В каждой сделке на вторичке мы задаём продавцу один и тот же вопрос: вы были в браке, когда покупали эту квартиру? От ответа зависит, какие бумаги нужны для продажи и сможет ли кто-то потом оспорить сделку. Ответ «нет» тоже подтверждают бумагами.
Квартира, купленная в браке, общая, даже если в выписке ЕГРН стоит одна фамилия. Без нотариального согласия второго супруга продажа остаётся под угрозой. Росреестр сделку зарегистрирует, но внесёт в реестр отметку, а у супруга появится год на иск. Отсчёт этого года начинается с того дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже, поэтому риск иногда тянется долго.
Короткий ответ: Нотариальное согласие супруга нужно, если квартиру купили в браке: она общая, даже если записана на одного (ст. 34 и п. 3 ст. 35 СК). Для квартиры, купленной до брака, полученной в дар или ставшей личной по брачному договору или соглашению о разделе, согласие не требуется.
Когда без согласия супруга квартиру не продать
Всё, что супруги нажили в браке, их совместная собственность. Так сказано в статье 34 Семейного кодекса, и там же уточнено: неважно, на чьё имя куплена вещь и кто из двоих вносил деньги. Муж купил квартиру в 2019 году, ипотеку платил со своей зарплаты, жена в документах не значится. Квартира всё равно общая.
Пункт 3 статьи 35 СК требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга на сделку по распоряжению имуществом, права на которое регистрируются в Росреестре. Квартира как раз такое имущество. Согласие нужно, чтобы её продать, подарить, обменять или заложить.
Развод сам по себе квартиру не делит. Если её не разделили соглашением или через суд, она остаётся общей. Требовать раздела бывший супруг может три года (п. 7 ст. 38 СК), а срок считают со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК). Поэтому у разведённого продавца мы смотрим то же самое: если квартира куплена в годы брака, нужно согласие бывшего супруга или документ о разделе.
Когда согласие не нужно
Статья 36 СК перечисляет личное имущество каждого из супругов. Это квартира, которая принадлежала человеку до брака, и квартира, полученная в браке в дар или по другой безвозмездной сделке. Такую квартиру собственник продаёт сам. Согласия второго супруга закон тут не требует.
Ещё два случая держатся на документах. Брачным договором супруги могут установить раздельную собственность на всё имущество или на одну конкретную квартиру (ст. 42 СК). Соглашение о разделе общего имущества тоже удостоверяет нотариус (п. 2 ст. 38 СК). Если по такому документу квартира досталась продавцу, согласие не нужно. Но покупатель должен увидеть сам документ: рассказа продавца мало.
Есть оговорка, о которой продавцы часто не знают. Добрачную квартиру суд может признать общей, если в браке в неё вложили столько, что она заметно подорожала: капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование (ст. 37 СК). Если в квартире в годы брака переносили стены и меняли все коммуникации, мы просим согласие супруга, даже когда по документам квартира личная.
Смотрите и новостройки? Возьмите наш чек-лист из 72 проверок дома: по нему видно, какие документы застройщика спросить до подписания. Проверить новостройку и застройщика →
Как оформить согласие у нотариуса
Согласие удостоверяет нотариус, другой формы закон не признаёт. Расписка от руки или подпись при свидетелях не подойдут. Супруг приходит к нотариусу один раз, заранее. На саму сделку ему являться не нужно.
В предварительном согласии должен быть назван предмет сделки (п. 3 ст. 157.1 ГК). Обычно в тексте указывают адрес и кадастровый номер квартиры и вид сделки. Согласие на продажу не закрывает дарение той же квартиры: это другая сделка, и для неё понадобится новый документ.
Закон допускает и последующее согласие, то есть одобрение уже подписанного договора (п. 3 ст. 157.1 ГК). Так можно исправить ситуацию, когда продавец подписал договор без согласия, а супруг на самом деле не против. Покупателю согласие даёт защиту: кто его дал, тот уже не может оспорить сделку по основанию, о котором знал или должен был знать, когда соглашался (п. 3 ст. 173.1 ГК).
Если супруг живёт за границей, согласие можно оформить у консула России. Консульские должностные лица удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости, которая находится в России (ст. 38 Основ законодательства о нотариате). Согласие к таким договорам не относится.
Платят за согласие по нотариальному тарифу. Он складывается из федерального и регионального тарифов (ст. 22 Основ законодательства о нотариате). Региональный тариф каждый год устанавливает нотариальная палата региона в пределах, которые утверждает Федеральная нотариальная палата (ст. 25 Основ). В Екатеринбурге это Нотариальная палата Свердловской области. Точную сумму нотариус называет до оформления. Как считаются тарифы на сделки с квартирами, мы разбирали в статье о том, когда нотариус при покупке обязателен.
Что будет, если продать квартиру без согласия
Росреестр такую сделку не останавливает. Она оспоримая. Поэтому переход права регистрируют, а в ЕГРН одновременно вносят запись о том, что сделка совершена без необходимого по закону согласия третьего лица (ч. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ). Покупатель становится собственником, но запись остаётся в реестре, и следующий покупатель может увидеть её при проверке.
Супруг, которого не спросили, вправе подать иск о признании сделки недействительной в течение года (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК). Год идёт со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже. Дата регистрации тут ни при чём. Допустим, жена полгода жила у родителей в другом городе и узнала о продаже, только когда вернулась и увидела в квартире чужие вещи. Её год может начаться с этого дня.
С 1 сентября 2022 года в этой норме прямо записано, что спор ведут по правилам статьи 173.1 ГК (так её изменил Федеральный закон № 310-ФЗ). По этой статье сделку признают недействительной, если доказано, что покупатель знал или должен был знать, что согласия нет. Доказывает это супруг. Но штамп о браке в паспорте продавца и дата покупки внутри брака часто дают ему такие доказательства почти готовыми.
Если суд признаёт сделку недействительной, квартира возвращается продавцу, а покупатель получает право требовать назад деньги. Как это происходит и какие ещё бывают основания, мы писали в статье о семи основаниях признать сделку недействительной.
Как покупателю проверить, был ли продавец в браке
Сам покупатель чужие сведения из ЗАГС не получит. Повторные свидетельства и справки, как правило, выдают тому, о ком составлена запись, или его представителю по нотариальной доверенности (п. 2 ст. 9 Закона № 143-ФЗ). Поэтому проверка строится на документах, которые приносит продавец, и на датах: когда он купил квартиру, когда вступил в брак и когда, если это было, развёлся.
- Найдите дату покупки. Посмотрите договор, по которому продавец получил квартиру, и дату регистрации права в выписке ЕГРН. Смотрят семейное положение на этот день. Сегодня оно может быть другим.
- Откройте паспорт на странице «Семейное положение». Пустая страница ничего не доказывает: с лета 2021 года отметки о браке и разводе ставят только по желанию гражданина (постановление Правительства от 15.07.2021 № 1205). Если штамп есть, вопрос нужно закрыть документами.
- Попросите документы ЗАГС: свидетельство о браке или о его расторжении. Тот, кто сейчас не состоит в браке, может получить в ЗАГС документ об отсутствии факта регистрации брака по данным ЕГР ЗАГС (п. 2.1 ст. 9 Закона № 143-ФЗ).
- Если на дату покупки продавец был в браке, нужен один из документов: нотариальное согласие супруга или бывшего супруга, договор дарения, брачный договор, соглашение о разделе или решение суда.
- Проверьте выписку ЕГРН на запись о регистрации без необходимого согласия по прошлым сделкам с этой квартирой. Если такая запись есть, чей-то супруг ещё может прийти с иском.
- Впишите в договор купли-продажи заверение продавца о семейном положении на дату приобретения квартиры. Если заверение окажется недостоверным, покупатель вправе требовать с продавца убытки (ст. 431.2 ГК).
Семейное положение продавца только один пункт проверки. Остальные мы собрали в чек-листе юридической чистоты квартиры.
Супруг против или его не найти: что делать
Заставить супруга подписать согласие нельзя. Если он против, квартиру сначала делают личной: нотариальным соглашением о разделе, брачным договором с раздельным режимом на эту квартиру или через суд. Пока этого не случилось, продажа без согласия передаёт покупателю чужой семейный спор вместе с ключами. Как делится квартира и что можно сохранить, мы разбирали в статье о разделе квартиры при разводе.
Покупателю хватит одного правила. Если продавец говорит, что жена согласна, просто сейчас не может дойти до нотариуса, задаток отдавайте после того, как увидите оформленное согласие. Его можно удостоверить за несколько дней до сделки и в другом городе, так что ждать обычно недолго. Нет бумаги, нет задатка.
Частые вопросы
Нужно ли согласие супруга, если квартира куплена до брака?
Нет. Добрачная квартира принадлежит тому, кто её купил (ст. 36 СК). Исключение: если в браке на общие деньги или за счёт второго супруга, в том числе его трудом, сделали капитальный ремонт или реконструкцию, суд может признать квартиру общей (ст. 37 СК), и тогда согласие лучше взять.
Нужно ли согласие бывшего супруга после развода?
Если квартиру купили в браке и не разделили, она остаётся общей. Требовать раздела бывший супруг может три года с того дня, когда узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК, ст. 200 ГК). В таких сделках мы просим согласие бывшего супруга или документ о разделе.
Сколько действует нотариальное согласие супруга?
Ни Семейный, ни Гражданский кодекс срок действия согласия не устанавливают. Срок можно указать в самом документе. Главное, чтобы в согласии была названа именно та квартира, которую продают, и вид сделки.
Может ли супруг оспорить продажу, если сам дал согласие?
По основанию, о котором он знал или должен был знать, когда соглашался, нет (п. 3 ст. 173.1 ГК). Поэтому нотариальное согласие для покупателя самая надёжная бумага в этой части сделки.
Можно ли оформить согласие, если супруг живёт за границей?
Да, у консула России в стране, где он живёт. Консулы удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении российской недвижимости (ст. 38 Основ законодательства о нотариате), а согласие супруга к таким договорам не относится.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/d9720d9bf40b19145687c99c5e7da8ed4abdef8a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/6e59a797df16b0b7f20be745edc73f9023e11fae/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/ff4380f81fa499927e7dc1d442880aa81e558b05/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/497f052f1260df20dcbb1700e0e71423cf350878/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/023ea88341a6e5c32272078b73c431867e80390c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/943203cde56d0ccbe8709e3166c45664f741996c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/52b8ddfd2dcdeea14164157401daf099e5e09adb/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/afdd3ceb216c7598c9cf49ac07f75fdf4f489d6a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/2253d9add5fa305a1d36b463c6e8a19218c03257/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_16758/1b062c16d27cfdeecb6e2dd2fcc76e226df3c11f/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/5b05323c9a4fb4223f514347d76223582e6437b3/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/5d22f2138a76cd5f867c21e1d6acbf4f7fb4213b/
- consultant.ru/law/podborki/shtamp_v_pasporte_o_razvode/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_421888/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_421888/ad890e68b83c920baeae9bb9fdc9b94feb1af0ad/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/210e75b1eff34ee6200962d8e1af950a520497b0/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/
Разберём документы продавца до задатка
Присмотрели квартиру на вторичке? Бесплатно разберём ситуацию продавца и скажем, какие бумаги по браку у него просить. А если думаете и о новостройке, бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
