Продавать квартиру через представителя закон разрешает. Договор, который подписал человек по нотариальной доверенности, создаёт права и обязанности прямо для собственника. Покупателю от этого не легче: задаток он отдаёт тому, кому квартира не принадлежит, и вся сделка держится на одном листе с печатью нотариуса.
Ниже шесть проверок, которые наша команда проходит до любого задатка, если на просмотр пришёл представитель. Что отдаёт сам собственник, подписывая широкую бумагу, и как её отменяют, мы разобрали в статье про генеральную доверенность на квартиру. Здесь взгляд с другой стороны стола.
Короткий ответ: До задатка проверьте шесть вещей: выходит ли собственник на видеосвязь, находится ли доверенность в реестре нотариата reestr-dover.ru, прописаны ли в ней эта квартира, задаток и получение денег, не истёк ли срок, совпадает ли доверитель с собственником в ЕГРН и нет ли там отметки о сделках только при личном участии. Деньги переводите на счёт собственника.
Проверка 1. Почему собственника не показывают?
С этого вопроса мы начинаем всегда. Причины бывают обычные: собственник живёт в другом городе, работает вахтой, переехал за границу, ему тяжело ездить по нотариусам. Ни одна из них не мешает выйти на видеосвязь на десять минут.
Мы просим видеозвонок с собственником в присутствии представителя. На звонке человек показывает паспорт в камеру, называет адрес квартиры, цену и счёт, на который ждёт деньги. Если он путается в цене или впервые слышит про задаток, дальше не идём.
Ответы, после которых мы сворачиваем показ, звучат примерно так:
- «Он на вахте, связи не будет до конца месяца, доверенность же есть».
- «Маму не надо дёргать, она пожилая, для этого бумагу и оформляли».
- «Он вообще не хочет ни с кем разговаривать».
- «Там ночь, созвониться не выйдет ни сегодня, ни на неделе».
Честный представитель обычно сам предлагает звонок: он понимает, что без него покупатель уйдёт. Отказ без внятной причины и есть ответ на вопрос, что стоит за доверенностью.
Если собственник живёт в другом российском городе, доверенность можно вовсе не оформлять. По статье 53.1 Основ законодательства о нотариате сделку удостоверяют два нотариуса: собственник подписывает договор у нотариуса в своём городе, покупатель у нотариуса в Екатеринбурге. При продаже квартиры хотя бы один из них должен работать в том регионе, где она находится, у нас это Свердловская область (статья 56 Основ). Если представитель без объяснений отказывается и от такого варианта, это ещё один сигнал.
Проверка 2. Есть ли доверенность в реестре нотариата?
Нотариальную доверенность проверяют на сервисе Федеральной нотариальной палаты reestr-dover.ru. Нужны три реквизита из документа: дата удостоверения, реестровый номер и фамилия нотариуса. Реестровый номер легко спутать с номером бланка. Он стоит в удостоверительной надписи, в строке «Зарегистрировано в реестре». Сервис бесплатный, проверка занимает пару минут и показывает, удостоверял ли нотариус такую доверенность и не отменена ли она.
Доверенность не нашлась или фамилия нотариуса расходится хотя бы в одной букве: задаток не вносим. Сначала звоним нотариусу. Телефон берём из поиска нотариусов на notariat.ru. Номер, напечатанный в самом документе, не набираем: на поддельном бланке он может вести к сообщнику.
С конца 2020 года на большинстве бумажных нотариальных документов печатают QR-код с реквизитами: кто обращался, дата, регистрационный номер. Федеральная нотариальная палата предупреждает, что сканировать его камерой телефона опасно, ссылка может открыть сайт-двойник, который покажет «всё в порядке». Код проверяют через сервис на notariat.ru или в приложении «Нотариат.РФ».
Одной проверки мало. Собственник вправе отменить доверенность в любой момент, а для посторонних отмена начинает действовать на следующий день после того, как сведения о ней внесут в реестр (статьи 188 и 189 ГК). Поэтому мы сверяем доверенность трижды: перед задатком, в день подписания договора и в день подачи документов на регистрацию.
Если вторичка с доверенностью насторожила и хочется купить квартиру напрямую у застройщика, начните с нашей проверки новостройки: 72 проверки дома. Проверить новостройку и застройщика →
Проверка 3. Что написано в самой доверенности?
Попросите скан заранее и прочитайте его целиком. Для продажи квартиры доверенность нужна нотариальная: пункт 1 статьи 185.1 ГК требует этого для подачи заявлений на госрегистрацию и распоряжения правами из госреестра. Бумага, заверенная в управляющей компании или по месту работы, для такой сделки не годится.
В тексте ищем:
- конкретную квартиру с адресом и кадастровым номером. Формулировка «любое имущество, где бы оно ни находилось» тоже даёт право продать, но такая ширина сама по себе повод присмотреться;
- право продать квартиру, подписать договор и передаточный акт. Если в доверенности указана цена, сверяем её с ценой в договоре;
- право подать документы в Росреестр;
- право подписать предварительный договор или соглашение о задатке и принять задаток;
- право получить деньги за квартиру. Федеральная нотариальная палата в советах собственникам прямо рекомендует его не передавать, и если такого пункта нет, деньги уходят только на счёт собственника.
Пункт про задаток пропускают чаще всего. Если права на предварительный договор в доверенности нет, а задаток уже отдан, по статье 183 ГК сделка считается заключённой от имени и в интересах самого представителя, пока собственник её не одобрит. Требовать деньги придётся с представителя, а собственника такой задаток ни к чему не обязывает. Как оформить сам платёж, мы расписали в статье задаток или аванс при покупке квартиры.
Бывает, что доверенность представителю выдал первый представитель, которого уполномочил собственник. Это передоверие. Закон его допускает, если исходная доверенность это разрешает, и в редком случае, когда представителя вынудили обстоятельства (статья 187 ГК). Новая доверенность тоже должна быть нотариальной, а срок у неё не может быть больше, чем у исходной. На руках у вас должны быть обе бумаги, и в реестре проверяются обе.
Проверка 4. Почему свежая генеральная доверенность настораживает?
С формальной стороной всё просто. Если срок в доверенности не указан, она действует год со дня совершения. Если не указана дата, доверенность ничтожна (статья 186 ГК).
Сложнее с тем, когда и как её выдали. Доверенность оформлена за неделю до объявления, в другом регионе, на человека без родства с собственником, на всё имущество и с правом получить деньги. Каждую деталь по отдельности можно объяснить. Вместе они складываются в почерк схем, где собственник не понимал, что подписывает, или к нотариусу вместо него пришёл человек с чужим паспортом. Спешка в таких историях тоже типична: задаток «сегодня, иначе отдадим другим» и цена заметно ниже соседних квартир.
Старая доверенность тоже ничего не гарантирует. За три года собственник мог договориться о продаже сам, через другое агентство: подписанная бумага не лишает его права распоряжаться квартирой лично. Есть и основания, которые прекращают доверенность без всякой записи об отмене. Например, признание доверителя недееспособным или ограниченно дееспособным, а также процедура банкротства, при которой он теряет право самостоятельно выдавать доверенности (статья 188 ГК). Поэтому собственника мы проверяем как обычного продавца, по чек-листу из статьи как проверить юридическую чистоту квартиры: банкротство и согласие супруга в том числе.
Проверка 5. Совпадает ли доверенность с выпиской ЕГРН?
С 1 марта 2023 года в выписке, которую заказывает посторонний человек, нет фамилии и даты рождения собственника, если он сам не разрешил их показывать. Поэтому выписку с полными данными заказывает собственник или представитель от его имени, а покупатель проверяет её подлинность по QR-коду на сайте Росреестра. Получить такие сведения может и нотариус. Что ещё смотреть в документе, мы разобрали в статье выписка из ЕГРН перед покупкой.
Доверитель в доверенности и собственник в выписке должны совпасть полностью, до отчества и даты рождения. Если собственников несколько, доверенность нужна от каждого, кто не придёт на сделку сам.
Отдельно смотрим пункт 9 второго раздела выписки: «Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя». Если там стоит запись, Росреестр не зарегистрирует переход права по заявлению представителя, какой бы широкой ни была доверенность. Сделка возможна только при личном участии собственника. Если представитель предлагает внести задаток, а запись «потом снимем», помните: снять её может только сам собственник своим заявлением или суд. Без него сделка не сдвинется.
Проверка 6. Куда пойдут деньги?
На счёт собственника. Даже если доверенность разрешает представителю принять оплату, мы настаиваем на этом варианте. Платёж на имя собственника снимает будущий спор о том, дошли ли до него деньги.
Технически это аккредитив или сервис безопасных расчётов. Получателем указывают собственника, деньги раскрываются после регистрации перехода права. Реквизиты счёта собственник подтверждает сам, на том же видеозвонке или письменно.
Если представитель требует наличные себе в руки или перевод на свою карту «чтобы потом передать», мы останавливаем сделку. Особенно когда доверенность свежая, а собственник на связь не выходит. Двух таких совпадений достаточно, чтобы уйти.
Что будет, если доверенность окажется поддельной?
Покупатель, который заплатил и зарегистрировал право, всё равно может остаться без квартиры. По статье 302 ГК собственник вправе истребовать её даже у добросовестного приобретателя, если квартира выбыла из его владения помимо его воли. Поддельная доверенность как раз такой случай: собственник ничего не подписывал.
Деньги покупатель взыскивает с того, кто их получил. Если взыскать не вышло, остаётся компенсация из казны по статье 68.1 закона о госрегистрации недвижимости. Её назначают, когда квартиру уже истребовали по суду, а решение о взыскании убытков с виновного исполнено лишь частично или не исполнялось шесть месяцев с момента, как исполнительный лист предъявили. Размер суд считает по реальному ущербу либо, по требованию покупателя, по кадастровой стоимости квартиры. Это несколько судов подряд, и час на проверки до задатка обходится дешевле.
Если сомнения остаются, договор лучше заверить у нотариуса. По статье 43 Основ законодательства о нотариате он при удостоверении сделки проверяет полномочия представителя. Когда нотариус обязателен, а когда его зовут по желанию, мы разобрали в статье нотариус при покупке квартиры.
Частые вопросы
Сколько раз проверять доверенность по реестру?
Минимум трижды: перед задатком, в день подписания договора и в день подачи документов на регистрацию. Собственник может отменить доверенность в любой момент, а для посторонних отмена действует со следующего дня после внесения сведений в реестр.
Действует ли доверенность, в которой не указан срок?
Да, год со дня совершения (статья 186 ГК). Доверенность без даты ничтожна, по ней покупать нельзя.
Собственник отменил доверенность уже после задатка. Что с деньгами?
Отмена не перечёркивает то, что представитель успел подписать в пределах полномочий. Если он законно заключил соглашение о задатке, а собственник потом отказался продавать, по статье 381 ГК задаток возвращается в двойном размере. Если права на задаток в доверенности не было, требовать деньги придётся с представителя (статья 183 ГК).
Собственник живёт за границей. Можно ли покупать?
Можно, если он выходит на видеосвязь, подтверждает цену и получает деньги на свой счёт. Доверенность от иностранного нотариуса в российском реестре не найти. Российский нотариус примет её после легализации, если международный договор России не отменяет это требование: тогда хватает апостиля (статья 106 Основ о нотариате). Понадобится и перевод на русский язык.
Источники
- notariat.ru/sovety/statiy/sdelki-s-nedvizhimostiu/statya/doverennost-na-prodazhu-kvartiry/
- reestr-dover.ru/
- notariat.ru/ru-ru/news/10-let-cifrovomu-notariatu-preimushestva-tehnologij-bez-pravovyh-ri
- notariat.ru/ru-ru/news/telekanal-tvts-moshennicheskie-skhemy-s-ispolzovaniem-poddelnykh-i-
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/32e00c7cfcff3f970d29fb5f8b2f514e988fb64f/
- base.garant.ru/10164072/045a09dbc4608fed5fd8eb27472fb508/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/33554de4cc03f8450fefcd3a75ba2e29ac4915c9/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c511d2a3c68c7a42497babc32771904550debd21/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/dc62851d89901f18f6a4624ad6ca6917dc1e1831/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b76233cd456b40e2f35c7980c40e071767ffa16a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f9658bf38181daad404c799a289d3df11ae5fd33/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/071784d7f850be21b4b71692d282de5c090607cd/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/703a5f49ae6a9907d4bdbb12a662589789657807/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_362393/ba025ad19fc539e0636c6421042687080b94f3b6/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_439791/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/c2af1bfaf95981a5d1f33ef11f63dbb6ba16484c/
- base.garant.ru/10102426/2b6ebde936316453fb0f8db9c6ad7e2c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/3bb57454f11bcf74de864778106fc936f76d91ec/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/fdea082943e409986175f2e9da1e79ad683ca87a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1bb209ee024aa5a0306bf99ee78ae02e20d1b459/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0cf4748cf87a798af8d1bcc2115eb1bcc4cede31/
3–5 проверенных вариантов, расчёт за 2 часа
Бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. Если квартиру с доверенностью вы уже нашли, пришлите адрес и скан доверенности: бесплатно разберём ситуацию и подскажем порядок проверки до задатка.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
