Рыночная ипотека в среднем стоит около 18,7% годовых, в разговорах её округляют до 20%. Лучшие вклады в крупных банках приносят около 13%. Многие смотрят на эти цифры и делают простой вывод: брать кредит сейчас нельзя, надо копить. Другие вспоминают, как квартиры дорожали, пока они ждали «нормальных» ставок, и боятся опоздать снова.
Правы бывают и те, и другие. Решают не ставки сами по себе, а ваши цифры: сколько есть на первый взнос, сколько стоит аренда, на какой срок вы смотрите и как быстро дорожает нужное жильё. Ниже мы считаем оба сценария на одной квартире, без подгонки под нужный ответ.
Короткий ответ: При ставке около 20% и спокойном рынке копить обычно выгоднее: ипотека догоняет накопления за 5 лет, только если квартиры дорожают примерно на 9–12% в год. Прежде чем решать, проверьте право на семейную ипотеку, она меняет расчёт полностью.
Что на самом деле нужно сравнивать?
Ставку ипотеки со ставкой вклада сравнивать бессмысленно. Честное сравнение выглядит так: два человека с одинаковыми деньгами и одинаковым бюджетом на жильё идут разными путями. Через несколько лет смотрим, у кого больше капитал.
Ориентиры на конец октября 2026 года:
- ключевая ставка Банка России 14% годовых: 23 октября 2026 года её сохранили, следующее заседание 18 декабря;
- средневзвешенная ставка рыночной ипотеки по обзору ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года: 18,74% на первичном рынке и 18,69% на вторичном, в отдельных предложениях банков от 15,9% до 19,4%;
- максимальная ставка по рублёвым вкладам в десяти крупнейших банках, по данным ЦБ, 13,055% во второй декаде октября 2026 года.
В расчёте мы берём 20%, как в самом частом вопросе, то есть с запасом к средней ставке. Если банк даст меньше, ипотека будет выглядеть лучше, чем в нашем примере.
В каждом сценарии учитываем аренду, проценты банку, рост цен, доход по вкладу и налог на него. И обязательно смотрим на горизонт: на трёх, пяти и десяти годах ответ получается разным. Похожую логику мы применяли в разборе аренда или ипотека в Екатеринбурге, а здесь фокус на тех, кто готов именно копить.
Сценарий «беру ипотеку сейчас»: куда уходят деньги
Исходные для примера: квартира за 7 млн ₽, на руках 2 млн ₽, кредит 5 млн ₽ на 20 лет под 20%. Ежемесячный платёж около 84,9 тыс. ₽.
В первый месяц проценты составляют 83,3 тыс. ₽, а на погашение долга уходит около 1,6 тыс. ₽. За три года вы заплатите банку около 3,06 млн ₽, из них почти 3 млн ₽ это проценты. За пять лет около 5,1 млн ₽, из них примерно 4,93 млн ₽ проценты, а долг уменьшится всего на 164 тыс. ₽. Откуда берутся такие цифры, мы показывали в материале как рассчитать ипотеку самостоятельно.
Что компенсирует переплату:
- вы не платите аренду;
- рост цены квартиры достаётся вам;
- налоговый вычет: до 2 млн ₽ расходов на покупку и до 3 млн ₽ уплаченных процентов. При НДФЛ 13% это возврат до 260 тыс. ₽ и до 390 тыс. ₽, если есть официальный доход. Вычет за покупку получит и тот, кто купит позже, а вот вычет по процентам есть только у ипотечника.
Рефинансирование: решает банк
Главная надежда заёмщика под 20% в том, что ставки снизятся и кредит удастся переоформить дешевле. В 2026 году ключевая ставка действительно снижалась: с 16% в начале года до 14% с 27 июля. Но новую ставку по кредиту назначает банк. Он заново смотрит доход, кредитную историю и залог, а за оценку, страховку и переоформление залога платите вы. Когда это окупается, разобрано в статье рефинансирование ипотеки в 2026 году.
Риск потерять доход
Платёж 85 тыс. ₽ придётся вносить каждый месяц, даже если с работой что-то случится. Перед сделкой оставьте подушку хотя бы на 6 платежей, в нашем примере это около 510 тыс. ₽. Иногда разумнее внести меньше и сохранить запас: переплата вырастет, зато первая же проблема с работой не превратится в просрочку.
И отдельно про новостройки. Если дом ещё строится, до ключей придётся платить и ипотеку, и аренду. Для строящегося жилья наш расчёт нужно ужесточать.
Прежде чем соглашаться на рыночную ставку, проверьте, положена ли вам семейная ипотека или другая господдержка. Подобрать господдержку →
Сценарий «снимаю и коплю»: что съедает накопления
Тот же человек кредит не берёт. Он снимает похожую квартиру, для примера за 35 тыс. ₽ в месяц, а разницу с ипотечным платежом, около 50 тыс. ₽, каждый месяц кладёт на вклад вместе с исходными 2 млн ₽.
- Аренда. За пять лет это 2,1 млн ₽, которые не вернутся. Плюс риск, что хозяин поднимет цену или попросит съехать.
- Доход по вкладу падает вместе со ставкой. Если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку, банки снизят и проценты по вкладам. 13% сегодня не означает 13% через три года.
- Налог на проценты. НДФЛ платится с процентов сверх необлагаемой суммы: 1 млн ₽, умноженный на максимальную ключевую ставку из действовавших на 1-е число каждого месяца года. В 2026 году этот максимум 16%, значит без налога можно получить 160 тыс. ₽ процентов. С 2 млн ₽ на вкладе лимит выбирается уже в первый год, дальше 13% с превышения.
- Цена квартиры не стоит на месте. Пока вы копите, нужное жильё может подорожать, и цель отодвигается.
- Дисциплина. Откладывать 50 тыс. ₽ каждый месяц пять лет подряд выдерживают не все. Частая ситуация: «квартирные» деньги уходят на машину, ремонт или отпуск, и накопления растут медленнее плана.
Пример расчёта: где сценарии пересекаются по деньгам
Исходные одинаковые: квартира 7 млн ₽, свободные 2 млн ₽, бюджет на жильё 85 тыс. ₽ в месяц, аренда 35 тыс. ₽. Через пять лет сравниваем капитал: у ипотечника это цена квартиры минус остаток долга, у накопителя сумма на вкладе. Все цифры условные, чтобы показать механику.
Накопитель через 5 лет
- вклад все пять лет приносит 11%: около 7,4 млн ₽ до налога на проценты и примерно 7,2 млн ₽ после;
- доходность снижается вслед за ставкой (12% в первый год, 10% во второй, дальше 8%): около 6,9 млн ₽, после налога на проценты примерно 6,7 млн ₽.
Ипотечник через 5 лет без рефинансирования
Остаток долга около 4,84 млн ₽. Капитал зависит от цен:
- цены стоят на месте: 2,16 млн ₽;
- рост 5% в год, квартира стоит около 8,9 млн ₽: капитал 4,1 млн ₽;
- рост 8% в год, квартира стоит около 10,3 млн ₽: капитал 5,45 млн ₽.
Точка пересечения: ипотека под 20% догоняет накопления, только если квартира дорожает примерно на 10,5–12% в год пять лет подряд. Нижняя граница для случая, когда доходность вклада снижается.
Что меняется, если через два года ставка снизится
Допустим, через два года удалось рефинансироваться под 15%. Платёж падает с 84,9 до 66,5 тыс. ₽, а освободившиеся 18,5 тыс. ₽ в месяц уходят на вклад. Через пять лет у ипотечника квартира с долгом около 4,75 млн ₽ и примерно 750 тыс. ₽ на счёте. При росте цен 5% в год капитал около 4,9 млн ₽, при 8% около 6,3 млн ₽. Точка пересечения сдвигается примерно к 9–10% роста цен в год.
Вывод из примера: при ставке 20% и спокойном рынке накопления выигрывают на пятилетнем горизонте. Ипотека выходит вперёд, когда цены быстро растут и одновременно падают ставки. Рассчитывать на оба события сразу рискованно.
Сколько копить без кредита
При доходности 11% накопитель соберёт на эту квартиру примерно за 4,8 года, если цены стоят, за 6,4 года при росте 5% в год и за 8,6 года при росте 8%. Если доходность вкладов опустится до 8%, при росте цен 8% в год срок растягивается почти до 13 лет, а на аренду за это время уйдёт больше 5 млн ₽. На десятилетнем горизонте всё решает именно скорость роста цен.
Когда рыночная ипотека оправдана, а когда нет?
Лучше подождать и копить, если:
- платёж забирает больше половины семейного дохода;
- после взноса не остаётся подушки на полгода платежей;
- доход нестабильный или в ближайшие 2–3 года возможен переезд в другой город;
- есть возможность жить недорого, например снимать скромнее или у родных;
- вы правда откладываете каждый месяц, а не «сколько останется».
Ждать дороже, если:
- аренда близка к ипотечному платежу и копить почти не из чего;
- первый взнос большой, от половины цены, и переплата становится терпимой;
- накопить не получается, деньги со вклада постоянно тратятся;
- вы ждёте крупную сумму в ближайший год и сразу внесёте её в досрочное погашение;
- вы нашли вариант заметно дешевле похожих и понимаете, почему он дешевле.
Если вы ждёте не снижения ставок, а падения цен, посмотрите разбор покупать квартиру сейчас или ждать падения цен.
Сначала проверьте право на льготы
Иногда рыночную ставку вообще не нужно сравнивать с накоплениями, потому что семье положена семейная ипотека: обязательное условие, чтобы хотя бы одному ребёнку на дату договора не исполнилось 7 лет. С 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей: 10, 8, 6, 4 или 2%. В Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти она на 2 п.п. выше. Лимит кредита тоже зависит от числа детей: 6, 8 или 10 млн ₽, в столичных регионах 12, 15 или 18 млн ₽. Льготная ставка действует только первые 15 лет. Подробно условия разобраны в статье семейная ипотека с 1 октября 2026.
В Екатеринбурге действуют региональные условия: семье с одним ребёнком положены 10% и кредит до 6 млн ₽. Даже такая ставка меняет наш пример радикально: платёж по кредиту 5 млн ₽ на 20 лет на льготные 15 лет снижается с 84,9 до 48,3 тыс. ₽ в месяц.
Как снизить ставку без господдержки
- Субсидия застройщика. Низкую ставку на первые годы оплачивает застройщик, и часто эта сумма уже заложена в цену квартиры. Попросите две цены: со сниженной ставкой и при обычной ипотеке или полной оплате. Разница и есть цена субсидии. Уточните и ставку после окончания льготного периода.
- Больший первый взнос. Он уменьшает долг, а у части банков и ставку. Для той же квартиры при взносе 3,5 млн ₽ платёж под 20% около 59,5 тыс. ₽ вместо 84,9 тыс. ₽.
- Выбор банка. По обзору ДОМ.РФ разброс предложений от 15,9% до 19,4%. На кредите 5 млн ₽ на 20 лет это разница около 13 тыс. ₽ в месяц.
- Скидки зарплатным клиентам и за страхование. Считайте ставку вместе со стоимостью полиса: иногда скидка съедается ценой страховки.
- Расчёт под вашу ситуацию. Наша команда сравнивает предложения банков и застройщиков на ваших цифрах: доход, взнос, срок, право на льготы. Расчёт за 2 часа, за 18 лет на рынке у нас 1300+ сделок.
Порядок действий простой:
- Проверьте право на семейную ипотеку и другие льготы.
- Посчитайте платёж и подушку на 6 месяцев.
- Сравните капитал через 5 лет в двух сценариях на своих цифрах аренды и взноса.
- Только после этого выбирайте банк и объект.
Частые вопросы
Выгодно ли брать ипотеку под 20 процентов в 2026 году?
Чаще всего нет, если рынок спокойный. В нашем примере ипотека под 20% догоняет накопления на пятилетнем горизонте, только когда квартиры дорожают примерно на 10,5–12% в год, а при рефинансировании под 15% через два года порог около 9–10%. Средняя ставка рыночной ипотеки на 21 октября 2026 года, по данным ДОМ.РФ, 18,74% на первичном рынке.
Что выгоднее: копить на квартиру или брать ипотеку?
Зависит от аренды, взноса, горизонта и вашей дисциплины. Копить выгоднее, когда аренда недорогая и вы стабильно откладываете. Ипотека выгоднее, когда аренда близка к платежу, взнос большой или семье положена семейная ипотека.
Можно ли будет рефинансировать ипотеку, если ставки снизятся?
Можно, если банк одобрит: он заново проверит доход, кредитную историю и залог. Ключевая ставка в 2026 году снизилась с 16% до 14%, но будущие решения ЦБ никто не гарантирует. Поэтому платёж должен быть посильным и без рефинансирования.
Сколько лет копить на квартиру при аренде в Екатеринбурге?
В нашем примере (квартира 7 млн ₽, на руках 2 млн ₽, аренда 35 тыс. ₽, откладываем 50 тыс. ₽ в месяц под 11%) от 4,8 года при стоящих ценах до 8,6 года при росте цен 8% в год. Если ставки по вкладам упадут, срок вырастет.
Какой первый взнос нужен, чтобы рыночная ипотека была подъёмной?
Универсального процента нет, ориентируйтесь на платёж: он не должен забирать больше половины дохода, и после взноса должна остаться подушка на 6 платежей. Для квартиры за 7 млн ₽ под 20% на 20 лет при взносе 2 млн ₽ платёж около 84,9 тыс. ₽, при взносе 3,5 млн ₽ около 59,5 тыс. ₽.
Источники
- cbr.ru/press/keypr/
- cbr.ru/hd_base/KeyRate/
- cbr.ru/statistics/avgprocstav/
- xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/news/obzor-stavok-po-ipoteke-v-bankakh-na-21-oktyabrya-202
- nalog.gov.ru/rn34/news/activities_fts/16618450/
- nalog.gov.ru/rn53/news/seminar/16604193/
- nalog.gov.ru/rn77/about_fts/about_nalog/13485218/
- xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/news/chto-izmenitsya-v-semeynoy-ipoteke-s-1-oktyabrya-2026
Узнайте, что выгоднее именно вам: ипотека сейчас или накопления
Бесплатно посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. Сравним оба сценария на ваших цифрах дохода, взноса и аренды и сразу проверим право на семейную ипотеку.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
