ЖК «Портленд»: восемь башен у Москвы-реки — разбор

ЖК «Портленд» — это восемь башен застройщика FORMA на улице Южнопортовой, локация Печатники, на берегу Москвы-реки. Класс по нашей методике — комфорт-плюс, оценка 4,7. Первая очередь (корпуса 1, 2, 3, 4) сдана, вторая (корпуса 5, 6, 7, 8) — 1 квартал 2028.

Главная особенность — вода: дом стоит у реки, застройщик обещает набережную с променадом, понтонный бассейн и водную станцию. Разбираю, что из этого уже есть, что ещё стройка, какие квартиры продают и где подводные камни для покупателя.

Портленд — За это вы платите: набережная у самого дома, коммерция на пе — За это вы платите: набережная у самого дома, коммерция на первых этажах с летними верандами и выход к воде без дорог. Кирпич и стекло на фасаде — тот самый клинкер от бюро Cie.

Что это за дом

ЖК «Портленд» — это кирпично-монолитный комплекс из двух очередей по четыре башни, соединённых торговыми галереями, в Печатниках у Южного речного порта. Архитектура от амстердамского бюро Cie: ступенчатые фасады, бетонная плитка и клинкерный кирпич. По описанию застройщика в лобби круглосуточный консьерж, под домом охраняемый паркинг, есть кладовые. Квартиры европейского формата, часть без стен, часть с подчистовой отделкой, потолки от 3,1 до 4 метров по описанию застройщика. Двор и набережную проектировало голландское бюро West 8: детские площадки, воркаут, баскетбол, сад на крыше стилобата. Метро Печатники в 10 минутах пешком. В продаже 134 квартиры, 114 планировок.

Застройщик: FORMA
Расположение: Печатники, ул Южнопортовая
Метро: Печатники (10л) — 10 мин пешком; Печатники (11л) — 10 мин пешком
Отделка: Подчистовая, Без стен
Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 4,7 балла
Сроки: корп. 1, 4, 3, 2 — сдан; корп. 6, 7, 8, 5 — 1 кв. 2028
Особенность проекта: Восемь башен на берегу Москвы-реки с набережной

Портленд — Ступенчатые фасады с выступающими балконами и клинкерный кир — Ступенчатые фасады с выступающими балконами и клинкерный кирпич вблизи. Каждая башня своя по рисунку, дом не выглядит как восемь одинаковых свечек.

Портленд — Двор без машин между башнями и сад на крыше стилобата, откуд — Двор без машин между башнями и сад на крыше стилобата, откуда спускаешься прямо во двор. Справа полоса набережной с променадом вдоль реки.

Кому этот дом подойдёт

Пара, которой нужна евродвушка у воды с высоким потолком и видом на реку, а не спальный район за МКАД.
Семья с одним ребёнком под евротрёшку в сданных корпусах 1–4: мастер-спальня со своим санузлом уже есть в планах от 69 м².
Семья с двумя-тремя детьми, кому нужны три-четыре спальни: евро-4 и 5Е от 82 до 116 м² с двумя-тремя санузлами.
Тот, кто хочет квартиру без стен и сам решает, где кухня, а где гардероб: таких лотов в проекте много.
Покупатель под сценарий «переехать сейчас»: первая очередь сдана, ждать 2028 года не обязательно.
Владелец катера или любитель воды: по описанию застройщика рядом водная станция и понтонный бассейн.

Что стоит взвесить

Метр дороже медианы зоны «Москва» на 8% и дороже медианы локации Печатники на 39%. Платите за реку и архитектуру, а не за район.
Вторая очередь (корпуса 5, 6, 7, 8) — 1 квартал 2028. До этого стройка под окнами у жителей сданных корпусов.
Отделка разнится: часть квартир без стен, часть подчистовая. Это плюс для дизайнера и минус для того, кто хочет заехать сразу.
Студий и евродвушек в продаже 51 лот из 134. При сдаче аренда столкнётся с конкуренцией внутри самого дома.
Кухни 21,2 м² по медиане — 141 место из 451 ЖК Москвы. Середина рейтинга, а не рекорд, хотя в 3Е и выше кухни-гостиные честные.
Окружение — Южный порт: по описанию застройщика вокруг больше десятка торговых центров, а парки «в ближайшем окружении». Тихого зелёного района тут нет.
Чертежи застройщик выложил мелко: из 86 уникальных планировок читаемых только 7. Планы корпуса 8 почти нечитаемы.

Планировки в ЖК «Портленд»

В проекте 114 планировок на 134 квартиры: студии, 2Е, 3Е, 4Е и 5Е, от 24,3 до 137,4 м². Медианная кухня 21,2 м² — 141 место из 451 ЖК Москвы. Больше всего евротрёшек: 56 лотов. Честно: чертежи застройщик выложил мелко, медиана 470 пикселей, читаемых планов 7 из 86, детальные планы запрашиваем. Ниже 10 планировок по всем сценариям, каждую я открыл и описал, что реально видно.

Планировка Студии 28.2 м² в ЖК «Портленд», корпус 5 — Студия, 28,2 м², кухня в общей зоне комнаты 15,5 м², этажи 2–2, корпус 5. Кухонная линия 3,4 м² в нише у входа, кровать только диван, ванная 3,6 с ванной, в прихожей 3,6 место под стиральную машину, терраса 2,1 (7,1) с озеленением. Кому подходит: один человек или под аренду, второй этаж с террасой.

Планировка евродвушка (2Е) 39.8 м² в ЖК «Портленд», корпус 6 — Евродвушка (2Е), 39,8 м², кухня 14,6 м², этажи 13–13, корпус 6. Кухня-гостиная 14,6 с диваном и столом, изолированная спальня 12,4 с двуспальной кроватью, ванная 4,0 с ванной, прихожая 7,5 с местом под стиральную машину, лоджия 1,3. Проходных комнат нет. Кому подходит: пара или один, первая квартира в доме у реки.

Планировка евродвушка (2Е) 44.6 м² в ЖК «Портленд», корпус 8 — Евродвушка (2Е), 44,6 м², кухня 17,9 м², этажи 29–29, корпус 8. Кухня-гостиная 17,9 со столом и диваном, спальня 14,2 с двуспальной кроватью, ванная 5,5 с ванной, отдельная кладовая 3,6 под стиральную машину и хранение, прихожая 3,4. Балкона на чертеже нет. Кому подходит: пара, которая берёт высокий этаж ради вида.

Планировка евродвушка (2Е) 45.5 м² в ЖК «Портленд», корпус 6 — Евродвушка (2Е), 45,5 м², кухня 15,7 м², этажи 2–2, корпус 6. Спальня 13,2 с двуспальной кроватью и рабочим столом, кухня-гостиная 15,7, холл 6,4, ванная 4,0 с ванной, отдельная постирочная 3,5 со стиральной машиной, балкон 2,7 с креслами. Кому подходит: пара с удалённой работой, есть где поставить стол.

Планировка евротрёшка (3Е) 69.3 м² в ЖК «Портленд», корпус 4 — Евротрёшка (3Е), 69,3 м², кухня 21,4 м², этажи 13–14, корпус 4. Кухня-гостиная 21,4 со столом на шесть человек, мастер-спальня 14,1 со своей ванной 4,7 и гардеробной 3,5, детская 10,8 с односпальной кроватью и столом, второй санузел 3,4, постирочная 2,5, холл 8,9. Кому подходит: семья с ребёнком, корпус сдан, три лота.

Планировка евротрёшка (3Е) 87.4 м² в ЖК «Портленд», корпус 4 — Евротрёшка (3Е), 87,4 м², кухня 28,8 м², этажи 25–25, корпус 4. Кухня-гостиная 28,8 с угловой кухней и столом на шесть, лоджия 4,6 с мебелью, мастер-спальня 15,0 с ванной 6,0 и гардеробной 3,2, вторая спальня 12,8 с рабочим столом, второй санузел 3,9 со стиральной машиной, гардеробная 5,2 у входа. Кому подходит: семья с одним ребёнком, кому важен вид с 25 этажа.

Планировка евротрёшка (3Е) 115.1 м² в ЖК «Портленд», корпус 5 — Евротрёшка (3Е), 115,1 м², кухня 47,8 м², этажи 21–21, корпус 5. Кухня-гостиная 47,8 с островом и двумя зонами отдыха, мастер-спальня 15,1 с ванной 3,8 и гардеробной 5,9, вторая спальня 19,9 со своим санузлом 4,1 и гардеробной 3,2, гостевой туалет 2,8, терраса 6,2 (20,7). Кому подходит: семья, где взрослый ребёнок или родители живут своей половиной.

Планировка евро-4 (4Е) 82.5 м² в ЖК «Портленд», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 82,5 м², кухня 23,9 м², этажи 21–21, корпус 1. Кухня-гостиная 23,1 с кухонной линией вдоль стены, три спальни 11,4, 14,7 и 9,9 (в маленькой диван и кровать), две ванные 4,1 и 4,0 с ваннами, гардеробная 2,2, отдельный туалет 3,1 со стиральной машиной. Все спальни изолированные. Кому подходит: семья с двумя детьми, корпус сдан.

Планировка евро-4 (4Е) 111.5 м² в ЖК «Портленд», корпус 5 — Евро-4 (4Е), 111,5 м², кухня 14,1 м², этажи 2–2, корпус 5. Кухонная зона 14,1 узкая, зато гостиная 14,7 выходит на террасу 48,5 м² в две стороны, три спальни 12,3, 15,5 и 14,0, три санузла 5,0, 4,7 и 3,7, две гардеробные 4,0 и 4,2, два холла 8,6 и 8,5. Кому подходит: семья с детьми, которой нужен свой двор на втором этаже вместо дачи.

Планировка 5Е-к.кв 104.5 м² в ЖК «Портленд», корпус 8 — 5Е-к.кв, 104,5 м², кухня 24 м², этажи 26–26, корпус 8. Кухня-гостиная 24,0 с угловой кухней и столом, четыре спальни 13,5, 11,5, 11,2 и 11,6, в двух детских столы у окна, две ванные 4,4 и 4,2, гардеробная 3,2, постирочная 3,1, длинный холл 11,2 плюс 6,6. Кому подходит: семья с тремя детьми, чертёж мелкий, детали уточняем.

Вывод по планировкам: от 69 м² в проекте появляется мастер-спальня со своим санузлом и гардеробной, а от 82 м² — три спальни и два санузла. Евродвушки честные, без проходных комнат, но кухни-гостиные в них 14–18 м². Самые интересные лоты — вторые этажи корпусов 5 и 6 с террасами.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по конкретному корпусу: сроки 1 квартал 2028 для корпусов 5–8 и разрешение на ввод для сданных 1–4.
Договор ДДУ и эскроу-счёт в аккредитованном банке: деньги застройщик получает только после сдачи.
Тип отделки в вашей квартире: без стен или подчистовая, это прописывается в договоре по каждому лоту.
Высоту потолка по конкретному этажу: застройщик пишет от 3,1 до 4 метров, в аналитике потолок не указан, уточняем.
Условия подземного паркинга и кладовой: входят ли в сделку или покупаются отдельно.
Статус набережной, понтонного бассейна и водной станции: что сдано вместе с первой очередью, а что относится к 2028 году.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Портленд».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Адмирал» — ГАЛС

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Портленд»?

Часть квартир сдаётся без стен, часть с подчистовой отделкой. Чистовой отделки в описании застройщика нет, заезжать после ключей сразу не получится. Какой вариант в конкретном лоте, смотрим в договоре.

Какие сроки сдачи и по какому договору продают?

Корпуса 1, 4, 3, 2 сданы, корпуса 6, 7, 8, 5 — 1 квартал 2028. Продают по ДДУ с эскроу-счётом: деньги лежат в банке до ввода дома. В сданных корпусах ждать не нужно, во второй очереди закладывайте два с лишним года.

Работает ли ипотека и какие программы?

Ипотека и рассрочка есть по данным застройщика. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Под ваш доход и первый взнос подбираю банк с лучшим одобрением.

Что значит 2Е и 3Е, и стоит ли брать под аренду или инвестицию?

Европланировка — это кухня-гостиная плюс спальни, цифра считает кухню-гостиную как комнату: 2Е — одна спальня, по сути однушка с большой кухней, 3Е — две спальни, 4Е — три, 5Е — четыре. Под аренду в доме конкуренция внутри проекта: 51 лот студий и евродвушек из 134, а метр на 39% дороже медианы Печатников, окупаемость длинная. Сильнее история с ростом: сданная очередь у воды с набережной и понтонным бассейном, если инфраструктура выйдет как обещано.

Как добираться, далеко ли метро?

Метро Печатники в 10 минутах пешком, две линии. На машине выезд через Южнопортовую улицу, у дома охраняемый подземный паркинг. Рядом Южный порт, торговые центры и супермаркеты по описанию застройщика.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж?

Цена та же, что в офисе продаж застройщика, для покупателя без комиссии. Я работаю со всем рынком Москвы, поэтому сравниваю «Портленд» с соседями: Адмирал, УЛЬТИМА Сити, Дрим Рива. Разбор независимый: минусы называю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.