Чёрный риелтор зарабатывает на самой квартире. Комиссия за показы ему неинтересна: он забирает жильё дешевле рынка, за долг или вовсе без оплаты, а собственник узнаёт об этом из выписки ЕГРН. Клиента он выбирает одного типа: человека, которому сейчас трудно. Долги и просрочки, одиночество, зависимость, ссора с бывшим супругом, у которого доля в той же квартире.
Мы 18 лет работаем на рынке Екатеринбурга и скажем про свой цех неприятное: визитка агентства, офис в бизнес-центре и вежливый тон ничего не доказывают. Ниже разбираем схемы и восемь признаков, а затем то, о чём в нашем цехе обычно молчат: чем нормальный агент отличается от чёрного по договору и деньгам. Как обманывают покупателей, мы разобрали отдельно в статье о мошенниках при покупке квартиры. Здесь речь о собственнике и его квартире.
Короткий ответ: Чёрного риелтора выдают спешка, деньги и оригиналы документов, которые идут через него, и просьба подписать доверенность на продажу или договор купли-продажи «как гарантию» по займу. Защищает квартиру запрет на сделки без личного участия в Росреестре, нотариальная форма сделки и расчёт через банк на счёт собственника.
Как чёрные риелторы отбирают квартиры?
Схем немного, и они годами повторяются. Меняются декорации и тексты объявлений.
Заём под залог квартиры
Человеку с просрочками предлагают деньги быстро и без банка. Микрофинансовым организациям выдавать физлицам займы на личные нужды под залог жилья запрещено (пункт 11 части 1 статьи 12 закона 151-ФЗ), поэтому деньги даёт «частный инвестор» из объявления. Дальше два варианта. В первом процент такой, что долг растёт быстрее любой зарплаты: 500 000 рублей под 5% в месяц через год превращаются в 800 000, и это ещё без штрафов. Во втором вместо залога подписывают договор купли-продажи «на всякий случай, порвём, когда вернёте». Его не рвут. Его регистрируют.
Такую продажу можно оспорить как притворную: она прикрывала заём с залогом (пункт 2 статьи 170 ГК), срок на иск три года с начала исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК). Доказывать придётся в суде, а квартиру к тому времени нередко успевают перепродать.
Подмена документа
Собственнику дают подписать «бумаги для льготы» или «согласие на перепланировку». На деле это доверенность на продажу с правом получить деньги или договор дарения. Дарение схеме особенно удобно: денег по нему никто не платит, и потом трудно доказать, что их обещали. Сделку, заключённую под влиянием обмана, суд может признать недействительной (пункт 2 статьи 179 ГК). Срок короткий: один год с момента, когда человек узнал об обмане (пункт 2 статьи 181 ГК).
Микродоля и неудобные соседи
В квартире два собственника, например бывшие супруги. Один съезжает и отдаёт свою долю или её маленькую часть чёрному покупателю. Чтобы обойти право второго собственника купить долю первым, сделку часто оформляют дарением: статья 250 ГК даёт это право при продаже и мене, про дарение в ней ничего нет. Потом в квартире появляются «совладельцы» или их жильцы, начинаются визиты по ночам, и второму собственнику предлагают выбор. Продать всё за бесценок или выкупить крошечную долю втридорога.
Рычаги у того, кто живёт в квартире, есть. Пользоваться общим жильём можно только по соглашению всех собственников, а если договориться не вышло, порядок определяет суд (пункт 1 статьи 247 ГК). Если доля незначительна, выделить её нельзя, а у владельца нет существенного интереса пользоваться квартирой, суд может обязать остальных выплатить за неё компенсацию даже без его согласия (пункт 4 статьи 252 ГК). А если «подарок» на деле оплатили, его можно доказывать как притворную сделку, и тогда к нему применят правила купли-продажи. Как продают и покупают доли честно, мы рассказали в разборе о продаже и покупке доли в квартире.
«Обмен с доплатой»
Собственнику предлагают продать большую квартиру, купить поменьше и получить разницу на руки. Продажа проходит за неделю. Деньги ложатся «на депозит агентства» или уходят агенту наличными до покупки. Покупка затягивается, вместо квартиры в городе появляется комната или дом в области, а разница исчезает вместе с агентом.
Восемь признаков, что перед вами чёрный риелтор
Каждый признак по отдельности можно чем-то объяснить. Совпали два или три, останавливайте разговор.
- Он вышел на вас сам: позвонил, пришёл, оставил записку в двери. И уже знает про ваш долг, суд или ссору с совладельцем.
- Предлагает «срочный выкуп» и называет цену, не посмотрев квартиру и не показав ни одного похожего объявления.
- Торопит. Деньги «нужны сегодня», покупатель «уходит завтра», задаток «сгорит». На просьбу показать договор сыну или юристу обижается.
- Просит доверенность на продажу с правом получить деньги или широкую, «на все дела с квартирой». Часто к «своему» нотариусу в другом конце города, куда сам и везёт.
- Предлагает заём и в залог просит подписать договор купли-продажи. Любое объяснение вроде «это формальность» здесь ложь.
- Деньги идут через него: наличные «на хранение», перевод на его карту, «депозит агентства» до покупки новой квартиры.
- Забирает оригиналы «для оформления»: паспорт, выписку, договор приватизации или купли-продажи.
- Отговаривает от нотариуса, от расчёта через банк и от запрета на сделки без личного участия. Говорит, что это лишние деньги и время.
Прежде чем соглашаться на «срочный выкуп», посмотрите в нашем тренажёре цены, как сумма в объявлении меняет число звонков и срок продажи. Узнать цену своей квартиры →
Чем нормальный агент отличается от чёрного?
По поведению отличить сложнее всего. Чёрный риелтор бывает внимательнее честного: приносит продукты и звонит каждый день. Поэтому смотрите на то, что подделать трудно.
Первое: договор. Честное агентство подписывает с собственником письменный договор, где указано, кто оказывает услугу (организация или ИП с ИНН), что именно делает и сколько стоит работа. ИНН проверяется на сервисе ФНС egrul.nalog.ru: в выписке видно, когда организацию зарегистрировали и кто ею руководит. Агентство открыли за месяц до вашей сделки или договора нет вовсе? Этого хватит, чтобы уйти.
Второе: путь денег. Нормальный агент деньги сделки в руки не берёт. Покупатель платит через аккредитив или сервис безопасных расчётов, получателем указан собственник, деньги раскрываются после регистрации перехода права. Если вы продаёте вторичку, чтобы купить новостройку по договору долевого участия, оплата новостройки уходит на эскроу-счёт в банке (статья 15.4 закона 214-ФЗ), и у агента к ней доступа нет. Комиссию за подбор новостройки платит застройщик. От вас агенту нужны копии документов, а деньги сделки идут мимо него.
И всё-таки поведение тоже выдаёт, если знать, куда смотреть. Нормальный агент сам зовёт на сделку родственников, спокойно ждёт, пока вы покажете договор юристу, и не спорит с нотариусом. Неделя на раздумья для него обычный срок.
Как защитить квартиру заранее?
Самая сильная мера бесплатная. Собственник подаёт в Росреестр заявление о невозможности регистрации без его личного участия (статья 36 закона 218-ФЗ). Запись вносят в ЕГРН не позднее пяти рабочих дней, госпошлины нет. После этого заявление о переходе права, которое подаст кто-то другой, в том числе представитель по доверенности, вернут без рассмотрения. Подать можно в МФЦ с паспортом или онлайн в личном кабинете на сайте Росреестра, электронная подпись для этого не нужна. Как подать это заявление вместе с самозапретом на кредиты, мы расписали в статье про самозапрет и запрет сделок без личного участия.
У записи два честных ограничения. Она не мешает регистрации по решению суда и по требованию судебного пристава. И она не спасёт, если собственник сам придёт в МФЦ подписывать то, что ему подсунули. Против чёрного риелтора, который работает с человеком лично, нужна вторая линия:
- Не выдавайте доверенностей на продажу и «на все дела». Старую широкую доверенность отмените у нотариуса, а действующую проверьте на reestr-dover.ru. Чем рискует собственник, подписывая такую бумагу, мы разобрали в статье о генеральной доверенности на квартиру.
- Не подавайте заявление о возможности регистрации по электронной подписи, если не собираетесь продавать. Без такой записи заявление о переходе права по электронным документам Росреестр вернёт без рассмотрения (часть 4 статьи 36.2 закона 218-ФЗ). Исключения есть, например когда документы подаёт нотариус.
- Продавайте через нотариуса, даже если закон этого не требует. Для продажи отдельной доли нотариус и так обязателен (часть 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ), если только все совладельцы не продают свои доли одной сделкой. Нотариус проверяет волеизъявление и разъясняет сторонам смысл сделки (статьи 43 и 54 Основ законодательства о нотариате), а за ошибку отвечает страховкой и своим имуществом (статья 17).
- Если совладелец собрался продавать долю, обсудите выкуп сами. Он обязан письменно предложить её вам по той же цене, на ответ закон даёт месяц (статья 250 ГК).
- Договоритесь в семье: никаких подписей по квартире без звонка близкому человеку. Закона на этот счёт нет. Зато один звонок сыну или дочери до подписи ломает схему, которая держится на спешке.
Что делать, если документы уже подписаны?
Счёт идёт на дни. Сначала закажите выписку ЕГРН и посмотрите, перешло ли право. Если ещё нет и вы подписывали доверенность, отмените её у нотариуса. Затем подайте заявление о запрете регистрации без личного участия: оно перекроет дорогу документам, которые понесёт кто-то другой.
Затем пишите заявление в полицию. Мошенничество, которое повлекло лишение права гражданина на жилое помещение, подпадает под часть 4 статьи 159 УК, наказание до десяти лет лишения свободы. Приложите всё, что есть: переписку, номера телефонов, расписки, копии подписанного.
Параллельно готовят гражданский иск. Основание зависит от истории: обман или угроза (пункты 1 и 2 статьи 179 ГК), сделка на крайне невыгодных условиях, на которую человека толкнули тяжёлые обстоятельства (пункт 3 той же статьи), или состояние, в котором собственник не понимал значения своих действий (статья 177 ГК). На оспоримые сделки срок один год, и его легко пропустить, пока человеку стыдно рассказать родным. С иском идите к юристу по жилищным спорам. Мы со своей стороны оценим квартиру по рынку: разница между ценой в договоре и рыночной стоимостью помогает показать суду, насколько невыгодной была сделка.
Частые вопросы
Защитит ли запрет на сделки без личного участия от чёрного риелтора?
От продажи по доверенности или по чужим документам защитит: без собственника переход права не зарегистрируют. Если собственник сам подпишет договор и придёт на регистрацию, запись не поможет, регистратор погасит её одновременно с переходом права.
Как проверить агентство недвижимости перед сделкой?
Попросите договор с реквизитами и проверьте ИНН на egrul.nalog.ru. Спросите, через какой банк пойдут расчёты и кто получатель денег. Правильный ответ: аккредитив или сервис безопасных расчётов, получатель собственник.
Могут ли владельцы микродоли вселиться и выжить меня из квартиры?
Пользоваться общей квартирой можно только по соглашению всех собственников или в порядке, который определит суд (статья 247 ГК). Если их доля незначительна, выделить её нельзя и существенного интереса пользоваться квартирой у них нет, суд может обязать вас выплатить им компенсацию без их согласия, и после выплаты они теряют право на долю (пункты 4 и 5 статьи 252 ГК).
Где безопасно занять деньги под залог квартиры?
В банке, с договором залога и записью об обременении в ЕГРН. Микрофинансовым организациям такие займы физлицам запрещены. Договор купли-продажи вместо залога не подписывайте ни под каким предлогом.
Сколько времени есть, чтобы оспорить сделку?
Сделку под влиянием обмана оспаривают в течение года с момента, когда человек узнал об обмане. Если действовали угрозой или насилием, год считают с момента, когда давление прекратилось. Для продажи, которой прикрыли заём, срок три года с начала исполнения сделки.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1bb209ee024aa5a0306bf99ee78ae02e20d1b459/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1de4ce7231c832c7c67819086235bf413c004655/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/
- rosreestr.gov.ru/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/kadastrovyy-uchet-i-ili-registra
- rosreestr.gov.ru/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/kadastrovyy-uchet-i-ili-registra
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_102112/0737ab7747fb785b896dc6c0ca20a9d2731aae7a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4721eaf980204a7ee93eb51b30688e14998af84a/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ed32a600777540e9a99f6e07536cad62ba4ee882/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f5742b6373038a15f928a5e6cdb18017fbca5e62/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0695028adb93560505591a960c02353d9bc5a09c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fa1115a8e1086a097eb06c012bc2f5d5494b3756/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a4495f31ced2c9ba7baaad36968a88142d61c92b/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ec91c6fa97b4dd2bc3449e91d0ca7d554253f6de/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/8012ecdf64b7c9cfd62e90d7f55f9b5b7b72b755/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/3bb57454f11bcf74de864778106fc936f76d91ec/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/4a85978352bbc9fca12398263be6c2e4d38cfb2c/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/a2c4fed48f10c6823bbedab2c5fe61e766546519/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/57da6efc7ca337d428cf526d01e70925ce5bdcb0/
- egrul.nalog.ru/index.html
- reestr-dover.ru/
Узнайте реальную цену квартиры до разговора о выкупе
Пришлите адрес и площадь квартиры, а если вам уже предлагают выкуп или заём, то и бумаги, которые просят подписать. Мы бесплатно разберём ситуацию, оценим квартиру и подскажем порядок действий. Если решите продать, чтобы купить новостройку, бесплатно посчитаем и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
