С 1 октября 2026 года семейная ипотека перестала быть «6% для всех». Ставка теперь зависит от числа детей и региона: от 2% для семьи с пятью детьми до 12% для семьи с одним ребёнком в Москве и Петербурге. Лимиты кредита тоже стали разными, а государство снижает ставку только первые 15 лет.
Ниже — новые цифры и девять типичных ситуаций с расчётом платежа: молодая семья с одним ребёнком, двое детей, многодетные, столичные покупатели, те, кто продаёт старую квартиру, и те, кому программа больше не подходит. Примеры расчётные: цены взяты из прайсов новостроек, ставки — из условий программы на октябрь.
Что изменилось с 1 октября: коротко
Изменения Минфин утвердил 24 сентября. Они действуют для кредитных договоров, заключённых с 1 октября 2026 года.
- Ставка зависит от числа детей и региона. Чем больше детей, тем дешевле кредит.
- Лимит кредита тоже привязан к числу детей: от 6 до 10 млн рублей в регионах и от 12 до 18 млн в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
- Льготная ставка действует не дольше 15 лет. Раньше она держалась весь срок кредита, до 30 лет.
- Право на программу есть у семьи, где хотя бы одному ребёнку на дату договора меньше семи лет, и у семьи с ребёнком с инвалидностью.
- Ставка 6% сохранена для строительства и покупки частного дома, для семей с ребёнком с инвалидностью и при взносе от 50% стоимости жилья.
- Первоначальный взнос — от 20%, как и раньше.
Кредиты, оформленные до 30 сентября включительно, остаются на прежних условиях: по новым ставкам их не пересчитывают.
Новые ставки и лимиты семейной ипотеки
Все регионы, кроме столичных, — в том числе Екатеринбург и Краснодар:
- один ребёнок — 10% годовых, кредит до 6 млн рублей;
- двое детей — 8%, до 8 млн;
- трое детей — 6%, до 10 млн;
- четверо детей — 4%, до 10 млн;
- пятеро и больше — 2%, до 10 млн.
Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области:
- один ребёнок — 12% годовых, кредит до 12 млн рублей;
- двое детей — 10%, до 15 млн;
- трое детей — 8%, до 18 млн;
- четверо детей — 6%, до 18 млн;
- пятеро и больше — 4%, до 18 млн.
Во всех случаях хотя бы одному ребёнку на дату договора должно быть меньше семи лет. Возраст остальных детей на ставку не влияет.
При взносе 20% лимит в 6 млн означает квартиру до 7,5 млн рублей, 8 млн — до 10 млн, 10 млн — до 12,5 млн. В столичных регионах это 15, 18,75 и 22,5 млн. Если квартира дороже, остаток банк даёт по рыночной ставке. Это комбинированная ипотека: общая сумма кредита — до 15 млн в регионах и до 30 млн в столичных.
Льгота теперь на 15 лет: что это меняет
Государство компенсирует банку разницу между льготной и рыночной ставкой только первые 15 лет. Сам кредит можно взять и на 20, и на 30 лет, но после пятнадцатого года банк вправе поднять ставку. По правилам программы — не больше чем на 4 процентных пункта: кредит под 10% может подорожать максимум до 14%.
Пример. Кредит 5,6 млн рублей под 10% на 30 лет: платёж 49 144 ₽. Через 15 лет остаток долга — 4,57 млн. Если банк поднимет ставку до потолка, платёж вырастет до 60 903 ₽.
Отсюда два практических вывода. Длинный срок теперь стоит брать ради низкого платежа на старте, а гасить кредит так, чтобы закрыть его или большую часть за 15 лет. И до подписания нужно спросить в банке, как именно в договоре записана ставка после окончания льготного периода.
Кого как коснётся: девять ситуаций с расчётом
Срок в примерах — 30 лет, чтобы платежи было удобно сравнивать. Ориентир по доходу: платёж не больше 40% дохода семьи.
1. Молодая семья с одним ребёнком, Екатеринбург
Ребёнку два года, семья берёт евродвушку в новостройке за 7 млн рублей. Взнос 20% — это 1,4 млн, из них 728 921 ₽ даёт материнский капитал. Кредит — 5,6 млн, в лимит укладывается.
До 1 октября платёж был бы 33 575 ₽ в месяц под 6%. Теперь ставка 10%, платёж — 49 144 ₽. Разница — 15 569 ₽ каждый месяц. Доход семье нужен уже не 84 тысячи, а около 123 тысяч рублей.
Что можно сделать: выбрать квартиру меньше, увеличить взнос, сравнить субсидированные ставки застройщиков. А если есть что продать — выйти на взнос 50% и получить прежние 6%, об этом в пятой ситуации.
2. Двое детей: ставка выше, но лимит больше
Младшему четыре года, старшему девять. Ставка для такой семьи в Екатеринбурге — 8%, лимит — 8 млн рублей.
На небольшом кредите семья теряет: 6 млн на 30 лет раньше стоили 35 973 ₽ в месяц, теперь 44 026 ₽.
На большой квартире картина обратная. Трёшка за 9,5 млн, взнос 1,9 млн, кредит 7,6 млн. По старым правилам льготными были только 6 млн, оставшиеся 1,6 млн банк давал по рыночной ставке — около 18,7%. Выходило 61 002 ₽ в месяц. Сейчас весь кредит идёт под 8%: 55 766 ₽. Это на 5 236 ₽ меньше, чем до изменений.
3. Трое и больше детей: главные выигравшие
Многодетной семье в регионе дают 6% и лимит 10 млн рублей вместо прежних 6 млн. Квартира за 12 млн, взнос 2,4 млн, кредит 9,6 млн.
Раньше: 6 млн под 6% и 3,6 млн по рыночной ставке — 92 288 ₽ в месяц. Теперь все 9,6 млн под 6%: 57 557 ₽. Экономия — 34 731 ₽ в месяц. С четырьмя детьми ставка 4% и платёж 45 832 ₽, с пятью — 2% и 35 483 ₽.
Если третий ребёнок родился с 2019 года, семье положена ещё и выплата 450 000 ₽ на погашение ипотеки. Вместе с ней платёж в нашем примере снижается до 54 859 ₽.
4. Москва и Петербург, один ребёнок
Самое заметное подорожание. Квартира за 15 млн, взнос 3 млн, кредит 12 млн — ровно по лимиту. Под 6% платёж был 71 946 ₽, под 12% стал 123 434 ₽: на 51,5 тысячи рублей больше. Доход для такого платежа — около 309 тысяч.
Если квартира стоит 20 млн, к льготным 12 млн добавляются 4 млн по рыночной ставке, и общий платёж выходит 186 006 ₽. У семьи с двумя детьми в столичном регионе ставка 10% и лимит 15 млн.
5. Семья продаёт старую квартиру и берёт больше
Для тех, кто улучшает жилищные условия, в новых правилах есть важная возможность: при взносе от 50% стоимости жилья ставка остаётся 6% независимо от числа детей и региона.
Семья продала двушку и берёт квартиру за 9 млн: взнос 4,5 млн, кредит 4,5 млн. Под 6% на 15 лет платёж 37 974 ₽. Под 10% было бы 48 357 ₽.
Второй путь — сначала купить, а половину стоимости погасить в течение года после сделки, тогда ставку пересчитают до 6%. Как это работает и где можно ошибиться, мы разобрали отдельно: семейная ипотека под 6 процентов после 1 октября — два способа сохранить ставку.
6. Ребёнку скоро семь
Право на программу определяется на дату кредитного договора. Если ребёнку шесть лет и до дня рождения несколько месяцев, одного одобрения мало: договор должен быть подписан до семилетия. На выбор квартиры, одобрение и сделку обычно уходит несколько недель — этот срок нужно заложить заранее.
7. Пара без детей или дети старше семи
Семейная ипотека таким покупателям недоступна, исключение — ребёнок с инвалидностью. Рыночная ставка на новостройки — в среднем 18,74% по данным ДОМ.РФ на 25 сентября. Это 15 643 ₽ в месяц на каждый миллион кредита при сроке 30 лет.
Рабочие варианты здесь другие: субсидированная ставка от застройщика, рассрочка, ИТ-ипотека для сотрудников аккредитованных компаний. У каждого свои условия и своя цена, поэтому сравнивать нужно полную стоимость квартиры, а не только ставку.
8. Покупка квартиры под сдачу
Для инвестиций семейная ипотека больше не подходит. Льготный кредит дают один раз на семью, оба супруга входят в договор созаёмщиками. По условиям, которые опубликовал Сбер, в купленной квартире нужно оформить постоянную регистрацию в течение 271 дня после регистрации права собственности и сохранять её не меньше пяти лет с даты кредита. Иначе банк вправе изменить условия договора.
Квартиру под аренду или перепродажу теперь считают по рыночной ставке или по программам застройщиков, и доходность получается совсем другой.
9. Договор подписан до 1 октября
Для вас ничего не меняется: ставка, лимит и срок льготы остаются такими, как записано в договоре.
Посчитайте, сколько государство должно именно вам: вычеты, маткапитал, 450 тысяч многодетным и семейная ипотека — за две минуты, потолок 2 661 493 рубля. Посчитать господдержку →
Платёж на каждый миллион кредита
Быстрый способ прикинуть свой платёж: умножьте цифру из списка на сумму кредита в миллионах.
- ставка 2% — 6 435 ₽ в месяц при сроке 15 лет, 5 059 ₽ на 20 лет, 3 696 ₽ на 30 лет;
- ставка 4% — 7 397 ₽, 6 060 ₽ и 4 774 ₽;
- ставка 6% — 8 439 ₽, 7 164 ₽ и 5 996 ₽;
- ставка 8% — 9 557 ₽, 8 364 ₽ и 7 338 ₽;
- ставка 10% — 10 746 ₽, 9 650 ₽ и 8 776 ₽;
- ставка 12% — 12 002 ₽, 11 011 ₽ и 10 286 ₽.
Точный расчёт под ваш регион и число детей — на калькуляторе семейной ипотеки. Он считает по правилам с 1 октября: сам подставляет ставку и лимит и показывает два платежа — первые 15 лет и после.
Что проверить до подачи заявки
- Возраст младшего ребёнка на дату договора: меньше семи лет.
- Регистрация ребёнка. Ребёнок, который даёт право на льготу, должен быть прописан по одному адресу с родителем-заёмщиком.
- Состав заёмщиков. Если вы в браке, оба супруга — созаёмщики. Льготный кредит выдают один раз на семью.
- Лимит. Сколько из нужной суммы пойдёт по льготной ставке и сколько — по рыночной.
- Срок. Что будет со ставкой после 15 лет и какой платёж вы потянете, если гасить быстрее.
- Прописка в новой квартире. Сроки и что будет, если их нарушить.
- Вторичное жильё. По программе его можно купить только в городах, где строится не больше двух многоквартирных домов, и только в доме не старше 20 лет. Свой город можно проверить на сайте ДОМ.РФ.
Частые вопросы
Одобрение получили в сентябре, а сделка в октябре. Какая будет ставка?
Новая. Важна дата кредитного договора, а не одобрения. Сбер, например, пересчитал условия по уже одобренным заявкам автоматически.
Считаются ли дети старше семи лет?
Да, при подсчёте числа детей. Обязательное условие одно: хотя бы одному ребёнку на дату договора меньше семи лет. Возраст остальных на ставку не влияет.
Если после оформления родится ещё один ребёнок, ставку снизят?
В опубликованных условиях программы автоматического пересчёта нет: ставка определяется на дату договора. Закладывать будущее снижение в бюджет не стоит, а порядок действий при рождении ребёнка лучше уточнить в своём банке.
Можно ли взять семейную ипотеку на вторичное жильё?
Только в городах, где строится не больше двух многоквартирных домов, и в доме не старше 20 лет. В Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре строят намного больше, поэтому здесь программа работает для новостроек и частных домов.
Что будет со ставкой после 15 лет?
Банк вправе её поднять, но не больше чем на 4 процентных пункта: с 10% максимум до 14%, с 6% — до 10%. Банк может оставить ставку и ниже этого потолка, точная формулировка записана в кредитном договоре.
Можно ли использовать материнский капитал?
Да. Его направляют на первоначальный взнос или на досрочное погашение кредита. В 2026 году это 728 921 ₽ на первого ребёнка и 963 243 ₽ на второго, если на первого сертификат не получали.
Какая ставка на строительство частного дома?
6% независимо от числа детей и региона. Условие то же: в семье есть ребёнок младше семи лет.
Откуда данные
- Минфин России — сообщение от 24 сентября 2026 года об изменениях программы «Семейная ипотека».
- ДОМ.РФ — условия программы на октябрь 2026 года.
- Банк России — ключевая ставка 14% на 1 октября 2026 года.
- Средние рыночные ставки по ипотеке — аналитика ДОМ.РФ на 25 сентября 2026 года.
- Цены квартир — прайсы застройщиков, сводка на странице цен на новостройки Екатеринбурга.
У банков есть собственные требования к заёмщикам и объектам, а условия программы уточняются. Перед сделкой сверяйте цифры с банком на дату подписания.
Полезное по теме
Разборы из этой же серии — ипотека и господдержка и близкие вопросы:
- Семейная ипотека 6% сохранена до 1 октября 2026
- Семейная ипотека 6 процентов с 1 октября: как сохранить
- Семейная ипотека в Екатеринбурге 2026: условия
- Семейная налоговая выплата 2026: кому положена и сколько
Что делать дальше
Посчитайте платёж на калькуляторе семейной ипотеки: выберите регион и число детей, и он покажет ставку, лимит и платёж по новым правилам. Варианты под свой бюджет смотрите в каталоге новостроек.
Нужен готовый расчёт под вашу семью — напишите нам в телеграм-бот или оставьте номер. За два часа пришлём расчёт по новым ставкам и 3–5 проверенных вариантов квартир. Бесплатно: комиссию платит застройщик, цена для вас та же, что в офисе продаж.
