Разбираю, кому подходят вытянутые европланировки, почему в доме 17 студий из 81 лота, и что стоит проверить до сделки.

Знатный — За что платите: кирпичный фасад с вертикальными пилястрами и — За что платите: кирпичный фасад с вертикальными пилястрами и светлой вставкой, витринные окна первых этажей под коммерцию. Один дом, а не квартал, парковка гостей перед входом.

Что это за дом

ЖК «Знатный» — это кирпично-монолитный дом на 81 квартиру от ГК Вертикаль в Московском районе Петербурга, на улице Коли Томчака, 21, лит. В. Этажность переменная, от 10 до 12, проект студии INTERCOLUMNIUM, фасад комбинированный: кирпич и светлый камень. Центральная входная группа со стойкой ресепшн и зоной ожидания, на подземном этаже кладовые и паркинг. Квартиры сдают с подчистовой отделкой, потолки 2,9–3,05 м, окна увеличенные. На первом этаже сити-виллы с собственным входом и потолками 3,9 м. В доме заявлен добрососедский центр с коворкингом, библиотекой и мини-маркетом, а также свой детский сад на 80 мест. Класс по нашей методике — комфорт-плюс, балл 5,2. Сдача корп. 1 — 3 кв. 2027.

Застройщик: ГК Вертикаль. Санкт-Петербург
Расположение: Московский р-н, улица Коли Томчака, 21, лит. В
Метро: Московские ворота — 10 мин пешком
Отделка: Подчистовая
Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 5,2 балла
Сроки: корп. 1 — 3 кв. 2027
Особенность проекта: Сити-виллы с отдельным входом и потолками 3,9 м

Знатный — Входная группа: тёмный козырёк, вывеска «Знатный», по бокам — Входная группа: тёмный козырёк, вывеска «Знатный», по бокам магазины и пекарня в первом этаже. Ресепшн внутри виден с улицы — ради этого и берут дом.

Знатный — Въезд в подземный паркинг прямо из-под дома и летняя терраса — Въезд в подземный паркинг прямо из-под дома и летняя терраса кафе рядом. Машина уходит под землю, двор остаётся для людей.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кому нужно жить в 10 минутах пешком от метро Московские ворота и не зависеть от машины.
Семьям с одним-двумя детьми: евротрёшки 69–73 м² с кухней-гостиной 24 м² и свой детский сад на 80 мест внутри проекта.
Покупателям сити-виллы: отдельный вход с улицы и потолки 3,9 м — формат под мастерскую, студию или кабинет с приёмом клиентов.
Тем, кто ценит кирпич-монолит и тёмный кирпичный фасад вместо панели и вентфасада.
Владельцам двух машин и велосипедов: подземный паркинг, велопарковка и кладовые на подземном этаже.
Инвестору в аренду для командированных: рядом Московский проспект, метро и бизнес-класс соседей — арендатор с деньгами уже здесь.

Что стоит взвесить

Метр дороже медианы локации на 23% и дороже медианы города на 77%. За кирпич, ресепшн и детский сад платите заметную премию.
Класс расходится по источникам: застройщик пишет «бизнес», по нашей методике выходит комфорт-плюс с баллом 5,2. Консьерж в карточке не отмечен, хотя стойка ресепшн заявлена.
Потолки 3,9 м — только в сити-виллах на первом этаже. В обычных квартирах 2,9–3,05 м, не путайте с цифрой из рекламы.
Студий 17 из 81 лота, ещё 23 однушки. Половина дома — малые форматы, на аренде конкурировать придётся с соседями по подъезду.
Планировки однушек и евродвушек вытянутые, коридорного типа: длинная прихожая, окна только на торцах. Мебель встаёт вдоль одной стены.
Территория бывшей макаронной фабрики: вокруг ещё много промки и складов, среда меняется медленно, стройка соседей МОСКО и Арт Плаза до 2027–2028.
Один корпус, сдача 3 кв. 2027. До ключей два года, а окружение в этот момент — сплошная стройплощадка.

Планировки в ЖК «Знатный»

В доме 48 планировок на 81 квартиру: 10 студий, 11 однушек, 12 евродвушек, 10 евротрёшек, 2 евро-четвёрки и 3 квартиры формата 5Е. Медианная кухня 17,1 м² — 153 место из 353 в Петербурге, середина рейтинга. У евротрёшек кухня-гостиная 24,4–24,6 м², а у однушек 11–15 м². Чертежи студий застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем. Крупные планы квартир от однушки и выше читаются хорошо, их и разбираю.

Планировка Студии 27.09 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — Студия, 27,09 м², кухня в жилой зоне, этажи 7–9, корпус 1. На чертеже прихожая 4,16 м², санузел 3,77 м² с душевой кабиной и нишей под стиральную машину, жилая зона 19,16 м² с кухней вдоль стены и выходом на балкон. Кровать встаёт у окна, рабочий стол — у кухни. Кому подходит: одному человеку или под сдачу.

Планировка однокомнатная 34.75 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — Однокомнатная, 34,75 м², кухня 12,76 м², этажи 8–8, корпус 1. На чертеже изолированная спальня 10,24 м² с двуспальной кроватью, кухня-столовая 12,76 м² с балконом 3,76 м², гардеробная 2,83 м² и санузел 3,78 м² с ванной и стиральной машиной. Компактно, но всё разведено по своим местам. Кому подходит: первая квартира для одного или пары.

Планировка однокомнатная 40.11 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — Однокомнатная, 40,11 м², кухня 11,23 м², этажи 5–10, корпус 1. Вытянутый план коридорного типа: прихожая 4,91 м², комната 14,91 м² на одном торце, кухня 11,23 м² с балконом 4,04 м² на другом. Два санузла: ванная 4,85 м² и отдельный туалет 2,19 м² с нишей под стиральную машину. Кому подходит: паре, которой нужен раздельный санузел за площадь однушки.

Планировка однокомнатная 48.2 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — Однокомнатная, 48,2 м², кухня 14,76 м², этажи 6–9, корпус 1. На чертеже кухня 14,76 м² с балконом 4,24 м² и комната 14,45 м² на противоположных концах, между ними прихожая 7,35 м² и два санузла: 5,14 м² с ванной и 4,38 м² отдельный. Окна на две стороны, но коридор съедает площадь. Кому подходит: одному с запросом на большую кухню или паре под кабинет-однушку.

Планировка евродвушка (2Е) 47.92 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 47,92 м², кухня 15,98 м², этажи 7–7, корпус 1. На чертеже кухня-гостиная 15,98 м² с балконом 4,83 м² на одном торце, изолированная спальня 15,12 м² на другом. Прихожая 7,31 м², ванная 4,25 м² и отдельный туалет 2,84 м² с нишей под стиральную машину. Кому подходит: паре, которая хочет спальню отдельно от гостей.

Планировка евротрёшка (3Е) 68.92 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 68,92 м², кухня 24,58 м², этажи 7–10, корпус 1. Угловая: кухня-гостиная 24,58 м² с балконом 3,96 м², две изолированные спальни 13,47 и 13,38 м², прихожая 7,10 м² с кладовкой 1,69 м². Ванная 4,23 м² плюс отдельный туалет 2,49 м² со стиральной машиной. Кому подходит: семье с одним ребёнком.

Планировка евротрёшка (3Е) 72.49 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 72,49 м², кухня 24,43 м², этажи 8–9, корпус 1. На чертеже кухня-гостиная 24,43 м², спальня 15,21 м² в дальнем крыле и спальня 13,22 м² с балконом 3,99 м², в которую по плану заходят через гостиную. Прихожая 8,28 м² с гардеробной 2,07 м², ванная 4,11 м² и туалет 3,17 м² со стиральной машиной. Кому подходит: семье с ребёнком, если проходная детская не смущает.

Планировка евро-4 (4Е) 87.77 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 87,77 м², кухня 22,03 м², этажи 8–10, корпус 1. На чертеже кухня-гостиная 22,03 м², три спальни 14,78, 14,73 и 13,32 м² (последняя с балконом 3,96 м² и входом из гостиной), два санузла: ванная 4,30 м² и душевая 3,10 м² у дальних спален, плюс туалет 2,34 м² со стиральной машиной. Кому подходит: семье с двумя детьми, каждому своя комната.

Планировка 5Е-к.кв 98.19 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — 5Е-к.кв, 98,19 м², кухня 19,82 м², этажи 10–10, корпус 1. Кухня-гостиная 19,82 м² с островом переходит в гостиную-кабинет 10,32 м² с балконом 3,69 м². Мастер-спальня 14,01 м² со своей гардеробной 2,41 м² и ванной 4,43 м² рядом, две детские 13,67 и 9,73 м² с отдельной душевой 3,42 м² и вторым балконом 3,76 м². Гостевой туалет 1,84 м² у входа. Кому подходит: семье с двумя детьми, которой нужны три санузла и приватная зона родителей.

Планировка 5Е-к.кв 130.56 м² в ЖК «Знатный», корпус 1 — 5Е-к.кв, 130,56 м², кухня 30,51 м², этажи 11–11, корпус 1. Самая большая квартира дома: кухня-гостиная 30,51 м² с балконом 3,99 м², кабинет 14,24 м², мастер-спальня 15,36 м² с ванной 5,16 м² и гардеробной 3,41 м². Две детские 12,19 (с балконом 4,54 м²) и 13,76 м² со своей душевой 4,18 м², гостевой туалет 3,78 м², холл 16,31 м² под шкафы. Кому подходит: большой семье, которой тесно в евро-4.

Вывод по планировкам: малые форматы вытянутые и коридорные, зато почти везде два санузла. Сильная сторона дома — семейные квартиры от 3Е и выше: кухни-гостиные 24–30 м², мастер-спальни со своими ванными и гардеробными в 5Е. Если бюджет тянет только однушку, смотрю 34,75 м² с гардеробной, она самая собранная.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по корп. 1: этажность 10–12, детский сад на 80 мест и добрососедский центр должны быть в документе, а не только в буклете.
Договор ДДУ и счёт эскроу: банк-держатель, срок передачи ключей относительно 3 кв. 2027, штрафы за перенос.
Состав подчистовой отделки по приложению к договору: стяжка, штукатурка, разводка, окна — что именно входит.
Высоту потолка в конкретной квартире: 3,9 м только у сити-вилл, у остальных 2,9–3,05 м, цифра должна быть в договоре.
Паркинг и кладовые: сколько машиномест на 81 квартиру, продаются ли отдельно, есть ли очередь.
Ресепшн и консьерж: кто и на чьи деньги обслуживает входную группу после сдачи, размер платы по проекту тарифа.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Знатный».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Плюс Пулковский» — ГК ПСК
Разбор ЖК «Дефанс» — ГК Лидер Групп

Частые вопросы

С какой отделкой сдают квартиры в ЖК «Знатный»?

Квартиры передают с подчистовой отделкой. Это стяжка, выровненные стены и разводка под чистовые работы, но без покрытий и сантехники. Точный состав — в приложении к ДДУ, его сверяем перед подписанием.

Когда сдают дом и какой договор?

Срок сдачи: корп. 1 — 3 кв. 2027, договор ДДУ. Деньги покупателя лежат на счёте эскроу до ввода дома, застройщик получает их после передачи ключей. В договоре смотрим срок передачи, а не только срок ввода.

Какая ипотека и рассрочка доступны?

Застройщик принимает ипотеку и рассрочку. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Условия рассрочки по конкретной квартире уточняю в день запроса.

Что такое 2Е и 3Е в этом доме?

Цифра в европланировке считает кухню-гостиную как комнату. 2Е — одна спальня плюс кухня-гостиная, по площади ближе к однушке. 3Е — две спальни, 4Е — три, 5Е — четыре комнаты при кухне-гостиной 20–30 м².

Подходит ли «Знатный» под аренду или инвестицию?

Под аренду в доме 17 студий и 23 однушки из 81 лота, конкуренция внутри подъезда будет. Плюс — метро в 10 минутах и соседи бизнес-класса рядом. Метр уже дороже медианы локации на 23%, поэтому ставку на рост цены считаю осторожно.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж?

Цена та же, что в офисе продаж, комиссии с покупателя нет. Я работаю со всем рынком и сравню «Знатный» с Talento в 220 метрах, Коллекционным домом 1919 и МОСКО. Разбор независимый: минусы называю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.