ЖК «Симоновский Вал»: три башни у Дубровки — разбор

ЖК «Симоновский Вал» — это три монолитные башни от застройщика ГК ФСК. Москва на улице Новоостаповской, локация Южнопортовый, зона «Москва». Класс по нашей методике — Комфорт, оценка 4,1 из 5. Срок по корпусам: корп. 3 — 4 кв. 2029.

Главная особенность — авангардные башни с террасами в 10 минутах пешком от метро Дубровка, при этом метр дешевле медианы зоны на 8%. Разбираю, за что вы платите на самом деле: планировки корпуса 3, кухни, санузлы, отделку и честные минусы, о которых отдел продаж не начнёт разговор первым.

Симоновский Вал — Три башни с площади: центральная доминанта с рыжими рёбрами — Три башни с площади: центральная доминанта с рыжими рёбрами и два ступенчатых корпуса по бокам. За это вы платите — узнаваемый силуэт, который не спутать с типовой застройкой Южнопортового.

Что это за дом

ЖК «Симоновский Вал» — это комплекс из трёх башен в Южнопортовом от ГК ФСК. Москва: центральная массивная доминанта и два террасированных корпуса по бокам, проект студии ARIADA architects. Дома монолитные, фасады вентилируемые из панелей, в каждом корпусе пассажирские и грузовые лифты. Застройщик заявляет бизнес-класс, по нашей методике выходит Комфорт с оценкой 4,1 — разрыв объясняю ниже. Двор закрытый, с ландшафтом, водопадом в центре, детской площадкой и воркаутом. Паркинг подземный. В продаже сейчас только корпус 3, срок — 4 кв. 2029. Метро Дубровка в 10 минутах пешком, Волгоградский проспект — в 15.

Застройщик: ГК ФСК. Москва
Расположение: Южнопортовый, ул Новоостаповская
Метро: Дубровка (10л) — 10 мин пешком; Дубровка (14л) — 10 мин пешком
Отделка: Подчистовая, Без стен
Класс по нашей методике: комфорт, 4,1 балла
Сроки: корп. 3 — 4 кв. 2029
Особенность проекта: Три башни с террасами у метро Дубровка

Симоновский Вал — Уровень улицы: витрины и кафе на первых этажах, широкий трот — Уровень улицы: витрины и кафе на первых этажах, широкий тротуар, велодорожка. Коммерция под окнами — это удобство для жильцов и шум для нижних этажей, выбирайте сторону.

Симоновский Вал — Терраса с видом на реку и малоэтажные кварталы. Такой вид — — Терраса с видом на реку и малоэтажные кварталы. Такой вид — только у части лотов в террасированных корпусах, и именно за него берут наценку. Проверяем этаж и сторону перед бронью.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто работает в центре и хочет жить в 6 км от Кремля с выездом на ТТК за 5 минут транспортом.
Семьям с одним ребёнком: 21 двушка из 33 лотов, в половине планировок два санузла.
Покупателям, которым важна кухня-гостиная: медиана 20,6 м² — 159 место из 451 по Москве.
Тем, кто готов ждать до 4 кв. 2029 и покупать на ранней стадии ради цены ниже медианы зоны на 8%.
Ценителям вида: в описании застройщика заявлены квартиры с видами на реку и центр города, окна увеличенные.
Тем, кто хочет делать перегородки сам: формат «без стен» даёт свободу, но это и работа.

Что стоит взвесить

Срок сдачи — 4 кв. 2029, ждать больше трёх лет, и это единственный корпус в продаже.
Застройщик пишет «бизнес-класс», наша методика ставит Комфорт 4,1: консьержа и кладовых в данных нет, высота потолков не указана.
Отделка разнится по источникам: в карточке TrendAgent «подчистовая, без стен», в описании застройщика только «без стен» — уточняем по корпусу.
Линейка узкая: 33 квартиры, из них 21 двушка. Трёшек всего 5, однушек 7, выбор быстро кончится.
Кухни в компактных двушках 13,7–15,5 м² — заметно ниже медианы проекта 20,6 м².
Выезд на ТТК в 5 минутах транспортом — удобно, но шум магистрали проверяем на месте по стороне дома.
Чертежи застройщик выложил мелко: медианный размер 434 px, детальные планы запрашиваем отдельно.

Планировки в ЖК «Симоновский Вал»

В корпусе 3 сейчас 24 планировки на 33 лота, площади от 40,5 до 112,3 м². Медианная кухня 20,6 м² — 159 место из 451 по Москве, крепкая середина. Но разброс большой: от 13,7 м² в двушке до 35,6 м² в трёшке. Чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем. Ниже все планировки, которые есть в открытом доступе, — смотрел каждую.

Планировка однокомнатная 47.6 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Однокомнатная, 47,6 м², кухня 21,9 м², этажи 26–26, корпус 3. Изолированная спальня 17,5 м² с окном, кровать встаёт вдоль глухой стены; кухня-гостиная 21,9 м² с отдельным окном; один совмещённый санузел 4,5 м² с ванной и местом под стиральную машину; балкона нет. Кому подходит: одному или паре, кто хочет спальню за дверью и большую гостиную на верхнем этаже.

Планировка двухкомнатная 54.8 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Двухкомнатная, 54,8 м², кухня 15,5 м², этажи 8–14, корпус 3. Две изолированные комнаты 16,0 и 10,3 м², кухня с выходом на лоджию 3,1 м²; санузел один, совмещённый 4,6 м², с ванной и стиральной машиной; проходных комнат нет. Кому подходит: семье с одним ребёнком на старте — компактно, без лишних метров коридора.

Планировка двухкомнатная 57 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Двухкомнатная, 57 м², кухня 13,7 м², этажи 9–16, корпус 3. Комнаты 16,1 и 10,6 м² изолированные, у большой — лоджия 3,3 м²; два санузла: ванная 4,2 м² и гостевой 3,6 м² со стиральной машиной; кухня самая маленькая в проекте. Кому подходит: семье, которой второй санузел важнее большой кухни.

Планировка двухкомнатная 57.4 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Двухкомнатная, 57,4 м², кухня 18,2 м², этажи 22–22, корпус 3. Кухня-гостиная 18,2 м² с двумя окнами по торцу, спальни 10,4 и 16,5 м² изолированные; санузел один 4,0 м² с ванной и стиральной машиной, просторная прихожая 5,2 м²; балкона нет. Кому подходит: паре с ребёнком, кто ценит светлую кухню и высокий этаж, а не лоджию.

Планировка двухкомнатная 59.5 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Двухкомнатная, 59,5 м², кухня 15,3 м², этажи 9–16, корпус 3. Спальни 16,0 и 11,0 м², кухня 15,3 м² с выходом на лоджию 3,2 м²; два санузла: ванная 3,9 м² со стиральной машиной и гостевой 3,5 м²; вход через холл 5,7 м². Кому подходит: семье с ребёнком — самый ходовой формат проекта, 4 лота на выбор по этажам.

Планировка двухкомнатная 59.8 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Двухкомнатная, 59,8 м², кухня 15,3 м², этажи 3–16, корпус 3. Комнаты 16,1 и 10,9 м², у большой — лоджия 3,6 м²; два санузла: ванная 4,1 м² со стиральной машиной у кухни и гостевой 4,0 м² у спален; коридор ломаный, 4,3 плюс 3,3 м². Кому подходит: семье с ребёнком, которой нужен низкий или средний этаж и гостевой санузел.

Планировка двухкомнатная 60.1 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Двухкомнатная, 60,1 м², кухня 20,7 м², этажи 23–23, корпус 3. Кухня-гостиная 20,7 м² с угловым окном, спальни 17,0 и 10,6 м² изолированные; санузел один 4,6 м² с ванной и стиральной машиной; балкона нет, прихожая 3,9 м². Кому подходит: паре или семье с ребёнком, кому нужна большая гостиная на высоком этаже и хватит одного санузла.

Планировка двухкомнатная 65.7 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Двухкомнатная, 65,7 м², кухня 21,3 м², этажи 6–14, корпус 3. Кухня-гостиная 21,3 м² с двумя окнами, спальни 11,7 и 16,3 м² в ряд по фасаду; два санузла: 3,9 м² с душем и стиральной машиной, 3,8 м² с ванной; коридор 4,3 м² глухой, балкона нет. Кому подходит: семье с ребёнком, кто хочет полноценную гостиную и два санузла в одной квартире.

Планировка двухкомнатная 69.5 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Двухкомнатная, 69,5 м², кухня 20,7 м², этажи 2–2, корпус 3. Кухня-гостиная 20,7 м², спальни 16,2 и 12,5 м², у малой — лоджия 3,3 м²; два санузла 4,6 и 3,9 м², стиральная машина в гостевом; холл 6,7 м² легко превратить в гардеробную. Кому подходит: семье, кому не важен этаж — только второй, зато самая просторная двушка проекта.

Планировка трёхкомнатная 112.3 м² в ЖК «Симоновский Вал», корпус 3 — Трёхкомнатная, 112,3 м², кухня 35,6 м², этажи 24–24, корпус 3. Кухня-гостиная 35,6 м² вдоль окон, мастер-спальня 15,7 м² со своим санузлом 5,0 м² и гардеробной 4,3 м², ещё две спальни 16,7 и 10,2 м² в отдельном крыле с двумя санузлами 4,4 и 3,5 м². Кому подходит: семье с двумя-тремя детьми — три санузла, детская зона отдельно от родительской, единственный лот такого формата.

Вывод по планировкам: проходных комнат нет ни в одной, стиральная машина везде уместилась в санузел. Балкон или лоджия есть только в половине двушек, в однушке и в трёшке их нет вовсе. Мастер-спальня со своим санузлом реально видна только в трёшке 112,3 м² — в двушках «мастер» из описания застройщика не нашёл.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по корпусу 3: сверить срок 4 кв. 2029, этажность и состав общего имущества.
Эскроу-счёт по ДДУ: банк, реквизиты и что деньги уходят застройщику только после ввода дома.
Отделку в договоре по конкретной квартире: «подчистовая» или «без стен» — источники расходятся.
Условия по подземному паркингу: сколько мест, продаются ли отдельно, есть ли очередь на выбор.
Консьерж, кладовые и высота потолков: в данных их нет — запрашиваем письменно у застройщика.
Сторону дома относительно ТТК и вид из окон конкретного лота: террасы и вид на реку — не у всех.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Симоновский Вал».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Метрополия» — MR Group

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Симоновский Вал»?

Застройщик заявляет формат «без стен», в карточке проекта значится «подчистовая, без стен». Это значит: квартира без внутренних перегородок, планировку из чертежа вы собираете сами. Плюс — свобода, минус — время и деньги на ремонт после ключей. Точный состав по вашему корпусу и лоту я запрашиваю письменно перед сделкой.

Когда сдаётся дом и какой договор?

Корпус 3 — 4 кв. 2029, продажа по ДДУ с расчётами через эскроу-счёт. Деньги лежат в банке до ввода дома, застройщик их не получает раньше. Ждать три с лишним года — плата за раннюю цену, и это стоит учитывать при планах на переезд.

Работает ли ипотека и какие программы?

Да, ипотека принимается, из способов оплаты застройщик указывает только её. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Приносите вводные — посчитаю по нескольким банкам и покажу, где условия по этому дому лучше.

Подходит ли ЖК для аренды или инвестиции?

Для аренды база хорошая: метро Дубровка в 10 минутах пешком, ТТК в 5 минутах транспортом, до центра 15 минут. Для инвестиции важнее вход: метр дешевле медианы зоны на 8%, но ждать до 4 кв. 2029. Студий в продаже нет, значит конкуренция среди арендодателей внутри дома будет ниже, чем в проектах с сотнями студий.

Как обстоят дела с транспортом и метро?

Метро Дубровка — 10 минут пешком, Волгоградский проспект — 15 минут пешком. По описанию застройщика выезд на ТТК в 5 минутах транспортом, до Павелецкого вокзала 10 минут, до МКАД 25, до Внуково 35. Близость ТТК — это и плюс, и источник шума, проверяем сторону дома.

Чем работа с вами отличается от отдела продаж застройщика?

Цена та же, что в офисе продаж, а для покупателя моя работа без комиссии. Разница в том, что я работаю со всем рынком: рядом Дубровка от Гранель в 0,6 км, Champine, Опус, FORIVER — сравню честно, а не только этот проект. Разбор независимый, минусы я называю сам, до того как их найдёте вы.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.