ЖК «Передвижники»: кирпич у Варшавского вокзала — разбор

ЖК «Передвижники» — это монолитный дом на 10–12 этажей от RBI на набережной Обводного канала, локация в TrendAgent — Адмиралтейский р-н. По нашей методике класс комфорт-плюс, оценка 4,9. Срок по корпусам: корп. 1 — 1 кв. 2029. Договор — ДДУ.

Главная особенность — дом стоит на территории бывшего Варшавского вокзала, и застройщик вытянул из этого места всю архитектуру: кирпичные нижние этажи, 3Д-кладка, светлая штукатурка сверху. Разбираю, что из этого реально влияет на жизнь и цену: планировки по сценариям, подчистовую отделку, подземный паркинг, отсутствие кладовых и стройки соседей под окнами до 2029 года.

Передвижники — Главный фасад со стороны двора: кирпичный «пакгауз» на три э — Главный фасад со стороны двора: кирпичный «пакгауз» на три этажа и белые этажи над ним. За это платите — узнаваемый дом, а не типовая коробка. Внизу видно лобби с панорамными окнами и витрины первых этажей.

Что это за дом

ЖК «Передвижники» — это один разноэтажный монолитный корпус на 10–12 этажей от RBI в Адмиралтейском р-не, на набережной Обводного канала. Фасад комбинированный: тёплый кирпич внизу, светлая штукатурка сверху, вертикальные акценты в память о пакгаузе Варшавского вокзала. По описанию застройщика в доме 355 квартир, в продаже сейчас 87 лотов от 24,5 до 87,65 м²: студии, однушки, 2Е, 3Е и 4Е. Потолки 2,72 м на типовых этажах, на верхних — 3,01 м. Лобби с панорамными окнами, консьерж, колясочные в каждой секции, коворкинг, подземный паркинг, закрытый двор. Отделка подчистовая. Кладовых в доме нет. Метро Балтийская — 10 минут пешком.

Застройщик: RBI
Расположение: Адмиралтейский р-н, наб Обводного канала
Метро: Балтийская — 10 мин пешком
Отделка: Подчистовая
Класс по нашей методике: комфорт-плюс, 4,9 балла
Сроки: корп. 1 — 1 кв. 2029
Особенность проекта: кирпичный дом на месте Варшавского вокзала

Передвижники — Вид с улицы между соседними корпусами: справа старый кирпичн — Вид с улицы между соседними корпусами: справа старый кирпичный корпус, слева соседняя новостройка. Хорошо видно, насколько плотно застроен квартал — окна на эту сторону смотрят в соседей.

Передвижники — Первый этаж вблизи: кирпич фактурный, витрины во всю высоту, — Первый этаж вблизи: кирпич фактурный, витрины во всю высоту, велопарковка у входа, зелень вдоль фасада. Так выглядит вход, за который переплачиваете относительно зоны на 20%.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто работает в центре и хочет жить в 15 минутах от него без переплаты за бизнес-класс: метр здесь дешевле медианы Адмиралтейского р-на на 13%.
Семьям с одним ребёнком под евротрёшку: 35 лотов 3Е от 55 до 62,75 м², самый массовый формат в доме, есть варианты с двумя санузлами.
Семьям с двумя детьми: 4Е от 79 до 87,65 м² с кухней-гостиной 24,6–24,9 м², тремя спальнями и двумя санузлами, есть мастер-спальня с гардеробом.
Парам и одиночкам, кому нужна отдельная спальня, а не студия: 16 лотов 2Е по 36,5–40,8 м² с кухней-гостиной от 14,9 до 17 м².
Удалёнщикам: в доме заявлен коворкинг, а кухни-гостиные в 3Е и 4Е дают место под рабочий стол.
Автовладельцам: подземный паркинг заявлен застройщиком, КАД в 10 минутах транспортом.
Тем, кто хочет сам делать ремонт под себя: подчистовая отделка — стяжка, выровненные стены, розетки, электрощит, без обоев и плитки.

Что стоит взвесить

Срок сдачи — 1 кв. 2029. Ждать больше трёх лет, а если платить аренду и ипотеку параллельно, считайте это заранее.
Адрес — набережная Обводного канала, одна из самых загруженных магистралей города. Окна на канал — проверять шумность лично, застройщик про шумозащиту в описании не пишет.
Стройка вокруг: СТАВНИ Обводный в 100 метрах со сдачей в 2028, Передвижники 2 в 160 метрах со сдачей в 2029. Первые годы жить придётся рядом с техникой.
Кладовых в доме нет. Велосипеды и коляски — в общих колясочных на первом этаже, зимняя резина — в квартире или в машине.
Подчистовая, а не под ключ. Полы, плитка, обои, сантехника, кухня — ваши деньги и ваше время после получения ключей.
Малых форматов много: 9 студий, 9 однушек и 16 лотов 2Е — 34 из 87 квартир. При сдаче в аренду конкуренция внутри дома будет.
Метр дороже медианы зоны «Санкт-Петербург» на 20%. Платите за локацию у центра и кирпич, а не за бизнес-класс. Санузлы в 3Е скромные: в планировке 57,08 м² основной 4,2 м², второй 2,1 м².

Планировки в ЖК «Передвижники»

Медианная кухня в доме 20,2 м² — 85 место из 353 проектов Петербурга, это сильно для комфорт-плюс. Формат почти весь европейский: 2Е, 3Е, 4Е, где кухня-гостиная считается за комнату. Классических однушек всего 9, студий 9. В 4Е у всех лотов два санузла и лоджия при кухне. Чертежи застройщик выложил мелко — медиана 217 px, детальные планы запрашиваем. Ниже 9 планировок, по одной-две на каждый сценарий.

Планировка Студии 27.7 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Студия, 27,7 м², кухня не выделена, этажи 4–4, корпус 1. Комната 13,7 м² с окном, кухонная зона вынесена в нишу 5,1 м² у входа, санузел 4,9 м² с полноценной ванной, прихожая 4,0 м². Кровать встаёт у окна, вдоль левой стены угадывается лоджия. Кому подходит: первая своя квартира или лот под аренду у Балтийской.

Планировка однокомнатная 34.8 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Однокомнатная, 34,8 м², кухня 14,2 м², этажи 6–6, корпус 1. Изолированная спальня 11,3 м² сверху, кухня-гостиная 14,2 м² снизу с выходом на лоджию, санузел 4,6 м² с ванной, прихожая 4,7 м². Кровать в спальне, диван и стол на кухне, проходных комнат нет. Кому подходит: один человек или пара, кому важна закрытая спальня.

Планировка однокомнатная 37.3 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Однокомнатная, 37,3 м², кухня 14,4 м², этажи 10–10, корпус 1. Кухня 14,4 м² сверху, спальня 11,5 м² снизу, между ними ниша 2,5 м² под гардероб или стиральную машину, санузел 4,3 м² с ванной. Прихожая 4,6 м², обе комнаты с окнами на одну сторону. Кому подходит: первая квартира с местом под хранение, которого в доме иначе нет.

Планировка евродвушка (2Е) 38.9 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 38,9 м², кухня 16,4 м², этажи 4–4, корпус 1. Кухня-гостиная 16,4 м² с лоджией по правой стене, спальня 13,2 м² изолированная, санузел 4,6 м² с ванной, прихожая 4,7 м². По сути та же однушка 34,8, но комнаты шире на метр каждая. Кому подходит: пара, которой нужны диван и кровать в разных комнатах.

Планировка евродвушка (2Е) 40.3 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 40,3 м², кухня 17 м², этажи 12–12, корпус 1. Кухня-гостиная 17,0 м², спальня 12,3 м², санузел 4,1 м² с ванной, отдельная постирочная 2,8 м² под стиральную машину и хранение, прихожая 4,1 м². Лоджия тянется вдоль кухни и спальни, верхний этаж — по описанию потолки здесь 3,01 м. Кому подходит: пара или один с запросом на пространство и отдельную кладовую.

Планировка евротрёшка (3Е) 57.08 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 57,08 м², кухня 16,8 м², этажи 11–11, корпус 1. Кухня-гостиная 16,8 м² внизу с лоджией 4,6 м², две спальни 11,6 и 11,1 м² в ряд наверху, санузел 4,2 м² с ванной плюс второй санузел 2,1 м² с унитазом. Гардероб 1,4 м², холл 4,8 м², прихожая 3,7 м², проходных комнат нет. Кому подходит: семья с ребёнком, кому нужны два санузла на 57 метрах.

Планировка евротрёшка (3Е) 61 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 61 м², кухня 21,2 м², этажи 8–8, корпус 1. Кухня-гостиная 21,2 м² на всю правую часть с лоджией 4,6 м², спальни 12,2 и 10,4 м² в левом крыле, один санузел 4,2 м² с ванной, кладовая 1,9 м² под стиральную машину. Холл 5,2 м² и прихожая 3,6 м² разводят зоны сна и гостиной. Кому подходит: семья с ребёнком, для которой большая кухня важнее второго санузла.

Планировка евро-4 (4Е) 81.45 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 81,45 м², кухня 19,1 м², этажи 5–5, корпус 1. Три спальни 11,9, 12,0 и 14,0 м², кухня-гостиная 19,1 м² с лоджией 4,7 м², два санузла 4,1 и 3,7 м², оба с ванной, гардероб 3,8 м². Холл 10,5 м² длинный, спальня 14,0 м² вынесена в дальний угол — из неё удобная родительская. Кому подходит: семья с двумя детьми, каждому по своей комнате.

Планировка евро-4 (4Е) 87.65 м² в ЖК «Передвижники», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 87,65 м², кухня 24,6 м², этажи 3–3, корпус 1. Кухня-гостиная 24,6 м² с лоджией 5,7 м², спальни 14,6, 10,4 и 11,2 м², санузлы 3,9 и 4,5 м², кладовая 2,6 м². У спальни 14,6 м² свой гардероб 2,0 м² — это мастер-спальня, хотя санузел к ней не примыкает. Кому подходит: большая семья, самый крупный формат в доме, 5 лотов.

Вывод по планировкам: дом заточен под евроформат с кухней-гостиной от 15 до 25 м², проходных комнат нет ни в одном чертеже, лоджии почти везде при кухне. Слабое место — санузлы в 3Е и мелкие спальни 10–11 м² в 4Е. Кладовых на этажах нет, поэтому берите планировку с нишей или постирочной внутри квартиры.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию на наш.дом.рф: число квартир, этажность 10–12, срок 1 кв. 2029 и соответствие описанию застройщика.
Эскроу-счёт в ДДУ: банк, номер счёта, что деньги уходят застройщику только после ввода дома.
Состав подчистовой отделки в приложении к ДДУ: стяжка, выравнивание стен, розетки, откосы, электрощит, домофон — всё как в описании, а не устно.
Паркинг: подземный заявлен, но количество мест, цена и порядок покупки — отдельный договор, проверять до подписания основного.
Окна и шум: сторона квартиры относительно Обводного канала, есть ли лоджия по вашему лоту, класс стеклопакета.
Кладовые: в доме их нет по данным TrendAgent, уточнить у застройщика, планируются ли на паркинге.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Передвижники».

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «Передвижники» и что придётся доделывать?

Квартиры передают в подчистовой отделке: плавающая стяжка пола, выровненные стены под покраску, розетки и выключатели, откосы окон, электрощит и домофонная панель. Дальше ваши деньги: финишные полы, плитка, обои или краска, сантехника, двери, кухня. Плюс подчистовой — вы не платите за чужой ремонт, который потом сдираете. Минус — въезд не в день ключей, а через несколько месяцев работ.

Когда сдают дом и как защищены деньги?

Срок по корпусам: корп. 1 — 1 кв. 2029. Договор — ДДУ по 214-ФЗ, деньги лежат на эскроу-счёте в банке до ввода дома, застройщик их не трогает. Если стройка встанет, деньги возвращаются с эскроу, а не через суд. Перенос срока застройщик обязан согласовать допсоглашением, и вы вправе его не подписывать.

Работает ли ипотека и какие программы?

Ипотека заявлена как способ оплаты. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Рассчитываю по вашему первому взносу и составу семьи, сравниваю банки-партнёры застройщика с вашим зарплатным.

Что такое 2Е и 3Е и подходят ли они под аренду или инвестицию?

2Е — это кухня-гостиная плюс одна спальня, цифра считает кухню-гостиную комнатой, по метражу 2Е здесь 36,5–40,8 м², ближе к однушке. 3Е — кухня-гостиная и две спальни, 4Е — три спальни. Под аренду интереснее 2Е с постирочной: арендатор получает отдельную спальню. Но малых форматов в доме 34 из 87, и рядом ещё СТАВНИ Обводный и Передвижники 2 — конкуренция при сдаче будет. Под жизнь и перепродажу через годы сильнее 3Е и 4Е с двумя санузлами: таких в локации мало.

Как добираться до метро и центра?

Метро Балтийская и Балтийский вокзал — 10 минут пешком. До центра Петербурга по описанию 15 минут транспортом, до КАД — 10 минут. Рядом парк Екатерингоф. Обводный канал — загруженная магистраль, на машине в час пик это надо закладывать.

Зачем идти к брокеру, если можно купить в отделе продаж RBI?

Цена у меня та же, что в офисе продаж, комиссии с покупателя нет — застройщик платит агентству сам. Разница в том, что я работаю со всем рынком: сравню «Передвижники» с СТАВНИ Обводный, Измайловским и Лермонтовским 54 по планировкам, срокам и цене метра, а не буду продавать один проект. Разбор независимый — минусы выше написал я, а не отдел продаж.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.