ЖК «ТАТУМ»: башни у метро Калужская — разбор

ЖК «ТАТУМ» — это квартал из пяти башен высотой от 16 до 35 этажей от застройщика FORMA на улице Обручева, локация Обручевский. Класс по нашей методике — бизнес, 6,3 балла. Срок сдачи по данным TrendAgent: корпус 1 — 1 квартал 2029 года. До метро Калужская и Воронцовская — 5 минут пешком.

Главная особенность — метр здесь дешевле медианы зоны на 9%, при этом набор бизнес-класса полный: кирпич-монолит, керамогранитный фасад, потолки 3,1 м, лобби, кладовые, подземный паркинг. Разбираю, где подвох: сроки, формат «без стен», мелкие первые форматы и то, что реально видно на чертежах.

ТАТУМ — За что платите: башня с ленточными балконами в каждой кварти — За что платите: башня с ленточными балконами в каждой квартире и озеленёнными террасами пентхаусов на крыше. Ярусный керамогранитный фасад — это тот самый вент.фасад из аналитики, дороже штукатурки.

Что это за дом

ЖК «ТАТУМ» — это жилой квартал бизнес-класса от FORMA на улице Обручева, в локации Обручевский. По описанию застройщика — пять корпусов от 16 до 35 этажей, кирпично-монолитная технология, вентилируемый фасад из керамогранита, стеклофибробетона и металлических кассет, архитектура бюро КЕТ. Внизу гранд-лобби с общественной гостиной, курьерской зоной, колясочной и комнатой матери и ребёнка. Потолки 3,1 м, на верхних этажах 3,7 м. Двор-парк от бюро BASIS, подземный паркинг с зарядками для электромобилей, кладовые, коворкинг, фитнес-зал и детская игровая. Класс по нашей методике — бизнес, 6,3 балла. Договор — ДДУ.

Застройщик: FORMA
Расположение: Обручевский, ул Обручева
Метро: Калужская — 5 мин пешком; Воронцовская — 5 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: бизнес, 6,3 балла
Сроки: корп. 1 — 1 кв. 2029
Особенность проекта: Бизнес-класс у метро дешевле медианы зоны

ТАТУМ — Вид с верхних этажей: балконы с остеклением до пола, джамбо- — Вид с верхних этажей: балконы с остеклением до пола, джамбо-окна в каждой комнате. Внизу видно старую панельную застройку района — на неё и будет смотреть часть окон.

ТАТУМ — Первые этажи стеклянные — сюда встанет коммерция и гранд-лоб — Первые этажи стеклянные — сюда встанет коммерция и гранд-лобби. Между башнями двор-парк от BASIS со стилобатом и террасами, машины на рендере вынесены на улицу: заезд в подземный паркинг.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто ездит в центр на метро каждый день: Калужская и Воронцовская в 5 минутах пешком, до центра 25 минут транспортом.
Семьям с одним-двумя детьми под евро-4: три спальни плюс кухня-гостиная 25–39 м², в каждой квартире балкон.
Паре, которая хочет большую кухню-гостиную: в 2Е-форматах на 42–46 м² под неё отдано 23–25 м².
Тем, кто планирует переезд на горизонте 2029 года и готов ждать ради цены ниже медианы зоны.
Покупателям, кому важны 3,1 м потолка и центральное кондиционирование с фильтрацией — редкость для этой локации.
Тем, кто хочет сделать ремонт под себя с нуля: формат «без стен» даёт свободу зонирования.

Что стоит взвесить

Срок: корпус 1 — 1 квартал 2029. Это три с половиной года ожидания и стройка соседних корпусов под окнами после заселения.
«Без стен» — значит, вы платите за отделку, перегородки и разводку сами. Бюджет ремонта прибавляется к цене квартиры.
По остальным четырём корпусам сроков и цен в TrendAgent нет — на старте выбор ограничен одним корпусом.
Первые форматы мелкие: студия 28,4 м² с кухней-нишей 5 м², однушки 33–35 м². Аренда таких — конкуренция с соседними ЭВЕР и Обручева 30.
В радиусе 600 метров четыре стройки: СТОУН Грэйн, ЭВЕР, Обручева 30, Сикрет Гарден. Район в стройке до 2029 года минимум.
Чертежи застройщик выложил мелко: у большинства планировок первых форматов детали не читаются, размеры спален считаем по запросу.
В описании застройщика нет ни слова о шумозащите со стороны улицы Обручева — уточняем.

Планировки в ЖК «ТАТУМ»

В TrendAgent 38 планировок: 1 студия, 6 однушек, по 10 евродвушек, евротрёшек и евро-4, одна 5Е. Медианная кухня 23,6 м² — 86 место из 451 ЖК Москвы, для бизнес-класса это сильно. Площади от 28,4 до 119,7 м². Честно: чертежи застройщик выложил мелко, у большинства планировок первых форматов разрешение ниже 700 пикселей, детальные планы запрашиваем. Всё в корпусе 1.

Планировка Студии 28.4 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Студия, 28,4 м², кухня-ниша 5 м², этажи 9–9, корпус 1. Одна комната 14 м²: у окна двуспальная кровать, напротив диван, кухонная линия на 5 м² вдоль стены. Санузел 3,4 м² с душем, прихожая 5,1 м², балкон 3 м². Кому подходит: одному под жизнь или под аренду.

Планировка однокомнатная 34.5 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Однокомнатная, 34,5 м², кухня 16 м², этажи 6–6, корпус 1. Изолированная спальня 11,3 м² с двуспальной кроватью и балконом 1 м², кухня-гостиная 16 м² с диваном и обеденным столом. Санузел 3,8 м² с ванной, прихожая 3,1 м² со шкафом. Кому подходит: одному или паре без детей.

Планировка евродвушка (2Е) 42.4 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 42,4 м², кухня 23,5 м², этажи 21–21, корпус 1. Кухня-гостиная 23,5 м² с диваном, столом на четверых и балконом, спальня 10,9 м² со своим балконом. Санузел 4,1 м² с ванной, прихожая 2,5 м² со шкафом. Кому подходит: паре, которая любит принимать гостей.

Планировка евродвушка (2Е) 46 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 46 м², кухня 24,5 м², этажи 20–20, корпус 1. Кухня-гостиная 24,5 м² на два окна с балконом, спальня 14,4 м² с гардеробным шкафом вдоль стены. Санузел 4,1 м² с ванной, прихожая 2,5 м². Кому подходит: паре с запросом на большую спальню.

Планировка евротрёшка (3Е) 58.7 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 58,7 м², кухня 18,9 м², этажи 12–12, корпус 1. Две изолированные спальни 11,7 и 9,9 м² (во второй рабочий стол и кровать), кухня-гостиная 18,9 м² с диваном и столом. Санузел 4,1 м² с ванной, отдельная постирочная 3,3 м² со стиральной машиной, балкон 1,6 м². Кому подходит: семье с одним ребёнком.

Планировка евротрёшка (3Е) 78.4 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 78,4 м², кухня 33,2 м², этажи 22–22, корпус 1. Кухня-гостиная 33,2 м² с двумя балконами, мастер-спальня 16,9 м² со шкафами, детская 10,9 м² с балконом. Два санузла 4,7 и 3,2 м², холл 5 м² со стиральной машиной. Кому подходит: семье с ребёнком, которой нужен второй санузел.

Планировка евро-4 (4Е) 74.2 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 74,2 м², кухня 25,1 м², этажи 24–24, корпус 1. Кухня-гостиная 25,1 м² с балконом 2,7 м², спальня 12,8 м², две детские 10 и 11,4 м² с балконами. Два санузла 5,3 м² с ванной и 3,1 м² со стиральной машиной, коридор 4,3 м². Кому подходит: семье с двумя детьми.

Планировка евро-4 (4Е) 90.6 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 90,6 м², кухня 31,5 м², этажи 18–18, корпус 1. Угловая кухня-гостиная 31,5 м² на три окна с балконом, три спальни 10,6, 11,8 и 10,6 м² в отдельном крыле, у каждой встроенный шкаф. Два санузла 4,6 и 4,2 м² с ваннами, гардеробная 3,7 м², холл 7,6 м². Кому подходит: семье с двумя детьми, которой важна тихая спальная зона.

Планировка евро-4 (4Е) 104.7 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 104,7 м², кухня 39,1 м², этажи 14–14, корпус 1. Кухня-гостиная 39,1 м² на четыре окна с балконом, три спальни 12,8, 13,9 и 12,6 м² с балконами и шкафами. Два санузла 4,6 и 4,2 м², гардеробная 3,7 м², холлы 7,7 и 4,6 м². Кому подходит: большой семье, где гостиная — центр жизни.

Планировка 5Е-к.кв 119.7 м² в ЖК «ТАТУМ», корпус 1 — 5Е-к.кв, 119,7 м², кухня 33,6 м², этажи 25–25, корпус 1. Кухня-гостиная 33,6 м², мастер-спальня 14,8 м² со своим санузлом 5,3 м² и гардеробной 5,2 м², ещё три комнаты 14,7, 12,1 и 11,6 м². Три санузла, постирочная 2,7 м², четыре балкона. Кому подходит: семье с тремя детьми или тем, кому нужен кабинет.

Сильная сторона ТАТУМа — семейные форматы от 74 м²: везде два санузла, встроенные шкафы, изолированные спальни и большая гостиная. Первые форматы, наоборот, ужаты до 33–35 м² с мелкими чертежами. Если бюджет на евродвушку — берите от 42 м², там кухня-гостиная честная.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по корпусу 1: этажность, сроки, состав общего имущества.
Договор ДДУ и реквизиты эскроу-счёта: деньги должны лежать в банке до сдачи дома.
Формат «без стен» в договоре: что именно входит — стяжка, разводка, окна, входная дверь.
Условия по подземному паркингу и кладовым: продаются отдельно или входят в лот.
Сроки остальных четырёх корпусов и график стройки рядом с вашими окнами.
Уточнить, есть ли в проекте шумозащитное остекление со стороны улицы Обручева.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «ТАТУМ».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Архитектор» — ГК ФСК. Москва
Разбор ЖК «ЭВЕР» — Текта Групп

Частые вопросы

Какая отделка в ЖК «ТАТУМ»?

По данным TrendAgent квартиры сдаются в формате «без стен» — без отделки и без межкомнатных перегородок. Планировку вы задаёте сами, застройщик даёт только несущий каркас и инженерные выводы. Перед сделкой запрашиваем спецификацию по корпусу: что входит в стяжку, разводку и окна.

Когда сдача и какой договор?

Корпус 1 — 1 квартал 2029 года, договор ДДУ с расчётом через эскроу-счёт. Деньги лежат в банке до ввода дома. По остальным корпусам сроков в TrendAgent пока нет — уточняем у застройщика FORMA.

Какая ипотека доступна?

Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально. Единственный тип оплаты в TrendAgent — ипотека, рассрочки в карточке проекта нет.

Что значит 2Е и 3Е в планировках?

Цифра в европланировке считает кухню-гостиную как комнату. 2Е — это одна спальня плюс кухня-гостиная, по сути однокомнатная. 3Е — две спальни, 4Е — три. В ТАТУМе кухни-гостиные большие: медиана 23,6 м², 86 место из 451 ЖК Москвы.

Подходит ли ТАТУМ под аренду или инвестицию?

Под инвестицию сильнее семейные форматы: два санузла, метро в 5 минутах, класс бизнес и метр дешевле медианы зоны на 9%. Под аренду студии и однушки будут конкурировать с соседними ЭВЕР и Обручева 30, которые сдаются раньше. Считаем доходность по конкретному лоту.

Чем покупка через брокера отличается от отдела продаж?

Цена та же, что в офисе продаж, для покупателя без комиссии. Разница в том, что я работаю со всем рынком: сравню ТАТУМ с СТОУН Грэйн, Сикрет Гарден и другими соседями, а не буду продавать один проект. Разбор независимый: минусы называю до сделки, а не после.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.