ЖК «Дом Лаврушинский»: премиум у Третьяковки — разбор

ЖК «Дом Лаврушинский» — это премиум-комплекс застройщика Sminex из трёх монолитных корпусов высотой от 8 до 14 этажей в Якиманке, в Большом Толмачевском переулке, в 1 км от Кремля. Корпуса Западный, Центральный и Восточный уже сданы. Класс по нашей методике — премиум, 8,7 балла: цена метра здесь дороже медианы Москвы на 589%, а вот медиану самой Якиманки превышает всего на 7% — дом стоит в ряду таких же соседей, а не выбивается из района.

Главная особенность — камерный масштаб на дорогой земле: 91 квартира и пентхаус на весь комплекс, медианная кухня 51,6 м² держит 11 место из 451 по каталогу. Отдельно на участке стоят 6 вилл. Дальше разбираю планировки по сценариям, архитектуру дома, соседей по цене и сроки, и то, что стоит проверить до сделки.

Дом Лаврушинский — Плавный изгиб керамогранитного фасада на верхних этажах, эрк — Плавный изгиб керамогранитного фасада на верхних этажах, эркерные балконы — за это архитектурное решение и статус премиум платят в первую очередь.

Что это за дом

«Дом Лаврушинский» — это малоэтажный по меркам премиум-сегмента комплекс: три монолитных корпуса от 8 до 14 этажей, плавные изогнутые формы, вентилируемый фасад из керамогранита с балконами-эркерами. Всего в доме 109 спроектированных планировочных решений от 65 до 459 м², включая пентхаусы и квартиры формата High Level на предпоследнем этаже с каминами и потолками до 4 м. Высота потолков по корпусам — от 3,35 до 8,25 м. На отдельном участке стоят 6 вилл площадью от 133 до 660 м² с патио, террасами на кровле и собственными спа-зонами с бассейнами. Двор-парк на 1,4 га застройщик называет крупнейшим приватным двором в сегменте премиального жилья в пределах Садового кольца.

Застройщик: Sminex
Расположение: Якиманка, Большой Толмачевский пер
Метро: Третьяковская (6л) — 5 мин пешком; Третьяковская (8л) — 5 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: премиум, 8,7 балла
Сроки: корп. Западный, Центральный, Восточный — сдан
Особенность проекта: Камерный премиум-дом в 1 км от Кремля, соседи по цене — только премиум

Дом Лаврушинский — Уличный уровень: благоустроенный бульвар вдоль корпуса, отде — Уличный уровень: благоустроенный бульвар вдоль корпуса, отдельный вход, темный каменный цоколь под коммерцию первых этажей — то, что видно с тротуара каждый день.

Дом Лаврушинский — Вид со двора на закруглённую башню и стилобат: приватная зел — Вид со двора на закруглённую башню и стилобат: приватная зелёная территория с газоном и дорожками отделяет жильцов от улицы.

Кому этот дом подойдёт

Покупателям, для кого дом в 5 минутах пешком от двух станций метро и в 1 км от Кремля важнее площади участка под застройку
Тем, кто ищет камерный дом на 91 квартиру, а не башню на несколько сотен лотов
Семьям с детьми и няней — по описанию застройщика во дворе отдельные детские пространства по стандарту Kid's Lab и спортивные зоны
Покупателям пентхаусов и квартир формата High Level с каминами и панорамными видами на Кремль и храм Христа Спасителя
Тем, кому нужен подземный паркинг на своей территории — предусмотрено 279 машиномест
Покупателям вилл на отдельном участке с собственным патио и террасой на кровле

Что стоит взвесить

Цена метра здесь ощутимо выше медианы Москвы — это плата за локацию и класс, а не повод молчать об этом
Финансирование только через ипотеку — других способов оплаты в данных застройщика не указано, рассрочку и другие схемы уточняем отдельно
Поле «кладовые» в аналитике — «нет»: если нужна кладовая, спрашивать отдельно, в готовых данных её не было
Отделка в данных значится как «без стен» — то есть перегородки и финишная отделка делаются по индивидуальному проекту застройщика, а не идут «под ключ»; что входит в вашу конкретную квартиру, уточняем у застройщика
Дом уже сдан — свободных лотов может быть меньше, чем на этапе строительства, актуальность узнаём на заявке
Соседи по локации почти все того же премиум-класса и с похожими сроками — конкуренция за арендатора и покупателя в районе высокая

Планировки в ЖК «Дом Лаврушинский»

Смотрел планировки по всем шести сценариям, что есть в доме: от студий и евродвушек до пятикомнатных и отдельной 7-комнатной. Медиана разрешения файлов у застройщика 1500 px — читается хорошо, детали вроде гардеробных и вторых санузлов видно чётко. Кухня-гостиная почти везде — не изолированная кухня, а общее пространство с зоной готовки, столовой и гостиной. Ниже — 8 планировок, которые показывают логику дома от однушки до топ-формата.

Планировка однокомнатная 74.7 м² в ЖК «Дом Лаврушинский», корпус Восточный — Однокомнатная, 74,7 м², кухня 32,2 м², этажи 10–10, корпус Восточный. Кухня-гостиная и мастер-спальня со своим санузлом и отдельной гардеробной на 5,6 м², плюс входная гардеробная 4,7 м² и второй гостевой санузел с постирочной у прихожей. Кому подходит: одиночке или паре, которым важна одна большая спальня с личным санузлом, а не просто студия.

Планировка евродвушка (2Е) 66 м² в ЖК «Дом Лаврушинский», корпус Центральный — Евродвушка (2Е), 66 м², кухня-гостиная 27,8 м², этажи 6–6, корпус Центральный. Планировка по факту ближе к однокомнатной: одна отдельная мастер-спальня 15,6 м² со своей гардеробной 7,5 м², санузел и второй гостевой санузел с постирочной, есть балкон 4,8 м². Кому подходит: паре без детей, которой важно большое общее пространство, а не количество комнат.

Планировка евротрёшка (3Е) 83 м² в ЖК «Дом Лаврушинский», корпус Западный — Евротрёшка (3Е), 83 м², кухня-гостиная 25,5 м², этажи 9–9, корпус Западный. Кроме кухни-гостиной — отдельная спальня 14,8 м² и мастер-спальня 15,1 м² со своей гардеробной 5,9 м² и санузлом, плюс общий санузел и постирочная у входа. Кому подходит: семье с одним ребёнком, которой нужна вторая спальня без проходов через общую зону.

Планировка двухкомнатная 109 м² в ЖК «Дом Лаврушинский», корпус Центральный — Двухкомнатная, 109 м², кухня 36,2 м², этажи 4–4, корпус Центральный. Самая крупная кухня-гостиная среди двушек дома — 36,2 м², плюс спальня 14,8 м² и мастер-спальня 15,1 м² с гардеробной и отдельным санузелом, два санузла на квартиру и постирочная у прихожей. Кому подходит: семье с ребёнком, которой важна большая общая зона для гостей, а не третья комната.

Планировка трёхкомнатная 148 м² в ЖК «Дом Лаврушинский», корпус Восточный — Трёхкомнатная, 148 м², кухня 48 м², этажи 2–2, корпус Восточный. Кухня-гостиная почти в половину квартиры, три спальни включая мастер-спальню 16,6 м² с гардеробной и санузлом, ещё две спальни по 15,9 и 16 м² с отдельными гардеробными, два общих санузла и два балкона. Кому подходит: семье с двумя детьми, где у каждого своя спальня и место для хранения.

Планировка евро-4 (4Е) 158 м² в ЖК «Дом Лаврушинский», корпус Центральный — Евро-4 (4Е), 158 м², кухня-гостиная 43,3 м², этажи 2–2, корпус Центральный. Кухня-гостиная — главное пространство квартиры, четыре спальни: кабинет 13 м², мастер-спальня 18,6 м² с гардеробной 8,9 м² и санузлом, и ещё две спальни 18,5 и 14,2 м² со своими гардеробными. Кому подходит: семье, где нужен отдельный кабинет для удалённой работы плюс детские спальни.

Планировка пятикомнатная 253 м² в ЖК «Дом Лаврушинский», корпус Восточный — Пятикомнатная, 253 м², кухня-гостиная 76,4 м², этажи 2–2, корпус Восточный. Кухня-гостиная на 76,4 м² с двумя балконами, отдельный кабинет-мастер-спальня 22,1 м² с гардеробной 8,9 м² и большим санузлом 9,2 м², плюс три спальни со своими гардеробными и санузлами. Кому подходит: большой семье или тем, кто принимает гостей — площадь общей зоны сопоставима с домом.

Планировка 7-к.кв 468.2 м² в ЖК «Дом Лаврушинский», корпус Западный — 7-комнатная (свободный формат), 468,2 м², кухня-гостиная 117,2 м², этажи 8–8, корпус Западный. Топ-формат дома: шесть спален с отдельными гардеробными и санузлами, отдельная сауна 5,5 м², кладовая, кабинет 17,4 м² и четыре балкона по периметру. Кому подходит: покупателю пентхауса или квартиры для нескольких поколений семьи с прислугой.

По планировкам видно правило дома: кухня-гостиная — общее ядро квартиры почти на всех форматах, а спальни без исключения получают свою гардеробную. Санузел при мастер-спальне есть уже в однокомнатных.

Что проверить до сделки

Проектная декларация корпуса и статус ввода в эксплуатацию — все три корпуса значатся сданными, форму сделки (ДДУ или купля-продажа) смотрим по конкретному лоту
Что именно входит в отделку по выбранной квартире — в данных застройщика тип отделки отмечен как «без стен», перегородки и финиш нужно уточнять отдельно
Наличие кладовой — в аналитике по дому кладовые не отмечены, если нужна, ищем отдельно
Условия подземного паркинга — 279 машиномест на комплекс, свободные места и стоимость аренды/покупки узнаём на заявке
Актуальный список свободных лотов — дом уже сдан, часть квартир может быть продана
Условия по виллам на отдельном участке — 6 вилл с патио и спа, уточняем отдельно от квартир в корпусах

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Дом Лаврушинский».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Пыжевский» — Текта Групп

Частые вопросы

Какая отделка в квартирах «Дома Лаврушинский»?

В данных застройщика тип отделки указан как «без стен» — то есть квартиры передаются без внутренних перегородок и финишной отделки, планировка и материалы подбираются индивидуально по проекту. Что именно входит в конкретный лот, уточняем у застройщика на заявке, сам факт «под ключ» тут не работает.

По какому договору оформляется покупка?

Все три корпуса — Западный, Центральный и Восточный — уже сданы, поэтому речь идёт не о долевом строительстве, а о покупке готового жилья. Точную форму сделки по конкретной квартире всегда проверяем по актуальным документам застройщика перед задатком.

Можно ли взять квартиру в ипотеку?

Да, в доме заявлена ипотека как способ оплаты. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под ваш доход и выбранный лот — присылаем расчёт бесплатно на заявке.

Сдавать такую квартиру в аренду выгодно?

Локация у Третьяковской галереи и метро в 5 минутах пешком — рабочий актив для аренды, но в доме всего 91 квартира на комплекс, и большинство соседей рядом — премиум того же уровня, так что арендатора ищут не по низкой цене, а по качеству дома. Стратегию аренды или перепродажи считаем на встрече под конкретный лот.

Далеко ли метро и что вокруг?

До станций Третьяковская (6-я и 8-я линии) и Полянка — 5 минут пешком, до Кремля от дома около 1 км. Рядом Третьяковская галерея, Болотная площадь, ГЭС-2 и Красный Октябрь — плотная культурная и рекреационная застройка, а не спальный район.

Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика?

Менеджер застройщика показывает только свой дом, потому что других вариантов в системе у него нет. Я работаю со всем рынком премиум-жилья Москвы и сравниваю «Дом Лаврушинский» с соседями вроде «Пыжевского» или «Резиденции 1864» по факту, а не по рекламе. Цена для вас та же, что в офисе продаж — комиссию платит застройщик, покупатель ничего не переплачивает за разбор через брокера.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.