ЖК «Бадаевский»: дом на опорах над старым заводом — разбор

ЖК «Бадаевский» — это проект Capital Group на Кутузовском проспекте, локация Дорогомилово, Москва. Два корпуса по 18 этажей подняты над землёй на опорах, третий корпус стоит на земле. Класс по нашей методике — Премиум, 7,7 балла. Сроки по корпусам: корп. Запад — 4 кв. 2026; корп. Восток — 3 кв. 2027.

Главная особенность — дом «в воздухе»: жилые этажи начинаются высоко, а под ними парк и старые кирпичные корпуса с трубами, как на рендерах. Разбираю, за что тут платят, где спрятаны минусы и что реально нарисовано на планировках, а не в буклете.

Бадаевский — За что платите в первую очередь: два корпуса на опорах над н — За что платите в первую очередь: два корпуса на опорах над набережной и вид на реку из панорамных окон. Под ними парк и краснокирпичные корпуса, а не чужой двор.

Что это за дом

ЖК «Бадаевский» — это два 18-этажных корпуса на высоких опорах и один корпус на земле, застройщик Capital Group, локация Дорогомилово, адрес Кутузовский просп. Технология кирпично-монолитная, фасад вентилируемый из керамогранита. К проектированию привлечено бюро Herzog & de Meuron. Потолки 3,05 м, панорамные окна, скоростные лифты, дизайнерская отделка входных групп, подземный паркинг. Под поднятыми корпусами застройщик обещает территорию по мотивам дикого леса: лужайка, амфитеатр, панда-парк, частный детский сад. Квартиры сдаются без стен — в продаже 358 лотов, и все они в фиде идут как свободная планировка от 45,8 до 917,1 м². Класс по нашей методике — Премиум, 7,7 балла.

Застройщик: Capital Group
Расположение: Дорогомилово, Кутузовский просп
Метро: Киевская (5л) — 20 мин пешком; Студенческая — 10 мин транспортом
Отделка: Без стен
Класс по нашей методике: премиум, 7,7 балла
Сроки: корп. Запад — 4 кв. 2026; корп. Восток — 3 кв. 2027
Особенность проекта: Корпуса на опорах над старым кирпичным заводом

Бадаевский — Первые этажи — старые кирпичные корпуса с трубами и деревья — Первые этажи — старые кирпичные корпуса с трубами и деревья между ними. По описанию застройщика рядом бутик, фудмаркет, рестораны и школа искусств. Живёте над историей, а не рядом со стройкой.

Бадаевский — Двор под корпусами: лес, дорожки и кирпичные фасады между бе — Двор под корпусами: лес, дорожки и кирпичные фасады между белых опор. Территория освобождена от домов, потому что дома подняли вверх — по описанию тут же лужайка, амфитеатр и детский сад.

Кому этот дом подойдёт

Тем, кому нужен Кутузовский проспект и вид на реку с рендеров, а не «где-то на западе».
Покупателям под индивидуальный дизайн-проект: квартиры без стен, потолки 3,05 м, можно резать пространство под себя.
Семьям с детьми, которые хотят закрытый двор-парк и свой детский сад внутри проекта.
Тем, кто покупает большие форматы: в подборке есть 129,5 и 144 м² с двумя спальнями, у каждой свой санузел, плюс терраса.
Инвесторам в премиум с горизонтом: объект с именем Herzog & de Meuron на реке — редкий формат для перепродажи после сдачи.
Тем, кто хочет корпус пораньше: корп. Запад — 4 кв. 2026, ждать меньше года.

Что стоит взвесить

Метро далеко для такого класса: «Киевская (5л)» — 20 мин пешком, остальные станции 10–15 мин транспортом.
Адрес — Кутузовский проспект, шумная трасса: окна на него проверяем лично по этажу и корпусу.
Отделка «без стен»: перегородки, инженерия и ремонт — отдельный бюджет и отдельные сроки поверх даты сдачи дома.
Корп. Восток сдаётся только в 3 кв. 2027 — почти год разницы с Западом, для аренды и переезда это важно.
Консьерж и кладовые в описании застройщика не указаны — для премиума это вопрос, уточняем в офисе продаж.
Все 358 лотов в фиде идут как «свободная планировка» — реальную комнатность и кухню видно только на чертеже, а не в фильтре.
Часть планов с проходными зонами: на 70,9 м² в спальню попадаешь только через кухню, на 78,2 м² в ванную — через гардеробную.

Планировки в ЖК «Бадаевский»

Чертежи застройщик выложил крупно: медиана 2100 px, 289 из 313 уникальных планов читаются. Все квартиры идут без стен, поэтому «кухня» в аналитике — это зона кухни-гостиной: медианная кухня 37,2 м² — 29 место из 451 ЖК Москвы. Отдельные кухни встречаются редко, обычно это линейка или остров внутри общей комнаты. Ниже 8 планов от 45,8 до 144 м² по обоим корпусам.

Планировка свободная планировка 45.8 м² в ЖК «Бадаевский», корпус Восток — Свободная планировка, 45,8 м², кухня 21,1 м², этажи 11–11, корпус Восток. На чертеже кухня-гостиная 18,7 м² с линейной кухней 2,4 м² у стены и изолированная комната 10,2 м² под спальню, кровать встаёт вдоль балкона 6,6 м². Ванная 4,7 м² с ванной и отдельный гостевой туалет 1,8 м². Ниша под стиральную машину не отрисована — ставим в ванную. Кому подходит: первая квартира на Кутузовском или инвестору под аренду.

Планировка свободная планировка 60.1 м² в ЖК «Бадаевский», корпус Запад — Свободная планировка, 60,1 м², кухня 22,8 м², этажи 11–11, корпус Запад. Кухня-гостиная 17,0 м² с кухонной линией 5,8 м² и балконом 11,5 м² вдоль всей нижней стены. Спальня 11,5 м² с проходом через гардеробную 3,6 м² в свою ванную 5,9 м² — полноценный мастер-блок. У входа гостевой санузел 2,5 м² и кладовая 4,5 м² под шкаф или стиральную машину. Кому подходит: паре или семье с одним ребёнком.

Планировка свободная планировка 62.9 м² в ЖК «Бадаевский», корпус Восток — Свободная планировка, 62,9 м², кухня 0 м² по фиду (на чертеже кухонный остров 4,2 м² внутри общей комнаты 40,5 м²), этажи 15–15, корпус Восток. Одно пространство без единой перегородки, кухня-остров по центру, балкон 10,1 м² на всю торцевую стену. Ванная 7,5 м² с ванной и двумя раковинами, прихожая 7,7 м², узкая ниша у санузла под стиральную машину. Кому подходит: одному человеку или паре под лофт-проект с дизайнером.

Планировка свободная планировка 70.9 м² в ЖК «Бадаевский», корпус Восток — Свободная планировка, 70,9 м², кухня 10,8 м², этажи 11–11, корпус Восток. Редкий для дома случай отдельной кухни 10,8 м² с лоджией 5,8 м², но кухня проходная: спальня 13,9 м² с гардеробной 6,9 м² и балконом 5,0 м² доступна только через неё. Гостиная 18,7 м² с балконом 1,9 м², ванная 5,5 м² с двумя раковинами входом через гардеробную, гостевой туалет 1,7 м² и кладовая 0,7 м² у входа. Кому подходит: паре, которая перенесёт кухню в гостиную и получит изолированную спальню.

Планировка свободная планировка 78.2 м² в ЖК «Бадаевский», корпус Восток — Свободная планировка, 78,2 м², кухня 40,2 м², этажи 14–14, корпус Восток. Кухня-гостиная 36,1 м² с линейной кухней 4,1 м² и окном во всю нижнюю стену, спальня 16,8 м² с балконом 8,1 м² и гардеробной 4,6 м². Ванная 5,2 м² с ванной и двумя раковинами входом через гардеробную — мастер-блок, отдельный гостевой туалет 2,1 м², прихожая 5,8 м². Кому подходит: паре или семье с одним ребёнком — из 36 м² легко выделить вторую спальню.

Планировка свободная планировка 92.7 м² в ЖК «Бадаевский», корпус Запад — Свободная планировка, 92,7 м², кухня 43,9 м², этажи 13–13, корпус Запад. Кухня-гостиная 38,7 м² с кухней 5,2 м² в нише и угловым балконом 16,8 м². Мастер-спальня 21,3 м² со своей ванной 6,6 м², гардеробная 6,4 м² — у двери в спальню, вход из коридора. У входа гостевой санузел 3,7 м² и прихожая 5,8 м². Кому подходит: семье с ребёнком — вторую спальню отрезаем от гостиной без потери окна.

Планировка свободная планировка 129.5 м² в ЖК «Бадаевский», корпус Запад — Свободная планировка, 129,5 м², кухня 38,4 м², этажи 14–14, корпус Запад. Две спальни 30,2 и 18,3 м²: у меньшей свой санузел 3,5 м², ванная 4,6 м² с ванной выходит в холл 18,7 м². Кухня-гостиная 26,4 м² с кухней 12,0 м² и встроенной кладовой, гостевой туалет 2,2 м². Балкон 45,4 м² огибает квартиру по трём сторонам. Кому подходит: семье с детьми, которой нужны две большие спальни, три санузла и терраса.

Планировка свободная планировка 144 м² в ЖК «Бадаевский», корпус Восток — Свободная планировка, 144 м², кухня 53,9 м², этажи 13–13, корпус Восток. Гостиная 48,3 м² с кухней 5,6 м² и кладовой 3,3 м², мастер-спальня 25,1 м² с ванной 7,7 м². Вторая спальня 19,1 м² со своим санузлом 3,5 м² и гардеробной 7,0 м². Прихожая 13,0 м² с гостевым санузлом 4,0 м², балкон 18,4 м² вдоль гостиной и мастер-спальни. Кому подходит: большой семье — две спальни с санузлами, третью режем из гостиной 48,3 м².

Вывод по планировкам: это дом для проекта с архитектором, а не для «въехал и живёшь». Сильные стороны — панорамные окна, мастер-блоки и балконы от 6,6 до 45,4 м². Слабые — проходные кухни и гардеробные на части планов и то, что в фиде всё названо одинаково, поэтому лоты подбираем только по чертежам.

Что проверить до сделки

Проектная декларация по каждому корпусу: сроки Запад — 4 кв. 2026 и Восток — 3 кв. 2027 должны совпадать с ДДУ.
Договор ДДУ и счёт эскроу: деньги идут в банк, а не застройщику, проверяем реквизиты в договоре.
Что именно значит «без стен» по вашему корпусу: где стояки, мокрые зоны, входит ли разводка инженерии.
Подземный паркинг: место продаётся отдельно или входит, сколько мест на квартиру, сроки сдачи паркинга.
Консьерж и кладовые — в описании застройщика не указаны, фиксируем письменно до сделки.
Ориентация окон: сторону на Кутузовский проспект и на реку смотрим по поэтажному плану, а не по рендеру.

Почему в статье нет цен

Стоимость квартир сознательно не публикую: застройщики меняют её по нескольку раз в месяц, и она зависит от корпуса, этажа, вида из окна и текущих акций. Любая цифра в статье устареет через неделю и введёт в заблуждение.

Актуальные цены по каждой планировке, расчёт платежа по льготным программам с московскими лимитами и подбор под бюджет — по запросу: напишите мне в конце статьи или закажите бесплатную проверку новостройки — пришлю разбор именно по ЖК «Бадаевский».

Частые вопросы

В какой отделке сдаются квартиры в ЖК «Бадаевский» и что такое европланировки?

Квартиры сдаются без стен — свободная планировка, отделки нет. Перегородки, инженерию и ремонт покупатель делает сам, это отдельный бюджет и отдельные сроки сверх даты сдачи дома. Плюс — потолки 3,05 м и панорамные окна дают дизайнеру полную свободу. В классификации дома встречаются форматы 5Е и 6Е: это кухня-гостиная плюс спальни, цифра считает кухню-гостиную, так что 5Е — четыре спальни и общая зона.

Какие сроки сдачи и по какому договору продают?

Корп. Запад — 4 кв. 2026; корп. Восток — 3 кв. 2027, продажа по ДДУ. Деньги лежат на счёте эскроу до ввода дома, застройщик получает их только после сдачи. Перед подписанием сверяем срок в декларации и в договоре по вашему корпусу.

Работает ли ипотека и льготные программы?

Да, застройщик принимает ипотеку, рассрочку и субсидию. Работают семейная и другие льготные программы с московскими лимитами, платёж считаем индивидуально.

Подходит ли «Бадаевский» под аренду или инвестицию?

Под инвестицию с горизонтом — да, под быструю аренду — с оговорками. Плюсы: редкая архитектура Herzog & de Meuron, река, Кутузовский, Дорогомилово. Минусы: ремонт с нуля, метро в 20 минутах пешком и сдача Востока только в 3 кв. 2027 — доход от аренды начнётся не раньше 2028.

Как добираться, где ближайшее метро?

Ближайшее метро пешком — «Киевская (5л)», 20 минут. «Студенческая», «Смоленская (4л)» — 10 минут транспортом, «Кутузовская (4л)» и «Москва-Сити (4л)» — 15 минут. Для автомобиля в проекте подземный паркинг, адрес — Кутузовский проспект.

Чем ваш разбор отличается от отдела продаж застройщика?

Работаю со всем рынком, а не с одним проектом, цена та же, что в офисе продаж, для покупателя без комиссии. Разбор независимый: минусы по метро, срокам и проходным планам называю до сделки, а не после. Подбираю лоты по чертежам, а не по фильтру «свободная планировка».

Остались вопросы? Напишите мне

Разберу вашу ситуацию бесплатно и без навязывания — просто напишите или позвоните.

📞 Телефон: +7 904 179-00-88

💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088

📲 Telegram (личный): https://t.me/DenisDerbyshev

📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one

🌐 Разборы новостроек Москвы и Подмосковья выходят каждый день — все статьи в журнале Fusion One.

Работаю со всеми застройщиками без комиссии для покупателя — цена та же, что в офисе продаж, а разбор вы получаете независимый.