Ещё пару лет назад покупатель вторички смотрел на ремонт, этаж и документы на квартиру. Теперь он смотрит и на продавца: сколько ему лет, куда он переезжает, не торопится ли и не пришёл ли с кем-то, кто подсказывает ответы. Причина понятна. История, в которой продавец через суд добивался возврата уже проданной квартиры, а покупательница долго не знала, останется ли с жильём и деньгами, напугала многих покупателей.
Верховный суд 16 декабря 2025 года оставил квартиру за покупательницей, а 1 июля 2026 года его Президиум утвердил тематический обзор № 12/2026, где собраны споры о сделках с жильём. Но осторожность покупателей никуда не делась. Для продавца это значит одно: чем лучше вы подготовитесь, тем быстрее найдётся покупатель и тем меньше поводов для торга. Разбираем, что просят сейчас и что из этого стоит предложить самому, не дожидаясь вопроса.
Короткий ответ: Закон не обязывает продавца приносить справки из ПНД и НД, но после дела Долиной покупатели почти всегда о них спрашивают. Быстрее и без лишнего торга продаётся квартира, где продавец сам предлагает справки, нотариальную сделку или освидетельствование, безналичный расчёт и понятный план переезда.
Что изменилось на рынке вторички?
Сам закон пока не поменялся: статья 179 ГК РФ о сделках под влиянием обмана действует в редакции 2013 года. Законопроект с поправками к ней находится в Госдуме с 19 января 2026 года: на 25 октября 2026 года он всё ещё на рассмотрении, дата первого чтения не назначена. Поменялось поведение людей.
- Покупатели проверяют и продавца. Справки, вопросы о планах, просьба провести сделку у нотариуса стали обычной частью переговоров.
- Под особым вниманием пожилые собственники, продажа единственного жилья без встречной покупки, спешка, заметная скидка «за быстроту», сделка по доверенности и квартира, которую недавно уже перепродавали.
- Ипотечный покупатель осторожнее вдвойне. Квартира станет залогом у банка, и если сделку потом оспорят, проблемы будут и с жильём, и с кредитом.
Как это сказывается на сроках и цене? Официальной статистики о том, насколько дольше продаются или дешевле уходят такие квартиры, нет, и громким цифрам из соцсетей мы бы не верили. Мы видим другое: покупатель, которому что-то непонятно в продавце, либо уходит к соседнему объявлению, либо превращает сомнения в аргумент для торга. Подготовка снимает и то и другое.
Обязан ли продавец давать справки из ПНД и НД?
Нет. Ни Гражданский кодекс, ни закон о регистрации недвижимости таких справок от продавца не требуют, и Росреестр их не запрашивает. Но их требует рынок: без справок часть покупателей просто не выходит на сделку.
Что показывает справка
В справке из психоневрологического диспансера написано, состоит ли человек на учёте (официально это называется диспансерным наблюдением), в справке из наркологического то же самое по своему профилю. Сам факт обращения к психиатру закон относит к врачебной тайне (статья 9 Закона о психиатрической помощи). Поэтому справку выдают по заявлению самого человека или его законного представителя: покупатель получить её за вас не может, и принести её в любом случае придётся вам.
У справки есть предел: в ней речь только про учёт, а не про то, как вы понимаете происходящее в день подписания. Покупатель воспримет её как один документ из нескольких. Но без неё разговор о гарантиях даже не начинается, поэтому справку стоит дополнить нотариусом или освидетельствованием, о них ниже.
Как получить быстро
- Позвоните в диспансер, к которому вы относитесь по месту регистрации, и уточните порядок, срок выдачи и стоимость: в разных регионах они отличаются.
- Возьмите паспорт и попросите справку на бумаге, с датой и печатью: покупатель положит её в папку сделки.
- Если учёт есть или был, не скрывайте этого. Скажите заранее и предложите освидетельствование у психиатра в день сделки. Факт, который всплывёт позже, вызовет больше вопросов, чем честный разговор на старте.
Почему лучше заранее
Справки в папке до первого показа работают как сигнал: продавцу нечего прятать. Покупатели обычно просят свежие документы, поэтому перед самой сделкой справки, скорее всего, придётся обновить. Это нестрашно: важнее, что вопрос закрыт до того, как его задали.
Получите чек-лист подготовки квартиры к продаже: документы и шаги, которые снимают вопросы покупателя ещё до первого показа. Чек-лист подготовки квартиры →
Почему покупатели просят нотариальную сделку и освидетельствование?
Это два способа зафиксировать то, на что потом смотрит суд: понимал ли продавец, что продаёт, и хотел ли он этого.
Нотариус
Если вы единственный собственник и продаёте квартиру целиком, идти к нотариусу закон не заставляет. Без него не обойтись, например, при продаже доли, когда доли продают не все собственники одной сделкой (закон № 218-ФЗ, статья 42, часть 1.1). Но предложить нотариуса самому выгодно: покупатель получает защиту, а вы быструю регистрацию и меньше поводов для торга.
- Нотариус проверяет вашу дееспособность и то, что вы действительно хотите продать квартиру: этого требует статья 43 Основ законодательства о нотариате. Покупателю больше не нужно оценивать это самому.
- Видеофиксацию подписания нотариус вправе вести в порядке, который установила Федеральная нотариальная палата. Обсудите её с нотариусом, когда согласуете дату сделки: запись того, как вы подписываете договор, снимает у покупателя лишние вопросы.
- Сделка закрывается быстрее. Нотариально удостоверенный договор Росреестр регистрирует за 3 рабочих дня, документы в электронном виде за 1 рабочий день, а при подаче через МФЦ срок 5 рабочих дней (пункты 9 и 10 части 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ). Если расчёт идёт через аккредитив или сервис безопасных расчётов, раньше получите деньги и вы.
- Расчёт можно провести через депозит того же нотариуса, об этом ниже.
Сколько стоит и кто платит. Закон не определяет, кто оплачивает нотариуса: стороны договариваются сами, и продавцу бывает выгоднее взять эти расходы на себя, чем уступать в цене (пример ниже). Федеральный тариф установлен статьёй 22.1 Основ. Когда покупатель вам не супруг, не родитель, не ребёнок и не внук, а квартира стоит от 1 млн до 10 млн рублей, тариф равен 7 000 рублей и ещё 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. Тариф считают от кадастровой стоимости, если в договоре стоит цена ниже неё. Сверху идёт плата за услуги правового и технического характера: в Свердловской области свои ставки, в Москве свои, и точную сумму нотариус называет заранее. Пригласить нотариуса домой можно, но федеральный тариф тогда увеличивается в полтора раза.
Освидетельствование у психиатра
Это заключение врача о состоянии продавца на конкретную дату, поэтому оно весит больше справки. По статье 23 Закона о психиатрической помощи освидетельствование проводят с информированного добровольного согласия человека, и врач обязан представиться как психиатр. Договоритесь о приёме сами, на день сделки или накануне, в государственном диспансере или в клинике с лицензией: когда инициатива ваша, покупателю не приходится неловко просить об этом. Попросите врача указать в заключении дату осмотра, свои данные и вывод о вашем психическом состоянии в этот день. Покупатели обычно ждут формулировку о том, что вы понимаете значение своих действий и можете ими руководить: именно через эту способность статья 177 ГК РФ описывает основание для отмены сделки.
Пример с условными цифрами. Квартира стоит 6 млн рублей. Покупатель сомневается и просит скидку 200 тысяч «за риск». Продавец вместо скидки предлагает нотариальную сделку и освидетельствование. Покупатель не родственник, поэтому федеральный тариф нотариуса: 7 000 + 0,2% × 5 000 000 = 17 000 рублей, к нему добавятся региональная плата и приём у врача по прайсу клиники. Даже если продавец оплатит всё сам, выйдет намного меньше скидки, а у покупателя пропадает главный повод торговаться.
Почему покупатель спрашивает, куда вы переезжаете?
Это не любопытство. Когда суды разбирают споры о проданном жилье, они смотрят и на то, было ли у продавца понятное будущее после сделки. Если человек продал единственную квартиру и «потом что-нибудь найдёт», а деньги ушли неизвестно куда, сделку проще представить ошибкой или результатом обмана. В обзоре Верховного суда есть дело, где продажу признали недействительной, и среди обстоятельств суд назвал как раз единственное жильё одинокой пожилой продавщицы и цену значительно ниже рыночной.
Поэтому план переезда стоит показать покупателю так же открыто, как планировку:
- покупаете другую квартиру на вторичке: покажите выбранный вариант и договорённость с его продавцом;
- берёте новостройку в ипотеку: покажите одобрение банка и бронь или договор долевого участия;
- переезжаете к детям или в другую свою квартиру: скажите об этом прямо и покажите документы на то жильё;
- уезжаете в другой город или разъезжаетесь с семьёй: объясните, где и как будете жить.
Встречная покупка и альтернативная сделка
Самый понятный для покупателя сценарий: вы продаёте и сразу покупаете. Альтернативная сделка выглядит сложнее, но лучше всего отвечает на вопрос «где будет жить продавец», потому что ответ виден в той же цепочке документов. Как её выстроить и связать расчёты, мы разобрали в статье про альтернативную сделку при продаже квартиры. Если следующая квартира в новостройке, цепочка короче: на стороне покупки нет второго частного продавца со своими справками и вопросами.
Какие расчёты успокаивают покупателя?
Покупатель боится двух вещей. Отдать деньги и не получить квартиру. Или получить квартиру, которую потом заберут, а деньги будет не с кого взять. Безналичный расчёт закрывает первый страх и сильно помогает со вторым: банковские документы потом доказывают оплату.
- Аккредитив. Банк переводит деньги продавцу, когда тот предоставит оговорённые документы, обычно выписку ЕГРН с новым собственником. Все шаги есть в статье как проходит аккредитив при покупке квартиры.
- Сервис безопасных расчётов банка. Деньги ждут на специальном номинальном счёте и уходят продавцу после регистрации перехода права.
- Депозит нотариуса, если сделка и так нотариальная. Федеральный тариф за депозит у нотариуса, который удостоверил сделку, 1 500 рублей.
Чего не делать:
- не просите наличные или перевод на чужой счёт, даже родственника: после громких историй это красный флаг для любого покупателя;
- не занижайте цену в договоре ради налогов: при споре покупателю будет трудно доказать, сколько он на самом деле заплатил, и он это понимает;
- не полагайтесь на расписку как на главное доказательство: в обзоре Верховного суда сказано, что расписка продавца, который не мог понимать значение своих действий, не служит безусловным доказательством того, что он получил деньги;
- не оставляйте устных договорённостей. «Поживу ещё пару месяцев» превращается в дату выезда в договоре и акт приёма-передачи. Среди дел того же обзора есть случай, когда сделку признали недействительной, а квартиру покупателю фактически так и не передали. Точная дата выезда в договоре показывает покупателю, что передача будет настоящей.
Какие документы подготовить продавцу заранее?
Пакет, собранный до первого показа, экономит недели. Покупатель не ждёт, пока вы закажете выписку, его банк быстрее согласует квартиру, а у сомневающегося меньше причин взять паузу «подумать».
- Паспорт и свежая выписка из ЕГРН об объекте. Закажите её сами через Госуслуги или сайт Росреестра.
- Выписка о переходе прав: покупателю важно видеть, сколько у квартиры было собственников и как давно вы ею владеете.
- Документ-основание: договор купли-продажи, дарения, приватизации или договор долевого участия с актом приёма-передачи.
- Сведения о зарегистрированных в квартире и понятный план, когда все снимутся с регистрационного учёта.
- Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и по взносам на капремонт.
- Нотариальное согласие супруга, если квартира общая, например куплена в браке (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса).
- Разрешение органа опеки, если среди собственников есть дети.
- Документы на перепланировку, если она была, и подтверждение, что её узаконили.
- Справки из ПНД и НД, а ближе к сделке договорённость о нотариусе или освидетельствовании.
Полный порядок самостоятельной продажи, от оценки до передачи ключей, есть в нашей пошаговой инструкции по продаже квартиры без риэлтора. Мы работаем на рынке 18 лет, провели больше 1300 сделок и привыкли собирать такую папку заранее: это дешевле, чем потом уступать в цене.
Как продать квартиру пожилому человеку без отказа покупателей?
Одного возраста продавца для отмены сделки недостаточно. Но именно с пожилыми продавцами покупатели осторожнее всего, поэтому здесь подготовка решает больше, чем цена.
Как участвовать родственникам
- Хорошо, когда взрослые дети знают о продаже, приходят на показ и спокойно подтверждают план переезда. Семья, которая в курсе, реже оказывается стороной спора потом.
- Плохо, когда родственник отвечает вместо собственника, торопит его или получает деньги на свой счёт. Для покупателя это признак давления, а продавец потом сможет заявить, что действовал не по своей воле.
- Собственник сам приходит на сделку и сам подписывает документы. Сделка по свежей доверенности от пожилого продавца отпугнёт почти любого покупателя.
Видеозапись и согласие семьи
Закон не требует ни видео, ни согласия родственников. Исключения касаются прав на квартиру: согласие супруга, если квартира общая, и разрешение опеки, если среди собственников есть дети. Но запись разговора снимает много вопросов, и предложить её лучше самому, не дожидаясь просьбы. Снимайте одним файлом, с вашего согласия, лучше у нотариуса или при обеих сторонах. На записи вы своими словами:
- представляетесь, называете сегодняшнюю дату и адрес квартиры;
- рассказываете, зачем продаёте жильё и куда переезжаете;
- говорите, за сколько продаёте и как получите деньги;
- подтверждаете, что квартира переходит покупателю и вернуть её «потом» нельзя;
- говорите, что никто посторонний не советовал вам продать жильё и не просил перевести деньги на «безопасный счёт» по звонку «из банка» или «из полиции».
Если родственники готовы подтвердить, что знают о продаже, это можно сделать на той же записи. Юридической обязанности нет, но покупателю так спокойнее. Чтобы понимать логику покупателя ещё до показов, прочитайте наш разбор за что суды признают продажу квартиры недействительной.
Частые вопросы
Обязан ли продавец квартиры давать справку из ПНД?
Нет, закон этого не требует, и Росреестр такую справку не запрашивает. Но покупатели почти всегда о ней просят, и без неё часть из них отказывается от сделки. Получить справку может сам продавец по паспорту или его законный представитель: сведения об обращении к психиатру составляют врачебную тайну.
Почему покупатели просят нотариальную сделку?
Нотариус проверяет, что продавец дееспособен и действительно хочет продать квартиру (статья 43 Основ законодательства о нотариате), и может вести видеофиксацию. Продавцу это даёт скорость: такой договор Росреестр регистрирует за 3 рабочих дня, а в электронном виде за 1 рабочий день. Если квартира стоит 6 млн рублей, а покупатель посторонний, федеральный тариф будет 17 000 рублей, к нему добавится региональная плата за услуги нотариуса. Кто платит, закон не определяет, и продавцу бывает выгоднее взять эти расходы на себя, чем уступать в цене.
Как продать квартиру пожилому человеку без отказа покупателей?
Подготовить заранее справки из ПНД и НД, предложить нотариальную сделку или освидетельствование у психиатра в день подписания, рассчитаться безналично на счёт самого собственника и показать понятный план переезда. Родственники могут быть рядом и подтвердить планы, но не говорить и не подписывать вместо собственника.
Снижается ли цена квартиры после дела Долиной?
Официальных данных о снижении цен из-за этого дела нет. На практике сомнения покупателя часто превращаются в торг или в отказ от просмотра. Продавец, который сам предлагает справки, нотариуса и безопасный расчёт, этот аргумент для торга снимает.
Какие документы подготовить продавцу заранее?
Выписку из ЕГРН и выписку о переходе прав, документ-основание, сведения о зарегистрированных, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт, нотариальное согласие супруга, если квартира общая, разрешение опеки, если среди собственников есть дети, и справки из ПНД и НД.
Источники
- vsrf.ru/documents/all/36132/
- vsrf.ru/upload/iblock/bfc/036rho50tqb1qh4mf0hcshh07n9pghbb.pdf
- sozd.duma.gov.ru/bill/1124149-8
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_4205/365629f3f66ae3b2255d5b00492a74f6b3234944/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_4205/b82bf31972cbd125606cd2b1ed58f428046061ab/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/3bb57454f11bcf74de864778106fc936f76d91ec/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/d0588e7a9d290473784ab8bf1a5ac8d72d22aebd/
- consultant.ru/law/podborki/videofiksaciya_notarialnyh_dejstvij/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/50de153e7e544a8aa5820c47d4acf3d780098a90/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/
- rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/
- vsrf.ru/lk/practice/cases/12-36491333
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f5742b6373038a15f928a5e6cdb18017fbca5e62/
Посчитаем вашу следующую квартиру с учётом продажи за 2 часа
Бесплатно посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. Учтём деньги от продажи вашей квартиры как первый взнос и покажем, как выстроить сделку, чтобы у покупателя не осталось вопросов о том, куда вы переезжаете.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
