ЖК «ЮЖНО»: кирпич и падел у моря — разбор

ЖК «ЮЖНО» — это два кирпично-монолитных корпуса по 9 этажей от застройщика «ССК. Новороссийск» в Новороссийске, зона «Побережье», адрес — ул Южный обход. Класс по нашей методике — Комфорт, оценка 2,4. Сроки сдачи: корп. Н, М — 4 кв. 2027.

Главная особенность — малоэтажный кирпичный дом с подземным паркингом, двором без машин и корт для падел-тенниса, при этом метр дешевле медианы зоны на 20%. Разбираю, за счёт чего такая цена, что реально видно на планировках, и где прячутся минусы: подчистовая отделка, поздний срок и перекос в маленькие форматы.

ЮЖНО — За что платите: невысокий кирпичный дом на 9 этажей с ломано — За что платите: невысокий кирпичный дом на 9 этажей с ломаной линией фасада и панорамным остеклением. Не башня в 25 этажей, а масштаб, где двор не превращается в колодец.

Что это за дом

ЖК «ЮЖНО» — это компактный проект на 283 квартиры в двух корпусах Н и М высотой 9 этажей. Конструктив кирпично-монолитный, фасад — облицовочный кирпич в тёплой гамме, потолки 2,85 м, панорамные окна. В домах пассажирские и грузовые лифты. Квартиры передаются в подчистовой отделке: стяжка, штукатурка, разводка коммуникаций, счётчики с автоматической передачей данных, входные двери. Двор без машин, детские площадки, корт для падел-тенниса, зелёные зоны. Паркинг подземный. Первые этажи под коммерцию. Консьержа и кладовых в описании застройщика нет. Форматы только студии, однокомнатные и двухкомнатные — от 28,64 до 69,06 м².

Застройщик: ССК. Новороссийск
Расположение: Новороссийск, ул Южный обход
Отделка: Подчистовая
Класс по нашей методике: комфорт, 2,4 балла
Сроки: корп. Н, М — 4 кв. 2027
Особенность проекта: Кирпич, 9 этажей, подземный паркинг, падел-корт во дворе

ЮЖНО — Первые этажи под коммерцию: продукты, выпечка, кофейня в шаг — Первые этажи под коммерцию: продукты, выпечка, кофейня в шаге от подъезда. Входы с улицы, а не со двора — двор остаётся тихим и без машин.

ЮЖНО — Вид со стороны двора: витражи коммерции внизу, въезд в подзе — Вид со стороны двора: витражи коммерции внизу, въезд в подземный паркинг под домом, зелёные зоны и дорожки. Обратите внимание на соседние многоэтажки на заднем плане — так выглядит окружение.

Кому этот дом подойдёт

Первая квартира в Новороссийске: 159 однокомнатных лотов из 283, есть форматы с кухней 15–19,7 м², где кухня работает как гостиная.
Пара, которая берёт двушку под себя: 2-к 65,71 м² со спальнями в разных концах квартиры и тремя лоджиями — 24 лота, самый массовый формат.
Семья с ребёнком, кому важен двор без машин, детские площадки и падел-корт под окнами, а не безликая парковка.
Автовладелец: подземный паркинг в девятиэтажке — редкость для зоны «Побережье», где соседи в основном класса Эконом.
Покупатель под собственный ремонт: подчистовая отделка без чужих обоев, стяжка и штукатурка уже сделаны.
Тот, кто ищет кирпич и невысокий дом вместо 20-этажных монолитных башен по соседству.

Что стоит взвесить

Срок сдачи — 4 кв. 2027 по обоим корпусам: ждать больше года, и при ипотеке до ключей платёж идёт параллельно с арендой.
62% лотов — студии и однокомнатные (176 из 283). Если планируете сдавать, конкурентов на площадке будет много.
Кухни разнятся в разы: в 1-к 40,05 м² кухня 9,66 м², в 1-к 40,1 м² — 19,74 м². Смотрите конкретную планировку, а не средние цифры.
Адрес — ул Южный обход. Название говорит о магистрали рядом; уровень шума и сторону окон проверяем на месте, в описании застройщика об этом ни слова.
Подчистовая отделка: перед заездом нужен полный ремонт, это время и бюджет сверх цены квартиры.
Консьерж и кладовые в описании застройщика не указаны — уточняем; для класса Комфорт это ощутимый пробел.
Соседи в радиусе 1,5 км в основном класса Эконом: «Город у моря», «Моренуар», «Золотой берег». Окружение будет плотное и молодое.

Планировки в ЖК «ЮЖНО»

В проекте 49 планировок: 27 однокомнатных, 15 двухкомнатных и 7 студий. Медиана кухни 15,2 м² — 98 место из 237 ЖК края, чуть выше рынка. Но разброс огромный: от 9,66 до 19,74 м² в одном и том же формате. Двушки в корпусе Н интереснее: по два санузла, три-четыре лоджии, в 69,06 м² есть мастер-спальня с гардеробной. Чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем.

Планировка Студии 28.64 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус Н — Студия, 28,64 м², кухня 0 м², этажи 2–2, корпус Н. Одна вытянутая комната 23,57 м² размером 3,1 на 6,4 м, кухонная линия вдоль стены у входа, кровать встаёт у окна, санузел 3,54 м² с ванной, лоджия 3,06 м². Все 16 лотов только на 2 этаже. Кому подходит: студенту, одному человеку или под сдачу посуточно у моря.

Планировка однокомнатная 39.7 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус М — Однокомнатная, 39,7 м², кухня 9,98 м², этажи 2–9, корпус М. Классика: большая комната 14,94 м² глубиной почти 5 м, куда встаёт и кровать, и рабочий стол; кухня отдельная и маленькая, прихожая 7,97 м² с местом под шкаф, санузел 3,92 м², лоджия 5,75 м² на обе комнаты. Кому подходит: тому, кто спит и живёт в комнате, а на кухне только готовит.

Планировка однокомнатная 37.89 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус М — Однокомнатная, 37,89 м², кухня 15 м², этажи 2–9, корпус М. Обратный расклад: кухня-гостиная 15 м² с окном и местом под диван, спальня 10,58 м² размером 3,1 на 3,2 м — кровать поперёк, шкаф уже впритык. Санузел 4,3 м² с ванной, стиральная машина по чертежу там же. Лоджия 7,02 м² вдоль обеих комнат. Кому подходит: паре, которая принимает гостей на кухне, а спальню держит закрытой.

Планировка однокомнатная 40.37 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус М — Однокомнатная, 40,37 м², кухня 16,24 м², этажи 2–9, корпус М. Самая массовая однушка — 22 лота. Кухня-гостиная 16,24 м² глубиной 5,4 м, спальня 11,82 м² с окном и нормальным местом под двуспальную кровать и шкаф. Санузел 4,3 м² с ванной, прихожая 4,5 м², лоджия 7,02 м² на две комнаты. Кому подходит: первая квартира для пары, где кухня — главная комната.

Планировка однокомнатная 40.1 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус Н — Однокомнатная, 40,1 м², кухня 19,74 м², этажи 4–4, корпус Н. Кухня больше спальни: 3,1 на 6,4 м, вдоль неё встаёт и обеденный стол, и диван с телевизором. Спальня 10,23 м² с выходом на лоджию 3,06 м², санузел 4,09 м² с ванной. Только 4 этаж, 7 лотов. Кому подходит: тому, кто хочет по сути евродвушку, но по цене однушки.

Планировка двухкомнатная 60.67 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус М — Двухкомнатная, 60,67 м², кухня 9,98 м², этажи 2–9, корпус М. Две изолированные комнаты 13,23 и 15,44 м², обе выходят на лоджии 2,55 и 5,84 м². Два полноценных санузла с ванными — 4,03 и 4,2 м², редкость для двушки. Расплата — кухня меньше 10 м² при прихожей 9,59 м². Кому подходит: семье с ребёнком, где утренняя очередь в ванную важнее большой кухни.

Планировка двухкомнатная 63.04 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус Н — Двухкомнатная, 63,04 м², кухня 14,16 м², этажи 2–9, корпус Н. Кухня 14,16 м² со своей лоджией 5,72 м², комнаты 13,99 и 12,77 м² — каждая с лоджией 3,06 м². Гостевой санузел 2,11 м² у входа плюс ванная 4,3 м² у спален. Прихожая 9,79 м² глотает метры, зато три лоджии. 22 лота. Кому подходит: семье с ребёнком, кому нужны две закрытые спальни и кухня, где помещается стол на четверых.

Планировка двухкомнатная 65.71 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус М — Двухкомнатная, 65,71 м², кухня 14,52 м², этажи 2–9, корпус М. Самая массовая двушка — 24 лота. Квартира вытянута: спальни 13,57 и 16,28 м² в противоположных концах, между ними кухня 14,52 м² и прихожая 9,25 м². Санузлы два: 2,88 м² у малой спальни и 4,29 м² с ванной у большой. Три лоджии — у кухни 3,72 м², у каждой спальни по 3,06 м². Кому подходит: паре или семье с подростком, где каждому нужна своя тихая половина.

Планировка двухкомнатная 69.06 м² в ЖК «ЮЖНО», корпус Н — Двухкомнатная, 69,06 м², кухня 18,6 м², этажи 2–7, корпус Н. Самая большая квартира проекта и единственная с мастер-спальней: комната 14,44 м² с гардеробной 2,99 м² и своим санузлом 3,06 м². Вторая спальня 13,02 м² с лоджией 5,72 м², второй санузел 3,63 м² с ванной. Кухня-гостиная 18,6 м² глубиной 6 м с двумя лоджиями по 2 м². 17 лотов. Кому подходит: семье с ребёнком, которая берёт квартиру надолго и хочет закрытую родительскую зону.

Вывод по планировкам простой: корпус Н сильнее корпуса М. В Н больше лоджий, два санузла в двушках стандарт, есть гардеробная и мастер-спальня. В М однушки с кухней-гостиной 15–16 м² хороши, а двушка 60,67 м² с кухней меньше 10 м² — компромисс. Студии только на 2 этаже корпуса Н, все 16 штук.

Что проверить до сделки

Проектная декларация на наш.дом.рф: совпадают ли этажность, число квартир и срок 4 кв. 2027 по корпусам Н и М с тем, что говорит отдел продаж.
Договор — ДДУ с эскроу-счётом: проверяем банк, где лежат деньги, и что в договоре нет пункта о переносе срока в одностороннем порядке.
Состав подчистовой отделки по вашему корпусу: стяжка, штукатурка, разводка, двери — пункт за пунктом в приложении к ДДУ, а не в буклете.
Подземный паркинг: сколько мест на 283 квартиры, продаётся ли место отдельно и в какую очередь сдаётся — в описании застройщика цифр нет.
Сторона окон и расстояние до Южного обхода: смотрим на генплане, чтобы спальня не выходила на дорогу.
Консьерж, кладовые и падел-корт: что из этого входит в проект по декларации, а что — в рекламный рендер.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с региональными лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «ЮЖНО».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «ЮЖНО»?

Подчистовая: стяжка пола, штукатурка стен, разводка инженерных коммуникаций, электросчётчики с автоматической передачей данных и входные двери. Чистовой отделки, сантехники и полов нет — ремонт делаете сами после ключей. Плюс в том, что стены и пол уже выровнены, минус — время и бюджет на ремонт закладывайте сразу.

Когда сдают дом и по какому договору продают?

Срок по данным застройщика: корп. Н, М — 4 кв. 2027. Продажа по ДДУ, деньги идут на эскроу-счёт и доходят до застройщика только после ввода дома. Если стройка встанет, деньги вернутся с эскроу. Перед подписанием сверяем срок в декларации и в договоре — они должны совпадать.

Есть ли льготная ипотека на квартиры в «ЮЖНО»?

Да, застройщик работает с ипотекой и субсидированными программами. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Пришлите состав семьи и первый взнос — за день соберу варианты по банкам, которые аккредитовали объект.

Подходит ли «ЮЖНО» под аренду или инвестицию?

Под долгую аренду — с оговоркой: 176 из 283 квартир — студии и однушки, конкуренция среди арендодателей в доме будет высокой. Сильная сторона — метр дешевле медианы зоны «Побережье» на 20% при кирпиче и подземном паркинге, это запас на рост к сдаче. Под свою жизнь проект выглядит логичнее, чем под чистую инвестицию.

Как с транспортом, есть ли метро?

Метро в Новороссийске нет, и не будет — передвижение на автомобиле и автобусах. Адрес ул Южный обход, по описанию застройщика центр города, Суджукская лагуна и пляжи в 10 минутах транспортом, аэропорт Геленджика — 50 минут. Школы, сады, магазины и Пионерская роща — 10–15 минут пешком по данным застройщика; проверяем маршрут ногами на показе.

Зачем покупать через брокера, если есть отдел продаж?

Цена та же, что в офисе продаж, и без комиссии для покупателя — застройщик платит брокеру сам. Разница в том, что я работаю со всем рынком Новороссийска и края, а не с одним проектом: покажу «ЮЖНО» рядом с «Резиденцией морей», «Облаками» и «Барсой» и честно скажу, где минусы. Разбор независимый, ипотеку и договор проверяю до сделки.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Краснодарского края и Сочи выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.