Частая ситуация: человек месяцами выбирает новостройку, считает ипотеку, сравнивает планировки, а после заселения узнаёт, что часть квартир в доме купил город под расселение аварийного жилья или регион для детей-сирот. Сам по себе такой сосед ничем не хуже других. Обидно другое: покупатель узнаёт об этом последним и не успевает ничего взвесить.
Такие сделки почти всегда видны заранее. Государство покупает квартиры через открытые закупки, а контракты попадают в публичный реестр. Ниже разбираем, где смотреть, что спрашивать у застройщика и что муниципальные квартиры реально меняют для дома. О соседях в целом мы писали отдельно: как понять, кто будет жить рядом в новостройке.
Короткий ответ: Проще всего проверить через реестр контрактов на zakupki.gov.ru: если город или регион покупал квартиры в доме, там будет контракт, где застройщик указан поставщиком. Дополнительно спросите отдел продаж письменно, посмотрите региональную программу переселения, а после сдачи дома проверьте выписки ЕГРН на соседние квартиры.
Почему застройщики продают квартиры под расселение?
Когда дом признают аварийным, его жильцам положено другое жильё. Собственнику по соглашению могут дать квартиру взамен изымаемой (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Нанимателю муниципальной квартиры дают жильё по договору социального найма: благоустроенное, равнозначное по общей площади и в том же населённом пункте (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).
Где это жильё взять? Регион утверждает адресную программу переселения: в ней перечень аварийных домов и сроки расселения каждого (ст. 16 закона № 185-ФЗ). Деньги программы можно тратить на строительство домов или на покупку квартир в многоквартирных домах, в том числе недостроенных. Купить готовые квартиры у застройщика обычно быстрее, чем строить свой дом.
Застройщику такая сделка тоже удобна:
- Крупный покупатель. Город берёт сразу несколько квартир, иногда десятки.
- Деньги без банка. Оплата идёт из бюджета, без одобрения ипотеки и отказов.
- Продажа медленных лотов. Под требования закупки могут подойти квартиры, которые медленнее продаются в рознице, например на нижних этажах.
Какие квартиры уходят чаще? Жильё дают равнозначное по площади, а в старых аварийных домах квартиры обычно небольшие. Поэтому в таких закупках часто ищут студии и однокомнатные. Бюджет программы ограничен, так что сделки обычно идут в домах массового сегмента.
Как узнать до покупки через госзакупки?
Города и регионы покупают квартиры по закону о контрактной системе № 44-ФЗ. Каждый заключённый контракт попадает в реестр контрактов: там видно заказчика, объект закупки, срок, поставщика с ИНН и копию самого контракта (ст. 103 закона № 44-ФЗ). Реестр открыт для всех в единой информационной системе на zakupki.gov.ru.
Пошагово
- Узнайте ИНН застройщика. Он есть в проектной декларации на наш.дом.рф. У крупных компаний часто отдельное юрлицо на каждый проект, поэтому берите ИНН именно из декларации вашего дома.
- Откройте реестр контрактов и найдите контракты, где этот ИНН стоит поставщиком.
- Ищите по адресу и словам. Строительный адрес, номер корпуса, фразы «приобретение жилых помещений», «благоустроенное жилое помещение», «переселение граждан из аварийного жилищного фонда».
- Смотрите и извещения о закупках. Закупка может быть объявлена, а контракт ещё не подписан. Если город ищет два десятка квартир в вашем районе к сроку сдачи дома, это сигнал.
- Повторите поиск перед сделкой. Контракты заключают и до ввода дома, и после.
Что смотреть внутри контракта и документации:
- Сколько квартир и какой площади. Отсюда считается доля в доме.
- Где они. Иногда указаны секции и этажи, иногда только площадь и адрес.
- Цель закупки. Часто прямо написано: для переселения из аварийного жилья, для детей-сирот, для маневренного фонда.
- Заказчик. Администрация города или региональное ведомство: это подскажет, о какой программе речь.
Ещё один источник: региональная адресная программа переселения. Её утверждает правительство региона (ч. 1 ст. 16 закона № 185-ФЗ), для Екатеринбурга это программа Свердловской области, текст постановления есть в правовых базах. Если по многим домам города срок расселения выпадает на год сдачи вашей новостройки, вопрос отделу продаж стоит задать особенно подробно.
Пришлите название или адрес дома, и мы проверим застройщика и новостройку по 72 пунктам до того, как вы внесёте задаток. Проверить новостройку и застройщика →
Какие ещё способы проверки работают?
Письменный вопрос отделу продаж
Спросите прямо: продавались ли квартиры в этом доме по государственным или муниципальным контрактам, сколько, в каких секциях, планируются ли такие продажи. Просите ответ письмом или сообщением с официального аккаунта, а не устно на показе.
Обязанности раскрывать покупателю, кто купил соседние квартиры, у застройщика нет. В проектной декларации есть число квартир и их характеристики, а по договорам только общие цифры, без сведений о покупателях (ст. 21 закона № 214-ФЗ). Данные граждан-дольщиков к тому же защищает закон о персональных данных. Но сделки с государством и так публичны, поэтому честный застройщик о них обычно отвечает.
Выписка ЕГРН после сдачи дома
Если дом уже введён, закажите выписки на несколько квартир рядом с вашей: на этаже, сверху и снизу. ФИО собственников-граждан третьим лицам без их согласия не покажут (ч. 1.3 ст. 62 закона № 218-ФЗ). Но город и регион не физические лица: если правообладатель муниципальное образование или субъект РФ, вы это увидите. Квартиры, которые уже переданы бывшим собственникам аварийного жилья, в выписке выглядят обычными: там собственник гражданин.
Чаты дольщиков
В чатах будущих жильцов такие новости всплывают быстро: кто-то нашёл закупку, кто-то получил ответ от застройщика. Задайте вопрос до задатка и сравните с тем, что сказали в отделе продаж. Слухи проверяйте по реестру контрактов.
Что соседи-переселенцы реально меняют для покупателя?
Начнём с мифов, их больше, чем фактов.
- Миф: переселенцы испортят дом. Из аварийных домов переселяют пенсионеров, семьи с детьми, работающих людей, которые годами ждали нормального жилья. Многие из них берегут новую квартиру не меньше ипотечника. Шумным соседом может оказаться кто угодно, статус квартиры ничего не гарантирует ни в одну сторону.
- Миф: таких квартир будет полдома. Для жилья детей-сирот есть потолок: регион устанавливает долю сам, но не больше 25% квартир в одном доме, кроме населённых пунктов меньше 10 тысяч жителей и домов меньше чем на 10 квартир (п. 7 ст. 8 закона № 159-ФЗ). Долю квартир под расселение считайте сами по контрактам.
- Факт: решает концентрация. Пять муниципальных квартир на триста почти незаметны. Сорок квартир в одном подъезде уже задают характер подъезда, и предсказать его заранее нельзя.
Управление домом. Город или регион становится собственником и голосует на общем собрании пропорционально своей доле (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Наниматели не голосуют, право голоса есть только у собственников. Собрание правомочно, если в нём участвуют собственники с более чем 50% голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Пример расчёта. В доме 300 квартир и 16 000 м² помещений. Город купил 30 квартир по 35 м², это 1 050 м², или около 6,6% голосов. Допустим, активные жильцы обычно набирают 47%. Если город проголосует, будет 53,6% и кворум. Если его представитель промолчит, решение о смене управляющей компании или ремонте двора не примут.
С платежами всё понятно по закону. Пока квартира пустует, содержание и коммунальные услуги оплачивает орган власти (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ). После заключения договора социального найма платит наниматель (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Цена при перепродаже. Открытой статистики о том, насколько муниципальные квартиры снижают цену дома, нет. По нашему опыту, покупателя на вторичке отпугивает не сам факт, а то, что видно глазами: подъезд, двор, лифты, отзывы в чате дома. Дом с бережными жильцами продаётся нормально, кто бы там ни жил. Дом с репутацией проблемного подъезда продаётся долго и с торгом.
Чем соцжильё и служебное жильё отличаются от переселения?
Государство покупает квартиры в новостройках не только под расселение. Специализированный жилищный фонд включает служебное жильё, маневренный фонд, жильё для детей-сирот и другие виды (ч. 1 ст. 92 ЖК РФ). Для вас разница в том, кто и на какой срок заезжает:
- Переселение из аварийного жилья. Бывший собственник, который договорился о замене вместо выплаты, получает квартиру в собственность, бывший наниматель живёт по социальному найму. Люди заезжают надолго.
- Социальный наём. Квартира остаётся у города, семья живёт по договору без срока действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ) и сама платит за жильё и коммунальные услуги.
- Жильё для детей-сирот. Квартиру предоставляет регион по договору найма специализированного жилого помещения на пять лет. Если нет особых обстоятельств, потом квартиру выводят из спецфонда и заключают с жильцом социальный наём (п. 1 и 6 ст. 8 закона № 159-ФЗ). Это молодые люди, которые часто впервые живут самостоятельно.
- Служебное жильё и маневренный фонд. Служебные квартиры дают на время работы или службы (ст. 93 ЖК РФ). Маневренный фонд нужен для временного проживания, например на время капремонта или реконструкции своего дома (ст. 95 ЖК РФ). Здесь жильцы меняются чаще.
Как это видно в документах? В закупке цель обычно названа прямо. В выписке ЕГРН видно собственника: город или регион. Сведения об отнесении квартиры к специализированному фонду тоже вносятся в реестр (п. 17 ч. 5 ст. 8 закона № 218-ФЗ), но решение о статусе принимает орган, который управляет жилищным фондом (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ), и после покупки оно может появиться не сразу. Надёжнее смотреть документацию закупки или отправить письменный запрос в администрацию.
Как выбрать дом с понятным составом жильцов?
Состав жильцов на сто процентов не предскажет никто. Но риски видны заранее, если пройтись по списку:
- Квартирография. В проектной декларации есть количество квартир и их характеристики. Чем выше доля студий и маленьких однушек, тем больше будет арендаторов, инвесторов и коротких заездов. Как читать этот документ, разобрали в статье что проверить в проектной декларации.
- Инвестиционные продажи. Если застройщик продаёт квартиры пачками под сдачу в аренду, часть дома станет съёмной.
- История госконтрактов. Поиск по ИНН застройщика в реестре покажет, продавал ли он квартиры городу раньше, в каких домах и сколько.
- Сам застройщик. Сроки сдачи, суды, качество прошлых домов. Порядок проверки собрали тут: как проверить застройщика перед покупкой новостройки.
- Прогулка по сданным домам того же застройщика. Вечером посмотрите подъезды, двор, лифты через год-два после заселения. Это лучший прогноз для вашего дома.
Перед тем как показать дом покупателю, наша команда проходит по нему 72 проверки. За 18 лет на рынке и 1300+ сделок мы видели и спокойные дома с муниципальными квартирами, и дома, где проблемы создавали совсем другие соседи.
Частые вопросы
Как узнать, есть ли в новостройке квартиры для переселенцев?
Главный способ: найдите в реестре контрактов на zakupki.gov.ru договоры, где поставщиком жилых помещений указан застройщик. ИНН берите из проектной декларации вашего дома на наш.дом.рф. Если дом уже сдан, закажите выписки ЕГРН на соседние квартиры: собственника-город или регион там видно.
Обязан ли застройщик сообщать о продаже квартир по программе расселения?
Нет, обязанности рассказывать покупателю, кто купил другие квартиры, у застройщика нет. Но контракты с городом и регионом публикуются в реестре контрактов, поэтому такие сделки видны и без застройщика. Ответ отдела продаж просите в письменном виде.
Влияют ли переселенцы на стоимость квартир в доме?
Открытой статистики нет. На цену при перепродаже влияет то, что видит покупатель: состояние подъезда и двора, отзывы жильцов. Несколько муниципальных квартир в большом доме обычно незаметны, а высокая концентрация в одной секции может затянуть продажу.
Где посмотреть контракты муниципалитета на покупку квартир?
В единой информационной системе закупок на zakupki.gov.ru, в реестре контрактов. Ищите по ИНН застройщика, строительному адресу и словам «приобретение жилых помещений». В карточке контракта указаны заказчик, объект закупки, поставщик и копия договора.
Чем соцжильё отличается от квартир для переселения?
При переселении бывший собственник по соглашению может получить новую квартиру в собственность, а бывший наниматель живёт по социальному найму. Социальное жильё остаётся у города, договор с семьёй заключают без срока. Жильё для детей-сирот сначала дают по специализированному найму на пять лет.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/1316f00500eba499bc062df16fbbfe1afa8d7f01/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/edb039b01040a5367cb17bd80a69dbe7ee2ba27a/
- legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-21072007-n-185-fz-o/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_144624/187d5d35a23a5720192d8f96419c300258202cd9/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/aa003239194cdccc51aac0d1eae29e47362cac58/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61801/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/e064cc95b1bdffa4d12abb92fdfc56dea94198df/
- legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-21121996-n-159-fz-o/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/78e6e8e3d9a977c224533becce596cc290c5a7ec/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/0007bd8e825a6eadd1de1cccb256d04cb5d980c3/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ac25f6674014f4e07bc0bce2fed78ef07ecda1a9/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/efcb64953d29f609d8bd6ce72849678dd48c75e6/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/92b2a585650032a533f5f1a1f9237266da704343/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b56f79a532e8c3131e9b114b2394e5f2005ae332/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/6bb98a3aca78fe3be73eed83a583b163da0a6c01/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/
Получите 3–5 проверенных домов и расчёт ипотеки за 2 часа
Бесплатно посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. Подскажем, какие вопросы задать застройщику до задатка.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
