Когда в новостях пишут о долгах крупных девелоперов, у покупателей новостроек возникает один и тот же вопрос: если компания обанкротится, что будет с моими деньгами и моей квартирой? Многие уверены, что банкротство застройщика означает потерю всего. Так нередко бывало до перехода на эскроу. Сейчас исход зависит в первую очередь от того, как вы платили.
Разберём три сценария: договор с эскроу, старый договор без эскроу и схемы вообще без ДДУ. А в конце дадим чек-лист, как ещё до покупки увидеть, что у застройщика проблемы с деньгами.
Короткий ответ: Если вы платили через эскроу, деньги лежат в банке, и застройщик получает их только после сдачи дома: можно отказаться от договора и вернуть всю внесённую сумму (при ипотеке она уйдёт в ваш банк на погашение кредита) или дождаться, пока дом передадут новому застройщику. Сложнее тем, кто платил компании напрямую: их требования включают в реестр, а дальше дом передают новому застройщику, достраивают с участием Фонда развития территорий или выплачивают возмещение, и это занимает больше времени.
Что будет с деньгами на эскроу, если застройщик обанкротится?
Деньги на эскроу принадлежат не застройщику. Вы вносите оплату на специальный счёт в банке, и компания получает её только после того, как дом введут в эксплуатацию: банк перечисляет деньги не позднее 10 рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод (ч. 6 ст. 15.5 закона 214-ФЗ). Пока дом не сдан, кредиторы застройщика не могут забрать эти деньги на свои долги.
Если суд признал застройщика банкротом, ваш договор попадает в реестр требований участников строительства. Конкурсный управляющий включает зарегистрированные ДДУ сам, по данным Росреестра в системе жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 закона о банкротстве). Дальше у дольщика с эскроу два пути.
Путь 1. Отказаться от договора и вернуть деньги
Закон о банкротстве прямо разрешает дольщику с эскроу отказаться от ДДУ в любой момент (п. 2 ст. 201.12-2), а признание застройщика банкротом само по себе даёт право на односторонний отказ (ч. 7 ст. 15.4 214-ФЗ). После того как отказ внесён в ЕГРН, Росреестр не позднее 5 рабочих дней размещает в системе жилищного строительства сведения о погашении регистрации договора, а банк возвращает деньги:
- без ипотеки на ваш счёт не позднее 3 рабочих дней после появления этих сведений (ч. 8 и 9 ст. 15.5 214-ФЗ);
- с ипотекой на залоговый счёт, указанный в договоре эскроу, то есть фактически в банк, который выдал кредит (ч. 8 ст. 15.5);
- с материнским капиталом банк по вашему заявлению направляет запрос в Социальный фонд, и капитал возвращается по своим правилам (ч. 8.1 ст. 15.5).
Путь 2. Дождаться достройки
Если дом строили только на деньги с эскроу, управляющий собирает дольщиков не позднее 4 месяцев после окончания срока приёма требований. На собрании решают, просить ли суд передать квартиры в готовом доме или привлечь другого застройщика, который заберёт стройку вместе с обязательствами (п. 3 ст. 201.12-2). Рассчитаться с дольщиками с эскроу недостроем вместо квартир закон не позволяет (п. 4 той же статьи). На расчёты с кредиторами застройщика деньги с эскроу уходят только после того, как квартиры переданы или проект перешёл к новому застройщику (п. 7).
А что будет, если обанкротится не застройщик, а сам банк с эскроу, мы разобрали отдельно в статье о том, где лежат деньги дольщика.
Что будет с ипотекой, если стройку остановили?
Кредит никуда не исчезает. Даже если кран на площадке не двигается полгода, платёж банку нужно вносить вовремя, иначе к проблемам со стройкой добавятся просрочка и штрафы.
Если вы решили отказаться от договора, деньги с эскроу уходят на залоговый счёт в вашем банке и закрывают долг. Возвращается только то, что лежало на эскроу. Проценты, которые вы платили банку всё это время, в эту сумму не входят.
Условный пример. Квартира по ДДУ стоит 6 млн ₽: 1,2 млн ₽ вы внесли сами, 4,8 млн ₽ дал банк. За два года стройки вы погасили часть основного долга, и осталось 4,5 млн ₽. После отказа от договора 6 млн ₽ с эскроу поступают на залоговый счёт, банк закрывает 4,5 млн ₽, а 1,5 млн ₽ остаются вам. Проценты за два года вместе с эскроу не вернутся, это цена ожидания.
Поэтому решение «отказаться или ждать» лучше считать на цифрах: сколько стоит аренда, насколько выросли цены на похожие квартиры, сколько вы уже заплатили банку и сколько ещё готовы ждать.
Пришлите название или адрес дома, и мы прогоним его по 72 проверкам: застройщик, суды, эскроу, банк, сроки. Проверить новостройку и застройщика →
Кто достроит дом, если ДДУ без эскроу?
Эскроу стали обязательными с 1 июля 2019 года. Часть домов, которые начали продавать раньше, по правилам перехода из закона № 478-ФЗ достраивали по старой схеме, с оплатой напрямую застройщику. Такие договоры ещё встречаются в долгостроях, и риски по ним заметно выше: деньги уже потрачены, а вернуть их можно только через дело о банкротстве.
Что происходит с такими дольщиками:
- их требования о передаче квартир включают в реестр участников строительства;
- если дом достроен, суд может передать квартиры дольщикам (ст. 201.11 закона о банкротстве);
- объект вместе с обязательствами могут передать другому застройщику (ст. 201.15-1);
- если по дому принято решение о восстановлении прав через Фонд развития территорий (его принимают с участием региона), фонд финансирует достройку или выплачивает возмещение.
Возмещение фонд считает так: площадь квартиры (не больше 120 м²) умножают на рыночную цену метра, которую определяет независимый оценщик, на вашу долю в праве и на долю оплаты по договору. При этом выплата не может быть меньше суммы, которую вы фактически заплатили. Проценты по ипотеке не компенсируются, а за машино-места и нежилые помещения возвращают внесённые деньги. Деньги перечисляет Банк ДОМ.РФ как агент фонда. Если есть залоговый счёт в банке по ипотеке, выплата уходит туда и закрывает кредит, а материнский капитал вычитают из суммы и возвращают в Социальный фонд.
Условный пример. Квартира 50 м² по договору стоит 4 млн ₽, оплачено 3 млн ₽, то есть доля оплаты 0,75. Вы единственный собственник. Оценщик определил метр в 70 тыс. ₽. Расчёт: 50 × 70 000 × 0,75 = 2,625 млн ₽. Это меньше уплаченных 3 млн ₽, поэтому выплатят 3 млн ₽.
Проблемы у крупного застройщика: что реально грозит вашему дому?
Новости о долгах большой компании и судьба конкретного дома часто не совпадают. Каждый дом или очередь строится по своему разрешению, у проекта своя проектная декларация и, как правило, свой целевой кредит. Если стройку кредитует банк, эскроу открывают именно в нём (ч. 1.1 ст. 15.4 214-ФЗ). Банку важно, чтобы дом сдали: он получит деньги с эскроу и вернёт кредит только после ввода.
Деньги покупателей одного дома застройщик не может пустить на другой: до сдачи они заперты на эскроу конкретного объекта. Поэтому компания с долгами обычно сначала сдвигает сроки.
Перенос сроков и есть первый сигнал. Закон даёт дольщику право в одностороннем порядке отказаться от договора, если квартиру не передали больше чем через 2 месяца после срока по ДДУ (ч. 1 ст. 9 214-ФЗ). Если стройка остановлена и очевидно, что в срок дом не сдадут, договор можно расторгнуть через суд (ч. 1.1 ст. 9). Как действовать по шагам, мы разобрали в статье о переносе сроков сдачи дома.
Что делать дольщику, если банкротство уже началось
- Найдите дело. По ИНН застройщика откройте карточку дела на kad.arbitr.ru и сообщения на bankrot.fedresurs.ru. Там же будет имя конкурсного управляющего.
- Следите за сроком. Управляющий обязан уведомить дольщиков и опубликовать сообщение о приёме требований. Требование нужно подать не позднее 45 дней со дня получения уведомления, а уведомление считается полученным через 15 дней после публикации (п. 4 ст. 201.4). На практике ориентир около 60 дней от даты публикации. Пропущенный по уважительной причине срок может восстановить суд.
- Проверьте сумму в реестре. Даже если ДДУ включили автоматически, сверьте размер требования. Приложите договор и платёжные документы: управляющий рассматривает требование в течение 15 рабочих дней (п. 6 и 7 ст. 201.4).
- Решите, что вам выгоднее: вернуть деньги с эскроу или ждать достройки. Посчитайте ипотеку, аренду и рост цен.
- Объединитесь с соседями. Общий чат дома, общая позиция на собрании дольщиков и один юрист по банкротству на всех обходятся дешевле и работают лучше, чем десятки отдельных заявлений.
Как проверить финансовое состояние застройщика до покупки?
Большинство признаков видно в открытых источниках. На это уходит вечер.
- Арбитражные дела. На kad.arbitr.ru по ИНН видно, кто и на сколько судится с компанией. Пачка исков от подрядчиков и поставщиков говорит о том, что застройщик задерживает оплату.
- Исполнительные производства. Банк данных ФССП показывает долги, которые уже взыскивают приставы.
- Отчётность. В ГИР БО на bo.nalog.gov.ru открыта бухгалтерская отчётность: выручка, убыток, кредиторская задолженность в динамике за несколько лет.
- Проектная декларация и стройка. На наш.дом.рф видно банк проектного финансирования и эскроу, плановый срок ввода, изменения в проектной декларации и фото площадки. На что смотреть в самой декларации, мы собрали в статье о проектной декларации.
- Сообщения о банкротстве. Перед покупкой загляните на bankrot.fedresurs.ru: там публикуют сведения о процедурах в отношении компании.
Красные флаги в рекламе и условиях оплаты:
- просят платить на счёт компании мимо эскроу или предлагают «бронь» с крупным невозвратным платежом;
- вместо ДДУ предлагают предварительный договор, договор займа или вексель;
- срок сдачи в декларации переносили больше одного раза;
- на фото стройки месяцами ничего не меняется;
- сильная скидка, но только при полной оплате прямо застройщику.
Полный порядок проверки компании описан в статье как проверить застройщика перед покупкой новостройки. Наша команда проводит по каждому дому 72 проверки, прежде чем предложить его клиенту. Если вы выбираете новостройку в Екатеринбурге, начните хотя бы с карточки дома на наш.дом.рф.
Где защита дольщика слабее всего?
Предварительный договор, заём, вклад в товарищество. Если по такой сделке вам обещали квартиру, суд может признать её договором, предусматривающим передачу жилого помещения (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве), и тогда требование включат в реестр. Но договор не зарегистрирован в Росреестре, сам управляющий его в реестр не внесёт, и каждую оплату придётся доказывать документами. Кроме того, закон отдельно выделяет «участников долевого строительства» (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1): это граждане с ДДУ, по которому застройщик платил взносы в компенсационный фонд, или с оплатой через эскроу. Покупатели по другим схемам в этот круг не входят.
Переуступка. Уступить права по ДДУ можно только после полной оплаты договора или одновременно с переводом долга, и только в период от регистрации ДДУ до подписания акта (ч. 1 и 2 ст. 11 214-ФЗ). Перед покупкой по переуступке проверьте, что продавец рассчитался с застройщиком, а уступку зарегистрируют в Росреестре. Иначе вместе с правами можно получить чужой долг.
Рассрочка без эскроу. По ДДУ в доме с эскроу все платежи, включая рассрочку, идут на эскроу-счёт (ч. 1 ст. 15.4). Если менеджер предлагает вносить взносы по рассрочке на обычный счёт компании, это повод остановиться и разобраться, какой договор вам на самом деле дают подписать.
Частые вопросы
Что будет с деньгами на эскроу, если застройщик обанкротится?
Они остаются в банке. Дольщик может в любой момент отказаться от ДДУ и вернуть всю сумму, внесённую на эскроу: без ипотеки деньги придут на ваш счёт, с ипотекой уйдут на залоговый счёт в банк-кредитор. Или можно дождаться, пока дом достроят и передадут квартиры.
Кто достроит дом, если застройщик банкрот?
Варианты определяют собрание дольщиков и суд: проект с обязательствами могут передать другому застройщику, а по старым договорам без эскроу достройку или выплату может профинансировать Фонд развития территорий, если по дому принято такое решение с участием региона.
Как проверить финансовое состояние застройщика?
Посмотрите арбитражные дела на kad.arbitr.ru, долги у приставов в банке данных ФССП, бухгалтерскую отчётность в ГИР БО на bo.nalog.gov.ru, проектную декларацию и историю переносов сроков на наш.дом.рф, сообщения о процедурах на bankrot.fedresurs.ru.
Стоит ли покупать квартиру у застройщика с долгами?
Долги есть почти у любой строительной компании, вопрос в их структуре. При эскроу деньги защищены, но сроки могут сдвинуться. Смотрите не на заголовки новостей, а на конкретный дом: банк, темп стройки, переносы, иски подрядчиков.
Что будет с ипотекой, если стройку остановили?
Кредит нужно платить дальше. Если вы откажетесь от договора, деньги с эскроу закроют долг перед банком, а разница останется вам. Проценты, уплаченные банку за время стройки, вместе с эскроу не возвращаются.
Источники
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/57da6efc7ca337d428cf526d01e70925ce5bdcb0/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ec477af1fa0c9ca283f1c6b7e9262650fdc94940/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/26e3de2d783e453c4faf7fb26c33eecafddc2307/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/6c88835170d7cd65b8a68cb6e4c21ee5886921f3/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/598c5dad9755936f4af45ac55ac31c2785f2d514/
- consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/b01540591861a3012d19e2b5c529ee8881432e03/
- xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/kak-raschitivaetsa-vozmeshenie-obmanutim-dols
- consultant.ru/law/podborki/jeskrou_bankrotstvo/
Только надёжные новостройки под ваш бюджет
Бесплатно посчитаем ипотеку и подберём 3–5 проверенных вариантов под вашу ситуацию, расчёт за 2 часа, комиссию платит застройщик. В подборку берём дома с эскроу и проверенным застройщиком: смотрим суды, переносы сроков и темп стройки. За плечами 18 лет на рынке и 1300+ сделок.
📞 Телефон: +7 904 179-00-88
💬 WhatsApp: https://wa.me/79041790088
📲 Telegram: https://t.me/DenisDerbyshev
📢 Telegram-канал: https://t.me/fusion_one
🌐 Сайт: https://fusion1.ru
Мы работаем со всеми застройщиками без комиссии для покупателя: весь рынок в одном месте, честный разбор под ваш бюджет и цена от застройщика без переплат. Расчёт за 2 часа, 18 лет на рынке, 1300+ сделок, 72 проверки каждого дома.
