ЖК «Передвижники 2» — это 12-этажный монолитный дом из 6 секций от застройщика RBI на набережной Обводного канала, Адмиралтейский р-н. По нашей методике это комфорт-плюс, балл 4,6: консьерж или лобби, подземный паркинг, монолит, метр дороже медианы зоны на 16%. Срок по корпусам: корп. 1 — 3 кв. 2029.
Главная особенность — не квартиры, а общие пространства: парадное лобби с ресепшен, творческая мастерская 175 м² с коворкингом и кинозалом, двор без машин на месте бывшего Варшавского вокзала. Разбираю, за что вы платите на самом деле, что видно на планировках, где проект слабее соседей и что проверить до подписания ДДУ.
Что это за дом
ЖК «Передвижники 2» — это второй дом RBI на территории бывшего Варшавского вокзала, 12 этажей, 6 секций, монолит с комбинированным фасадом из кирпича и штукатурки. В доме 250 квартир: 77 студий, 100 однушек, 38 евродвушек и 35 евротрёшек, площади от 24,2 до 69,07 м². Потолки 2,71 м на типовых этажах со 2 по 9, на 10–11 этажах — 3,01 м, на 12-м — 3,29 м. Все квартиры сдаются с подчистовой отделкой. Подземный паркинг на 345 машиномест, лифты спускаются прямо к машинам. Первые этажи — коммерция, во второй секции лобби с ресепшен, в пятой — творческая мастерская. До метро Балтийская 10 минут пешком.
- Застройщик: RBI
- Расположение: Адмиралтейский р-н, наб Обводного канала
- Метро: Балтийская — 10 мин пешком
- Отделка: Подчистовая
- Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 4,6 балла
- Сроки: корп. 1 — 3 кв. 2029
- Особенность проекта: Лобби, мастерская 175 м² и двор без машин
Кому этот дом подойдёт
- Тем, кто хочет жить в 10 минутах от центра, но в новом доме, а не в расселённой коммуналке.
- Паре без детей: евродвушки 36–45,5 м² с изолированной спальней и кухней-гостиной от 15 м².
- Семье с одним ребёнком: евротрёшки 52,6–64,4 м², в части из них мастер-спальня со своим санузлом и гардеробной.
- Тем, кто работает из дома: коворкинг в мастерской и уличный коворкинг во дворе, не нужно выделять кабинет в квартире.
- Автомобилистам: 345 мест в подземном паркинге на 250 квартир, до ЗСД 15 минут по описанию застройщика.
- Тем, кто хочет высокие потолки без переплаты за бизнес-класс: 3,01 м на 10–11 этажах и 3,29 м на 12-м.
Что стоит взвесить
- Срок сдачи — 3 кв. 2029, ждать три года. Заселение с ремонтом реально ближе к 2030 году.
- 177 из 250 квартир — студии и однушки. При аренде вы конкурируете с соседями по подъезду и с соседним ЖК «Передвижники» в 160 метрах с тем же сроком.
- Кухни средние по рынку: медиана 16,3 м² — 181 место из 353 по Петербургу. Есть студии 24,2 м², где кухня вообще часть комнаты.
- Обводный канал — оживлённая магистраль, окна на набережную стоит проверять на шум. Застройщик пишет про двухкамерные стеклопакеты, не про шумозащитные.
- Метр дороже медианы зоны на 16%. При этом дешевле медианы локации на 15% — в Адмиралтейском р-не есть и дороже.
- Подчистовая отделка: стяжка, штукатурка, гидроизоляция в санузлах. Чистовой ремонт и кухню делаете сами, закладывайте время и деньги.
- Чертежи застройщик выложил мелко, медиана 308 пикселей. Точные размеры комнат и расположение стояков сверяем по рабочим планам.
Планировки в ЖК «Передвижники 2»
В доме 231 планировка на 250 квартир, почти каждая квартира индивидуальна. Кухни-гостиные в евроформатах 15–22,6 м², медиана по дому 16,3 м² — 181 место из 353 в Петербурге, ровно середина. Санузлы почти везде с ванной, во многих планировках второй санузел и гардеробная. Балконов мало, лоджия есть не в каждой квартире. Чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем — ниже описываю то, что реально видно.
Вывод по планировкам: сильная сторона дома — евродвушки и евротрёшки со вторым санузлом и гардеробной, слабая — студии без балконов, которых 77 штук. Если берёте евродвушку, смотрите вариант 45,5 м² с двумя санузлами — такая изоляция редкость в этом метраже.
Что проверить до сделки
- Проектная декларация на наш.дом.рф: сверить срок «корп. 1 — 3 кв. 2029» с текущей редакцией, застройщики переносят сроки правками декларации.
- Договор ДДУ с эскроу-счётом: банк, реквизиты, срок передачи ключей, штрафы за просрочку.
- Состав подчистовой отделки по договору: стяжка, штукатурка, гидроизоляция, электрощит, дверь — всё это должно быть в приложении, а не в буклете.
- Паркинг: 345 машиномест продаются отдельно или входят, есть ли квота на корпус, где заезжают лифты.
- Этаж и потолок: 2,71 м на 2–9 этажах, 3,01 м на 10–11, 3,29 м на 12-м — цена метра у этих квартир разная, проверьте, за что платите.
- Сторона окон: квартиры на Обводный канал проверить по генплану на шум и на то, не закроет ли вид соседний корпус ЖК «Передвижники».
Почему в статье нет цен
Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.
Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Передвижники 2».
Что почитать дальше
Соседние комплексы той же локации:
- Разбор ЖК «Передвижники» — RBI
- Разбор ЖК «Остров Первых» — Fizika Development
- Разбор ЖК «СТАВНИ Обводный» — STAVNI
Частые вопросы
С какой отделкой сдаются квартиры в «Передвижниках 2»?
Все квартиры передаются с подчистовой отделкой: плавающая стяжка на полу, оштукатуренные и зашпатлёванные стены, гидроизоляция в санузлах. Установлены розетки, выключатели, электрощит, домофонная панель и металлическая входная дверь с дополнительной звукоизоляцией. Окна алюминиевые с двухкамерными стеклопакетами и микропроветриванием. Чистовой ремонт, сантехнику и кухню делаете сами, чистовой вариант в описании застройщика не указан — уточняем.
Когда сдают дом и по какому договору покупаем?
Срок по данным TrendAgent: корп. 1 — 3 кв. 2029. Продажи идут по ДДУ, деньги лежат на эскроу-счёте до ввода дома, застройщик их не получает до передачи ключей. До подписания сверяем срок с актуальной проектной декларацией, потому что декларацию можно править.
Какая ипотека работает на этот ЖК?
Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Из способов оплаты застройщик заявляет ипотеку. Какой банк и какая программа подойдёт именно вам — зависит от состава семьи и первого взноса, разбираем на консультации.
Что такое 2Е и 3Е и подходят ли эти квартиры под аренду?
2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, 3Е — кухня-гостиная плюс две спальни, цифра считает кухню-гостиную как комнату. По факту евродвушка ближе к однокомнатной, а евротрёшка к двушке. Под аренду сильнее евродвушки и однушки с лоджией: у арендаторов 10 минут до метро и центра. Студии сдавать сложнее, их в доме 77 плюс студии соседнего ЖК «Передвижники» с тем же сроком — конкуренция большая.
Как добираться, далеко ли метро?
До метро Балтийская и Балтийского вокзала 10 минут пешком, до пространства Vokzal 1853 — 5 минут. По описанию застройщика до центра 10 минут транспортом, до ЗСД 15 минут, до Пулково 20 минут. Дом стоит на набережной Обводного канала, это оживлённая трасса, машиной выезжать удобно, но окна на канал проверяем на шум.
Зачем покупать через брокера, если можно напрямую в офисе продаж?
Цена та же, что в офисе продаж застройщика, комиссии с покупателя я не беру. Разница в том, что я работаю со всем рынком: сравню «Передвижники 2» с «Передвижниками» в 160 метрах, со «СТАВНИ Обводный» и «Измайловским» по цене метра, срокам и планировкам. Разбор независимый: отдел продаж не расскажет про 77 студий и подчистовую отделку, я расскажу.
Остались вопросы? Напишите мне
Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.
Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.
