ЖК «Графская слобода в Песках»: двор без машин — разбор

ЖК «Графская слобода в Песках» — это малоэтажный комплекс комфорт-класса от застройщика «47 Трест» в деревне Пески Ломоносовского района Ленинградской области, у южного берега рядом с Финским заливом. Класс по нашей методике — комфорт, 2,4 балла. Корпус 1 уже сдан.

Главная особенность — двор без машин: стоянки вынесены по периметру территории, а внутри детские площадки и зоны отдыха. Разбираю планировки, реальные минусы и что проверить в договоре перед сделкой.

Графская слобода в Песках — За это вы платите — закрытый двор с игровой площадкой, лавоч — За это вы платите — закрытый двор с игровой площадкой, лавочками и зелёными зонами вместо парковки под окнами: машины вынесены по периметру территории.

Что это за дом

Графская слобода в Песках — это три малоэтажных монолитных дома по 4 этажа с облицовкой кирпичом в деревне Пески на юге Ленинградской области. Комплекс построен по принципу безбарьерной среды: пандусы у входов и колясочные в парадных. Квартиры без отделки — стяжка пола, отопление от газового котла, разводка электрики с розетками и выключателями, счётчики на воду и газ уже смонтированы. В цокольном этаже кладовые, во дворе видеонаблюдение и консьерж. Стоянка вынесена по периметру территории, сам двор задуман без машин.

Застройщик: 47 Трест
Расположение: Ломоносовский р-н, ЛО, деревня Пески, ул Солдата Власова
Метро: Автово — 30 мин транспортом; Московская — 30 мин транспортом
Отделка: Без отделки
Класс по нашей методике: комфорт, 2,4 балла
Сроки: корп. 1 — сдан
Особенность проекта: двор без машин, парковка по периметру территории

Графская слобода в Песках — Подъезд крупным планом — кирпичный фасад двух цветов, козырё — Подъезд крупным планом — кирпичный фасад двух цветов, козырёк с металлическими перилами и благоустроенная дорожка перед входом.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кто ищет квартиру без риска долгостроя — корпус 1 уже сдан
Семьям с колясками и маломобильным жителям — пандусы у входов и безбарьерная среда продуманы застройщиком
Тем, кто готов сам делать отделку под себя — квартиры сдаются без отделки, но с разведёнными коммуникациями
Любителям тишины и природы — деревня Пески на юге Ленобласти, рядом Финский залив, низкая транспортная загруженность
Тем, кому важна кладовая — они предусмотрены в цокольном этаже для каждого корпуса

Что стоит взвесить

До ближайшего метро — Автово и Московская — ехать транспортом около 30 минут, пешей доступности нет
Подземного паркинга нет, машины стоят по периметру территории — если у вас два авто, стоит заранее прикинуть место
Кухни в квартирах ниже медианы по рынку: 198 место из 353 в рейтинге при медиане 15,6 м² — для частых готовок может быть тесновато
Метр здесь дешевле медианы зоны на 17%, но и локация не городская — это деревня, а не спальный район Петербурга
Отделки нет вообще — закладывайте время и бюджет на ремонт до заезда
В описании застройщика не сказано про лифты в 4-этажных корпусах — уточняем отдельно, если для вас это критично

Планировки в ЖК «Графская слобода в Песках»

Чертежи застройщик выложил мелко, детальные планы запрашиваем — медианное разрешение по комплексу около 486 пикселей, из 33 уникальных планировок читаемых всего пять. Разобрал восемь планировок из трёх сценариев, что есть в данных по проекту: первая квартира, пара и семья с ребёнком. Кухня по рейтингу — 198 место из 353 при медиане зоны 15,6 м², готовка почти везде компактная.

Планировка однокомнатная 35.1 м² в ЖК «Графская слобода в Песках», корпус 1 — Однокомнатная, 35,1 м², кухня 13,7 м², этажи 4–4, корпус 1. Кухня отдельная от комнаты, с нишей под балкон; спальня-гостиная изолированным блоком за небольшой прихожей, санузел совмещённый у входа, проходных комнат нет. Кому подходит: тем, кто хочет чёткое разделение зоны сна и кухни, без кухни-гостиной.

Планировка однокомнатная 34.9 м² в ЖК «Графская слобода в Песках», корпус 1 — Однокомнатная, 34,9 м², кухня 13,4 м², этажи 4–4, корпус 1. Кухня с нишей под балкон примыкает к прихожей, комната отдельная и глухая, санузел совмещённый напротив входа. Кому подходит: одному жильцу или паре, которым важен приватный санузел у входа.

Планировка однокомнатная 34.6 м² в ЖК «Графская слобода в Песках», корпус 1 — Однокомнатная, 34,6 м², кухня 13,4 м², этажи 4–4, корпус 1. Кухня и небольшая ниша-кладовая расположены у входа, комната изолирована в глубине квартиры, к кухне пристроен балкон. Кому подходит: первому жилью на одного человека — минимальная площадь при полном наборе комнат.

Планировка евродвушка (2Е) 42.2 м² в ЖК «Графская слобода в Песках», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 42,2 м², кухня-гостиная 15,7 м², этажи 4–4, корпус 1. На плане видно кухню-гостиную с рабочей зоной и обеденным столом, отдельную спальню с двуспальной кроватью у глухой стены, санузел разделён на ванную и отдельный туалет, у входа кладовая-гардеробная. Кому подходит: паре или одному с гостями — санузел с раздельным туалетом удобен, если кто-то остаётся ночевать.

Планировка евродвушка (2Е) 42.8 м² в ЖК «Графская слобода в Песках», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 42,8 м², кухня-гостиная 16,7 м², этажи 2–2, корпус 1. Кухня-гостиная и спальня — два примерно равных блока, разделённые просторной прихожей, санузел компактный, есть отдельная кладовая у входа, к кухне примыкает лоджия. Кому подходит: тем, кому важна большая прихожая для хранения и отдельная лоджия.

Планировка евродвушка (2Е) 43.1 м² в ЖК «Графская слобода в Песках», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 43,1 м², кухня-гостиная 15,2 м², этажи 4–4, корпус 1. Просторная кухня-гостиная с зоной у окна, отдельная спальня примерно той же площади, большая прихожая с местом под шкаф, санузел один, совмещённый. Кому подходит: семье с ребёнком на старте — кухня-гостиная достаточно велика для игровой зоны.

Планировка евротрёшка (3Е) 63 м² в ЖК «Графская слобода в Песках», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 63 м², кухня-гостиная 19 м², этажи 4–4, корпус 1. Кухня-гостиная с эркером — крупнейшая зона квартиры, от неё в стороны расходятся две отдельные спальни и служебные комнатки под кладовые, санузел один, совмещённый. Кому подходит: семье с ребёнком и родственником — спальни разнесены по разным сторонам квартиры для тишины.

Планировка евротрёшка (3Е) 64.6 м² в ЖК «Графская слобода в Песках», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 64,6 м², кухня-гостиная 20,9 м², этажи 4–4, корпус 1. Крупная кухня-гостиная у входа, две спальни по разные стороны коридора, отдельная кладовая рядом с прихожей — удобно для коляски и сезонных вещей, санузел единственный. Кому подходит: семье с двумя детьми или с ребёнком и бабушкой — комнаты не проходные, у каждого своя дверь.

Евродвушки и евротрёшки (2Е/3Е) в этих планировках — кухня объединена с гостиной, и площадь кухни в характеристиках считается по этой объединённой зоне. По факту евродвушка (2Е) ближе к однокомнатной квартире с отдельной спальней, чем к классической двушке. Мастер-спальни со своим санузлом в комплексе нет — санузел единственный на квартиру во всех изученных планах.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию корпуса и разрешение на ввод — корпус 1 заявлен как сданный, статус стоит перепроверить у застройщика
Тип договора — по документам это купля-продажа (КП), а не ДДУ с эскроу: уточняйте схему расчётов и защиту денег отдельно
Состав и качество отделки по конкретному корпусу — квартиры сдаются без отделки, набор работ может отличаться от заявленного
Наличие и расположение парковочных мест по периметру — подземного паркинга нет, места ограничены
Актуальные сроки по корпусам 2 и 3 — в данных зафиксирован статус только корпуса 1
Наличие лифта в 4-этажных корпусах — в открытых данных не указано, уточняем отдельно

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с петербургскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Графская слобода в Песках».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Новоселье» — GloraX. Санкт-Петербург
Разбор ЖК «Тишин» — ГК ЕДИНО (ранее ЛенРусСтрой)
Разбор ЖК «Загляденье» — Л1

Частые вопросы

Какая отделка в квартирах?

Квартиры сдаются без отделки — выполнена стяжка пола, разведено отопление от газового котла, электрика с розетками и выключателями, установлены счётчики на воду и газ. Ремонт под ключ ложится на покупателя, но черновая подготовка коммуникаций уже сделана застройщиком.

На каких условиях покупают квартиру — ДДУ или другой договор?

По документам комплекс продаётся по договору купли-продажи (КП), а не по ДДУ с эскроу-счётом. Схема защиты денег покупателя здесь отличается от эскроу — обязательно разбираю этот момент с клиентом отдельно перед сделкой.

Можно купить в ипотеку?

Да, застройщик заявляет ипотеку и субсидию как способы оплаты. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под конкретного покупателя и банк.

Подходит ли квартира под сдачу в аренду?

Локация деревенская, с невысоким пешеходным трафиком, поэтому на поток краткосрочных арендаторов рассчитывать не стоит. Однокомнатных лотов в продаже больше всего — 13 из 52, конкуренция среди похожих квартир при сдаче будет ощутимой.

Как добраться до метро?

Ближайшие станции — Автово и Московская, но добираться до них нужно транспортом около 30 минут, пешей доступности нет. До КАД от комплекса — порядка 10 минут на машине.

Чем разбор от брокера отличается от общения с отделом продаж застройщика?

Я работаю со всем рынком, а не с одним проектом, поэтому сравниваю «Графскую слободу» с соседними вариантами по факту, а не по презентации застройщика. Цена для вас та же, что и в офисе продаж, а комиссию за подбор и сопровождение покупатель не платит.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Петербурга и Ленобласти выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.