ЖК «Дом Соболева»: премиум у Курской — разбор

ЖК «Дом Соболева» — это монолитный дом на улице Машкова в Басманном районе Москвы, в 10 минутах пешком от Красных ворот, Курской и Чкаловской. Класс по нашей методике — премиум, с оценкой 9.1 из 10. Корпуса 1 и 2 сдают во 2 квартале 2028 года, застройщик — Foresight.

Главное в проекте — компактность: всего 33 квартиры на два корпуса, гранд-лобби с камином и отделкой из мрамора и оникса, плюс терраса второго уровня в озеленённом дворе. Разбираю, что реально видно на планировках, какие тут плюсы и что нужно взвесить до сделки.

Дом Соболева — Первые этажи отданы под коммерцию — кафе и магазины формирую — Первые этажи отданы под коммерцию — кафе и магазины формируют витрину дома прямо у входа, а не глухой цоколь.

Что это за дом

«Дом Соболева» — это малоэтажный монолитный дом в 8 этажей, облицованный натуральным декоративным камнем, в архитектурной стилистике московского модерна. Фасад решён эркерами и угловыми выступами, поэтому из разных квартир открываются разные виды на город. В доме всего 33 квартиры — от однокомнатных до четырёхкомнатных и европланировок, потолки от 3,5 до 3,95 метра. Квартиры передают без стен, планировку каждый собирает сам. В доме два лифта — пассажирский и грузовой, гранд-лобби с арт-объектами и отделкой из мрамора, оникса и известняка.

Застройщик: Foresight
Расположение: Басманный, ул Машкова
Метро: Красные ворота — 10 мин пешком; Курская (3л) — 10 мин пешком
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: премиум, 9,1 балла
Сроки: корп. 1, 2 — 2 кв. 2028
Особенность проекта: 33 квартиры, гранд-лобби с камином, терраса в дворе

Дом Соболева — Двор между корпусами закрыт от улицы и озеленён — за это вы — Двор между корпусами закрыт от улицы и озеленён — за это вы платите приватность и тишину внутри квартала.

Дом Соболева — Терраса второго уровня с зеленью и мебелью — общая зона для — Терраса второго уровня с зеленью и мебелью — общая зона для жильцов прямо над коммерческими помещениями.

Кому этот дом подойдёт

Покупателям, которым важен центр: 10 минут пешком до трёх веток метро и выезд на Садовое кольцо
Семьям с одним-двумя детьми — евротрёшки и евро-четырёшки с отдельными спальнями и вторым санузлом
Тем, кто хочет спроектировать квартиру под себя — жильё сдают без стен
Инвесторам в премиум-сегмент в историческом районе — Басманный, рядом сложившаяся застройка
Тем, кому важна приватность и небольшое число соседей — на весь проект 33 квартиры

Что стоит взвесить

Дом сдают только во 2 квартале 2028 года — ждать больше двух лет
Отделки нет вообще — после покупки квартиры дополнительно нужен ремонт под ключ
Кухни у части евродвушек всего 24,86 м² при заявленной медиане 40 м² по дому — площади внутри проекта сильно различаются
Метр в доме дороже медианы зоны «Москва» на 221% — сегмент премиум с соответствующим позиционированием
Кладовых при квартирах нет — вещи хранить негде, кроме гардеробных внутри планировки
В описании застройщика не указано число подземных парковочных мест на 33 квартиры — уточняем

Планировки в ЖК «Дом Соболева»

Из 28 планировок в доме только евроформаты — от евродвушек до пятикомнатных, площади от 81 до 367 м². Кухня-гостиная по медиане дома — 40 м², это 26 место из 451 в нашей базе. Часть чертежей застройщик выложил довольно мелко, детальные планы по конкретным лотам запрашиваем отдельно.

Планировка евродвушка (2Е) 81.26 м² в ЖК «Дом Соболева», корпус 1 — Евродвушка (2Е), 81,26 м², кухня 24,86 м², этажи 3–3, корпус 1. Кухня-гостиная объединена со спальней через раздвижные двери, санузел разделён на два блока — с ванной и с душем. Кому подходит: паре без детей, которая хочет одну спальню и большую общую зону.

Планировка евродвушка (2Е) 87.65 м² в ЖК «Дом Соболева», корпус 2 — Евродвушка (2Е), 87,65 м², кухня 33,13 м², этажи 3–3, корпус 2. Спальня со своим санузлом и гардеробной вынесена в отдельный блок, кухня-гостиная на 33 м² занимает всю ширину корпуса. Кому подходит: тем, кто ищет мастер-спальню и просторную гостиную для приёма гостей.

Планировка евротрёшка (3Е) 117.22 м² в ЖК «Дом Соболева», корпус 1 — Евротрёшка (3Е), 117,22 м², кухня 40,15 м², этажи 3–3, корпус 1. Две спальни разведены по разным сторонам квартиры, у каждой свой санузел, кухня-гостиная выходит окнами на две стороны. Кому подходит: семье с ребёнком, где нужна отдельная детская спальня со своим санузлом.

Планировка евротрёшка (3Е) 135.91 м² в ЖК «Дом Соболева», корпус 2 — Евротрёшка (3Е), 135,91 м², кухня 40,04 м², этажи 5–5, корпус 2. Мастер-спальня 24,79 м² с гардеробной и отдельным санузлом с ванной, вторая спальня 17,77 м² тоже с собственным санузлом. Кому подходит: семье, где родителям и ребёнку важна полная автономность друг от друга.

Планировка евро-4 (4Е) 152.89 м² в ЖК «Дом Соболева», корпус 2 — Евро-4 (4Е), 152,89 м², кухня 30,05 м², этажи 5–5, корпус 2. Три спальни, включая две с санузлом на двоих через общий проход, плюс отдельная постирочная зона рядом с санузлом у входа. Кому подходит: семье с двумя-тремя детьми, которым нужны раздельные комнаты.

Планировка евро-4 (4Е) 194.32 м² в ЖК «Дом Соболева», корпус 1 — Евро-4 (4Е), 194,32 м², кухня 52,38 м², этажи 3–3, корпус 1. Четыре спальни, у двух свой санузел, кухня-гостиная 52,38 м² с отдельной зоной для стола на 8 персон. Кому подходит: большой семье с несколькими детьми, которой важны и приватность, и общая зона для сборов.

Планировка 5Е-к.кв 201.34 м² в ЖК «Дом Соболева», корпус 1 — 5Е-к.кв, 201,34 м², кухня 38,43 м², этажи 7–7, корпус 1. Три спальни плюс отдельная гардеробная и постирочная зона, санузлы разнесены по всей квартире без проходных комнат. Кому подходит: тем, кто хочет запас площади сверх типовой трёшки без потери в приватности.

Планировка 5Е-к.кв 367 м² в ЖК «Дом Соболева», корпус 1 — 5Е-к.кв, 367 м², кухня 76,63 м², этажи 8–8, корпус 1. Верхний этаж с гостиной 67,8 м², отдельной постирочной и двумя спальнями с собственными санузлами по разным крыльям квартиры. Кому подходит: большой семье или тем, кто рассматривает такой формат как самостоятельный дом внутри дома.

Мелких студий и однокомнатных квартир в доме нет вообще — минимальный формат это евродвушка от 81 м², так что дом рассчитан не на массовый спрос, а на тех, кому нужна большая площадь и разведённые санузлы.

Что проверить до сделки

Проектную декларацию по корпусам 1 и 2 — конкретные сроки ввода и этапы строительства
Механизм эскроу по договору ДДУ — на каком счёте хранятся деньги до сдачи дома
Состав отделки по корпусам — в описании застройщика указано «без стен», уточняем финальный список работ
Наличие и стоимость машиноместа в подземном паркинге — в открытых данных застройщика цифр по паркингу нет
Актуальный график сдачи корпуса 2, если он отличается от общего — 2 квартал 2028 указан на оба корпуса

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Дом Соболева».

Что почитать дальше

Соседние комплексы той же локации:

Разбор ЖК «Дом 56» — ГАЛС
Разбор ЖК «Новая, 11» — ELEMENT

Частые вопросы

Какая отделка в квартирах «Дома Соболева»?

Квартиры передают без стен — застройщик оставляет планировку на усмотрение покупателя. Чистовой отделки в базовой комплектации нет, ремонт и перегородки нужно делать отдельно, состав возможных опций уточняем у застройщика.

По какому договору покупают квартиры и когда сдают дом?

Продажи идут по договору долевого участия с использованием эскроу-счетов — деньги покупателя хранятся в банке до ввода дома в эксплуатацию. Корпуса 1 и 2 планируют сдать во 2 квартале 2028 года.

Можно ли купить квартиру в ипотеку?

Да, в проекте заявлена возможность ипотеки. Работают семейная и другие льготные программы с региональными лимитами, платёж считаем индивидуально под конкретный лот и вашу ситуацию.

Что такое евродвушка или евротрёшка — это не обычная планировка?

В евроформатах (2Е, 3Е, 4Е, 5Е) кухню объединяют с гостиной, а цифра в названии считает именно эту кухню-гостиную как одну комнату. Евродвушка по факту ближе к однокомнатной квартире с отдельной спальней и большой общей зоной.

Стоит ли квартиру в «Доме Соболева» брать под аренду?

Формат дома — крупные европланировки от 81 м², это не массовый арендный сегмент, а точечная сдача просторного жилья в центре. Спрос на аренду больших квартир у метро есть, но ликвидность ниже, чем у студий и однушек.

Чем брокер отличается от отдела продаж застройщика?

Я работаю со всем рынком новостроек, а не с одним проектом, поэтому сравниваю «Дом Соболева» с соседними жилыми комплексами объективно. Цена для вас та же, что и в офисе продаж, разбор независимый, и комиссию покупатель не платит.

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.