С 1 октября 2026 года семья с одним ребёнком платит по семейной ипотеке 10% в регионах и 12% в Москве и Петербурге, с двумя детьми — 8 и 10%. Прежние 6% при этом остались, и получить их можно двумя способами. Первый — внести половину стоимости жилья сразу. Второй — погасить половину в течение первого года и перейти на 6% через рефинансирование. Оба способа в конце сентября разъяснил Минфин.
Разбираем их на цифрах: сколько это экономит, откуда семьи берут половину стоимости, как спланировать сделку и на чём можно потерять ставку. Полный обзор новых правил — в статье «Семейная ипотека с 1 октября 2026: кому сколько платить».
Кому 6% дают без дополнительных условий
- Семьям с тремя детьми в регионах и с четырьмя — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Если детей больше, ставка ещё ниже.
- Семьям, где есть ребёнок с инвалидностью.
- Тем, кто строит или покупает частный дом либо берёт землю под строительство, — независимо от числа детей и региона.
Остальным нужен один из двух способов ниже. Это семьи с одним и двумя детьми по всей стране и с тремя детьми в столичных регионах. Общее условие прежнее: хотя бы одному ребёнку на дату договора меньше семи лет.
Способ первый: взнос от 50% — ставка 6% сразу
Если первоначальный взнос равен половине стоимости жилья или больше, ставка 6% сохраняется независимо от числа детей и региона. Так условие сформулировала пресс-служба Минфина, оно же записано в правилах программы на сайте ДОМ.РФ.
Что это даёт в деньгах. Квартира в Екатеринбурге за 7 млн рублей, в семье один ребёнок:
- взнос 20% (1,4 млн), кредит 5,6 млн под 10% на 15 лет — платёж 60 178 ₽;
- взнос 50% (3,5 млн), кредит 3,5 млн под 6% на 15 лет — платёж 29 535 ₽.
Часть разницы объясняется меньшей суммой кредита. Чистый эффект ставки виден на одинаковом долге: 3,5 млн под 10% — это 37 611 ₽ в месяц, под 6% — 29 535 ₽. Ставка экономит 8 076 ₽ ежемесячно, за 15 лет — 1,45 млн рублей.
В Москве цифры крупнее. Квартира за 15 млн, взнос 7,5 млн, кредит 7,5 млн на 15 лет: под 12% платёж 90 013 ₽, под 6% — 63 289 ₽. Разница — около 26,7 тысячи рублей в месяц и 4,8 млн за весь срок.
Откуда берётся половина стоимости
- Продажа нынешней квартиры. Самый частый случай: семья переезжает из однушки или двушки в квартиру больше, и вырученные деньги закрывают половину новой.
- Трейд-ин у застройщика. Старую квартиру засчитывают в оплату новой. Это удобно по срокам, но цену выкупа стоит сверять с рынком.
- Материнский капитал. В 2026 году это 728 921 ₽ на первого ребёнка и 963 243 ₽ на второго, если на первого сертификат не получали.
- Накопления и помощь родителей. Часто половину собирают из нескольких источников сразу.
Способ второй: погасить половину за первый год
Этот путь подходит тем, кто покупает новую квартиру раньше, чем продаёт старую. Семья берёт кредит по своей ставке — 8, 10 или 12%. В течение года после заключения кредитного договора она досрочно гасит половину, подаёт заявление на рефинансирование, и ставку снижают до 6%. По разъяснению Минфина, перерасчёт происходит со следующего платёжного периода после рассмотрения заявления.
Половину чего нужно погасить
Здесь важна точность, потому что формулировки расходятся. Минфин называет два варианта: выплатить 50% стоимости недвижимости или 50% суммы кредита. В условиях программы на сайте ДОМ.РФ записан один: оплата 50% цены договора приобретения жилья в течение календарного года с даты кредитного договора.
На примере квартиры за 7 млн со взносом 1,4 млн и кредитом 5,6 млн это три разные суммы досрочного погашения:
- 2,1 млн рублей — если считать половину цены и засчитывать в неё первоначальный взнос;
- 2,8 млн — если считать половину суммы кредита;
- 3,5 млн — если половину цены нужно внести сверх взноса.
Разница между крайними вариантами — 1,4 млн рублей. Поэтому до сделки попросите банк письменно подтвердить, от какой суммы он считает половину и что в неё входит. Планировать безопаснее по самому жёсткому варианту.
Сколько стоит год ожидания
Пока половина не погашена, кредит обслуживается по высокой ставке. На 5,6 млн разница между 10% и 6% — около 18 700 ₽ процентов в месяц. Продали старую квартиру за три месяца — переплатили около 56 тысяч. Продавали одиннадцать месяцев — около 205 тысяч. А если в год не уложились, ставка останется прежней.
После перехода платёж падает заметно. В том же примере семья погасила 2,8 млн на восьмом месяце, остаток долга — около 2,78 млн. Под 10% платёж был бы 24 482 ₽, под 6% — 16 801 ₽.
План по шагам
- До сделки оцените старую квартиру по реальным ценам продаж, а не по объявлениям, и прикиньте, за сколько она уйдёт за три–шесть месяцев.
- Уточните в банке порядок перехода на 6%: от какой суммы считается половина, какие документы нужны, как подаётся заявление.
- Оформите ипотеку и сразу выставьте старую квартиру на продажу.
- Получив деньги, внесите досрочное погашение — с запасом по сроку, не в последний месяц.
- Подайте заявление на рефинансирование и проверьте новый график платежей.
Подвиньте ползунок цены и посмотрите, как падают звонки и растёт срок продажи: тренажёр покажет, по какой цене старая квартира уйдёт в нужный срок. Проверить свою цену →
Пять ловушек, на которых теряют ставку
- Старая квартира не продалась за год. Главная причина — завышенная цена. Срок считается от даты кредитного договора, а не от получения ключей, и в новостройке на этапе котлована год может пройти ещё до заселения.
- Не уточнили, от чего считается половина. Разница между трактовками на нашем примере — 1,4 млн рублей. Узнавать это после сделки поздно.
- Ждали, что ставку снизят автоматически. Переход оформляется по заявлению. Пока банк его не рассмотрел, действует прежняя ставка.
- Забыли про 15 лет. Государство снижает ставку не дольше 15 лет с даты договора, это касается и 6%. После этого срока банк вправе поднять её, но не больше чем на 4 процентных пункта: с 6% максимум до 10%.
- Нарушили условия по прописке. По условиям Сбера в купленной квартире нужно оформить постоянную регистрацию в течение 271 дня после регистрации права собственности и сохранять её не меньше пяти лет с даты кредита. Иначе банк вправе изменить условия договора.
Если половины нет: что остаётся
Семье, которая покупает первое жильё со взносом 20%, оба способа недоступны. Варианты здесь такие:
- Дом вместо квартиры. На строительство и покупку частного дома ставка 6% действует при любом числе детей.
- Программы застройщиков. Субсидированные ставки и рассрочки снижают платёж в первые годы. Сравнивать их нужно по полной стоимости квартиры: низкая ставка нередко заложена в цену.
- Меньший кредит. Квартира скромнее, взнос больше, срок короче. При 10% каждый миллион кредита стоит 8 776 ₽ в месяц на 30 лет.
- Все меры поддержки сразу. Материнский капитал, налоговые вычеты и региональные выплаты уменьшают сумму кредита, а с ней и цену высокой ставки.
Посчитайте, сколько государство должно именно вам: вычеты, маткапитал, 450 тысяч многодетным и семейная ипотека — за две минуты, потолок 2 661 493 рубля. Посчитать господдержку →
Частые вопросы
Взнос ровно 50% — ставка будет 6%?
Минфин говорит о взносе «50% и более», в условиях Сбера написано «более 50%». Чтобы не спорить о формулировках, внесите немного больше половины.
Материнский капитал засчитывается во взнос?
Материнский капитал — законный источник первоначального взноса и досрочного погашения. Как банк учитывает его при расчёте половины стоимости, уточните до сделки.
Можно ли перейти на 6% после первого года?
По опубликованным условиям — нет. Половину нужно оплатить в течение календарного года с даты кредитного договора.
У нас трое детей, квартира в Екатеринбурге. Нам это нужно?
Нет. Для семьи с тремя детьми в регионах ставка и так 6%, а лимит кредита — 10 млн рублей.
Правила касаются кредитов, оформленных до 1 октября?
Нет. Такие кредиты остались на прежних условиях, по новым ставкам их не пересчитывают.
Ставка 6% после перехода — на весь срок кредита?
Льготная ставка действует не дольше 15 лет с даты договора. Дальше банк вправе поднять её не больше чем на 4 пункта, поэтому длинный кредит разумно гасить досрочно.
Откуда данные
- Разъяснение Минфина России для «РБК Недвижимости» от 30 сентября 2026 года, пересказ в журнале Домклик.
- ДОМ.РФ — условия программы на октябрь 2026 года.
- Журнал Домклик — условия программы в Сбере с 1 октября 2026 года.
У банков есть собственные требования, а правила программы уточняются. Перед сделкой сверяйте условия с банком на дату подписания.
Полезное по теме
Разборы из этой же серии — ипотека и господдержка и близкие вопросы:
- Семейная ипотека 6% сохранена до 1 октября 2026
- Семейная ипотека с 1 октября 2026: кому сколько платить
- Семейная ипотека в Екатеринбурге 2026: условия
- Аренда или ипотека в Екатеринбурге: что выгоднее в 2026
Что делать дальше
Прикиньте платёж на калькуляторе семейной ипотеки: он считает по правилам с 1 октября и показывает ставку и лимит для вашего региона и числа детей. Квартиры под свой бюджет смотрите в каталоге новостроек.
Хотите понять, какой из двух способов выгоднее вашей семье, — напишите нам в телеграм-бот или оставьте номер. Пришлите цену новой квартиры, оценку старой и состав семьи: за два часа посчитаем оба способа и подберём 3–5 проверенных вариантов. Бесплатно: комиссию платит застройщик.
